Инвестиции в Доминикане 17 / 1391
09 дек. 2010
Для первого знакомства фото Доминиканы и Лас Терренаса можно посмотреть здесь а панорамные фото тут
Пример девелоперского развития - участок 26 000 м2 (уже продан) - рядом павлины ходят, по 15 дол/м2 , вся инфраструктура - асфальтовая дорога, электричество на границе участка, въездная группа - по новой трассе 6 км до Лас Терренаса и 160 км до столицы Санто Доминго, до океана 1км по дороге, по прямой 600 м, земля имеет холмы (частично вид на океан) и ровную часть, пальмы и красивые деревья - идеальна для любого проекта - можно сделать рекламный баннер прямо на шоссе (постройки будут видны с него) и в то же время - не шумно, до шоссе метров 60-100, парковка на границе участка у офиса. В 600метрах нарядный комплекс , в 2 км аэропорт Эль Портильо для малой авиации - напротив не менее нарядный, а в 3 км эещё один комплекс сама земля внутри т.н. парка Лас Терренас.
Затраты на землю 390 000 дол.
Можно использовать под небольшой элитный посёлок на 8 вилл, каждая по 250-400 м2, если строить по традиционной технологии, затраты на согласования, разводку сетей и одну демо-виллу 90 000 + 150 000, после чего продаём построенную виллу за 390 000 (+земля 3 000 м2), оставшиеся 7 участков по 40 дол/м2 (920 000) с предложением (очень выгодным) по строительству нами виллы - пусть ещё 3 виллы (прибыль 600 000). Итого: необходимые инвестиции 630 000, продажи 1 910 000, прибыль 1 280 000 (около 200% за 3-4 года).
Комплекс из трёх вилл лакшери класса по 600-700 м2 , если использовать новые купольные технологии себестоимость строительства можно снизить до 300 дол/м2, затраты на сети и одну виллу 60 000 + 210 000, цена продажи 800-900 000 за виллу. Итого: необходимые инвестиции 660 000, продажи 2 400 000, прибыль 1 740 000 (264%), но срок реализации может увеличиться до 5-6 лет.
Комплекс эконом сегмента (можно использовать под пенсионные программы) - одно трёхэтажное здание на 12 апартаментов по 100 м2 (двуспаленные) или 20 по 60 м2 (односпаленные) или что-то между + 8 вилл-таунхаузов (каждая на 4 хозяина, на одного 120 м2 жилой "под крышей" и со своим участком в 400-500 м2). затраты на сети + апарты + одну виллу + общая инфраструктура (бассейн и т.п.) = 120 000 + 600 000 + 240 000 + 40 000, продажи 1 000 000 + 3 200 000. Итого: необходимые инвестиции - 1 390 000, продажи 4 200 000, прибыль 2 810 (около 200%), срок реализации 5-7лет.
Мотель - на 80 сферических бунгало (типа в прикреплённом файле) по 50-60 м2, затраты 20 000 на бунгало + сети и согласования 190 000, при 70% заполняемости и прибыли 40 дол с бунгало в день, в год получим 817 600 в год. Итого: необходимые инвестиции 1 790 000, окупаемость проекта чуть более двух лет, капитализация минимум 2 400 000.
Понятно, что редко встречаются участки со столь разнообразными возможностями для развития, но ориентировочные доходы в каждом из секторов меняются не сильно.
Отвечу на вопросы.
Просьба к модератору, если текст содержит что-то запретное, убрать это запретное или сообщить мне что именно - сам уберу
, но не всю тему. Интересно же пообсуждать с умными людьми.
Пример девелоперского развития - участок 26 000 м2 (уже продан) - рядом павлины ходят, по 15 дол/м2 , вся инфраструктура - асфальтовая дорога, электричество на границе участка, въездная группа - по новой трассе 6 км до Лас Терренаса и 160 км до столицы Санто Доминго, до океана 1км по дороге, по прямой 600 м, земля имеет холмы (частично вид на океан) и ровную часть, пальмы и красивые деревья - идеальна для любого проекта - можно сделать рекламный баннер прямо на шоссе (постройки будут видны с него) и в то же время - не шумно, до шоссе метров 60-100, парковка на границе участка у офиса. В 600метрах нарядный комплекс , в 2 км аэропорт Эль Портильо для малой авиации - напротив не менее нарядный, а в 3 км эещё один комплекс сама земля внутри т.н. парка Лас Терренас.
Затраты на землю 390 000 дол.
Можно использовать под небольшой элитный посёлок на 8 вилл, каждая по 250-400 м2, если строить по традиционной технологии, затраты на согласования, разводку сетей и одну демо-виллу 90 000 + 150 000, после чего продаём построенную виллу за 390 000 (+земля 3 000 м2), оставшиеся 7 участков по 40 дол/м2 (920 000) с предложением (очень выгодным) по строительству нами виллы - пусть ещё 3 виллы (прибыль 600 000). Итого: необходимые инвестиции 630 000, продажи 1 910 000, прибыль 1 280 000 (около 200% за 3-4 года).
Комплекс из трёх вилл лакшери класса по 600-700 м2 , если использовать новые купольные технологии себестоимость строительства можно снизить до 300 дол/м2, затраты на сети и одну виллу 60 000 + 210 000, цена продажи 800-900 000 за виллу. Итого: необходимые инвестиции 660 000, продажи 2 400 000, прибыль 1 740 000 (264%), но срок реализации может увеличиться до 5-6 лет.
Комплекс эконом сегмента (можно использовать под пенсионные программы) - одно трёхэтажное здание на 12 апартаментов по 100 м2 (двуспаленные) или 20 по 60 м2 (односпаленные) или что-то между + 8 вилл-таунхаузов (каждая на 4 хозяина, на одного 120 м2 жилой "под крышей" и со своим участком в 400-500 м2). затраты на сети + апарты + одну виллу + общая инфраструктура (бассейн и т.п.) = 120 000 + 600 000 + 240 000 + 40 000, продажи 1 000 000 + 3 200 000. Итого: необходимые инвестиции - 1 390 000, продажи 4 200 000, прибыль 2 810 (около 200%), срок реализации 5-7лет.
Мотель - на 80 сферических бунгало (типа в прикреплённом файле) по 50-60 м2, затраты 20 000 на бунгало + сети и согласования 190 000, при 70% заполняемости и прибыли 40 дол с бунгало в день, в год получим 817 600 в год. Итого: необходимые инвестиции 1 790 000, окупаемость проекта чуть более двух лет, капитализация минимум 2 400 000.
Понятно, что редко встречаются участки со столь разнообразными возможностями для развития, но ориентировочные доходы в каждом из секторов меняются не сильно.
Отвечу на вопросы.
Просьба к модератору, если текст содержит что-то запретное, убрать это запретное или сообщить мне что именно - сам уберу
, но не всю тему. Интересно же пообсуждать с умными людьми.
11 дек. 2010
Покупка готовой квартиры или виллы инвестицией не является, это скорее "убийство" капитала, его некое омертвение. Любой самостоятельно может прийти к этому нехитрому выводу, путём простеньких расчётов расходно-доходной части 
))))) . Приобретая объект по цене рынка вы лишаете себя страховочного "запаса по цене", он скорее даже отрицательный (минус удвоенные комиссионные) - ведь при покупке Вы заплатили цену больше на % посредника, а при продаже получите меньше всё на тот же %, и Вам придётся достаточно долго ждать пока рыночная цена догонит эту дельту, продолжая расходовать ещё и на содержание. Только девелоперы лишены этих расходов.
В процессе инвестирования не бывает мелочей, любой проект должен быть оптимизирован по себестоимости\продажной цене, месту, архитектуре, планировкам, качеству строительства и ландшафтному дизайну, исходя из потребностей предполагаемой целевой аудитории и т.п.
Например, вот две линейки планировок/архитектурных проектов близких к оптимальным для доминиканского климата, не требующего отопления, позволяющего проживание буквально "на улице", необходима только защита от осадков/ветра и антивандальная (безопасность проживания). - здесь наиболее интересна планировка дома 95м2, позволяющего организацию до 6 полноценных спален, без ущерба комфортности проживания. Высокий чердак облегчает высокоэффективную систему вентиляции. - это более комфортные, но по-прежнему экономичные домики на 2-3 спальни. Облегчённая конструкция делает возможным использование простеньких фундаментов на винтовых опорах или просто бетонной подушки, плавно переходящей в пол, что вносит минимальные имзменения в окружающую природу. Опоясывающие террасы значительно увеличивают жизненое пространство, так же возможно устройство дополнительных террас на крыше.
Обильное панорамное остекление может быть заменено на многостворчатые двери/рольставни, закрывающиеся на ночь и в отсутствие хозяев.
Приобретение холмистого участка, позволяет обеспечить каждую виллу непередаваемым видом на океан с террас, с минимальными помехами для соседей (отсутствует эффект "окна в окна"), при этом уменьшив площадь участка под одно хозяйство, без ущерба к комфорту и приватности проживающих. Так же очень удобно использование различных тропических растений, чтобы закрыть сектора обзора. не представляющие интереса.
Более дорогие сегменты имеют свою специфику, но пока предлагаю обсудить вышеизложенное.
))))) . Приобретая объект по цене рынка вы лишаете себя страховочного "запаса по цене", он скорее даже отрицательный (минус удвоенные комиссионные) - ведь при покупке Вы заплатили цену больше на % посредника, а при продаже получите меньше всё на тот же %, и Вам придётся достаточно долго ждать пока рыночная цена догонит эту дельту, продолжая расходовать ещё и на содержание. Только девелоперы лишены этих расходов.В процессе инвестирования не бывает мелочей, любой проект должен быть оптимизирован по себестоимости\продажной цене, месту, архитектуре, планировкам, качеству строительства и ландшафтному дизайну, исходя из потребностей предполагаемой целевой аудитории и т.п.
Например, вот две линейки планировок/архитектурных проектов близких к оптимальным для доминиканского климата, не требующего отопления, позволяющего проживание буквально "на улице", необходима только защита от осадков/ветра и антивандальная (безопасность проживания). - здесь наиболее интересна планировка дома 95м2, позволяющего организацию до 6 полноценных спален, без ущерба комфортности проживания. Высокий чердак облегчает высокоэффективную систему вентиляции. - это более комфортные, но по-прежнему экономичные домики на 2-3 спальни. Облегчённая конструкция делает возможным использование простеньких фундаментов на винтовых опорах или просто бетонной подушки, плавно переходящей в пол, что вносит минимальные имзменения в окружающую природу. Опоясывающие террасы значительно увеличивают жизненое пространство, так же возможно устройство дополнительных террас на крыше.
Обильное панорамное остекление может быть заменено на многостворчатые двери/рольставни, закрывающиеся на ночь и в отсутствие хозяев.
Приобретение холмистого участка, позволяет обеспечить каждую виллу непередаваемым видом на океан с террас, с минимальными помехами для соседей (отсутствует эффект "окна в окна"), при этом уменьшив площадь участка под одно хозяйство, без ущерба к комфорту и приватности проживающих. Так же очень удобно использование различных тропических растений, чтобы закрыть сектора обзора. не представляющие интереса.
Более дорогие сегменты имеют свою специфику, но пока предлагаю обсудить вышеизложенное.
13 дек. 2010
Для девелоперов доминиканский рынок - замечательное место для страховки своих российских рисков - низкая цена "входного" билета, совршенно иной, практически не пересекающийся с отечественным сегмент покупателей и самое главное - даже в случае самых "вялых" продаж, готовые объекты замечательно сдаются в аренду практически круглогодично, при этом 14 недель в год обеспечены самим фактом наличия объекта, а небольшая работа по его раскрутке даст 60-70% заполняемость в течении года. При совсем неплохом соотношении вложения+расходы на содержание к получаемым доходам. Некая "пенсионная" программа или комфортный "запасной аэродром" на всякий случай.
Например, скромный объект на 6 домов по 10 апартментов в каждом (1-2 спаленных по 100 м2) на 10 000 м2 земли, обойдётся в 350 000 за участок + 2 800 000 за согласования/проект/строительство/ландшафтный дизайн, будет приносить ежегодно при 60% заполняемости и сдаче в аренду на длительный срок апартмента по 400 дол/мес 400*60*12*0,6= 172 800 дол\в год (всего 5,5 % от вложенного) - не бог весть какие деньги, но на жизнь в Доминикане хватит с запасом, ведь гольф, лошади и вертолёт стоят здесь много дешевле, чем обычно. Если же у хозяина будет время и желание возиться с туристами, то прибыль можно смело увеличить в 2,5-3 раза.
Простой вопрос - что можно сделать в Москве или в Питере или другом российском миллионнике за 3 150 000 долларов? И сколько это будет приносить прибыли?
Не забывайте так же дешевизну доминиканской рабочей силы и соответственно меньшие расходы на содержание. Арендную ставку намеренно занизил в 1,5-2 раза по сравнению с существующими на сегодня на рынке - цель не выдать максимально красивые цифры на бумаге, а попытаться проиллюстрировать некое дно по доходам, от которго можно только отталкиваться вверх.
Минимизация по затратам приведёт к совсем экономкомплексу в 12 апартов по 60м2 на 1 000 м2 земли, затраты 50 000 + 430 000= 480 000, при годовом доходе 300*12*12*0,6= 25 920 (те же 5,4%) - это вполне достаточно для комфортного проживания семьи из 3-4 человек (при наличии собственного жилья и авто), пути для увеличения прибыли те же - туристы. Подобные затраты уже приближаются к доступным владельцам более-менее приличной московской квартиры.
Давайте обсуждать.
Например, скромный объект на 6 домов по 10 апартментов в каждом (1-2 спаленных по 100 м2) на 10 000 м2 земли, обойдётся в 350 000 за участок + 2 800 000 за согласования/проект/строительство/ландшафтный дизайн, будет приносить ежегодно при 60% заполняемости и сдаче в аренду на длительный срок апартмента по 400 дол/мес 400*60*12*0,6= 172 800 дол\в год (всего 5,5 % от вложенного) - не бог весть какие деньги, но на жизнь в Доминикане хватит с запасом, ведь гольф, лошади и вертолёт стоят здесь много дешевле, чем обычно. Если же у хозяина будет время и желание возиться с туристами, то прибыль можно смело увеличить в 2,5-3 раза.
Простой вопрос - что можно сделать в Москве или в Питере или другом российском миллионнике за 3 150 000 долларов? И сколько это будет приносить прибыли?
Не забывайте так же дешевизну доминиканской рабочей силы и соответственно меньшие расходы на содержание. Арендную ставку намеренно занизил в 1,5-2 раза по сравнению с существующими на сегодня на рынке - цель не выдать максимально красивые цифры на бумаге, а попытаться проиллюстрировать некое дно по доходам, от которго можно только отталкиваться вверх.
Минимизация по затратам приведёт к совсем экономкомплексу в 12 апартов по 60м2 на 1 000 м2 земли, затраты 50 000 + 430 000= 480 000, при годовом доходе 300*12*12*0,6= 25 920 (те же 5,4%) - это вполне достаточно для комфортного проживания семьи из 3-4 человек (при наличии собственного жилья и авто), пути для увеличения прибыли те же - туристы. Подобные затраты уже приближаются к доступным владельцам более-менее приличной московской квартиры.
Давайте обсуждать.
13 дек. 2010
Извините, забыл обратить Ваше внимание в предыдущем сообщении, что в первом случае капитализация составит от 6 000 000 дол., во втором от 720 000 
13 дек. 2010
А что вы подразумеваете под купольными домами? В классике купол + дерево и малоэтажка практически не совместимы.
Из чего стены и кровля предполагаются? Наверно стены сайдинг или дерево, потом ветроизоляция, после несущие и отделка?
Если от окон отказать в пользу рольставней, то усугубится проблема шумоизоляции и в некоторые моменты, возможно, будет возникать проблема чрезмерного воздухообмена. Допускаю, что во время жары будет с ними комфортно, но если на улице ураган?
Из чего стены и кровля предполагаются? Наверно стены сайдинг или дерево, потом ветроизоляция, после несущие и отделка?
Если от окон отказать в пользу рольставней, то усугубится проблема шумоизоляции и в некоторые моменты, возможно, будет возникать проблема чрезмерного воздухообмена. Допускаю, что во время жары будет с ними комфортно, но если на улице ураган?
13 дек. 2010
Под купольными подразумеваю дома в конструкции которых используются геодезические купола в форме полусферы или 5/8 сферы. Например, дом диаметром 12м, высотой 7,5 м (5/8 сферы) с частотой 3, может быть собран из 105 треугольных сендвичпанелей двух типоразмеров - 30 одних и 75 других (без учёта окон и дверей).
Как раз таки купольное малоэтажное домостроение (весьма, кстати распостранённое в Штатах), чаще всего использует деревянный каркас с последующей его обшивкой панелями из стружечно-ориентированной плиты. Сверху шинглас, внутри теплоизоляция и отделка. Примеры на фото - очень комфортное и недорогое получается жильё - При 2-х этажном исполнении площадь купола, почти равна полезной площади дома - для квадратных/прямоуголных построек такое невозможно + более простые и лёгкие конструкции чердачных перекрытий, если интересно - напишите в личку, пришлю ссылки.
Во время урагана никто не мешает закрыть ролльставни. Купольные постройки, вообще идеальны для ураганов - обтекаемая форма и лёгкая и жёсткая конструкция - есть специальные противоураганные конструкции - это целая отрасль - в Японии выпускают купольные дома серийно. Кстати купольные дома можно сделать из всего - дёрна, пенобетона, фибергласа и т.п. - каркас собирается очень просто, а закрыть его можно чем угодно вплоть до мешков с землёй - самый бюджетный вариант.
Как раз таки купольное малоэтажное домостроение (весьма, кстати распостранённое в Штатах), чаще всего использует деревянный каркас с последующей его обшивкой панелями из стружечно-ориентированной плиты. Сверху шинглас, внутри теплоизоляция и отделка. Примеры на фото - очень комфортное и недорогое получается жильё - При 2-х этажном исполнении площадь купола, почти равна полезной площади дома - для квадратных/прямоуголных построек такое невозможно + более простые и лёгкие конструкции чердачных перекрытий, если интересно - напишите в личку, пришлю ссылки.
Во время урагана никто не мешает закрыть ролльставни. Купольные постройки, вообще идеальны для ураганов - обтекаемая форма и лёгкая и жёсткая конструкция - есть специальные противоураганные конструкции - это целая отрасль - в Японии выпускают купольные дома серийно. Кстати купольные дома можно сделать из всего - дёрна, пенобетона, фибергласа и т.п. - каркас собирается очень просто, а закрыть его можно чем угодно вплоть до мешков с землёй - самый бюджетный вариант.
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.
14 дек. 2010
Интересные домики, интересные.
14 дек. 2010
Форма внутреннего пространства позволяет экономить на отоплении 30-50% за счёт грамотного теплообмена воздушных потоков разной температуры - для этого достаточно двух потолочных вентиляторов; экономия на фундаменте - минимальная площадь и периметр, легкость самого здания; экономия на наружных стенах и крыше - их площадь минимальна, нет нужды в проведении внутри них коммуникаций (всю разводку можно сделать во внутренних перегородках/перекрытиях).
При этом получаем замечательное, комфортное внутреннее пространство, с хорошей энергетикой - мечту любого дизайнера - гармонично вписываются камины, второй свет и т.п., при максимальной эргономичности постройки - всё под рукой - от центра дорога в самый дальний конец дома не длиннее радиуса.
У нас уже тоже начинают строить, пока больше на Украине.
При этом получаем замечательное, комфортное внутреннее пространство, с хорошей энергетикой - мечту любого дизайнера - гармонично вписываются камины, второй свет и т.п., при максимальной эргономичности постройки - всё под рукой - от центра дорога в самый дальний конец дома не длиннее радиуса.
У нас уже тоже начинают строить, пока больше на Украине.
14 дек. 2010
Валерий Александрович писал(а):Форма внутреннего пространства позволяет экономить на отоплении 30-50% за счёт грамотного теплообмена воздушных потоков разной температуры - для этого достаточно двух потолочных вентиляторов; экономия на фундаменте - минимальная площадь и периметр, легкость самого здания; экономия на наружных стенах и крыше - их площадь минимальна, нет нужды в проведении внутри них коммуникаций (всю разводку можно сделать во внутренних перегородках/перекрытиях).
При этом получаем замечательное, комфортное внутреннее пространство, с хорошей энергетикой - мечту любого дизайнера - гармонично вписываются камины, второй свет и т.п., при максимальной эргономичности постройки - всё под рукой - от центра дорога в самый дальний конец дома не длиннее радиуса.
У нас уже тоже начинают строить, пока больше на Украине.
Это каким образом можно экономить на отоплении до половины? Вот в рекуператорах есть грамотный теплообмен, но причем тут два вентилятора, они только сделают температуру более равномерной.
Такие дома могут оказаться экономичней классических если все узлы и изделия вплоть до отделки будут изготовляться на заводах. С отделкой, перегородками и перекрытиями будут проблемы - ведь он только снаружи унифицирован.
14 дек. 2010
Классическое отопление - батареи под окнами - тепло вырабатывается максимально близко к месту его утечки, тёплый же воздух всё же оставшийся в помещении поднимается к потолку - т.е. человек живёт в нижней части квартиры/дома, а отапливает верхнюю
В купольных домах обогреватели внутри купола, но не у окон, теплый воздух так же поднимается вверх (под купол), но за счёт потолочных вентиляторов (их регулярного включения) обеспечивается теплообмен между воздушными слоями разной температуры.
На заводе изготавливают треугольные сендвичпанели, после собирают их между собой на участке (внутренняя часть купола получается уже с отделкой) угловые щели между панелями запиниваются, а сверху всё покрывают гибкой черепицей. Внутренние перегородки и перекрытия по любой традиционной технологии.
В купольных домах обогреватели внутри купола, но не у окон, теплый воздух так же поднимается вверх (под купол), но за счёт потолочных вентиляторов (их регулярного включения) обеспечивается теплообмен между воздушными слоями разной температуры.
На заводе изготавливают треугольные сендвичпанели, после собирают их между собой на участке (внутренняя часть купола получается уже с отделкой) угловые щели между панелями запиниваются, а сверху всё покрывают гибкой черепицей. Внутренние перегородки и перекрытия по любой традиционной технологии.
