Вопрос по коммерческой недвижимости 14 / 1393
Форум для обсуждения аспектов работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья: офисы, склады, магазины и т.д. Для просмотра объявлений по продаже и аренде перейдите по ссылке. Если же вам интересны предложения объектов и найдете много объявлений.
02 фев. 2011
Это не инвестиционный а чисто социальный проект - интерактивный детский музей (больше деталей пока не скажу, для моего вопроса это не важно).
Достаточно сложное оборудование, цикл детального проектирования и производства займет около двух лет. Вместе с временем на привлечение первоначальных средств (спонсорских), юридическое оформление, патентование и т.п. - около трех лет до момента, когда начнется монтаж "на месте".
Площадь будет нужна большая, в идеале ангар по размерам с половину "Ашан-Сити", который можно будет разделить на зоны (условно постоянные). Есть зоны с повышенными требованиями к пожаробезопасности.
Желательно долгосрочная аренда с правом выкупа.
Теперь собственно вопросы:
1. Какого рода объекты недвижимости смотреть как benchmark (пока как основу для расчета цены, закладываемой в бизнес план)?
Т.к. музей не должен быть дотационным (не считая постоянных первоначальных затрат), нужна высокая проходимость -> должен быть легко достижим, с достаточным количеством парковок и т.п. Желательно недалеко от мест "массового развлечения" детей.
2. Можно ли как то воспользоваться тем, что это очень несрочная сделка (например найти лучше объект и/или получить лучше условия) или в любом случае реальный выбор объекта и переговоры надо начинать не раньше чем за несколько месяцев до даты Ч.
Заранее спасибо всем, кто ответит.
Сергей
Достаточно сложное оборудование, цикл детального проектирования и производства займет около двух лет. Вместе с временем на привлечение первоначальных средств (спонсорских), юридическое оформление, патентование и т.п. - около трех лет до момента, когда начнется монтаж "на месте".
Площадь будет нужна большая, в идеале ангар по размерам с половину "Ашан-Сити", который можно будет разделить на зоны (условно постоянные). Есть зоны с повышенными требованиями к пожаробезопасности.
Желательно долгосрочная аренда с правом выкупа.
Теперь собственно вопросы:
1. Какого рода объекты недвижимости смотреть как benchmark (пока как основу для расчета цены, закладываемой в бизнес план)?
Т.к. музей не должен быть дотационным (не считая постоянных первоначальных затрат), нужна высокая проходимость -> должен быть легко достижим, с достаточным количеством парковок и т.п. Желательно недалеко от мест "массового развлечения" детей.
2. Можно ли как то воспользоваться тем, что это очень несрочная сделка (например найти лучше объект и/или получить лучше условия) или в любом случае реальный выбор объекта и переговоры надо начинать не раньше чем за несколько месяцев до даты Ч.
Заранее спасибо всем, кто ответит.
Сергей
03 фев. 2011
Для полного понимания,как решать поставленную задачу, необходимо задуматься о технических требованиях к объекту.
Такими могут быть : высота потолков(как минимум, ниже чего не может быть);сколько надо Ква(потребление электричества будет приличное и основная часть уйдет на системы вентиляции); должно ли быть Ваше помещение в одном уровне; сантехблоки(где и сколько);приемлемый шаг колонн(видел подобные объекты и ощущение от количества колонн такое,что находишься в лесу );понимать внутреннюю планировку (зонирование по секторам и возможность их мобильно двигать).
В общем, это на первый взгляд .А возможно существуют уже такие нормативы, т.к. есть специализация.Но по моим ощущениям такой объект больше тянет на пром,а тут вопросы с доступностью.Поэтому ,пока вижу торговый центр.
Такими могут быть : высота потолков(как минимум, ниже чего не может быть);сколько надо Ква(потребление электричества будет приличное и основная часть уйдет на системы вентиляции); должно ли быть Ваше помещение в одном уровне; сантехблоки(где и сколько);приемлемый шаг колонн(видел подобные объекты и ощущение от количества колонн такое,что находишься в лесу );понимать внутреннюю планировку (зонирование по секторам и возможность их мобильно двигать).
В общем, это на первый взгляд .А возможно существуют уже такие нормативы, т.к. есть специализация.Но по моим ощущениям такой объект больше тянет на пром,а тут вопросы с доступностью.Поэтому ,пока вижу торговый центр.
03 фев. 2011
Ситуацией вряд ли получится воспользоваться. Вы ведь хотите привлекать инвесторов а без Бизнес плана это практически невозможно. Но как вы себе представляете бизнес план без объекта. Вообще мой Вам совет приобретать лучше свободный участок и на нем уже строится. Это будет не на много дороже, но гораздо проще чем реконструировать готовый объект.
03 фев. 2011
Всем - доброго дня. Форум обычно читаю, но тут тема очень уж близкая (работаю с коммерческой недвижимостью), решила написать.
Исходя из указанных Вами сроков (план открытия через 2-3 года), сделка НЕ несрочная. Для реализации проекта требуется объект не типовой, специфический, поэтому подыскивать его/объект, подписывать договор и вносить обеспечительный платеж следует УЖЕ СЕЙЧАС. В идеале:
1. Строящиеся торгово-развлекательные комплексы. Сейчас уже самое время смотреть планы крупных строительных компаний Москвы (на их сайтах и затем уточнять по телефону, т.к. сайты частенько обновляются с опозданием), вступать в переговоры. Для застройщиков Вы будете являться одним из якорных арендаторов, поэтому можно рассчитывать на низкую ставку аренды (порядка 200-250 долл/кв.м./год). Если входить в проект уже сейчас, то Ваши пожелания войдут в Тех.задание на проектирование. В итоге, строительство будет практически под Вас. Кроме того, если у Вас на руках будет подписанный пред.договор или хотя бы письмо от застройщика, то для банка это большой плюс при открытии Вам кредитной линии.
2. Можно поискать уже готовые объекты, подходящие по основным параметрам, под реконструкцию. Это сложнее. Производственные здания расположены в пром.зонах, т.е. не очень удобны с точки зрения транспортной доступности. Склады, находящиеся в черте МКАД, также в основном имеют затрудненные подъезды и, кроме того, маленькие площади под парковку. Склады за МКАД - не Ваш вариант, на мой взгляд. Кроме того, соседство производств и/или складов может не лучшим образом сочетаться с назначением (музей + детский). Вероятнее всего, нужный объект будет из категорий торговой или складской недвижимости, расположен либо в промзоне в районе ТТК, либо ближе к МКАД. Учитывая, что реконструкция немногим проще нового строительства (это если объект найдется подходящий, иначе может выйти и сложнее, и дороже), опять-таки уже сейчас пора начинать подыскивать объект.
3. Дополнение к предыдущему: СВАО, ул.Дежнева, в 2-3 минутах от станции метро "Бабушкинская" год назад закрыли "Рамстор", это двухэтажное ОСЗ, стандартной поздне-советской постройки, в таких раньше размещались магазины "Океан" и "Универсам". Простаивает до сих пор. Рядом - Яуза и парк, хорошее место. Вот Вам бы такое найти...
4. Я работала и с вариантами стрительства под будущего арендатора, и с вариантами реконструкции. С точки зрения рисков, договорных отношений, документации - варианты сопоставимы. Но если строят под Вас, то это выгоднее, практически все финансово-экономические показатели проекта выше.
Исходя из указанных Вами сроков (план открытия через 2-3 года), сделка НЕ несрочная. Для реализации проекта требуется объект не типовой, специфический, поэтому подыскивать его/объект, подписывать договор и вносить обеспечительный платеж следует УЖЕ СЕЙЧАС. В идеале:
1. Строящиеся торгово-развлекательные комплексы. Сейчас уже самое время смотреть планы крупных строительных компаний Москвы (на их сайтах и затем уточнять по телефону, т.к. сайты частенько обновляются с опозданием), вступать в переговоры. Для застройщиков Вы будете являться одним из якорных арендаторов, поэтому можно рассчитывать на низкую ставку аренды (порядка 200-250 долл/кв.м./год). Если входить в проект уже сейчас, то Ваши пожелания войдут в Тех.задание на проектирование. В итоге, строительство будет практически под Вас. Кроме того, если у Вас на руках будет подписанный пред.договор или хотя бы письмо от застройщика, то для банка это большой плюс при открытии Вам кредитной линии.
2. Можно поискать уже готовые объекты, подходящие по основным параметрам, под реконструкцию. Это сложнее. Производственные здания расположены в пром.зонах, т.е. не очень удобны с точки зрения транспортной доступности. Склады, находящиеся в черте МКАД, также в основном имеют затрудненные подъезды и, кроме того, маленькие площади под парковку. Склады за МКАД - не Ваш вариант, на мой взгляд. Кроме того, соседство производств и/или складов может не лучшим образом сочетаться с назначением (музей + детский). Вероятнее всего, нужный объект будет из категорий торговой или складской недвижимости, расположен либо в промзоне в районе ТТК, либо ближе к МКАД. Учитывая, что реконструкция немногим проще нового строительства (это если объект найдется подходящий, иначе может выйти и сложнее, и дороже), опять-таки уже сейчас пора начинать подыскивать объект.
3. Дополнение к предыдущему: СВАО, ул.Дежнева, в 2-3 минутах от станции метро "Бабушкинская" год назад закрыли "Рамстор", это двухэтажное ОСЗ, стандартной поздне-советской постройки, в таких раньше размещались магазины "Океан" и "Универсам". Простаивает до сих пор. Рядом - Яуза и парк, хорошее место. Вот Вам бы такое найти...
4. Я работала и с вариантами стрительства под будущего арендатора, и с вариантами реконструкции. С точки зрения рисков, договорных отношений, документации - варианты сопоставимы. Но если строят под Вас, то это выгоднее, практически все финансово-экономические показатели проекта выше.
03 фев. 2011
Владимир Максименко писал(а):Для полного понимания,как решать поставленную задачу, необходимо задуматься о технических требованиях к объекту.
Такими могут быть : высота потолков(как минимум, ниже чего не может быть);сколько надо Ква(потребление электричества будет приличное и основная часть уйдет на системы вентиляции); должно ли быть Ваше помещение в одном уровне; сантехблоки(где и сколько);приемлемый шаг колонн(видел подобные объекты и ощущение от количества колонн такое,что находишься в лесу );понимать внутреннюю планировку (зонирование по секторам и возможность их мобильно двигать).
В общем, это на первый взгляд .А возможно существуют уже такие нормативы, т.к. есть специализация.Но по моим ощущениям такой объект больше тянет на пром,а тут вопросы с доступностью.Поэтому ,пока вижу торговый центр.
Владимир, спасибо большое, понятно какие вопросы нужно продумать.
Пока не на все есть ответы, например по потреблению электричества все очень очень приблизительно. Но, естественно в бизнес плане нужна будет конкретика. Итоговая планировка зон вообще будет только после детального проектирования оборудования, мобильность зон не нужна, высота - не менее 4 (лучше >5) метров, сантехблоки - не думал, наверное по нормативам от количества людей, как в любом ТРЦ.
Пром - это идеально, в ТРЦ придется некоторые вещи моделировать.
Еще раз спасибо,
Сергей
03 фев. 2011
Алексей Медведев писал(а):Ситуацией вряд ли получится воспользоваться. Вы ведь хотите привлекать инвесторов а без Бизнес плана это практически невозможно. Но как вы себе представляете бизнес план без объекта. Вообще мой Вам совет приобретать лучше свободный участок и на нем уже строится. Это будет не на много дороже, но гораздо проще чем реконструировать готовый объект.
Алексей, если цель проекта не в строительстве объекта, то >50% бизнес план раньше, чем объект
. Собственно, объект - это инфраструктура для достижения цели проекта.
Этот проект не инвестиционный, пока рамочная договоренность со спонсорами, что они безвоздмездно дадут начальные средства в start-up (в первую очередь для проектирования и производства оборудования, обсуждаем вариант компенсации затрат на первый период (1-2 года после начала эксплуатации)).
Возможно строить проще, чем реконструировать, но я совсем не уверен, что спонсоры захотят в нулевом цикле проекта вкладываться в покупку участка. Пока обсуждали аренду с правом выкупа.
Спасибо,
Сергей
03 фев. 2011
Elen-ka, спасибо.
Думаю, мне действительно или искать застройщика нового ТРЦ или реконструировать экс-пром в хорошем месте, вроде того, где сейчас боулинг на ул. Льва Толстого. Внутри промзоны или далеко от Москвы - действительно не айс. Хотя в ближних и хорошо достижимых районах (например Ново-Переделкино) - почему бы и нет.
Сергей.
Думаю, мне действительно или искать застройщика нового ТРЦ или реконструировать экс-пром в хорошем месте, вроде того, где сейчас боулинг на ул. Льва Толстого. Внутри промзоны или далеко от Москвы - действительно не айс. Хотя в ближних и хорошо достижимых районах (например Ново-Переделкино) - почему бы и нет.
Сергей.
03 фев. 2011
А я думаю,что решение придет после понимания природы денег Ваших заказчиков.Т.е. насколько они платежеспособны, быстрые ли деньги ,короткие или долгосрочны, объемы и т.д.
Телеграфируйте, проект интересный
Телеграфируйте, проект интересный
03 фев. 2011
Сергей Марфин
нужны всё-таки более точные характеристики по площади и желательное месторасположение.
Льва Толстого это одно из самых дорогих мест Москвы - бюджет проекта озвучите ?
нужны всё-таки более точные характеристики по площади и желательное месторасположение.
Льва Толстого это одно из самых дорогих мест Москвы - бюджет проекта озвучите ?
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
03 фев. 2011
Владимир Максименко писал(а):А я думаю,что решение придет после понимания природы денег Ваших заказчиков.Т.е. насколько они платежеспособны, быстрые ли деньги ,короткие или долгосрочны, объемы и т.д.
Телеграфируйте, проект интересный
Пока это один известный человек из мира металлургии. Еще надеюсь договориться со спонсором из нефтянки (имен не называю).
Два платежеспособных спонсора, проект для обоих будет имиджевый, а не инвестиционный. Объемы (деньги) обсуждаем, но, как обычно, идей больше чем объемов - чем то будем жертвовать.
Т.к. это не кредит под проект, и не инвестпроект, и не вход на новый рынок, то понятия "короткие-длинные" тут немного неприменимы. По этой же причине заказчику(ам) не так критичны сроки реализации (но не сам факт!). К сожалению, при теперешней культуре общества - музей, даже интересный, инвестпроектом быть не может по определению, это не диснейленд.
"Телеграфировать" обязательно буду, когда в уравнении станет чуть меньше неизвестных, пока очень много вопросов на моей стороне.
С уважением,
Сергей
P.S. Мне тоже проект очень интересен...вообще очень хочется всю текучку разгрести в течении пары лет, а это оставить себе, как занятие "на пенсии".
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
