Случайно наткнулся - "Пять новых правил недвижимости (Испания) 31 / 2695

По календарю наступила весна, а в природе и на мировом рынке недвижимости она немного запаздывает. С приближением перехода от зимы к лету и покупатели, а продавцы возбужденно потирают руки. Первые ждут цветущего обилия предложений от вторых, а вторые ждут наплыва первых, традиционного для весеннего сезона. Эксперты отмечают повышение активности и сами собой прижившиеся новые правила игры.

Пять ошибочных мнений о поведении на рынке недвижимости опубликовал североамериканский аналитический центр Zillow, одновременно предлагая заменить их новыми правилами рынка на 2011 год. Свое мнение об этом высказал широко известный в Испании эксперт - аналитик по жилой недвижимости Борха Матео (Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario residencial en España). С четырьмя из пяти он согласился как с достойными обсуждения, а пятое правило отверг как надкманное.

Итак, старые и новые правила:
Старое правило гласит: "не спеши с покупкой, цены на жилую недвижимость и дальше будут падать".
Глупо пытаться угадать самую нижнюю точку на графике изменения цен. Это не по силам даже экспертам. Точнее, каждый из них имеет собственное мнение, но единой концепции нет, тем более, что для каждого региона объективно существуют свои собственные критерии оценки ситуации и собственные факторы, влияющие на рынок, например, открытие / закрытие в городе большого, так сказать, градообразующего, предприятия.

К сказанному нельзя не добавить, что даже если кому-то удастся угадать момент самого глубокого опускания стоимости квадратного метра жилья, то еще не факт, что он совпадет с подходящим моментом в динамичном изменении ставок по ипотеке.

Пример:
Ипотека размером 200`000 евро на 25 лет при нынешнем уровне euribor (1,70%) + 1% обходится ежемесячно 918 евро в месяц. Моделируем ситуацию: euribor поднимается на один пункт до уровня 2,7%, а выбранное жильё дешевеет аж на 10%, что соответствует уровню ипотеки 180`000. В итоге мы видим, что ежемесячные выплаты про кредиту будут даже больше, - 921 евро.

Новое правило: не откладывая покупку на месяцы и годы, искать подходящий объект сейчас, торговаться с продавцом. Таким образом, покупатель сможет несколько лет попользоваться низкой процентной ставкой по ипотеке.

Старое правило: "лучше купить жилье, чем арендовать его".

regla del pasado: es mejor comprar que alquilar
Это правило остается в силе, но к нему появилась поправка: если Вы собираетесь жить в квартире или в доме 5 - 7 лет, то, безусловно, в большинстве случаев покупка выгоднее, чем аренда. Таков уж нынешний рынок: он ориентирован на покупателя, или, как говорят в Испании, "nos encontramos en un mercado de compradores". Если ожидаемый или даже вероятный период использования жилья составляет менее 5 - 7 лет, то, скорее всего затраты на оформлении сделок купли и продажи превысит экономию, характерную для типичных преимуществ владения над прокатом.

Фрагмент интервью:
Корр.: Я вижу, у Вас на все вопросы есть готовые ответы. Тем интереснее Ваш ответ на головоломку: Как можно назвать экономной жизнь "среднего класса", при которой приходится половину зарплаты или даже больше, отдавать в качестве процентов по ипотеке?

Брха Матео: Это не головоломка, а самый легкий из всех заданных Вами вопросов. Ипотека - это ВРЕМЕННЫЙ ОПЛАТНЫЙ ДОЛГ, то есть такой, который для представителей самого экономного среднего класса в конечном итоге заканчивается безраздельным владением. Иначе говоря, своими платежами средний класс ДЕЛАЕТ НАКОПЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ. Не хотелось бы уводить читателя в этой беседе на "заразную" денежную терминологию, поэтому употреблю только одно слово, "инвестиция", специально для тех, кто меряет уровень жизни не степенью покоя и радости, а только деньгами. Им будет ближе такое пояснение: ипотека - прямая инвестиция текущих доходов в себя, в сáмую высшую ценность на Земле.

Бедняк, арендуя чужое жилье, ничего не накапливает и не инвестирует, он все время "тупо" оплачивает НЕОПЛАТНЫЙ БЕЗВРЕМЕННЫЙ ДОЛГ, который никогда не заканчивается. Он попросту транжирит свой зачастую немалый заработок в пользу собственника. Средний класс - это не класс людей с высоким заработком, это класс собственников. Позвольте повторить аксиому: собственники пользуются своим добром бесплатно, поэтому живут экономно.

Продолжение следует

Руис Нико для компании RUNIGA, внешняя ссылка

А вот и продолжение:
В прошлый раз мы говорили о том, что с наступлением весны на мировом рынке недвижимости североамериканский аналитический центр Zillow опубликовал пять ошибочных, по мнению тамошних специалистов, правил поведения на рынке недвижимости. Свое мнение об этом высказал и широко известный в Испании эксперт - аналитик по жилой недвижимости Борха Матео (Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario residencial en España).

Продолжим: третье устаревшее правило настоятельно рекомендует не брать ипотеку, если размер ежемесячных выплат по ней превышает третью часть от ежемесячного заработка. Согласно новым критериям, это рискованный шаг, который ранее оправдывался тем, что при постоянном росте цен во время бума на рынке недвижимости, когда цена росли подобно мыльному пузырю, промедлить с покупкой означало неизбежное повышение цены.

Это было немного похоже на затягивание пояса или на ныряние с задержкой дыхания, и это было оправдано, кроме всего прочего, благополучной ситуацией на рынке труда. Рекомендации на 2011 год заметно жестче. Эксперты советуют придерживаться четверти (1/4) месячного дохода, выделяемого на оплату банковских счетов по ипотеке. И это при том, что даже финансово-кредитные учреждения при принятии решения про выдачу ссуды под залог жилья ориентируются треть (1/3).

Очевидна связь как с возросшей вероятностью временно лишиться заработка, так и с возросшей вероятностью повышения кредитных ставок. Все должны помнить, что показатель euribor сейчас демонстрирует рекордно низкий уровень (1,7%) при том, что его средний "исторический" уровень соответствует 3,5-4%. Следовательно, очень возможно скорое повышение ипотечных платежей примерно на 29%.

Четвертое устаревшее правило ( regla del pasado: a la hora de vender, todo es localización, localización y localización): продавцы по старинке существенно повышают цены на предлагаемое жилье, если оно расположено в центре города. По мнению североамериканских спецов и согласных с ними испанских знатоков рынка недвижимости, близость к центру утрачивает популярность. Среди покупателей всё больше людей, предпочитающих площадь жилья побольше за ту же цену.

Новое поколение приобретателей жилья всё больше внимания уделяют местам отдыха, расположенным поблизости с домом или с квартирой, соседству со школой для ребенка. Близость к центру города, расположение квартиры на главной городской магистрали Мадрида, Барселоны или другого большого города продолжает оставаться фактором повышающим спрос. Но не менее востребованы теперь соседние к центру улицы, где меньше офисов и больше объектов, формирующих инфраструктуру: магазины, автобусные остановки, места для выгула четвероногих..

Пятое устаревшее, по мнению североамериканского аналитического центра Zillow, правило: покупай напрямую, минуя посредника в виде агентств по недвижимости. Ранее считалось, что риелторы - это зря выброшенные деньги в виде комиссионных. Ныне платежи посредническим конторам приравниваются чуть ли не к инвестициям, ибо возможности покупателя, не знакомого с рынком и психологией продавца, несоизмеримо ниже, чем арсенал средств профессионала, способного найти за указанную Вами цену массу вариантов. Умение торговца недвижимостью вести переговоры или, проще говоря, торговаться, зачастую приносит покупателю экономию, которая превышает комиссию.

Испанский эксперт по недвижимости Борха Матео настаивает на исключении из этого правила случая, когда покупатель точно знаете и объект, который ему нужен, и продавца, и предельно допустимую цену.

Руис Нико для компании RUNIGA, внешняя ссылка

klimat писал(а):
"не спеши с покупкой, цены на жилую недвижимость и дальше будут падать".

Из за таких статей в инете 3 клиента отказались покупать ,мы все понимаем и будем ждать .

klimat писал(а):
Моделируем ситуацию: euribor поднимается на один пункт до уровня 2,7%,

Уже начался небольшой рост 1,9%. А в основном со статьёй можно и согласиться.

В целом очень не глупая статья.

Andrey Z писал(а):
klimat писал(а):
"не спеши с покупкой, цены на жилую недвижимость и дальше будут падать".
Из за таких статей в инете 3 клиента отказались покупать ,мы все понимаем и будем ждать .
...
А в основном со статьёй можно и согласиться.

Андрей, так в этой же статье автор как раз оспаривает эту фразу.
Он говорит: очень трудно угадать нижний предел.

SergeyGoodin писал(а):
В целом очень не глупая статья.

Скорее пустая. Хотя, может так и задумывалось.

izumrud писал(а):
Андрей, так в этой же статье автор как раз оспаривает эту фразу.
Он говорит: очень трудно угадать нижний предел.

Как правильно заметил Игорь ,

Червяков Игорь писал(а):
Скорее пустая. Хотя, может так и задумывалось.

Каждый из статьи понимает то что он увидел,и для многих это значит то что не стоит торопиться ,я лично понимаю ,что ниже уровень цен может опуститься только у продавцов частников ,в силу разных сугубо личных причин. Строительные компании уже полгода назад заявили, что не могут продавать ниже себестоимости,так как многие привлекали для строительства средства полученные от банков ,что означает при продаже ниже себестоимости компании должны вернуть банку заёмные средства в полном объёме и значит нести убытки .Прямой путь к банкротству.Но самое интересное не в этом ,все уже поняли что при нынешнем правительстве Испании исправить что либо невозможно ,и предпочитают ждать лучших времён .4 300 000 безработных в Испании по официальным данным ,стоит принять во внимание ,что есть также безработные которые не учтены.Стоило бы правительству задуматься и принимать меры ,но они занимаются совершенно другими вопросами ,местное население уже очень отрицательно относится к социалистической партии и лично к президенту.По поводу того покупать сейчас или нет ,я отвечу так :если вы решили купить для себя ,а не с целью инвестирования то стоит заниматься этим вопросом ,а для инвестиций испанскую недвижимость стоит рассматривать только на длительный срок 10 -15- 20 лет .Многие имеют недвижимость в Испании продолжая жить и работать в России ,отправляют детей с бабушками на всё лето к морю и солнцу ,замечу что и средиземноморская кухня большинству россиян очень нравится.

Andrey Z писал(а):
Каждый из статьи понимает то что он увидел,

точно

и для многих это значит то что не стоит торопиться ,

я этого не увидел

я лично понимаю ,что ниже уровень цен может опуститься только у продавцов частников ,в силу разных сугубо личных причин. Строительные компании уже полгода назад заявили, что не могут продавать ниже себестоимости,так как многие привлекали для строительства средства полученные от банков ,что означает при продаже ниже себестоимости компании должны вернуть банку заёмные средства в полном объёме и значит нести убытки .Прямой путь к банкротству.

Что Вы говорите!
Если строительные компании могут обанкротиться, то это означает, что они не будут никогда и ни за что продавать неликвид дешевле? :shock:

Наши строительные компании тоже много чего поназаявляли...

Но самое интересное не в этом ,все уже поняли что при нынешнем правительстве Испании исправить что либо невозможно ,и предпочитают ждать лучших времён .4 300 000 безработных в Испании по официальным данным ,стоит принять во внимание ,что есть также безработные которые не учтены.Стоило бы правительству задуматься и принимать меры ,но они занимаются совершенно другими вопросами ,местное население уже очень отрицательно относится к социалистической партии и лично к президенту.

, как всё похоже!

Тут какое-т о непонимание что-ли..
Пять ошибочных мнений о поведении на рынке недвижимости опубликовал североамериканский аналитический центр Zillow, одновременно предлагая заменить их новыми правилами рынка на 2011 год. Свое мнение об этом высказал широко известный в Испании эксперт - аналитик по жилой недвижимости Борха Матео (Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario residencial en España). С четырьмя из пяти он согласился как с достойными обсуждения, а пятое правило отверг как надкманное.
Вот что пишет ИСПАНСКИЙ автор - "Старое правило гласит: "не спеши с покупкой, цены на жилую недвижимость и дальше будут падать". - это СТАРОЕ правило.
Новое другое - покупать и испанский эксперт с этим согласен.
Повнимательнее надо читать....

Andrey Z писал(а):
Каждый из статьи понимает то что он увидел,и для многих это значит то что не стоит торопиться ,я лично понимаю ,что ниже уровень цен может опуститься только у продавцов частников ,в силу разных сугубо личных причин. Строительные компании уже полгода назад заявили, что не могут продавать ниже себестоимости,так как многие привлекали для строительства средства полученные от банков ,что означает при продаже ниже себестоимости компании должны вернуть банку заёмные средства в полном объёме и значит нести убытки .Прямой путь к банкротству.Но самое интересное не в этом ,все уже поняли что при нынешнем правительстве Испании исправить что либо невозможно ,и предпочитают ждать лучших времён .4 300 000 безработных в Испании по официальным данным ,стоит принять во внимание ,что есть также безработные которые не учтены.Стоило бы правительству задуматься и принимать меры ,но они занимаются совершенно другими вопросами ,местное население уже очень отрицательно относится к социалистической партии и лично к президенту.По поводу того покупать сейчас или нет ,я отвечу так :если вы решили купить для себя ,а не с целью инвестирования то стоит заниматься этим вопросом ,а для инвестиций испанскую недвижимость стоит рассматривать только на длительный срок 10 -15- 20 лет .Многие имеют недвижимость в Испании продолжая жить и работать в России ,отправляют детей с бабушками на всё лето к морю и солнцу ,замечу что и средиземноморская кухня большинству россиян очень нравится.

Я совершенно не знаю ситуации на рынке Испании.
С точки зрения североамериканской, мне эта статья показалась довольно не глупой.
Идеи в отношении ипотеки тоже показались довольно толковыми.

Что касается строителей, то нравится им или нет, но в случае ухудшения ситуации им придется продавать и ниже себестоимости.
Если продаж не будет, то они так или иначе разорятся на одних лишь банковских платежах.