Если в договоре купли-продажи указана заниженная стоимость 24 / 13768

Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться. Ситуация следующая: я покупаю квартиру у застройщика. Застройщик - физическое лицо, соответственно, квартиры продает по договору купли-продажи. В договоре полную стоимость квартиры указывать отказывается категорически, т.е. в ДКП должно быть указано, что квартира продается за 1млн. руб. Остальное застройщик хочет получить налом в момент подписания ДКП.
Мы планируем заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи, по которому он получит, условно говоря 500 тыс. руб., потом предоставив этот предварит. договор в банк, взять там ипотеку на 500 тыс. руб. (банк кредит уже одобрил). Вопрос в том, как правильно оформить разницу в реальной стоимости и прописанной в договоре?
Мнений по этому поводу очень много.

1. На данный момент склоняюсь к составлению допсоглашения, которое не будет регистрироваться вместе с договором, и в этом соглашении прописать разницу как оплату за неотделимые улучшения (или лучше/безопаснее прописывать их как оплату работ по ремонту квартиры, например, сразу с актом приемки работ?) Или еще есть вариант прописать в допсоглашении изменение стоимости квартиры. Что безопаснее с юридической точки зрения?

2. Но как в этом случае правильнее оформить расписку на разницу, чтобы потом ее однозначно приняли в суде?
Читала, что последнее время налоговики с особой бдительностью изучают договора на квартиры стоимостью в 1 млн. руб., а так как у застройщика целый дом и все квартиры в нем, в не зависимости от площади и этажа идут за одну и ту же стоимость, опасаюсь, как бы налоговая не занялась нашим застройщиком и не признала все сделки не действительными. Т.е. хочется в случае проблем вернуть себе полную стоимость квартиры, а не только 1 млн., прописанный в договоре.

3. Можно ли в данной ситуации при оформлении страховки (в банке она все равно обязательна) указать полную рыночную стоимость и застраховать квартиру не на 1 млн., а на реальную стоимость?

100% - будет кидалово. Рецепт один - не потворствовать мошенникам. Пусть ставят реальную цену, или "До свидания!"

AndreyM23 писал(а):
100% - будет кидалово. Рецепт один - не потворствовать мошенникам. Пусть ставят реальную цену, или "До свидания!"

В том-то все и дело, что если мы не идем на занижение стоимости - то сделка расторгается.
Но, с другой стороны, в этом доме уже продано половина квартир на подобных условиях и люди полгода уже там живут. Вроде, никаких проблем не возникло у них. Одни даже собираются перепродавать.

Ну и пускай ищут других дураков. Зато Вы в их числе не окажетесь. Что Вас смущает в этом? А у тех, кто полгода живет, все проблемы, возможно, еще впереди

alёnka писал(а):
Ситуация следующая: я покупаю квартиру у застройщика. Застройщик - физическое лицо, соответственно, квартиры продает по договору купли-продажи.

Может покупал новостройку и сейчас, оформив права, является просто собственником?

alёnka писал(а):
В договоре полную стоимость квартиры указывать отказывается категорически, т.е. в ДКП должно быть указано, что квартира продается за 1млн. руб. Остальное застройщик хочет получить налом в момент подписания ДКП.

А он не дурак, ваш "застройщик" :mrgreen:

alёnka писал(а):
Мы планируем заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи, по которому он получит, условно говоря 500 тыс. руб., потом предоставив этот предварит. договор в банк, взять там ипотеку на 500 тыс. руб. (банк кредит уже одобрил). Вопрос в том, как правильно оформить разницу в реальной стоимости и прописанной в договоре?

Вообще-то надо с банком эти вопросы уточнять.

alёnka писал(а):
3. Можно ли в данной ситуации при оформлении страховки (в банке она все равно обязательна) указать полную рыночную стоимость и застраховать квартиру не на 1 млн., а на реальную стоимость?

Обычно сумма страховки составляет сумму кредита, увеличенную на 10%, об этом вам в вашем банке должны были сказать.

Участвуя с продавцом в сделке по занижению реальной стоимости вы вступаете с ним в ценовой сговор и помогаете ему укрываться от налогов.

Сколько реально квартира стоит?

Вообще, исходя из ваших вопросов, рекомендую взять спеца на сопровождение.

Алексей, большое вам спасибо за подробный ответ.

Алексей Сидельников писал(а):
Может покупал новостройку и сейчас, оформив права, является просто собственником?

Нет, основанием выдачи свидетельства является разрешение на ввод в эксплуатацию, выданный ему же. Плюс на него оформлена земля, на которой построен дом. [/quote]

Алексей Сидельников писал(а):
alёnka писал(а):
Мы планируем заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи, по которому он получит, условно говоря 500 тыс. руб., потом предоставив этот предварит. договор в банк, взять там ипотеку на 500 тыс. руб. (банк кредит уже одобрил). Вопрос в том, как правильно оформить разницу в реальной стоимости и прописанной в договоре?
Вообще-то надо с банком эти вопросы уточнять.

Банку эти вопросы, как оказалось, не интересны. Стоимость квартиры в договоре не превышает стоимости независимой оценки, поэтому он берет квартиру под залоговую стоимость в 1 млн., остальное его не волнует.

Алексей Сидельников писал(а):
Сколько реально квартира стоит?

Квартира стоит 3 млн., дом клубный на 8 квартир. Таких дома у застройщика два рядом в одном закрытом дворе.

Алексей Сидельников писал(а):
Вообще, исходя из ваших вопросов, рекомендую взять спеца на сопровождение.

Взяли уже двух (риэлтор и юрист), но после двух дней самостоятельного тщательного изучения материалов по этим вопросам, поняли, что профессиональный уровень этих спецов оставляет желать лучшего. Но в нашем городе особо и выбирать не из чего, поэтому-то и просим совета.

alёnka писал(а):
Нет, основанием выдачи свидетельства является разрешение на ввод в эксплуатацию, выданный ему же. Плюс на него оформлена земля, на которой построен дом

.
Насчет застройщика я ошибался. Оформил бы ИП и головной боли было бы меньше. Ну, да ладно, не об этом сейчас.

alёnka писал(а):
Взяли уже двух (риэлтор и юрист), но после двух дней самостоятельного тщательного изучения материалов по этим вопросам, поняли, что профессиональный уровень этих спецов оставляет желать лучшего. Но в нашем городе особо и выбирать не из чего, поэтому-то и просим совета.

Хм, интересно, как на них пал выбор?
alёnka рекомендую вам все-таки найти нормального спеца, а от этих избавиться. Здесь на НЕРСе есть достаточно большой выбор.

Алексей Сидельников писал(а):
alёnka рекомендую вам все-таки найти нормального спеца, а от этих избавиться. Здесь на НЕРСе есть достаточно большой выбор.

Честно говоря, уже поздно их менять - они взяли аванс и за продажу нашей квартиры (у нас - мы продаем свою квартиру для обмена, покупателя уже они нашли) и за продажу нам квартиры (у застройщика).
А сразу на глаз профессионализм оценить неопытному человеку сложно.
Ситуация осложняется тем, что очень нам нравится квартира. Мы туда специально ради хорошей школы для сына переезжаем, а тут такой удачный вариант.
Алексей, подскажите, пожалуйста. Для варианта с доп.соглашением нужно прописывать условия изменения цены в договоре купли-продажи. Я не очень понимаю, как это можно прописать в договоре купли-продажи?
Соглашение об изменении или расторжении настоящего Договора совершается в письменной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных сторонами и зарегистрированных в порядке, предусмотренном для настоящего Договора.
Наверное, этой фразы недостаточно и про условия изменения цены нужно прописать отдельно? Какие это могут быть условия, ведь явно не изменение фактической площади, как в договоре инвестирования. Может в условиях изменения цены прописать, что при наличии неотделимых улучшений, они оплачиваются отдельно?

alёnka писал(а):
Для варианта с доп.соглашением нужно прописывать условия изменения цены в договоре купли-продажи. Я не очень понимаю, как это можно прописать в договоре купли-продажи?
Соглашение об изменении или расторжении настоящего Договора совершается в письменной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных сторонами и зарегистрированных в порядке, предусмотренном для настоящего Договора.
Наверное, этой фразы недостаточно и про условия изменения цены нужно прописать отдельно? Какие это могут быть условия, ведь явно не изменение фактической площади, как в договоре инвестирования. Может в условиях изменения цены прописать, что при наличии неотделимых улучшений, они оплачиваются отдельно?

Изменений цены в ДКП не должно быть. Цена является существенным условием договора и вы готовы приобретать, а хозяин продавать квартиру именно на этих условиях. Изменение цены влечет изменение договора, на что одна из сторон может просто не пойти. Это же логично.
Про допсоглашения... Опять-таки, они будут иметь силу, если будут зарегистрированы в Росреестре в качестве неотъемлемой части основного договора, а кто их зарегистрирует?

Далее... есть третья сторона, имеющая отношение к ДКП - банк. Или это Сбер и ему почти все равно?

Еще вопрос возникает. Это физлицо-застройщик он один на весь дом собственник был? В течение года уже проводил продажи? Просто у него вычетов всего 1 млн. в год. Если он уже кому-то продавал в этом году квартиры , находящиеся в его собственности менее 1 года, то он уже на налоги попадает.

И вообще, ему можно предоставить сметы и затраты на строительство в ФНС и на эту сумму получить уменьшение налогооблагаемой базы. Он не хочет это делать?

Алексей Сидельников писал(а):
Далее... есть третья сторона, имеющая отношение к ДКП - банк. Или это Сбер и ему почти все равно?

Это именно сбер и ему именно все равно. В договоре купли-продажи он не участвует.

Алексей Сидельников писал(а):
Еще вопрос возникает. Это физлицо-застройщик он один на весь дом собственник был? В течение года уже проводил продажи? Просто у него вычетов всего 1 млн. в год. Если он уже кому-то продавал в этом году квартиры , находящиеся в его собственности менее 1 года, то он уже на налоги попадает.

Да, он один и он уже попадает на налоги, поэтому он и пытается их по максимуму сократить.

Алексей Сидельников писал(а):
И вообще, ему можно предоставить сметы и затраты на строительство в ФНС и на эту сумму получить уменьшение налогооблагаемой базы. Он не хочет это делать?

Мы обсуждали это с застройщиком, он сказал, что оплатил постройку обоих домов наличными строительным бригадам. У меня сейчас после разговоров с ним вообще складывается ощущение, что это зиц-председатель, и квартиры и землю оформили на него, чтобы не выплачивать городу долю в многоквартирном доме.
Прочитала сейчас историю с Молнией-М - может ли быть такое, что через полгода появится другой человек или организация, у которого тоже есть договор купли-продажи, но с более ранней датой, и потребовать квартиру себе. Есть ли срок в течении которого стороны должны зарегистрировать этот договор или под страхом внезапного появления неизвестного инвестора нужно жить все 3 года?
Часть квартир в этом доме уже продана, причем некоторые из них - тоже через ипотеку. Люди живут в доме уже полгода.