Недвижмость и ВНЖ в Германии. Ответы на вопросы. 28 / 2307

Добрый день,

меня зовут Борис Бронштейн и я представляю немецкую компанию Kaiser Estate (внешняя ссылка), которая помогает жителям России и СНГ купить недвижимость в Германии и/или получить ВНЖ.
Таким образом, мы не являемся ни посредником ни риэлтором, а ищем объекты именно по запросу клиента, а также организовываем сам процесс (транспорт, прожвивание, переводчик, юристы, налоги)

В этом топике я хочу дать ответы на частозадаваемые вопросы по темам недвижимость и ВНЖ в Германии,
а также предоставить читателям возможность задать вопросы и получить ответы.

Итак:

1. Выгодно ли купить недвижимость в Германии и сдавать ее в аренду?
Недвижимость в Германии постоянно дорожает. Особенно это касается крупных городов – например Мюнхен и Гамбург. Цена на недвижимость в Берлине к тому же находится на рекордно низкой отметке, в сравнении с ценами в столицах Европы.
Таким образом, Вы можете рассчитывать на 8-12% годовых от сдачи недвижимости в аренду.
А немецкие законы охраняют право на частную собственность конституционно, так что о надежности можно не переживать.

2. Не возникнет ли у меня сложностей с поиском арендаторов?
В Германии принято снимать квартиры, а покупать дома. Большинство немцев десятилетиями живут в одной и той же квартире, а арендная плата повышается каждые несколько лет.
В крупных городах, например в Мюнхене, у вас все-таки могу возникнуть сложности при поиске арендатора – будет слишком много желающих. Перед началом учебного года на однокомнатную квартиру в центре города могут подать заявку около сотни желающих в течение пары недель, даже при относительно высокой цене.

3. Как я могу сдавать свою недвижимость в Германии в аренду, если я нахожусь в России?
В Германии большинство владельцев недвижимости поручают управление своими объектами специализированным компаниям. Например, управление квартирой в Мюнхене обойдётся Вам в 30-50 евро в месяц.

4. Действительно ли можно купить квартиру в Германии на аукционе по очень низкой цене?
Недвижимость в Германии действительно можно приобрести как на публичных, так и на судебных аукционах по принудительной продаже. На таких аукционах стоимость иногда может составить половину рыночной цены. Однако, для совершения такой сделки необходим опыт и соблюдение определенных формальностей. Так же у покупателья не всегда есть возможность заранее осмотреть объект, иногда возникают проблемы с выселением прежних жильцов и а состояние такой недвижимости часто является неудовлетворительным. Часто на аукционы выставляют здания, которые нуждаются в ремонте или имеют какие-либо недостатки. Иногда можно договориться с банком или управляющей компанией и купить объект еще до аукциона

5. Нужно ли мне открывать фирму в Германии, чтобы купить недвижимость?
По законам Германии Вы можете купить недвижимость как для себя лично, так и для юридического лица. При этом иностранцы в своих правах приравниваются к гражданам Германии. Таким образом гражданин России может свободно купить недвижимость в Германии, для этого ему нужен только загранпаспорт и справка о происхождении средств.
В некоторых случаях имеет смысл оформить недвижимость в Германии на юридическое лицо – это выгодно при большой стоимости коммерческой недвижимости. В это случае специалисты могут помочь Вам оптимизировать налогообложение.

6. Возможно ли купить квартиру в Германии и сдавать ее в аренду, а летом жить в ней самому?
Да, это возможно. Однако, это поиск новых арендаторов на короткий срок до года достаточно утомительная задача. А если речь идет не об однокомнатной квартире, а, например, 3-ех конатной, то очень вероятно что квартира будет простаивать большую часть времени.
Гораздо более выгодным вариантом представляется сдавать свою квартиру на длительный срок, а на время отдыха в Германии снимать себе квартиру или виллу.
Доходы от сдачи в аренду Вашей квартиры на протежении года с лихвой покроют стоимость аренды роскошного загороднего дома на лето. Кроме того, вы не будете привязаны к одному месту, а Ваша недвижимость будет каждый город дорожать на 3-5%.

7. Если я куплю недвижимость в Германии, будет ли мне проще получить визу и путешевствовать по Европе?
Имея недвижимость в Германии Вы можете получить Шенгенскую мультивизу с максимальным сроком прибывания 90 дней за полгода. То есть Вы можете сможете максимально находится в Германии и путешествовать по Европе половину каждого года.

8. Если я куплю недвижимость в Германии, получу ли я ПМЖ, а затем немецкое гражданство?
По законам Германии, при инвестициях в экономику Германии суммы от 250.000 и создании 5-ти рабочих мест, Вы можете претендовать на ПМЖ в Германии. А по прошествии и 5-ти лет и исправной уплаты налогов, Вы получите немецкое гражданство.
Ваша недвижимость при определенных условиях может быть признана инвестицией. И сам факт ее наличия благоприятно отразится при рассмотрении Ваша запроса на ПМЖ немецкими чиновниками.
Однако, по законам Германии, для этого государство должно признать, что Ваша инвестиция имеет «повышенный экономический интерес или покрывает особенную региональную потребность». Для этого Вам необходим немецкий эммиграционный адвокат с успешным опытом именно в этой области -- тогда суммы инвестиций можно уменьшить в разы. Сотрудничество с такими адвокатами является одной из основных специализаций нашей компании.

9. Какие дополнительные расходы меня ожидают при покупке недвижимости в Германии?
Оформление сделки у нотариуса является обязательным и обойдется Вам 1,5% от цены недвижимости (в Берлине 2,5%). Затем Вам нужно будет заплатить налог, который составляет 3,5% от суммы сделки (в Берлине 4,5%). Подавляющее большинство недвижимости продается через агентства по недвижимости, поэтому также нужно будет оплатить их комиссию, которая составит 3% (на севере Германии 6%).

10. Как я могу купить недвижимость в Германии, если я гражданиин России/СНГ?
По закону, при покупке недвижимости в Германии иностранцы в своих правах приравниваются к гражданам Германии. Таким образом Вы можете свободно купить недвижимость в Германии, предоставив справку о происхождении доходов.

11. Могу ли я купить недвижимость в Германии и оформить сделку не выезжая из России?
Да, это возможно. Для совершения такой сделки Вам нужно будет сделать нотариальную доверенность на нашу компанию. Эту доверенность Вам нужно апостилировать в России и перевести на немецкий язык. Однако, если это Ваша первая покупка недвижимости в Германии, мы советуем Вам лично осмотреть выбранный Вами объект.

12. Какие налоги мне нужно будет заплатить в связи с покупкой недвижимости в Германии?
Налог на покупку недвижимости составляет в Германии 3,5% (в Берлине 4,5%) и уплачивается в течение полугода после покупки. Затем Вам нужно будет оплачивать налог на землю, и если Вы сдаете недвижимость в аренду, также необходимо ежегодно уплачивать подоходный налог.

13. Какие ежемесечные траты возникнут в связи с покупкой недвижимости в Германии?
Существуют специальные формулы, зависящие от многих факторов, по которым можно точно рассчитать ту сумму, которую Вам нужно будет уплачивать ежемесячно. Если Вы сдаете квартиру в аренду, то большинство трат вы сможете переложить на арендатора.

14. Как я могу продать недвижимость в Германии впоследствии?
Если Вы купили ликвидный объект, у Вас не возникнет сложностей с его продажей. Рынок недвижимости в Германии не подвержен затишьям. Если Вы продаете недвижимость ранее, чем через 10 лет после покупки, прибыль от продажи облагается так называемым спекулятивным налогом. Услуги агентств недвижимости бесплатны для продавцов – их оплачивает покупатель

Если у Вас остались вопросы -- задавайте -- с удовольствем отвечу.

С наилучшими пожеланиями из Мюнхена,

Борис Бронштейн
внешняя ссылка

Boris Bronstein писал(а):
Если у Вас остались вопросы -- задавайте -- с удовольствем отвечу.

Борис, спасибо за обзор.
Слышал в Германии бывает сложно выселить арендатора, иногда даже если он не платить арендную плату (но исправно платит хаусгельд). Подскажите пожалуйста насколько это соответствует действительности и как в этом случае подстраховаться собственнику?

А мне больше понравилось, что они не риэлторы, а только оказывают риэлторские услуги по поиску объектов и по последующему сопровождению сделок.
Зачем так унижаться, Борис?

Червяков Игорь писал(а):
А мне больше понравилось, что они не риэлторы, а только оказывают риэлторские услуги по поиску объектов и по последующему сопровождению сделок.
Зачем так унижаться, Борис?

Я не знаю как в России, но в Германии риэлторы объекты не ищут по глобальной базе, а только подбирают из своих.
Таким образом, если человек хочет выбрать объект из всех доступных, то риэлтор ему не поможет. Помимо этого, риэлтор не будет искать юридическую консультацию, транспорт, переводчика, отель, визу.

Так что Вы не правы, некрасиво вышло. Но если Вы не знали о такой ситуации с риэлторами в Германии, то Вы, конечно, не виноваты.

Altonn писал(а):
Boris Bronstein писал(а):
Если у Вас остались вопросы -- задавайте -- с удовольствем отвечу.

Борис, спасибо за обзор.
Слышал в Германии бывает сложно выселить арендатора, иногда даже если он не платить арендную плату (но исправно платит хаусгельд). Подскажите пожалуйста насколько это соответствует действительности и как в этом случае подстраховаться собственнику?

Это верно. Подстраховаться можно, подбирая арендаторов не лично, а через специлизированные фирмы -- у них есть свои способы проверки платежеспособности.

Ну а если всё-же не повезло -- то на то, чтобы выселить такого арендатора через суд, уйдет 3-6 месяцев и 5-10 тысяч евро.

Boris Bronstein писал(а):
Таким образом, если человек хочет выбрать объект из всех доступных, то риэлтор ему не поможет. Помимо этого, риэлтор не будет искать юридическую консультацию, транспорт, переводчика, отель, визу.

Кто же осуществит все эти услуги?

Boris Bronstein писал(а):
я представляю компанию, которая помогает жителям России и СНГ купить недвижимость в Германии и/или получить ВНЖ.

Как называется Ваша комплексная деятельность?

Существуют ли Базы недвижимости в Германии (или специализированные площадки для размещения рекламы по недвижимости)?

Елена Чижова писал(а):
Boris Bronstein писал(а):
Таким образом, если человек хочет выбрать объект из всех доступных, то риэлтор ему не поможет. Помимо этого, риэлтор не будет искать юридическую консультацию, транспорт, переводчика, отель, визу.

Кто же осуществит все эти услуги?

Наша компания.

Елена Чижова писал(а):
Boris Bronstein писал(а):
я представляю компанию, которая помогает жителям России и СНГ купить недвижимость в Германии и/или получить ВНЖ.

Как называется Ваша комплексная деятельность?

Оказание услуг иностранным гражданам на территории Германии, в том числе при покупке недвижимости и получении ВНЖ. Во всяком случае так она называется в Германии, если перевести на русский язык. Риэтор же оказывает иные услуги. Я не знаю, как обстоит дело в России, в Германии это так.

Елена Чижова писал(а):
Существуют ли Базы недвижимости в Германии (или специализированные площадки для размещения рекламы по недвижимости)?

Да. На нашем сайте есть такая база, которая автоматически переводится на русский язык. Данные она берет в режиме реального времени из крупнейшей базы недвижимости Германии.

Boris Bronstein писал(а):
На нашем сайте есть такая база, которая автоматически переводится на русский язык. Данные она берет в режиме реального времени из крупнейшей базы недвижимости Германии.

Почти поняла...
Можно подробнее - Ваша База это зеркало той крупнейшей Базы?
Или на Ваш сайт выбираются объявления по какому-то критерию?

Елена Чижова писал(а):
Boris Bronstein писал(а):
На нашем сайте есть такая база, которая автоматически переводится на русский язык. Данные она берет в режиме реального времени из крупнейшей базы недвижимости Германии.

Почти поняла...
Можно подробнее - Ваша База это зеркало той крупнейшей Базы?
Или на Ваш сайт выбираются объявления по какому-то критерию?

Зеркало, в котором немецкие слова автоматически переводятся на русский язык.

Замечательно)))
Еще вопрос - только Ваша компания занимается оказанием услуг иностранным гражданам на территории Германии (в области покупки недвижимости)?
Есть ли еще подобные компании?
Вы работаете по всей территории Германии, без ограничений?
И куда к Вам обращаться?

Кроме того мы не содержим дорогостоящих офисов и посредников в Москве,
работая напрямую из Германии.

внешняя ссылка -

Москва: ул. Колымажный
переулок, д . 10
тел.: (495) 669 37 30