Покупка квартиры в новостройке у собственника 6 / 2155

В недостроенном доме уже все квартиры проданы. Покупаем одну уже у собственника (он купил у застройщика и перепродает).
Как застраховаться от двойной продажи? Какие документы и где можно проверить? Чего можно ждать?

Уточните все же - у СОБСТВЕННИКА вы покупаете (т.е. он уже оформил ее в собственность, и вы покупаете по ДКП) или это будет какая-то уступка прав на объект незавершенного строительства?
Если уступка, то какой у него договр с застройщиком (нащзвание и предмет договра) и какой договор планирует заключаться между вами и продавцом прав?
Ну и также финансовую схему: какая цена реальная, какая цена будет в договоре между вами, какая цена у него в договре с застройщиком, были ли какие-то побочные (серые) платежи при покупке у застройщика типа вексель или оплата по всевдо-страховке и пр.?

Ну и традиционный совет, который постоянно дают, но редко используют... НАЙМИТЕ РИЭЛТОРА. На форуме это советы из облатси теории и опыта... Работа риэлтора - это РАБОТА по защите ваших интересов, советами она не ограничивается.

Нанять риэлтора из Эксперта, желательно из центрального офиса.

У собственника с застройщиком ДДУ, а сейчас (при продаже) - уступка прав через регпалату.

И еще: а мог ли он заложить квартиру в банке или у др. лиц?

Ежидзе писал(а):
У собственника с застройщиком ДДУ, а сейчас (при продаже) - уступка прав через регпалату.

1. Т.о. продавец - НЕ собственник, обладатель прав долевого участия в строительстве.
2. Для корректной уступки прав вам необходимо получить подтверждение о полном исполнении обязательтсв по оплате первичного договора. Копии платежек - это зорошо, но лучше если об это есть еще и отдельный акт между продавцом и застройщиком.
3. В случае если договор продавца зарегистрирован в "регпалате", то двойных продаж там быть не может. Как только ваш договр уступки пройдет регистрацию - вы станете законным обладателем прав на будущую квартиру. Если квартира уже кому-то продана - регплалата не зарегистрирует уступку.
4. В случае если вы сейчас закажете Выписку из ЕГРП по земельному участку, на котором ведется строительство, то в ней в качестве обременений должны быть указаны все ДДУСы. Увидите там ДДУС своего продавца - это хорошо, значит с правами у него все нормально.
5. Ранее (года три назад) закон не обязывал при передаче в залог Прав Долевого Участия в Строительстве регистрировать такой договр залога. Сейчас - обязывает, так что если ваш договор зарегистрируют, то все нормально. Если права заложены и зарегистрирован залог - то вашу уступку не зарегистрируют. Если договор залога етсь, но регистрацию он не прошел - он считается незаключенным, так что ваша задача - зарегистрировать свою уступку. Многие просят расчет ДО регистрации уступки. Это рисковано - почему - см. выше.
6. В идеале еще и уведомить Застройщика о заключении договора уступки. В самом идеале - получить от него ДО регистрации письмо "Мы осведомлены о заключаемом договоре уступки, возражений не имеем, права продавца на распоряжение правом ДУ подтверждаем". Если нет, то после регистрации обязательно им под роспись копию заключенного и зарегистрированного договра уступки с сопроводительным письмом "уведомляю вас о возникновении у меня права ДУ, прошу все дальнейшие отношения строить непосредственно со мной".
Удачи!

ПС: Я могу вам также описать как продиагностировтаь б/у автомобиль перед его покупкой. Но я не уверен, что следую такой моей инструкции вы не совершите ошибок и сделаете диагностику так, как это сделает профессиональный технический специалист... Квартира обычно дороже машины... Значение ошибки с квартирой - более трагично, чем ошибки с машиной... Наймите риэлтора, сэкономите себе нервные клетки.

Большое спасибо