Многоквартирные блоки на дачном участке 36 / 2245

Уважаемые коллеги!

Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации.
Наш клиент хочет купить квартиру. По соотношению цена-качество – это просто подарок из-за уникального местоположения. Но юридические моменты вызывают опасения.
В связи с этим 2 вопроса:
1. Насколько законно существование этого объекта.
2. Какова вероятность сноса или возникновения других серьезных проблем.

Ситуация следующая:
Некто Х в 2008 г. купил большой дачный земельный участок и в конце 2008 г. вместе с гражданами Y и Z , по 1/3 доли у каждого, по декларации оформил в собственность 4 жилых строения без права регистрации проживания, расположенных на дачном земельном участке, назначение жилое.
В 2009 г. гр. X выкупил по договорам купли-продажи доли у гр. Y и гр. Z и стал единственным собственником 4 жилых строений.
В том же 2009 г. гр. Х произвел реконструкцию жилых строений и объединил их в одно жилое строение о/п 6472 кв.м, высота – 3 этажа.

Согласно техпаспорту ГУП МО «МОБТИ» от 2009 г. объект индивидуального жилищного строительства имеет жилое назначение и фактически используется по назначению.
По результатам обследования индивидуального жилого строения, проведенным Проектным институтом «Инспецпроект», установлено, что оно представляет собой законченное строительством жилое строение. Санитарных, градостроительных, противопожарных и иных норм при строительстве нарушено не было. Нарушений режима эксплуатации строения, которые могут оказать влияние на окружающую среду и гигиенические условия жизни, не выявлено. Права других лиц не нарушены. Выявлено, что обследуемое жилое строение пригодно для постоянного всесезонного проживания в нем.

Представив техпаспорт ГУП МО «МОБТИ» и заключение «Инспецпроекта», и в соответствии с абзацем 4 ст.1 ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» , где сказано, что «дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем», гр. Х в 2009 г. получил судебное решение о признании принадлежащего ему жилого строения жилым домом пригодным для постоянного проживания.
Решение обжаловано не было.
Гр. Х получил Свидетельство о собственности на жилой дом .

После этого, в том же 2009 г. гр. Х принял решение разделить целый жилой дом на семнадцать самостоятельных помещений. И получил Свидетельства о собственности на каждое из 17 помещений. Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое».

Далее эти «помещения» гр. Х продает по ДКП разным физическим лицам.
Во многих помещениях живут уже не первый год.

Если бы ВСЕ выделенные и проданные «помещения» были 3-х этажными таунхаусами, мне кажется, проблем, возможно, не было бы, т.к. таунхаусы являются сблоченными индивидуальными жилыми домами.
Но деление было более сложным: 3 блока – таунхаусы, следующие 2 блока с общим входом – по 2 «помещения» на 1 и 2 этажах и 1-но - на два блока на 3 этаже (всего 5 «помещений»), блок – таунхаус, 2 блока на 5 квартир, таунхаус, блок на 2 квартиры.
Итого – 10 блоков, из которых – 5 таунхаусы и 5 поделены на 12 квартир.

Многоквартирные блоки на дачном земельном участке незаконны?
Три брата могут поделить дом и оформить собственность на свою долю. А в данном случае ?
Даже если незаконны, снести расположенные в середине многоквартирные секции, мне кажется, вряд ли возможно.
Погуглив «снесли незаконно построенные» обнаружила только несколько фактов сноса домов, расположенных в водоохраной ! зоне. Что связано с нарушением природоохранного законодательства, а не с нецелевым использованием земель.
В Москве наказание за нецелевое использование земель – повышение в 2 раза ставки земельного налога.

Осенью 2010 г. Решением координационной группы по оформлению адресной информации на основании Свидетельства о собственности на жилой дом жилому дому ( не «помещениям» ) был присвоен почтовый адрес. Т.е. похоже, что нигде в официальных документах сведений о его многоквартирности НЕТ.

Стоит ли бояться сноса?
Можно ли такой объект узаконить? Оформить нормальные Свидетельства на квартиры с нормальным почтовым адресом ( а не на «помещение, назначение жилое, номер N, вблизи с/т «ХХХ»») ?
Учитывается ли время, когда 4 отдельные части находились в обще долевой собственности, при исчислении срока собственности на "помещения"? Т.е. в декабре собственность на "помещения" в совокупности будет больше или меньше 3-х лет?
Какие еще могут возникнуть проблемы?

Подставлять клиента под проблемы не хочу, но и чувствовать себя виноватой в том, что, перестраховавшись, он откажется от уникального предложения и будет потом долго жалеть об этом, тоже не хочу.

Очень прошу Вас высказать Ваше мнение по данной ситуации.

С уважением, Елена.

Елена, добрый вечер! Это тема уже неоднократно поднималась на форуме.. Я своим клиентам категорически не посоветую приобретать данный объект недвижимости.. Мина замедленного действия, у меня не далеко от дома как раз один такой есть, уверенна , их в покое не оставят, обычно такие сооружение не имеют нормальных коммуникаций, в связи с этим жители соседних домов постоянно пишут жалобы и стараются привлечь внимание администрации, а тут велика вероятность попасть под каток гос. машины- это одна из самых распространенных причин, но наверняка есть и другие вопросы, по которым при желании можно придраться.... Документы все равно кривые, а сносить, если что, будут весь дом целиком и тут глубоко фиолетово в центре ваша квартира или сбоку... Понятно, что цена копеечная, которая сразу отключает мозг у клиента, но надеюсь это будет временным явлением и вы не позволите своему клиенту влезть в эту авнтюру..

Спасибо, Татьяна!

У меня тоже есть сомнения по поводу мощностей коммуникаций, которые выделялись на индивидуальный дом.
Но пока не все помещения заселены - вроде бы все в порядке, зиму нормально пережили.
Насчет выделенных мощностей - можно уточнить.

Соседей НЕТ. Это отдельный огороженный дачный участок, на котором расположен только этот дом.

А на счет отключения мозга - Вы правы. Не столько от цены, сколько от местоположения и ВИДА ИЗ ОКНА даже у меня на время мозг отключается!

Лен, дом в поле стоит? Это вряд ли.. Я имела ввиду соседей по дачному участку..

Это главные возмутители.. Уточните пожалуйста адрес, о каком объекте мы с вами беседуем?

Не в поле конечно! С тыла, за высоким забором - коттеджный поселок какой-то. С фронта, куда окна и террасы выходят, - заросшая лесом долина реки!
Кстати ошиблась - на территории ДВА длинных сблоченных дома. И цены совсем не копеечные. Ооочень я сомневаюсь, что их кто-нибудь когда-нибудь снесет. Это в другом месте. но по той же логике половину Новорижского надо сносить, там на с/х землях мнооого чего понастроено.
По заключению "Инспецпроекта" строение используется по назначению. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц НЕ НАРУШЕНЫ.

Проблему вижу только в том, что вместо индивидуального дома есть секции на три квартиры (на три помещения).
Причем для многих это именно дача с возможностью круглогодичного проживания: моему клиенту, например, прописка не нужна.
Весь таунхаус - слишком дорого, а вот один этаж - самое то.
Какой закон запрещает хозяину поделить дом и продать по частям?

По коммуникациям: септик и скважина свои, газ магистральный, по электричеству по мощности не знаю.
Интересно: газ и электричество выделяются из расчета на квадратный метр или на душу населения?

ЕЛЕNA обратитесь к юристам специализирующиеся по земельным, градостроительным отношениям.

Не помню точно. но кажется в июле конституционный суд поставил точку в вопросе регистрации граждан в дачных домах (в том случае, если дом имеет статус ЖИЛОГО).

Таким образом там можно зарегистрироваться по месту постоянного проживания.

Единственный минус - государство не берет на себя ответственность по затратам на инфраструктурное обустройство (школы. детсады. больницы и т.п.).

Это при желании - за свой счет: и дороги, и газ и т.д. и т.п. Это можно создать управляющую поселком компанию и решать потихоньку все остальные проблемы.

Ну а если будут дачный кооператив (товарищество) сносить, так и компенсация будет по рыночной стоимости.

Разобраться надо просто с документами, и градостроительный план посмотреть, что будет в ближайшие 5- 10 лет с этим дачным поселком.

Лен, специально для вас... внешняя ссылка Там адрес вашего дома уже уже указан?

Лен, наши законы много чего позволяют и много чего разрешают, вы спросили про риски, я вам ответила, а дальше дело вашего клиента, лезть в этот гимморой или нет.. Формально на данном этапе все не так печально, НО перспективы не веселые..
Валентина, вы прежде чем советы давать, лучше бы вникли в ситуацию по внимательне... Какой градостроительный план? :lol:

Человек купил несколько участков для садоводства и дачного строительства, построил многоквартирный дом, разделил на помещения и продает, заметье, БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ на строительство и сопутствующей документацией... У нас уже пару таких домов снесли, по решению суда между прочим и без выплаты компенсаций....

P.S. По коммуникациям: Лена, я построила 2 загородных дома и поверьте, никакой септик не справиться с таким количеством стоков, более того, уследить, что бы все жители пользовались им по инструкции- невозможно, обязательно что нибудь туда накидают лишнего, а это значит вечные проблемы с фекалиями.. Электричество в нужном количестве им не выделят, и не мечтайте, в лучшем случае 20 КВт на весь дом, это примерно 20 чайников включить одновременно...

Минеева Татьяна писал(а):
Валентина, вы прежде чем советы давать, лучше бы вникли в ситуацию по внимательне... Какой градостроительный план?

гр. Х в 2009 г. получил судебное решение о признании принадлежащего ему жилого строения жилым домом пригодным для постоянного проживания.
Решение обжаловано не было.
Гр. Х получил Свидетельство о собственности на жилой дом .

Татьяна, вот основания для постоянного проживания в этом доме. Вот отсюда я и исходила.

Дом - уже признан жилым и никто этого не оспаривает.

В нем можно регистрироваться по месту постоянного проживания.

Но, естественно. без надежды и права на требование обустроить дачный поселок.

Может, конечно, есть еще что-то, чего я не знаю об этой ситуации?

В каждом регионе свои местные законы и практика их применения, ну а уж Москва - это вообще государство в государстве. Нюансы Москвы и Моск. обл. знать не могу, да и в других регионах тоже свои нюансы.

Валентина, специально для вас повторяю ссылку по таким домам внешняя ссылка
Теорией заниматься можно сколько угодно, :lol:

а вот с фактами сноса не поспоришь, народ остался без жилья и без компенсаций.. :shock:

Повторяю еще раз, бумаги на этот дом подготовлены криво по определению и есть факты сноса таких домов, так что не надо людям давать надежду..