Рыночная цена квартиры. С чем ее едят 9 / 1096

Затронули эту тему в соседней ветке.
Как выяснилось, есть некое разнообразие у народа агентского в определении адекватной рыночной цены.
Изложу свою точку зрения.
Как известно, рыночной ценой принято считать ту цену, которую готов платить наниматель.
Но не какой-то один конкретный наниматель, а некий усредненный желающий на конкретный объект из абсолютно всей массы потенциальных нанимателей.
Это в теории. На практике же мы не имеем возможности донести предложение до абсолютно всех людей, которым оно могло бы быть интересно.
Это и люди, занимающиеся самостоятельным поиском, но по какой-то причине не дошедшие до этого предложения.
И люди, которым квартира могла бы быть интересна, но поисками они еще вообще не занимались и никуда не обращались.
И люди, обратившиеся к нерадивому посреднику, который по какой-то причине не предложил им этот объект.
В общем, вариантов множество.
Соответственно, мы можем оперировать только некоторой частью потенциальных нанимателей и уже исходя из них формировать представление о рыночной цене объекта.
Сложилось так, что подавляющее большинство агентств, использует для сдачи квартир лишь одну площадку - циан.
Либо пытаются каким-то образом завернуть собственные обращения нанимателей на свои же объекты.

Есть также факторы, объективно влияющие на снижение той цены, которую готов платить наниматель.
В аренде московского региона их два - комиссия агентства и страховой депозит.
Этими дополнительными платежами мы неизбежно отсекаем пласт людей, которые готовы платить более высокую цену ежемесячно, но для которых преодолеть входной барьер в три суммы сложно или невозможно.
И если депозит - величина более менее постоянная, то комиссионные совсем нет.
Соответственно, уменьшая или увеличивая размер комиссионных, агент играет на ликвидности объекта, делая его доступным или недоступным для более широких масс.
Мы можем сдавать квартиры исключительно под 100% комиссионных.
Можем сдавать их под 50% комиссионных.
Можем вообще не брать комиссии с нанимателя.
Случаются ситуации, где комиссионные составляют и 150%, и 200%, и более.
Собственно, в чем вопрос.
При каком размере комиссионных, мы можем считать цену рыночной и правильной, а при каком заниженной или завышенной?

Кирилл писал(а):
При каком размере комиссионных, мы можем считать цену рыночной и правильной, а при каком заниженной или завышенной?

Среди хозяев, сдающих свои квартиры в первый раз вот эта рассказка поголовно присутствует.

Ссылаясь на большой опыт в этой части рынка могу на 100% сказать, размер комиссии не влияет на спрос и на формирование стоимости квартиры. ТОЧКА.

Мало того, чем меньше размер комиссии для клиентов, там больше всякой околесицы от клиентов и никакой конкретики.

Самое главное - это УТП (уникальное торговое предложение)

Если квартира есть у единоличного агента, комиссия будет 100%, причем спрос на такие квартиры ОЧЕНЬ активный.

А о ценообразовании я уже писала. На мой взгляд ценообразование зависит от класса квартиры и от того какая заработная плата))) у этого класса.

svsv писал(а):
Ссылаясь на большой опыт в этой части рынка могу на 100% сказать, размер комиссии не влияет на спрос и на формирование стоимости квартиры. ТОЧКА.

Хотите сказать, что спрос на две идентичные квартиры (разница в цвете обоев погоды не делает) в одном и том же доме (какой-нибудь панели в спальнике) стоимостью 25 тысяч и комиссией 100% (т.е. на въезд нужно 25+25+25=75 тыс) и за 27 тысяч, но без комиссии (27+27=54 тыс на въезд) будет одинаковым?
УТП здесь априори невозможно. Не делюкс сегмент, ничего уникального в них нет. Стандартный набор мебели и техники, стандартная отделка, стандартные метражи.

svsv писал(а):
Если квартира есть у единоличного агента, комиссия будет 100%, причем спрос на такие квартиры ОЧЕНЬ активный.

Спрос - величина постоянная. Просто он либо размазан на десяток агентов, либо собран в руках одного. Тут уже классика Оганесяна, технологический процесс выхода на максимальную цену. Несколько иная тема.

Намекаете на то, что хозяин, сдающий свою "экономную" квартиру будет платить? Или на то, чтобы исключить агентов из цепочки?

svsv писал(а):
Намекаете на то, что хозяин, сдающий свою "экономную" квартиру будет платить? Или на то, чтобы исключить агентов из цепочки?

Это все технология сдачи. Ее не касаемся.
Говорю лишь о том, что размер комиссионных влияет на цену, которую можно получить, затратив примерно одинаковые усилия.

Рыночная цена - средневзвешенная величина хозяйских хотелок на жилье аналогичных географических и качественных характеристик

Кирилл писал(а):
Это все технология сдачи. Ее не касаемся.
Говорю лишь о том, что размер комиссионных влияет на цену, которую можно получить, затратив примерно одинаковые усилия.

Не совсем понимаю о чем Вы? На практике размер комиссии не влияет на стоимость, в теории можно говорить о чем угодно :-k

Agent001 писал(а):
Рыночная цена - средневзвешенная величина хозяйских хотелок на жилье аналогичных географических и качественных характеристик

Согласна.

Я против демпинга, могу сделать скидку и делаю, но только размер скидки на мое усмотрение и объективно зависит от РЕАЛЬНОГО спроса, который могу оценить только я, а не хозяин и тем более не клиент. Максимальная скидка у меня 20%.

Едят её с комиссией. Вот сколько за неё дадут и будет рыночной ценой.

комиссия "при чем" только если съемщик из сегмента "сам не нашел - черт с вами", в остальных случаях, если ее размер соответствует реальному качеству услуги и преподнесения информации, она никакой роли не играет, еще и сверху комиссии нередко перепадает.
далеко не редко встречаю съемщиков, которые накатавшись вообще перестают смотреть в ЦИ квартиры которые без пометки "агентам не звонить", чтоб время на мусор не тратить, о чем и сообщают, как о неком случившимся с ними "откровении".
работайте качественно, и вам начхать будет на то, что кто-то там комиссию для клиентов ставит ниже 100% даже на самых бюджетных вариантах.