Прошу совета. Бывать ли сделке? 26 / 2010

Столкнулся сегодня с ситуацией. Мой клиент - наниматель квартиры. Наймодателя представляет другой агент.
Квартира понравилась.
Но есть загвоздочка маленькая в виде непривата.
Неприват этот не из тех вариантов, которые хронически не приватизируются и даже не планируются приобретаться в собственность, а сдаются "по прописке". С теми товарищами все понятно. Просто не селю, если не знаю сдавателей.
Здесь же новостройка. Квартира получена два года назад после сноса старого дома. И, со слов сдавателя данной квартиры (нанимателя по договору соцнайма), документы на приватизацию будут поданы в ближайшее время. И через месяц будет собственность.
Все бы ничего. Заезжай, да живи. Свежий ремонтик, все новенькое, с иголочки.
Сдаватель каких-либо подозрений не вызывает.
Да вот только вопрос. Договора найма тут не оформишь. Точнее оформить то можно. И можно все-что угодно написать. Только сделка ничтожная будет.
И на обман со стороны сдавателя не сошлешься, ибо все стороны в курсе на что идут.
Соответственно, никаких обязанностей по данному договору не возникнет. Прав на арендуемое жилье тоже.
Вот только деньги будут переданы в день подписания. Передаваемая сумма, включая депозит, ни много ни мало, порядка 3500$.
И ответственность практически нулевая. Все равно что постороннему человеку их в долг дал, под расписку, а потом этой распиской подтерся... (это я про возможную реституцию и взыскание).
Была бы собственность, все было бы просто. Сделка имеет законную силу со всеми вытекающими по закону последствиями. А здесь сделки как таковой нет. А есть лишь практически устная договоренность о том, что через месяц можно будет все нормально оформить.
Вот и думаю, что делать. Выходить ли на сделку. А если выходить, то как максимально сократить риски нанимателя?

P.S. Загвоздка также в том, что аналогичных походящих квартир в данном районе нет. А сроки поджимают. Цена квартиры адекватна рынку, не занижена. Просто местность такая. Предложений раз-два и обчелся.

я понимаю, что вам срочно нужны деньги. но рисковать интересами заказчика ради собственной выгоды это не самый лучший выход из создавшейся ситуации. ваш бизнес и так уже на ладан дышит, раз вы такой вопрос выносите на всеобщее обсуждение. не входите в эту сделку. ищите дальше. ищите не гонорар, но надёжный способ помочь заказчику.

Проблемы не вижу.
Сделка будет признана(возможно) ничтожной, если дело дойдет до суда. А возможно и не будет признана, ибо муниципальную квартиру можно сдавать в субаренду.
Поскольку до суда доходит ничтожная часть заключенных договоров, вероятность суда приближается к нулю.
А следовательно проблема отсутствует.
Единственное - не помешает взять письменное согласие у всех прописанных

Может, Кирилл, тебе нечто на квартире не понравилось. Интуиция. И ты ищешь причину, чтоб отказаться от этой квартиры

bravinta писал(а):
я понимаю, что вам срочно нужны деньги. но рисковать интересами заказчика ради собственной выгоды это не самый лучший выход из создавшейся ситуации. ваш бизнес и так уже на ладан дышит, раз вы такой вопрос выносите на всеобщее обсуждение. не входите в эту сделку. ищите дальше. ищите не гонорар, но надёжный способ помочь заказчику.

а если заказчику разъяснена ситуация, но он хочет именно эту квартиру (или в этом доме, там все квартиры такие) и готов рисковать? отговаривать? отказываться заселять? почему многие коллеги в спорных ситуациях готовы и форум спросить, и чуть ли не в гороскоп заглянуть, но не обсуждают ситуацию с заказчиком и не оставляют за ним право выбора?

Agent001 писал(а):
Проблемы не вижу.
Сделка будет признана(возможно) ничтожной, если дело дойдет до суда. А возможно и не будет признана, ибо муниципальную квартиру можно сдавать в субаренду.
Поскольку до суда доходит ничтожная часть заключенных договоров, вероятность суда приближается к нулю.
А следовательно проблема отсутствует.
Единственное - не помешает взять письменное согласие у всех прописанных

про письменное согласие плюсую
но не понимаю, причем здесь муниципальные квартиры. квартиры, как юридического объекта, в данном случае пока не существует. она не муниципальная и не частная, она все еще - объект строительства.

bravinta писал(а):
я понимаю, что вам срочно нужны деньги. но рисковать интересами заказчика ради собственной выгоды это не самый лучший выход из создавшейся ситуации. ваш бизнес и так уже на ладан дышит, раз вы такой вопрос выносите на всеобщее обсуждение. не входите в эту сделку. ищите дальше. ищите не гонорар, но надёжный способ помочь заказчику.

Не понял вас. Нужны были бы деньги - вопрос бы не возник, сделка бы прошла. И не надо за чужой бизнес говорить, как и на что он дышит.
Встал вопрос как минимизировать риски. Ибо полностью их исключить невозможно никогда.
Либо при невозможности минимизации отказаться от сделки.

Возможно не совсем точно проблему обрисовал. Или вообще надумал ее

Как мы знаем сделки бывают недействительными, а бывают ничтожными. Недействительны они по решению суда. Ничтожны же с момента подписания.
Тут речь о том, что раз сделка ничтожна, то ее по сути нет. Т.е. по ней нет никаких ни возникновений, ни изменений гражданский прав и обязанностей.
Т.е. право владения и пользования квартирой у нанимателя не появляется. И требовать его он не может. Он может лишь истребовать назад уплаченные деньги. В рамках гражданского судопроизводства. А это сами знаете что такое.
Вопрос не в том, дойдет ли до суда. А в том, кому возможно придется судиться и за что.
Если при нормальном найме на смену замков в отсутствие жильцов можно и 330-ю натянуть при правильном подходе, то здесь сам факт пребывания нанимателя в квартире по сути незаконен.
Как-то так. Или мои рассуждения не верны?

Agent001 писал(а):
Может, Кирилл, тебе нечто на квартире не понравилось. Интуиция. И ты ищешь причину, чтоб отказаться от этой квартиры

Ага. Обои

Юлия Киани писал(а):
bravinta писал(а):
я понимаю, что вам срочно нужны деньги. но рисковать интересами заказчика ради собственной выгоды это не самый лучший выход из создавшейся ситуации. ваш бизнес и так уже на ладан дышит, раз вы такой вопрос выносите на всеобщее обсуждение. не входите в эту сделку. ищите дальше. ищите не гонорар, но надёжный способ помочь заказчику.

а если заказчику разъяснена ситуация, но он хочет именно эту квартиру (или в этом доме, там все квартиры такие) и готов рисковать? отговаривать? отказываться заселять? почему многие коллеги в спорных ситуациях готовы и форум спросить, и чуть ли не в гороскоп заглянуть, но не обсуждают ситуацию с заказчиком и не оставляют за ним право выбора?

Хозяин барин.
Посреднику платят за посредничество. За надёжное проведение воли заказчика.
Метко подмечено, Юлия. Вот и выход из создавшейся ситуации - спросить заказчика, честно объяснив свое видение создавшейся ситуации.