ДДУ и Договор уступки права-требования 4 / 1049

Здравствуйте все! Подскажите, пожалуйста, если кто-то сталкивался:
Исходная ситуация:
- Подрядчик строительства по Договору участия в долевом строительстве (с Застройщиком) имеет право на несколько квартир в строящемся доме;
- Есть акт о внесении доли участия Подрядчиком (по сути это оплата от Подрядчика Застройщику, но в форме зачета встречных требований).
- При этом дата оплаты была задержана (от даты в ДДУ) на несколько месяцев. В ДДУ предусмотрены пени от Участника (которым пока является подрядчик) Застройщику за просрочку, пока никто пени не выставлял и не платил.

- Я собираюсь заключить с Подрядчиком договор об уступке права требования по их договору с Застройщиком.
Перейдет ли ко мне в этом случае также обязательство Подрядчика уплатить пени за просрочку по своей оплате?

Наличие в тексте ДДУ условия о неустойке/пене ещё не означает автоматически применения такой обеспечительной меры в отношении лица, допустившего просрочку исполнения своего обязательства, т.е. оплаты цены ДДУ (п. 1 статьи 330 Гражданского кодекса), хотя между юридическими лицами это вполне ожидаемо.

Для вас, как потенциального цессионария, здесь важно уяснить/сделать следующее:
1. уяснить момент регистрации ДДУ, т.к. оплата по такому договору возможна только после гос.регистрации. Не исключено, что момент регистрации сходится с датой формирования акта о внесении доли подрядчиком.
2. попросить у подрядчика (дольщика по ДДУ) двухсторонний акт об исполнении обязательства об уплате цены ДДУ, где может указываться на отсутствие претензий сторон. Если такого акта нет в наличии, можно попросить его составить.
2.1. или попросить составление письма от застройщика об отсутствии претензий по платежам.
3. внимательно изучить текст договора ДДУ и договора уступки (не переводят ли на вас долги по неустойке).
4. получить согласие застройщика на уступку прав требований.

И помните, что взыскать пеню в принудительном порядке застройщик сможет только через суд. Ситуация с зачетом встречных требований, факт получения согласия застройщика на уступку (см. п.4 выше), наличие документов, подтверждающих отсутствие финансовых претензий со стороны застройщика (см. п 2 и 2.1. выше), а также то обстоятельство, что законодательством предусмотрена пеня за просрочку завершения строительства (Закон о защите прав потребителей) и пеня за просрочку передачу объекта долевого строительства (214-ФЗ), а мы помним, что редкий застройщик исполняет четко эти свои обязательства)) - всё это может минимизировать риски предъявления к вам требования об уплате пени за просрочку оплаты цены ДДУ.

Не думаю, что ситуация с просрочкой обязательств вызвана намерением одной из сторон, скорее всего в случае исковых претензий возникнут весомые доказательства, что допущение просрочки произошло не по вине стороны договора.

Если я правильно помню, наличие вины - критерий применения неустойки к гражданам. Юридические лица отвечают по всей строгости обязательств и закона, если не идёт речь о форс-мажоре (ст. 401 ГК).