Что выгодней для банка? 102 / 4265
15 окт. 2011
Здравствуйте. Предлагаю обсудить и высказать своё мнение по поводу ситуации на Российском рынке ипотеки.
По объективным причинам: - низкие доходы большей части граждан России и высоких цен на недвижимость, в купе с высокими процентными ставками большая часть граждан не тянет по платежам за ипотечные кредиты.
В связи с выше сказаным, мне кажется целесообразным уменьшить нагрузку по платежам с заёмщиков. Это, по моему мнению, выгодно не только заёмщику , но и банку. Если распределить платёж по ипотеке на двух участников, уменьшив тем самым финансовую нагрузку.
Пример и вопрос: Что выгоднее банку?
- В первом случае он предоставляет 70% от квартиры одному заёмщику на срок 10- 30 лет под 12% годовых.
Или второй: банк предоставляет кредит двум участникам, на условиях, что один учакник кредитной сделки (собственник) будет выплачивать основную часть (тело кредита), но без процентов и пока не живет в купленой квартире. А второй (арендатор) - будет проживать в квартире и платить только 10% годовых на предоставленые банком деньги.
Сумма предоставленая банком для покупки недвижимости - 30% (от стоимости квартиры)
Срок 5-8 лет
Доходность получится где-то 18 - 20% годовых.
По объективным причинам: - низкие доходы большей части граждан России и высоких цен на недвижимость, в купе с высокими процентными ставками большая часть граждан не тянет по платежам за ипотечные кредиты.
В связи с выше сказаным, мне кажется целесообразным уменьшить нагрузку по платежам с заёмщиков. Это, по моему мнению, выгодно не только заёмщику , но и банку. Если распределить платёж по ипотеке на двух участников, уменьшив тем самым финансовую нагрузку.
Пример и вопрос: Что выгоднее банку?
- В первом случае он предоставляет 70% от квартиры одному заёмщику на срок 10- 30 лет под 12% годовых.
Или второй: банк предоставляет кредит двум участникам, на условиях, что один учакник кредитной сделки (собственник) будет выплачивать основную часть (тело кредита), но без процентов и пока не живет в купленой квартире. А второй (арендатор) - будет проживать в квартире и платить только 10% годовых на предоставленые банком деньги.
Сумма предоставленая банком для покупки недвижимости - 30% (от стоимости квартиры)
Срок 5-8 лет
Доходность получится где-то 18 - 20% годовых.
Программа "Жилищный шаг" - рациональная альтернатива аренде и ипотеке.
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
15 окт. 2011
Alex Gold писал(а):Здравствуйте. Предлагаю обсудить и высказать своё мнение по поводу ситуации на Российском рынке ипотеки.
По объективным причинам: - низкие доходы большей части граждан России и высоких цен на недвижимость, в купе с высокими процентными ставками большая часть граждан не тянет по платежам за ипотечные кредиты.
В связи с выше сказаным, мне кажется целесообразным уменьшить нагрузку по платежам с заёмщиков. Это, по моему мнению, выгодно не только заёмщику , но и банку. Если распределить платёж по ипотеке на двух участников, уменьшив тем самым финансовую нагрузку.
Пример и вопрос: Что выгоднее банку?
- В первом случае он предоставляет 70% от квартиры одному заёмщику на срок 10- 30 лет под 12% годовых.
Или второй: банк предоставляет кредит двум участникам, на условиях, что один учакник кредитной сделки (собственник) будет выплачивать основную часть (тело кредита), но без процентов и пока не живет в купленой квартире. А второй (арендатор) - будет проживать в квартире и платить только 10% годовых на предоставленые банком деньги.
Сумма предоставленая банком для покупки недвижимости - 30% (от стоимости квартиры)
Срок 5-8 лет
Доходность получится где-то 18 - 20% годовых.
Ну и какой "великий сексуальный смысл" заемщику брать кредит, платить по нему, только для того, чтобы в его квартире жили чужие люди, которые не известно: внесут деньги в банк или нет?
С другой стороны, если заемщик хочет, он может, взяв квартиру в ипотеку, сдать ее. Доходы от аренды будут перекрывать среднюю процентную составляющую платежа.
(Последнюю мысль поясняю: ежемесячный платеж по кредиту частично состоит из процентов, а частично идет на возврат долга. Но первую половину времени пользования кредитом заемщик платит в-основном проценты, и лишь небольшая часть денег идет в счет уменьшения долга. Вторую половину времени кредитования заемщик, в-основном, возвращает долг. Представим, что заемщик 10 лет сдает квартиру и 10 лет платит по кредиту (полностью погасив за эти 10 лет свой долг банку). Если посчитать, сколько за 10 лет пользования кредитом он заплатит процентов, то окажется, что доход от аренды будет немного больше, чем сумма, внесенная в банк в виде процентов по кредиту. Но при этом общий платеж заемщика (состоящий из возврата долга и процентов) больше, чем доход от арендаторов.)
С Уважением!
Дмитрий Овсянников
(903)798-88-76
Дмитрий Овсянников
(903)798-88-76
15 окт. 2011
Здравствуйте Дмитрий. Я не буду с вами по этому поводу спорить. Платежи по ипотеке обычно в 1,5 - 2 раза выше аренды аналогичной квартиры на рынке. Но это не главное.
Дело в том, что при новых условиях кредитования, получить и выплачивать (без надрыва) смогут значительно больше людей. И будут они этим пользоваться как раз по приведённым вами причинам:
- чтобы защитить себя от повышения стоимости жилья за счет фиксирования цены на момент покупки;
- чтобы не переплачивать в два-три раза стоимость квартиры;
- чтобы сократить бремя платежей в два три раза по времени. (вместо 10- 30 лет - 5- 8 лет).
- чтобы не трястись, что если временно потеряют доход, у них банк забёрёт квартиру и те платежи которые первую половину срока они выплачивали. (как вы сказали)
- чтобы уменьшить финансовую нагрузку, которая сократится в два - три раза.
- сократить сумму выплат за страхование также в 3 раза, если не больше.
- избежать строгой проверки платежеспособности, белой зарплаты, прописки и всего остального.
- чтобы не платить накаких комиссий за выдачу кредита и т.д. (которые банк сможет не взымать, так как дожодность новой системы значительно выше и позволяет покрыть расходы банка на рекламу, офисных расходов и оплаты сотрудников.
- клиент сам сможет определить свой ежемесячный платёж.
Это далеко не весь список приимуществ для клиента (Покупателя). Мы это уже обсуждали в теме "добавлю миллион без %"
Но вам не кажется, что сам факт того, что многие люди которые берут ипотеку, сами не живут в квартире, и сдают её в аренду -первый признак того, что продукт который предлагает рынок, не до конца выполняет ту задачу и те требования, которые в идеале нужны людям.
И эти условия нужно и можно исправить. Предложив им не создавать себе проблем со здачей квартиры в аренду, не расчитывать на эти платежи ( вдруг простой ), а спокойно зафиксировать цену и выплачивать оставуюся часть без процентов, по гибкому, заранее согласованому с банком графику. Который позволяет допускать просрочки и пропуски. Так как в твоих интересах побыстрее рассчитаться, чтобы заехать в квартиру. Банк не будет обращать взыскание, даже если ты пропустишь пол года , он в любом случае стабильно получает всё это время свои проценты (обеспеченые арендными платежами второго участника).
Поэтому я считаю, что это выгодней и банку и клиентам.
Дело в том, что при новых условиях кредитования, получить и выплачивать (без надрыва) смогут значительно больше людей. И будут они этим пользоваться как раз по приведённым вами причинам:
- чтобы защитить себя от повышения стоимости жилья за счет фиксирования цены на момент покупки;
- чтобы не переплачивать в два-три раза стоимость квартиры;
- чтобы сократить бремя платежей в два три раза по времени. (вместо 10- 30 лет - 5- 8 лет).
- чтобы не трястись, что если временно потеряют доход, у них банк забёрёт квартиру и те платежи которые первую половину срока они выплачивали. (как вы сказали)
- чтобы уменьшить финансовую нагрузку, которая сократится в два - три раза.
- сократить сумму выплат за страхование также в 3 раза, если не больше.
- избежать строгой проверки платежеспособности, белой зарплаты, прописки и всего остального.
- чтобы не платить накаких комиссий за выдачу кредита и т.д. (которые банк сможет не взымать, так как дожодность новой системы значительно выше и позволяет покрыть расходы банка на рекламу, офисных расходов и оплаты сотрудников.
- клиент сам сможет определить свой ежемесячный платёж.
Это далеко не весь список приимуществ для клиента (Покупателя). Мы это уже обсуждали в теме "добавлю миллион без %"
Но вам не кажется, что сам факт того, что многие люди которые берут ипотеку, сами не живут в квартире, и сдают её в аренду -первый признак того, что продукт который предлагает рынок, не до конца выполняет ту задачу и те требования, которые в идеале нужны людям.
И эти условия нужно и можно исправить. Предложив им не создавать себе проблем со здачей квартиры в аренду, не расчитывать на эти платежи ( вдруг простой ), а спокойно зафиксировать цену и выплачивать оставуюся часть без процентов, по гибкому, заранее согласованому с банком графику. Который позволяет допускать просрочки и пропуски. Так как в твоих интересах побыстрее рассчитаться, чтобы заехать в квартиру. Банк не будет обращать взыскание, даже если ты пропустишь пол года , он в любом случае стабильно получает всё это время свои проценты (обеспеченые арендными платежами второго участника).
Поэтому я считаю, что это выгодней и банку и клиентам.
Программа "Жилищный шаг" - рациональная альтернатива аренде и ипотеке.
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
18 окт. 2011
Alex Gold писал(а):Здравствуйте Дмитрий. Я не буду с вами по этому поводу спорить. Платежи по ипотеке обычно в 1,5 - 2 раза выше аренды аналогичной квартиры на рынке. Но это не главное.
Дело в том, что при новых условиях кредитования, получить и выплачивать (без надрыва) смогут значительно больше людей. И будут они этим пользоваться как раз по приведённым вами причинам:
- чтобы защитить себя от повышения стоимости жилья за счет фиксирования цены на момент покупки;
- чтобы не переплачивать в два-три раза стоимость квартиры;
- чтобы сократить бремя платежей в два три раза по времени. (вместо 10- 30 лет - 5- 8 лет).
- чтобы не трястись, что если временно потеряют доход, у них банк забёрёт квартиру и те платежи которые первую половину срока они выплачивали. (как вы сказали)
- чтобы уменьшить финансовую нагрузку, которая сократится в два - три раза.
- сократить сумму выплат за страхование также в 3 раза, если не больше.
- избежать строгой проверки платежеспособности, белой зарплаты, прописки и всего остального.
- чтобы не платить накаких комиссий за выдачу кредита и т.д. (которые банк сможет не взымать, так как дожодность новой системы значительно выше и позволяет покрыть расходы банка на рекламу, офисных расходов и оплаты сотрудников.
- клиент сам сможет определить свой ежемесячный платёж.
Это далеко не весь список приимуществ для клиента (Покупателя). Мы это уже обсуждали в теме "добавлю миллион без %"
Но вам не кажется, что сам факт того, что многие люди которые берут ипотеку, сами не живут в квартире, и сдают её в аренду -первый признак того, что продукт который предлагает рынок, не до конца выполняет ту задачу и те требования, которые в идеале нужны людям.
И эти условия нужно и можно исправить. Предложив им не создавать себе проблем со здачей квартиры в аренду, не расчитывать на эти платежи ( вдруг простой ), а спокойно зафиксировать цену и выплачивать оставуюся часть без процентов, по гибкому, заранее согласованому с банком графику. Который позволяет допускать просрочки и пропуски. Так как в твоих интересах побыстрее рассчитаться, чтобы заехать в квартиру. Банк не будет обращать взыскание, даже если ты пропустишь пол года , он в любом случае стабильно получает всё это время свои проценты (обеспеченые арендными платежами второго участника).
Поэтому я считаю, что это выгодней и банку и клиентам.
преведите пожалуйста пример с цифрами:
для обоих участников(покупатель и арендатор), например квартира стоит 5 млн. р.
сколько первоначальный взнос
сколько ежемесячный платеж
18 окт. 2011
Alex Gold писал(а):Пример и вопрос: Что выгоднее банку?
Банку выгодно иметь одного НОРМАЛЬНОГО заемщика:
- платежеспособность которого понятна и подтверждена
- который живет в СВОЕЙ квартире
- который получил целевой кредит, способный рефинансивроаться в рамках основных кредитных программ рынка
- который не создает проблем с точки зрения нормативов по резервам и достаточности капиталла банка
- имущество которого в залоге, и при споре - именно его, а не чужого дядю (второго заемщика по совсем другому кредиту) нужно оттуда вытряхать
- который ценит эту квартиру, делает там ремонт и мечтает опскорее его отдать
ЧЕМ ДВУХ, один из которых нормальный - только непонятно зачем ему это надо, а второй заемщик - непонятный, т.к. его кредит не рефинансируешь через АИЖК, он накладывает бешеные резервы, несет в себе риски и пр.
По-моему это очевидно.
А все остальное - от лукавого...
Как сделать так, чтобы переделать схему классической ипотеки чтобы кроме Банка и Заемщика там появился кто-то третий, желающий поиметь свою "копеечку" с его регулярных платежей, объясняющий несчастному заемщику почему ему выгодно... т.е. находящий псевдовыгоду там, где ее нет...
Велосипед изобрели давно.
Нет смысла вновь делать его трехколесным и выдавать за чудо технических новаций.
РЕКОМЕНДУЮ:
ВИДЕОКАНАЛ о недвижимости >
ВИДЕОКАНАЛ о недвижимости >
19 окт. 2011
Александр Мельников сотрудник банка дельта кредит писал :
Расчёты в цыфрах:
для московского региона
квартира стоимость - 5 млн. руб.
Вступительный взнос
арендатора - 1 млн. руб. ( 20%)
покупателя - 2.5 млн. руб. ( 50%)
средства банка - 1.5 млн. руб (30%)
платежи Арендатора: 10% годовых на предоставленую банком сумму - 12 500 рублей в месяц ( на рынке аренда аналогичной квартиры 25- 30 тыс. руб.)
платежи Покупателя: (условно) он сам определил и согласовал с банком, что может выплачивать по 40 000 руб./месяц
время полного рассчёта 62. 5 месяцев ( 5лет 2 месяца)
комиссии (отсутствуют)
переплата 0%
страховые платежи - сокращаются в несколько раз (из -за сокращения предоставляемой суммы и срока "кредита")
Теперь самое интересное.
Доходность Банка:
предоставленая сумма 1.5 млн. руб.
процентная ставка 10% годовых (только для аналогии с ипотекой).
за 5 лет Арендатор выплатит 781 250 руб.
срок возврата предоставленой Банком суммы 37. 5 месяцев ( 3 года 1 месяц )
общаая доходность 16, 7 % годовых
надёжность платежей выше, чем при ипотеке (обычной) в несколько раз. ( следовательно снижается риск дефолта с заёмщика).
По поводу рефинансирования и ставки % : Рефинансировать зх летний (краткосрочны) или даже 5 летний ( среднесрочный) кредит может любой, даже региональный маленький банк, при этом самостоятельно, без помощи АИЖК (на меж банке) При этом привлечь деньги на токой короткий срок можно по ставке значительно ниже долгосрочных (10 - 30 лет) ставок ипотеки. например под 5 % годовых. Следовательно ставки могут быть для людей по таким условиям кредита значительно ниже. И арендатору необходимо будет платить не 10% ( 12 500 руб.) , а например 7% , а это ещё ниже (5 833 рубля в месяц).
Если вы разбираетесь на чём при ипотеки зарабатывает банк, то сможите посчитать СКОЛЬКО В ДАННОМ ПРИМЕРЕ ЗАРАБАТАЛ
ИНВЕСТОР (который дал деньги на кредитование)?
И СКОЛЬКО ЗАРАБОТАЛ БАНК?
По поводу
Очень хорошее сравнение, потому что как и в приведённом выше примере кредитования, устойчивость трёхколёсного велосипеда значительно выше.
И его используют как раз для таких целей. Чтобы постепенно перейти на 2Х колёсный ( ипотеку). Нащей стране, в которой финансовые институты не так развиты как на западе и большая часть граждан только выходит из уровня бедности это поможет решать проблему с жильём более эффективно. (Пака экономика не встала на ноги). Это снижает финансовую нагрузку с людей, которые не могут себе позволить платить по существующей ипотеке. А таких у нас в стране 95% .
В своё время банк Дельта кредит был, чуть ли не единственным на этом рынке и у него даже конкуренции небыло ( в принципе как и сейчас нет) Но и где он захватил лидерство? Где преимущество первопроходца?
На нашем Российском рынке без изменения бизнес модели даже если он останится один, Банк не получит более 3- 5% населения. Потому, что остальные не смогут платить. Это как продавать мерседесы в Африке. Нужно упрощать технологию кредитования! И мы это сделали.
преведите пожалуйста пример с цифрами:
для обоих участников(покупатель и арендатор), например квартира стоит 5 млн. р.
Расчёты в цыфрах:
для московского региона
квартира стоимость - 5 млн. руб.
Вступительный взнос
арендатора - 1 млн. руб. ( 20%)
покупателя - 2.5 млн. руб. ( 50%)
средства банка - 1.5 млн. руб (30%)
платежи Арендатора: 10% годовых на предоставленую банком сумму - 12 500 рублей в месяц ( на рынке аренда аналогичной квартиры 25- 30 тыс. руб.)
платежи Покупателя: (условно) он сам определил и согласовал с банком, что может выплачивать по 40 000 руб./месяц
время полного рассчёта 62. 5 месяцев ( 5лет 2 месяца)
комиссии (отсутствуют)
переплата 0%
страховые платежи - сокращаются в несколько раз (из -за сокращения предоставляемой суммы и срока "кредита")
Теперь самое интересное.
Доходность Банка:
предоставленая сумма 1.5 млн. руб.
процентная ставка 10% годовых (только для аналогии с ипотекой).
за 5 лет Арендатор выплатит 781 250 руб.
срок возврата предоставленой Банком суммы 37. 5 месяцев ( 3 года 1 месяц )
общаая доходность 16, 7 % годовых
надёжность платежей выше, чем при ипотеке (обычной) в несколько раз. ( следовательно снижается риск дефолта с заёмщика).
По поводу рефинансирования и ставки % : Рефинансировать зх летний (краткосрочны) или даже 5 летний ( среднесрочный) кредит может любой, даже региональный маленький банк, при этом самостоятельно, без помощи АИЖК (на меж банке) При этом привлечь деньги на токой короткий срок можно по ставке значительно ниже долгосрочных (10 - 30 лет) ставок ипотеки. например под 5 % годовых. Следовательно ставки могут быть для людей по таким условиям кредита значительно ниже. И арендатору необходимо будет платить не 10% ( 12 500 руб.) , а например 7% , а это ещё ниже (5 833 рубля в месяц).
Если вы разбираетесь на чём при ипотеки зарабатывает банк, то сможите посчитать СКОЛЬКО В ДАННОМ ПРИМЕРЕ ЗАРАБАТАЛ
ИНВЕСТОР (который дал деньги на кредитование)?
И СКОЛЬКО ЗАРАБОТАЛ БАНК?
По поводу
Велосипед изобрели давно.
Нет смысла вновь делать его трехколесным и выдавать за чудо технических новаций.
Очень хорошее сравнение, потому что как и в приведённом выше примере кредитования, устойчивость трёхколёсного велосипеда значительно выше.
И его используют как раз для таких целей. Чтобы постепенно перейти на 2Х колёсный ( ипотеку). Нащей стране, в которой финансовые институты не так развиты как на западе и большая часть граждан только выходит из уровня бедности это поможет решать проблему с жильём более эффективно. (Пака экономика не встала на ноги). Это снижает финансовую нагрузку с людей, которые не могут себе позволить платить по существующей ипотеке. А таких у нас в стране 95% .
В своё время банк Дельта кредит был, чуть ли не единственным на этом рынке и у него даже конкуренции небыло ( в принципе как и сейчас нет) Но и где он захватил лидерство? Где преимущество первопроходца?
На нашем Российском рынке без изменения бизнес модели даже если он останится один, Банк не получит более 3- 5% населения. Потому, что остальные не смогут платить. Это как продавать мерседесы в Африке. Нужно упрощать технологию кредитования! И мы это сделали.Программа "Жилищный шаг" - рациональная альтернатива аренде и ипотеке.
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
21 окт. 2011
вы наверное, шутите. эти лишние 6-8% должны будут выплачивать либо арендатор либо собственник. для него этот вариант будет невыгоден, он предпочтет просто ипотеку/аренду.Alex Gold писал(а):Что выгоднее банку? - В первом случае он предоставляет <...> под 12% годовых.
Или второй: банк предоставляет кредит двум участникам, на условиях <...> Доходность получится где-то 18 - 20% годовых.
21 окт. 2011
Alex Gold писал(а):Александр Мельников сотрудник банка дельта кредит писал :преведите пожалуйста пример с цифрами:
для обоих участников(покупатель и арендатор), например квартира стоит 5 млн. р.
Расчёты в цыфрах:
для московского региона
квартира стоимость - 5 млн. руб.
Вступительный взнос
арендатора - 1 млн. руб. ( 20%)
покупателя - 2.5 млн. руб. ( 50%)
средства банка - 1.5 млн. руб (30%).
Что это?
Вступительный взнос арендатора миллион?С уважением,
Илья Шкоп
Илья Шкоп
21 окт. 2011
Илья Шкоп писал(а):Что это?
Дык было уже, разнесли с год-полтора назад, очередной приход.
22 окт. 2011
Squirrel
Что выгоднее банку? - В первом случае он предоставляет <...> под 12% годовых.
Или второй: банк предоставляет кредит двум участникам, на условиях <...> Доходность получится где-то 18 - 20% годовых.
Вы наверное, шутите. эти лишние 6-8% должны будут выплачивать либо арендатор либо собственник. для него этот вариант будет невыгоден, он предпочтет просто ипотеку/аренду.
Здравствуйте.
Тут необходимо разобраться, откуда появляются эти самые 6-8%.
Ставка процента (12%) и доходность банка на вложенный капитал (18% -20%) Это разные вещи. Как прилагательные «мягкое» и «красное».
Эти 6-8% не ложатся ни на Покупателя , ни на Арендатора! Это так называемая в экономике «прибавочный продукт» или «прибавочная прибыль», которая формируется из «воздуха» за счёт системы.
Нарисуйте описанную выше схему и попробуйте внимательно разобраться, как она работает. Это очень увлекательная штука.
Последний раз редактировалось Alex Gold 22.10.11, 11:47, всего редактировалось 1 раз.
Программа "Жилищный шаг" - рациональная альтернатива аренде и ипотеке.
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Google [Bot] и 7 гостей
