Аренда квартиры с агентом или без 65 / 17935
31 окт. 2011
Полтора года назад написал статью. Возможно кто-то найдет её для себя полезной.
Как правильно снять квартиру?
Данная статья посвящена всем желающим снять жилье эконом класса. В ней детально описаны основные этапы, достоинства и недостатки различных способов найма, возможные решения с сопутствующих проблем. Приведены различные примеры ситуаций, с которыми гарантированно сталкивается каждый наниматель.
Потребность в жилье испытывает каждый из нас. Здесь всё зависит от финансовых возможностей. Первый вопрос, который возникает при аренде- это, когда нужно начать поиск. Если вы только приехали в Москву и вам негде жить, то здесь все ясно-нужно искать в тот же день. Можно конечно попросить знакомых, чтобы они вам подыскали к вашему приезду вариант, оставили на нем залог, чтобы хозяева ждали вашего приезда. Залог обычно оставляется на 1-3 дня. Но в таких случаях очень часто хозяева отказываются брать залог, не видя будущего жильца, да и вам терять залог в случае, если вам квартира не понравится тоже , нет смысла. Поэтому лучше договориться со знакомыми о том, что вы у них поживете недельку, пока не найдете квартиру.
Если вы уже снимаете жилье, но требуется переехать в новое по разным причинам, то время поиска будет зависеть от ваших возможностей к мобильному выезду на показы. Если нет такой мобильности по причине занятости, то стоит на несколько дней растянуть поиск, чтобы гарантированно переехать в другую квартиру к назначенному сроку. Сроки по поиску 1-но комнатной квартиры примерно 3-4 дня, двухкомнатной примерно 3-7 дней, на трешку и более лучше искать недели за 2-3, потому что таких квартир в эконом сегменте сдается не так много. Эти сроки также зависят от времени года. Так, например, спрос всегда максимален с конца августа по конец октября, поэтому в это время года срок по поиску может растянуться. И, наоборот, спрос минимален с середины декабря по середину января, поэтому в этот период квартиру можно подобрать за 1 день.
Далее рассмотрим , что именно и где нужно снять- квартиру или комнату в Москве или Подмосковье.
Обычно аренда комнаты в Москве стоит примерно столько же, сколько стоит аренда квартиры в ближайшем Подмосковье, это примерно 30 минут езды на электричке или 10 км от мкада. И, если с арендой квартиры в подмосковье все примерно прозрачно, достаточно посчитать время в пути и деньги, затраченные на дорогу, то с арендой комнаты возникает масса нюансов, связанных с возможными проблемами с соседями. Давайте эти проблемы рассмотрим.
1. Аренда комнаты.
Обычно комнаты сдают малообеспеченные граждане. Это либо пенсионеры, либо неработающие, либо граждане которые сами снимают квартиру полностью(так называемая субаренда), но комнату хотят сдать, чтобы платить меньше за квартиру, либо граждане у которых есть комната в коммуналке, сами они в ней не живут, поэтому ее сдают. Можно также самому сначала снять 2-х комнатную квартиру, а затем сдать вторую комнату, тем самым как бы снять только комнату.
Нужно помнить, что предлагаемые комнаты в общежитиях и комнаты в двухкомнатной квартире со второй закрытой комнатой по очень заниженной цене -это лохотрон. То есть такие фирмы берут под разным предлогом по 5-6 тысяч с потенциального жильца
(например залог за то, чтобы квартира не ушла, или эта сумма уже будет включена в стоимость, или еще что-нибудь) , но в итоге предлагают выдуманный адрес, где ничего не сдается, а на ваши претензии вернуть деньги обратно они отвечают, что деньги не вернут, а в течении месяца подберут другой вариант- естественно другого варианта не будет. К примеру, общежитий в Москве очень не хватает- уже студентам не всем выдают общежития, и им приходится либо снимать квартиру, либо уезжать обратно. А 2-х комнатная квартира со второй закрытой комнатой расценивается на рынке как однокомнатная квартира.
Опишу вкратце каждый из описанных выше примеров. Пенсионеры бывают разные. Одни еще помнят, что такое честность и порядочность , и снять у таких хозяев комнату-это большая редкость(можно сказать большое счастье). Но в большинстве пенсионеры у нас обижены на все и вся, часто выпивают и ведут себя неадекватно. Бывает, что они объедают в прямом смысле этого слова своих квартирантов, не выполняют своих обязательств, открывают дверь квартирантов своим запасным ключом в тот момент, когда квартирантов нет в квартире. В общем, снять комнату у пенсионеров -это большая лотерея. Главное, попытаться расположить их при первой встрече и расспросить об их причине сдать комнату. Расспросить, сдавали ли они до этого, почему съехали квартиранты, кто еще будет приходить в квартиру, на какой реальный период они будут сдавать комнату, рассказать, что вы можете приходить с работы поздно, спросить у них о графике пользованием кухни, ванной комнаты. Если все с виду нормально и никакие вопросы у них не возникают смущения или других отрицательных эмоций, то комнату нужно снимать, в обратном случае лучше не дергаться и поискать еще.
У малообеспеченных лучше никогда не снимать- им всегда всего мало. Они сами неудачники по жизни и будут где-то пытаться отыграться на своих квартирантах, меняя условия проживания(зачастую стоимость аренды). Частые скандалы в их жизни однозначно затронут личную жизнь квартирантов. И за весь этот кошмар придется платить.
Субаренда -очень выгодна с точки зрения адекватности соседей. Раз сами квартиранты снимают квартиру -значит они работают и также заинтересованы в том, чтобы оплата за квартиру была вовремя, чистота и другие условия проживания в квартире поддерживалась. Минус в субаренде заключается в том, что почти всегда жильцы против знакомства новых квартирантов с хозяином. Главная мотивация такого нежелания знакомства , заключается в том, что хозяин узнав о прибавлении в квартире числа проживающих может увеличить арендную плату(так оно очень часто и бывает). По этой причине сложно проверить честность таких жильцов. Они могут оказаться случайными людьми, оказавшимися в квартире на два и три дня, взять деньги за найм и испариться на следующий день. Зато через неделю приедет настоящий хозяин и вас выгонит. Поэтому обязательным условием при субаренде- это знакомство с хозяином и предоставление документов на собственность квартиры.
Снять комнату в коммуналке –это выгодный вариант, потому что с соседями у вас будут равные права. Вот только нужно заранее с ними познакомиться. Комнаты в коммуналке обычно подороже, чем комната в квартире с хозяевами. Еще один минус заключается в том, что места общего пользования (туалет, ванна) содержатся в плохом состоянии, но если с этим все в порядке, то комнату в коммуналке нужно снимать не задумываясь.
Можно также сначала снять 2-х комнатную квартиру, а затем сдать вторую комнату. Вариант идеальный с точки зрения соседей- теперь вы их сами выбираете. Хозяина при знакомстве нужно предупредить, что во второй комнате будут проживать ваши знакомые, которых пока нет в Москве. Есть и пару минусов: всю комиссию агенту по поиску квартиры при найме придется платить вам самому( новый жилец вам ее не компенсирует ), на жильцов в плане денег нельзя всегда рассчитывать- они могут съехать в самый неподходящий момент перед днем оплаты, то есть нужно всегда иметь при себе на день оплаты всю сумму. К тому же при найме комнаты хозяин обычно берет одну сумму за проживание за месяц, но при найме квартиры хозяин в первый платеж обычно берет 2 суммы -это первый и последний месяц проживания или первый месяц проживания и залог за сохранность имущества квартиры. К примеру, чтобы снять комнату стоимостью в 12000 рублей достаточно иметь 12000 рублей за первый месяц проживания и 12000 рублей на комиссию агенту, тог есть всего 24000 рублей. А, чтобы снять 2-х комнатную квартиру стоимостью 24000 рублей необходимо иметь 24000 рублей за первый месяц проживания плюс 24000 рублей за последний месяц проживания плюс 24000 рублей на комиссию агенту, то есть уже 72000 рублей, из которых при сдаче в аренду второй комнаты можно будет вернуть 12000 рублей за первый месяц плюс 12000 рублей за последний, то есть 24000 рублей. Понятно, что комиссия агенту в месяц при условии проживания к квартире несколько лет(например 2 года) составит 24000рублей/24месяца проживания=1000 рублей в месяц. Но все же первоначальная сумма для снятия двух комнатной квартиры в 3 раза больше первоначальной суммы для снятия комнаты.
Добавлю примечание: если средний срок найма квартиры, то есть срока в течение которого условия на проживание, прописанные в договоре найма квартиры, обычно не меняются -это 1 год, то средний срок найма комнаты в квартире с хозяевами(не субаренда и не аренда в коммуналке)-это 3 месяца, хотя эти условия вы можете записать и на 1 год. Это означает, что в каких-то случаях комнату придется менять каждый месяц, а где-то можно будет остаться и на полгода -год, все будет зависеть от ваших отношений с хозяевами квартиры. Просто нужно рассчитывать, что примерно через 3 месяца придется искать другое жилье.
Из своего опыта добавлю, что лучше всего снимать 2-х комнатную квартиру и сдавать другую комнату - так надежнее, а надежность дороже денег.
2.Аренда квартиры в подмосковье.
Что лучше: аренда квартиры в подмосковье или аренда комнаты в Москве. Тут выбирать каждому свое. Главное, чтобы квартира располагалась в 10 минутах пешком от ж/д станции, потому что для подмосковья электричка-это то же самое, что и для Москвы метро. Плюсы очевидны- квартира не комната, соседей не будет. Минус –это время на транспорт, оплата за проезд, да и электрички ходят не регулярно, а ночью вообще не ходят. Так, что нужно будет заранее подстраиваться под расписание. Использование автобуса из Москвы в подмосковье специально не рассматриваю, потому что пробки на дорогах -это серьезная проблема, и можно вместо 30 минут проехать все 2 часа. Зато не нужно будет примерно каждые 3 месяца искать новое жилье. Экология в подмосковье считается получше, чем в Москве, а инфраструктура(магазины, фитнес и развлекательные центры) развиты примерно одинаково. В общем каждому своё.
3.Основные шаги при аренде квартиры.
Первый вопрос, который возникает при аренде- снимать с агентом или без? Главные задачи агента состоят в следующем: 1- подобрать квартиру, 2- проверить подлинность документов на квартиру, 3- заключить удобный для нанимателя договор, то есть договор, который будет содержать все условия проживания нанимателя. Но за работу агент получает по факту заселения 100% или месячную арендную плату, то есть при заселении нанимателю понадобятся 3 суммы, две из них возьмет хозяин- это оплата первого и последнего месяца проживания(или страхового депозита), и одна сумма- оплата комиссии агенту.
Минус работы с агентом только один -это оплата комиссии по факту заселения, которая обычно составляет месячный платеж за аренду квартиры. Сумма довольно не маленькая, но если разбить эту сумму на 1 год проживания, то есть на время заключения договора(договор обычно заключается на 1 год), то получится всего лишь 8 процентов в месяц. Зная надценки организаций в других сферах деятельности, подчеркну, что 8 процентов -это маленькая надценка, остальные ставят по 20-30 процентов за свою работу. Разница заключается лишь в том, что при аренде эта надценка проплачивается сразу за год вперед.
Агенты бывают разные: профессиональные, то есть с хорошим опытом проведения сделок, и новички, у которых этого опыта нет. В начале рассмотрю плюсы ведения сделки опытным агентом.
4. Достоинства поиска квартиры с агентом.
Основные плюсы поиска с агентом, заключаются в том, что агент постоянно в курсе ситуации на рынке. К примеру, в месяц я заключаю 20 сделок, еще примерно 20 квартир показываю, но их сдает другой агент, и еще примерно в курсе о сделках на 20 квартирах, на которые по разным причинам не попал на показ. То есть в месяц стабильно через меня проходит 60 квартир и так каждый месяц. То есть, агенту намного проще подобрать квартиру, зная ситуацию на рынке, чем человеку с улицы.
Практически все объявления, которые размещаются на тематических досках объявлений о сдаче квартир, даются от агентств. Нужно понимать, что в объявлениях в интернете и других изданиях очень часто преувеличены качества квартиры, то есть вместо квартиры с евроремонтом на самом деле будет подразумеваться простая чистая квартира, а под простой чистой квартирой- квартира требующая легкого ремонта. Цена также очень часто занижена. Такие объявления дают агенты, чтобы привлечь внимание потенциального клиента, а уже затем предложить ему реальный вариант по другому адресу. Пока клиент разберется в этой ситуации – он потратит свое время на просмотры квартир, которые ему гарантированно не подойдут, а при условии обращения за помощью к квалифицированному агенту этой траты можно избежать. Задача профессионального агент а заключается в том, чтобы заселить клиента с одного показа, поэтому тратить ваше и свое время на пустые показы он не станет.
5. Проверка правоустанавливающих документов.
Вот агент вам подобрал квартиру- теперь необходимо проверить документы на квартиру, то есть убедится, что перед вами действительно стоит хозяин квартиры, и ни один из его родственников не претендует на эту квартиру, то есть не сможет вас попросить съехать из квартиры через неделю. Основной правоустанавливающий документ на собственность квартиры является свидетельство на собственность. С 1991 года по 1998 это был небольшой, примерно половина от листа формата А4 , лист розового цвета. Его выдавали при приватизации квартиры. Хотя в тот же период можно было , например, купить или получить в дар квартиру, или унаследовать и так далее. На такие действия заключался договор с последующей регистрацией в регистрационной палате. В таких случаях в качестве правоустанавливающего документа хозяин предоставит именно зарегистрированный договор. С 1998 года при любой сделке новому хозяину выдавалось свидетельство на листе формата А4 зеленого цвета, а с 2008 года- на листе формата А4 розого -желтого цвета.
Конечно, документ-это хорошо, но в нашей стране в случае споров при найме жилья никто в суд не пойдет, поэтому необходимо убедится, что никто из родственников хозяина не претендует на квартиру. Можно убедиться устно, записав фразу в договоре типа «Гарантирую, что все прописанные в квартире лица не претендуют на проживание». Можно также посмотреть в лист оплаты коммунальных услуг. В некооперативных домах- это обычно белый лист формата половины А4, где прописан тип квартиры(собственная или муниципальная) и прописано количество проживающих. Если в квартире прописано несколько человек, то необходимо расспросить хозяина об этих личностях на предмет их желания или нежелания использовать эту квартиру, а в идеале попросить хозяина позвонить этим родственникам, и лично, поговорив с ними, убедится, что в квартире в ближайший год они проживать не намерены.
Помимо этих документов существует выписка из домовой книги, в которой указаны все проживающие в квартире. Эту выписку выдают в паспортном столе по месту жительства. Но такую выписку заранее никто брать не будет, да и по просьбе тоже никто не пойдет ее делать (хозяева считают такую просьбу за унижение).
Для найма муниципальной квартиры хозяину необходимо получить разрешение в местном муниципалитете. Но никто практически за таким разрешением не пойдет. И, если, учесть, что в суд с договором никто не обратится в случае споров, а обычно все решается с глазу на глаз, то такое разрешение никому не нужно.
Необходимо помнить, что профессиональный агент располагает базой всех собственников жилья, а также всех прописанных в квартире. Такая база поможет установить точность показанных документов.
6. Как распознать мошенника-хозяина.
Мошеннику обычно нужны деньги сразу и побольше. Поэтому он готов торговаться до цены намного ниже рынка. С документами у мошенника может быть все в порядке, а может и нет. Бывают случаи, когда мошенник на 2-3 суток снимает квартиру, подделывает свидетельство на собственность на цветном принтере и сдает квартиру нескольким гражданам, а потом исчезает. Но бывают случаи, когда сам хозяин сдает нескольким гражданам квартиру, а потом исчезает. Но главная черта, которая их объединяет, заключается в том, что заезд у мошенников в квартиру всегда назначается не в этот день, а через 2-3 дня, потому что ему нужно обмануть еще несколько доверчивых граждан. Распознать мошенника можно простым диалогом. Расспросить его о том, почему нельзя заехать в квартиру в тот же день, сдавалась ли квартира до этого, кто соседи. Не поленится и позвонить соседям и узнать, кто действительно хозяин квартиры, и какая у этой квартиры история. Все эти методы, а также многие другие известны профессиональному агенту.
7.Заключение удобного договора.
Практически все договора одинаковы, но бывают дополнительные условия, которые обязательно нужно прописать в договоре.
Стандартные пункты -это данные наймодателя, данные нанимателя, условия посещения квартиры наймодателем (день и количество раз в месяц), размер месячной арендной стоимости, день оплаты, кто платит за коммунальные услуги, электричество, воду, телефон, консьержа, срок действия договора, количество проживающих и условия расторжения договора.
Нужно обязательно помнить, что по законодательству на период действия договора никто, кроме судебных приставов не в праве вас выгнать из квартиры. То есть, если у хозяина появились к жильцам притензии и он решил выгнать жильцов, то по закону он обязан обратится в суд с иском к жильцам о выселении, выиграть этот суд, и с решением суда выгонять жильцов. На деле так никогда не происходит. Хозяин занимается самоуправством, пытаясь самостоятельно выгнать жильцов. Это самоуправство наказуемо. Достаточно написать заявление о проникновение в снимаемую квартиру посторонними, о том , что из квартиры пропали ценные вещи и так далее. В общем можно бороться за свои права до конца. Тем более, что хозяева редко платят налоги, и во всех инстанциях правда будет на стороне нанимателя.
Главное, на что никто не обращает внимание -это условия съезда из квартиры. Обычно пишется стандартная фраза типа «Наймодатель и наниматель вправе досрочно расторгнуть договор при условии обязательного уведомления второй стороны за один месяц». Для наймодателей эта фраза неправомерна, потому что расторгнуть договор они могут только через суд. Но можно себя и подстраховать от возможных неприятностей при расторжении договора. Комиссию при найме эконом жилья обычно платит наниматель. Поэтому достаточно вписать в дополнительных условиях договора пункт, по которому хозяин при досрочном расторжении возместит нанимателю ущерб в размере комиссии агента деленного на 12, за каждый полный или неполный месяц не проживания в квартире нанимателем до полного года, при условии, что договор заключался на 1 год. То есть, если комиссия агенту составила 24000 рублей, то средняя комиссия в месяц равна 24000рублей/12 месяцев = 2000рублей в месяц. Поэтому если клиент прожил 5 месяцев, то хозяин должен ему вернуть комиссию за 7 оставшихся месяцев, то есть 7месяцев*2000рублей=14000 рублей при досрочном расторжении договора.
Если наниматель досрочно расторгает договор, то необходимо прописать условия возврата страхового депозита за сохранность имущества(или последнего месяца проживания ). Нюанс заключается в том, что новые жильцы обычно заезжают не на следующий день после съезда с квартиры прежних жильцов. Получается небольшая разница в несколько дней(простой квартиры), которая стоит для хозяина квартиры денег. Понятно, что хозяин квартиры не хочет терять эти деньги. Жильцам редко удается предупредить хозяина квартиры о съезде за 1 месяц. Обычно жильцы предупреждают максимум за неделю. Поэтому хозяин квартиры в день съезда говорит жильцам, что они предупредили его менее, чем за месяц, поэтому, чтобы компенсировать вероятный простой , он возвращает страховой депозит не полностью, а частично, например, половину. Такая ситуация не устраивает жильцов, потому что они хотят забрать весь страховой депозит.
Разрешить эту ситуацию можно. Достаточно прописать в договоре то, что наниматели разрешают хозяину квартиры проводить показы в их личном присутствие за 10 дней до своего съезда. Таким образом, ко дню съезда найдутся новые жильцы, и все будут довольны. Если хозяин сам отказывается заниматься пересдачей, то необходимо позвонить своему агенту, который заселял вас в квартиру и попросить его заняться пересдачей. А уже после того, как найдутся новые жильцы, подъехать с ними к хозяину, и там обо всем остальном договориться.
Еще один нюанс со страховым депозитом заключается в пункте с примерным содержанием: «Наниматель обязан возместить вред(ущерб), причиненный квартире или третьим лицам.» Под третьими лицами подразумеваются соседи, которых можно залить водой или еще как-нибудь испортить их имущество. Главное расшифровать, что такое вред (ущерб), причиненный квартире. Например, во время проживания может сломаться бытовая техника, сантехника, могут отклеиться обои, сломаться ручки у мебели и так далее. Все это нужно расписать заранее на бумаге, чтобы в день съезда хозяин не вычел эти поломки из страхового депозита. Так же необходимо прописать лицо, которое будет ремонтировать все эти приборы во время проживания, потому что жить, например, со сломанным холодильником очень сложно. Обязательно составить опись имущества ценного для хозяина с маркировкой.
Так же не стоит забывать вписывать в договор все дополнительные условия, которые обговаривались заранее. Например, если вы договорились произвести ремонт в квартире за счет списания суммы из арендной платы, то необходимо в договоре это все прописать, а в идеале еще составить смету ремонта, чтобы отобразить приблизительную сумму. Или, если вы договорились приобрести бытовую технику в счет арендной платы, то все это нужно внести в дополнительные условия договора, опять же с приблизительной стоимостью бытовой техники.
8.Торг с хозяином квартиры.
Это очень важная тема. Умение правильно торговаться с хозяином- главное умение агента. Бытует такое мнение, что агент заинтересован в том, чтобы подобрать квартиру как можно дороже, потому что агент получает 100% от стоимости квартиры, и чем дороже квартира, тем больше денег получит агент. На самом деле это не так. На рынке существует рыночная цена, то есть цена, при которой агент гарантированно сдаст квартиру. Если цена выше рыночной, то найти клиента очень сложно, потому что мало кто захочет переплачивать за квартиру, при условии, что примерно такая же сдается дешевле в соседнем доме. Конечно, может агенту и повезет, и найдутся клиенты, которым очень срочно нужна квартира, или клиенты, у которых идет привязка чуть ли не к этому дому (например, детский сад рядом или школа), но опять же повторюсь таких клиентов очень мало. Зато, если квартира дешевле рынка, то у агента найдется достаточное количество клиентов, которые гарантировано снимут квартиру с первого показа. Поэтому агент всегда заинтересован, чтобы его квартира была по цене не выше рыночной.
Несколько лет назад, когда арендная стоимость исчислялась в долларах, а шаг торга по цене был равен 10 долларов, использовалась такая практика. Клиенту афишировалась предварительная стоимость, например, 300 долларов, и говорилось, что на каждые 10 долларов торга, клиент должен будет приплатить к размеру комиссии те же 10 долларов. То есть, если квартира стоит предварительно 300 долларов, а на показе агент сторговался до 270, то размер его комиссии будет не 300 долларов, а 300+30=330 долларов. Затем про такую договоренность все забыли, количество квартир на рынке резко падало, рос спрос, поэтому комиссия росла со 100 процентов, до 100 процентов плюс 100 долларов, а где-то и до 125-150 процентов. Потом был кризис, и процентная ставка упала до 50-70 процентов. Сейчас рынок стабилизировался, хороших квартир на рынке опять не так много, но пока достаточно. Процентная ставка вновь равна 100%, а значит можно заранее с агентом обговаривать свою стоимость, и заинтересовывать агента торгом на показе за счет повышения комиссии.
Нужно заметить, что торговаться с хозяином нужно всегда -это рынок, за исключением случаев, когда цена и так довольно низка, и торг может только отпугнуть хозяина. Хозяин может подумать, что вы не платежеспособны, и передумать вам сдавать квартиру.
9.Как правильно выбрать агента.
Конечно, лучше обратиться к уже проверенному, знакомому агенту. А что делать, когда такого агента нет?
Труд агента оплачивается по факту заселения, то есть может получится так, что агент потратит кучу времени на показы и поиск квартиры по базам, а в итоге ничего не заработать, потому что клиент по тем или иным причинам откажется от съема этих квартир.
Нужно помнить, что профессионалы и новички есть в каждом агентстве: и в самых крупных, и в самых маленьких. Для надежности лучше всего подъехать в офис агентства, которое расположено в вашем районе. Оставить там заявку на интересующую вас квартиру. Скорее всего вам сразу предложат какие-то варианты, тогда, заодно, не теряя времени, можно проехать и посмотреть одну или несколько квартир. Такой подход поможет вам в случае неприятностей с хозяином по вине агентства, то есть в случае если найдутся граждане, которые по документам также имеют право проживать в квартире, обратиться в агентство с претензией, и путем переговоров ее разрешить. А это значит либо договориться о переселении в другую квартиру, либо договорится о возврате части или полной комиссии агентству. Конечно, офис агентства может переехать, но в короткий промежуток времени это маловероятно, потому что многие постоянные клиенты или клиенты, с которыми работа не проделана до конца (например, клиенты по продажам, где сделки протекают по 3-6 месяцев) будут привязаны к офису, и терять таких клиентов агентство не станет.
Другой способ поиска агента сводится к поиску квартиры по базам, а если учесть , что почти все квартиры представлены агентами, то с подбором квартиры вы опять обратитесь в агентство. Опять же можно обратиться к одному агенту, а можно к нескольким. Разница лишь в том, что, заинтересовав одного агента и пообещав ему, например, то, что вы больше никуда не обратитесь в течение 3-х дней, агент не будет дергаться и будет спокойно подбирать вариант. Если агент знает, что клиент работает со многими агентствами, то многие профессионалы просто не станут работать с таким клиентом, зачем тратить на него время, когда у них работы и так хватает, зная, что после показа одной квартиры этот наниматель поедет на другую с другим агентом. База в Москве на недвижимость общая, то есть достаточно обратиться в одно агентство. И оно вам покажет все квартиры, которые предлагаются в аренду.
После кризиса многие клиенты не готовы платить 100% и договариваются с агентами о скидке. Нужно помнить, что агент может предоставить скидку только в том случае, когда квартира не пользуется спросом, или, когда сам клиент выполняет часть работы агента, то есть один приезжает на показы и без агента договаривается с хозяином обо всем.
Различные скидки предлагают агенты с маленькой зарплатой, так называемые голодные агенты. Они рассчитывают таким способом привлечь внимание клиента. Конечно, и они могут предложить достойный вариант, но надежность такой сделки вызывает глубокое сомнение. Если после заселения возникнут проблемы с хозяином, отыскать такого агента невозможно. Его телефон будет отключен, а по другим координатам его будет отыскать невозможно.
В итоге работать с одним или несколькими агентами - это дело каждого, но, если в первую очередь преследовать именно надежность сделки и ценить свое время- то конечно лучше обратиться к одному агенту.
10.Обязанности агентства после сделки.
Если после сделки в течение года у вас нет проблем с хозяином, то и с агентством не возникнет проблем. А что делать, если хозяин вас выгоняет через несколько месяцев проживания или резко меняет условия договора найма, например, повчышает ежемесячную плату. . Этот момент необходимо заранее проговорить с агентом. Нужно помнить, что хозяин не имеет права по законодательству выгнать жильцов из квартиры без распоряжения суда, даже если жильцы не выполняют условия договора найма(например, не платят арендную плату). Поэтому, если хозяин решил вас выгнать из квартиры, то агентство никакой ответственности не несет- это личные проблемы жильца и хозяина.
В обязанности агентства входит подбор квартиры, проверка правоустанавливающих документов, заключение договора найма с хозяином квартиры. С подбором и заключением договора все ясно, не совсем ясна ситуация с проверкой документов, потому что хозяин может показать липовые документы, а может так оказаться, что в квартире имеют право проживать другие граждане. Поэтому агентство должно дать гарантию на проверку документов на весь срок договора. Это как дать гарантию на исправность при покупке бытовой техники.
Некоторые агентства перекладывают эту гарантию на хозяина, то есть, например, при найме квартиры была уплачена комиссия в размере 24000рублей. В таком случае агент может попросить хозяина вписать пункт в договор о том, что при досрочном расторжении договора со стороны хозяина хозяин возместит штраф жильцам в размере 24000 рублей или возместит штраф в размере комиссии деленного на 12 месяцев умноженного на количество полных или неполных месяцев, которые жилец не прожил до конца действия договора. То есть, если жилец прожил 7 месяцев, а договор заключен на 12 месяцев, то ему осталось прожить 5 месяцев. За эти 5 месяцев хозяин должен будет возместить штраф жильцу в размере 24000раблей/12 месяцев*5 недожитых месяцев=10000 рублей. Но здесь возникнет 2 проблемы: 1-я -хозяин может отказаться подписать такой договор, 2-я- хозяин может исчезнуть, а вместо него придет другой человек, который окажется вправе проживать в этой квартире, и некому будет возмещать этот штраф. Поэтому обязанность возврата комиссии лучше оставить на агентстве и ни на кого ее не перекладывать. То есть в договоре с агентством нужно прописать пункт, в котором будет указано, что в случае досрочного расторжения договора третьими лицами, которые имеют право проживать в квартире, но которые не прописали свое согласие в договоре найма, агентство обязано либо возместить частично комиссию (часть комиссии должна зависеть от срока проживания), либо должно подобрать подобную квартиру в срок не более 2-х недель(или недели, или месяца) бесплатно, либо за умеренное вознаграждение(размер вознаграждения опять должен зависеть от срока проживания в квартире).
Как правильно снять квартиру?
Данная статья посвящена всем желающим снять жилье эконом класса. В ней детально описаны основные этапы, достоинства и недостатки различных способов найма, возможные решения с сопутствующих проблем. Приведены различные примеры ситуаций, с которыми гарантированно сталкивается каждый наниматель.
Потребность в жилье испытывает каждый из нас. Здесь всё зависит от финансовых возможностей. Первый вопрос, который возникает при аренде- это, когда нужно начать поиск. Если вы только приехали в Москву и вам негде жить, то здесь все ясно-нужно искать в тот же день. Можно конечно попросить знакомых, чтобы они вам подыскали к вашему приезду вариант, оставили на нем залог, чтобы хозяева ждали вашего приезда. Залог обычно оставляется на 1-3 дня. Но в таких случаях очень часто хозяева отказываются брать залог, не видя будущего жильца, да и вам терять залог в случае, если вам квартира не понравится тоже , нет смысла. Поэтому лучше договориться со знакомыми о том, что вы у них поживете недельку, пока не найдете квартиру.
Если вы уже снимаете жилье, но требуется переехать в новое по разным причинам, то время поиска будет зависеть от ваших возможностей к мобильному выезду на показы. Если нет такой мобильности по причине занятости, то стоит на несколько дней растянуть поиск, чтобы гарантированно переехать в другую квартиру к назначенному сроку. Сроки по поиску 1-но комнатной квартиры примерно 3-4 дня, двухкомнатной примерно 3-7 дней, на трешку и более лучше искать недели за 2-3, потому что таких квартир в эконом сегменте сдается не так много. Эти сроки также зависят от времени года. Так, например, спрос всегда максимален с конца августа по конец октября, поэтому в это время года срок по поиску может растянуться. И, наоборот, спрос минимален с середины декабря по середину января, поэтому в этот период квартиру можно подобрать за 1 день.
Далее рассмотрим , что именно и где нужно снять- квартиру или комнату в Москве или Подмосковье.
Обычно аренда комнаты в Москве стоит примерно столько же, сколько стоит аренда квартиры в ближайшем Подмосковье, это примерно 30 минут езды на электричке или 10 км от мкада. И, если с арендой квартиры в подмосковье все примерно прозрачно, достаточно посчитать время в пути и деньги, затраченные на дорогу, то с арендой комнаты возникает масса нюансов, связанных с возможными проблемами с соседями. Давайте эти проблемы рассмотрим.
1. Аренда комнаты.
Обычно комнаты сдают малообеспеченные граждане. Это либо пенсионеры, либо неработающие, либо граждане которые сами снимают квартиру полностью(так называемая субаренда), но комнату хотят сдать, чтобы платить меньше за квартиру, либо граждане у которых есть комната в коммуналке, сами они в ней не живут, поэтому ее сдают. Можно также самому сначала снять 2-х комнатную квартиру, а затем сдать вторую комнату, тем самым как бы снять только комнату.
Нужно помнить, что предлагаемые комнаты в общежитиях и комнаты в двухкомнатной квартире со второй закрытой комнатой по очень заниженной цене -это лохотрон. То есть такие фирмы берут под разным предлогом по 5-6 тысяч с потенциального жильца
(например залог за то, чтобы квартира не ушла, или эта сумма уже будет включена в стоимость, или еще что-нибудь) , но в итоге предлагают выдуманный адрес, где ничего не сдается, а на ваши претензии вернуть деньги обратно они отвечают, что деньги не вернут, а в течении месяца подберут другой вариант- естественно другого варианта не будет. К примеру, общежитий в Москве очень не хватает- уже студентам не всем выдают общежития, и им приходится либо снимать квартиру, либо уезжать обратно. А 2-х комнатная квартира со второй закрытой комнатой расценивается на рынке как однокомнатная квартира.
Опишу вкратце каждый из описанных выше примеров. Пенсионеры бывают разные. Одни еще помнят, что такое честность и порядочность , и снять у таких хозяев комнату-это большая редкость(можно сказать большое счастье). Но в большинстве пенсионеры у нас обижены на все и вся, часто выпивают и ведут себя неадекватно. Бывает, что они объедают в прямом смысле этого слова своих квартирантов, не выполняют своих обязательств, открывают дверь квартирантов своим запасным ключом в тот момент, когда квартирантов нет в квартире. В общем, снять комнату у пенсионеров -это большая лотерея. Главное, попытаться расположить их при первой встрече и расспросить об их причине сдать комнату. Расспросить, сдавали ли они до этого, почему съехали квартиранты, кто еще будет приходить в квартиру, на какой реальный период они будут сдавать комнату, рассказать, что вы можете приходить с работы поздно, спросить у них о графике пользованием кухни, ванной комнаты. Если все с виду нормально и никакие вопросы у них не возникают смущения или других отрицательных эмоций, то комнату нужно снимать, в обратном случае лучше не дергаться и поискать еще.
У малообеспеченных лучше никогда не снимать- им всегда всего мало. Они сами неудачники по жизни и будут где-то пытаться отыграться на своих квартирантах, меняя условия проживания(зачастую стоимость аренды). Частые скандалы в их жизни однозначно затронут личную жизнь квартирантов. И за весь этот кошмар придется платить.
Субаренда -очень выгодна с точки зрения адекватности соседей. Раз сами квартиранты снимают квартиру -значит они работают и также заинтересованы в том, чтобы оплата за квартиру была вовремя, чистота и другие условия проживания в квартире поддерживалась. Минус в субаренде заключается в том, что почти всегда жильцы против знакомства новых квартирантов с хозяином. Главная мотивация такого нежелания знакомства , заключается в том, что хозяин узнав о прибавлении в квартире числа проживающих может увеличить арендную плату(так оно очень часто и бывает). По этой причине сложно проверить честность таких жильцов. Они могут оказаться случайными людьми, оказавшимися в квартире на два и три дня, взять деньги за найм и испариться на следующий день. Зато через неделю приедет настоящий хозяин и вас выгонит. Поэтому обязательным условием при субаренде- это знакомство с хозяином и предоставление документов на собственность квартиры.
Снять комнату в коммуналке –это выгодный вариант, потому что с соседями у вас будут равные права. Вот только нужно заранее с ними познакомиться. Комнаты в коммуналке обычно подороже, чем комната в квартире с хозяевами. Еще один минус заключается в том, что места общего пользования (туалет, ванна) содержатся в плохом состоянии, но если с этим все в порядке, то комнату в коммуналке нужно снимать не задумываясь.
Можно также сначала снять 2-х комнатную квартиру, а затем сдать вторую комнату. Вариант идеальный с точки зрения соседей- теперь вы их сами выбираете. Хозяина при знакомстве нужно предупредить, что во второй комнате будут проживать ваши знакомые, которых пока нет в Москве. Есть и пару минусов: всю комиссию агенту по поиску квартиры при найме придется платить вам самому( новый жилец вам ее не компенсирует ), на жильцов в плане денег нельзя всегда рассчитывать- они могут съехать в самый неподходящий момент перед днем оплаты, то есть нужно всегда иметь при себе на день оплаты всю сумму. К тому же при найме комнаты хозяин обычно берет одну сумму за проживание за месяц, но при найме квартиры хозяин в первый платеж обычно берет 2 суммы -это первый и последний месяц проживания или первый месяц проживания и залог за сохранность имущества квартиры. К примеру, чтобы снять комнату стоимостью в 12000 рублей достаточно иметь 12000 рублей за первый месяц проживания и 12000 рублей на комиссию агенту, тог есть всего 24000 рублей. А, чтобы снять 2-х комнатную квартиру стоимостью 24000 рублей необходимо иметь 24000 рублей за первый месяц проживания плюс 24000 рублей за последний месяц проживания плюс 24000 рублей на комиссию агенту, то есть уже 72000 рублей, из которых при сдаче в аренду второй комнаты можно будет вернуть 12000 рублей за первый месяц плюс 12000 рублей за последний, то есть 24000 рублей. Понятно, что комиссия агенту в месяц при условии проживания к квартире несколько лет(например 2 года) составит 24000рублей/24месяца проживания=1000 рублей в месяц. Но все же первоначальная сумма для снятия двух комнатной квартиры в 3 раза больше первоначальной суммы для снятия комнаты.
Добавлю примечание: если средний срок найма квартиры, то есть срока в течение которого условия на проживание, прописанные в договоре найма квартиры, обычно не меняются -это 1 год, то средний срок найма комнаты в квартире с хозяевами(не субаренда и не аренда в коммуналке)-это 3 месяца, хотя эти условия вы можете записать и на 1 год. Это означает, что в каких-то случаях комнату придется менять каждый месяц, а где-то можно будет остаться и на полгода -год, все будет зависеть от ваших отношений с хозяевами квартиры. Просто нужно рассчитывать, что примерно через 3 месяца придется искать другое жилье.
Из своего опыта добавлю, что лучше всего снимать 2-х комнатную квартиру и сдавать другую комнату - так надежнее, а надежность дороже денег.
2.Аренда квартиры в подмосковье.
Что лучше: аренда квартиры в подмосковье или аренда комнаты в Москве. Тут выбирать каждому свое. Главное, чтобы квартира располагалась в 10 минутах пешком от ж/д станции, потому что для подмосковья электричка-это то же самое, что и для Москвы метро. Плюсы очевидны- квартира не комната, соседей не будет. Минус –это время на транспорт, оплата за проезд, да и электрички ходят не регулярно, а ночью вообще не ходят. Так, что нужно будет заранее подстраиваться под расписание. Использование автобуса из Москвы в подмосковье специально не рассматриваю, потому что пробки на дорогах -это серьезная проблема, и можно вместо 30 минут проехать все 2 часа. Зато не нужно будет примерно каждые 3 месяца искать новое жилье. Экология в подмосковье считается получше, чем в Москве, а инфраструктура(магазины, фитнес и развлекательные центры) развиты примерно одинаково. В общем каждому своё.
3.Основные шаги при аренде квартиры.
Первый вопрос, который возникает при аренде- снимать с агентом или без? Главные задачи агента состоят в следующем: 1- подобрать квартиру, 2- проверить подлинность документов на квартиру, 3- заключить удобный для нанимателя договор, то есть договор, который будет содержать все условия проживания нанимателя. Но за работу агент получает по факту заселения 100% или месячную арендную плату, то есть при заселении нанимателю понадобятся 3 суммы, две из них возьмет хозяин- это оплата первого и последнего месяца проживания(или страхового депозита), и одна сумма- оплата комиссии агенту.
Минус работы с агентом только один -это оплата комиссии по факту заселения, которая обычно составляет месячный платеж за аренду квартиры. Сумма довольно не маленькая, но если разбить эту сумму на 1 год проживания, то есть на время заключения договора(договор обычно заключается на 1 год), то получится всего лишь 8 процентов в месяц. Зная надценки организаций в других сферах деятельности, подчеркну, что 8 процентов -это маленькая надценка, остальные ставят по 20-30 процентов за свою работу. Разница заключается лишь в том, что при аренде эта надценка проплачивается сразу за год вперед.
Агенты бывают разные: профессиональные, то есть с хорошим опытом проведения сделок, и новички, у которых этого опыта нет. В начале рассмотрю плюсы ведения сделки опытным агентом.
4. Достоинства поиска квартиры с агентом.
Основные плюсы поиска с агентом, заключаются в том, что агент постоянно в курсе ситуации на рынке. К примеру, в месяц я заключаю 20 сделок, еще примерно 20 квартир показываю, но их сдает другой агент, и еще примерно в курсе о сделках на 20 квартирах, на которые по разным причинам не попал на показ. То есть в месяц стабильно через меня проходит 60 квартир и так каждый месяц. То есть, агенту намного проще подобрать квартиру, зная ситуацию на рынке, чем человеку с улицы.
Практически все объявления, которые размещаются на тематических досках объявлений о сдаче квартир, даются от агентств. Нужно понимать, что в объявлениях в интернете и других изданиях очень часто преувеличены качества квартиры, то есть вместо квартиры с евроремонтом на самом деле будет подразумеваться простая чистая квартира, а под простой чистой квартирой- квартира требующая легкого ремонта. Цена также очень часто занижена. Такие объявления дают агенты, чтобы привлечь внимание потенциального клиента, а уже затем предложить ему реальный вариант по другому адресу. Пока клиент разберется в этой ситуации – он потратит свое время на просмотры квартир, которые ему гарантированно не подойдут, а при условии обращения за помощью к квалифицированному агенту этой траты можно избежать. Задача профессионального агент а заключается в том, чтобы заселить клиента с одного показа, поэтому тратить ваше и свое время на пустые показы он не станет.
5. Проверка правоустанавливающих документов.
Вот агент вам подобрал квартиру- теперь необходимо проверить документы на квартиру, то есть убедится, что перед вами действительно стоит хозяин квартиры, и ни один из его родственников не претендует на эту квартиру, то есть не сможет вас попросить съехать из квартиры через неделю. Основной правоустанавливающий документ на собственность квартиры является свидетельство на собственность. С 1991 года по 1998 это был небольшой, примерно половина от листа формата А4 , лист розового цвета. Его выдавали при приватизации квартиры. Хотя в тот же период можно было , например, купить или получить в дар квартиру, или унаследовать и так далее. На такие действия заключался договор с последующей регистрацией в регистрационной палате. В таких случаях в качестве правоустанавливающего документа хозяин предоставит именно зарегистрированный договор. С 1998 года при любой сделке новому хозяину выдавалось свидетельство на листе формата А4 зеленого цвета, а с 2008 года- на листе формата А4 розого -желтого цвета.
Конечно, документ-это хорошо, но в нашей стране в случае споров при найме жилья никто в суд не пойдет, поэтому необходимо убедится, что никто из родственников хозяина не претендует на квартиру. Можно убедиться устно, записав фразу в договоре типа «Гарантирую, что все прописанные в квартире лица не претендуют на проживание». Можно также посмотреть в лист оплаты коммунальных услуг. В некооперативных домах- это обычно белый лист формата половины А4, где прописан тип квартиры(собственная или муниципальная) и прописано количество проживающих. Если в квартире прописано несколько человек, то необходимо расспросить хозяина об этих личностях на предмет их желания или нежелания использовать эту квартиру, а в идеале попросить хозяина позвонить этим родственникам, и лично, поговорив с ними, убедится, что в квартире в ближайший год они проживать не намерены.
Помимо этих документов существует выписка из домовой книги, в которой указаны все проживающие в квартире. Эту выписку выдают в паспортном столе по месту жительства. Но такую выписку заранее никто брать не будет, да и по просьбе тоже никто не пойдет ее делать (хозяева считают такую просьбу за унижение).
Для найма муниципальной квартиры хозяину необходимо получить разрешение в местном муниципалитете. Но никто практически за таким разрешением не пойдет. И, если, учесть, что в суд с договором никто не обратится в случае споров, а обычно все решается с глазу на глаз, то такое разрешение никому не нужно.
Необходимо помнить, что профессиональный агент располагает базой всех собственников жилья, а также всех прописанных в квартире. Такая база поможет установить точность показанных документов.
6. Как распознать мошенника-хозяина.
Мошеннику обычно нужны деньги сразу и побольше. Поэтому он готов торговаться до цены намного ниже рынка. С документами у мошенника может быть все в порядке, а может и нет. Бывают случаи, когда мошенник на 2-3 суток снимает квартиру, подделывает свидетельство на собственность на цветном принтере и сдает квартиру нескольким гражданам, а потом исчезает. Но бывают случаи, когда сам хозяин сдает нескольким гражданам квартиру, а потом исчезает. Но главная черта, которая их объединяет, заключается в том, что заезд у мошенников в квартиру всегда назначается не в этот день, а через 2-3 дня, потому что ему нужно обмануть еще несколько доверчивых граждан. Распознать мошенника можно простым диалогом. Расспросить его о том, почему нельзя заехать в квартиру в тот же день, сдавалась ли квартира до этого, кто соседи. Не поленится и позвонить соседям и узнать, кто действительно хозяин квартиры, и какая у этой квартиры история. Все эти методы, а также многие другие известны профессиональному агенту.
7.Заключение удобного договора.
Практически все договора одинаковы, но бывают дополнительные условия, которые обязательно нужно прописать в договоре.
Стандартные пункты -это данные наймодателя, данные нанимателя, условия посещения квартиры наймодателем (день и количество раз в месяц), размер месячной арендной стоимости, день оплаты, кто платит за коммунальные услуги, электричество, воду, телефон, консьержа, срок действия договора, количество проживающих и условия расторжения договора.
Нужно обязательно помнить, что по законодательству на период действия договора никто, кроме судебных приставов не в праве вас выгнать из квартиры. То есть, если у хозяина появились к жильцам притензии и он решил выгнать жильцов, то по закону он обязан обратится в суд с иском к жильцам о выселении, выиграть этот суд, и с решением суда выгонять жильцов. На деле так никогда не происходит. Хозяин занимается самоуправством, пытаясь самостоятельно выгнать жильцов. Это самоуправство наказуемо. Достаточно написать заявление о проникновение в снимаемую квартиру посторонними, о том , что из квартиры пропали ценные вещи и так далее. В общем можно бороться за свои права до конца. Тем более, что хозяева редко платят налоги, и во всех инстанциях правда будет на стороне нанимателя.
Главное, на что никто не обращает внимание -это условия съезда из квартиры. Обычно пишется стандартная фраза типа «Наймодатель и наниматель вправе досрочно расторгнуть договор при условии обязательного уведомления второй стороны за один месяц». Для наймодателей эта фраза неправомерна, потому что расторгнуть договор они могут только через суд. Но можно себя и подстраховать от возможных неприятностей при расторжении договора. Комиссию при найме эконом жилья обычно платит наниматель. Поэтому достаточно вписать в дополнительных условиях договора пункт, по которому хозяин при досрочном расторжении возместит нанимателю ущерб в размере комиссии агента деленного на 12, за каждый полный или неполный месяц не проживания в квартире нанимателем до полного года, при условии, что договор заключался на 1 год. То есть, если комиссия агенту составила 24000 рублей, то средняя комиссия в месяц равна 24000рублей/12 месяцев = 2000рублей в месяц. Поэтому если клиент прожил 5 месяцев, то хозяин должен ему вернуть комиссию за 7 оставшихся месяцев, то есть 7месяцев*2000рублей=14000 рублей при досрочном расторжении договора.
Если наниматель досрочно расторгает договор, то необходимо прописать условия возврата страхового депозита за сохранность имущества(или последнего месяца проживания ). Нюанс заключается в том, что новые жильцы обычно заезжают не на следующий день после съезда с квартиры прежних жильцов. Получается небольшая разница в несколько дней(простой квартиры), которая стоит для хозяина квартиры денег. Понятно, что хозяин квартиры не хочет терять эти деньги. Жильцам редко удается предупредить хозяина квартиры о съезде за 1 месяц. Обычно жильцы предупреждают максимум за неделю. Поэтому хозяин квартиры в день съезда говорит жильцам, что они предупредили его менее, чем за месяц, поэтому, чтобы компенсировать вероятный простой , он возвращает страховой депозит не полностью, а частично, например, половину. Такая ситуация не устраивает жильцов, потому что они хотят забрать весь страховой депозит.
Разрешить эту ситуацию можно. Достаточно прописать в договоре то, что наниматели разрешают хозяину квартиры проводить показы в их личном присутствие за 10 дней до своего съезда. Таким образом, ко дню съезда найдутся новые жильцы, и все будут довольны. Если хозяин сам отказывается заниматься пересдачей, то необходимо позвонить своему агенту, который заселял вас в квартиру и попросить его заняться пересдачей. А уже после того, как найдутся новые жильцы, подъехать с ними к хозяину, и там обо всем остальном договориться.
Еще один нюанс со страховым депозитом заключается в пункте с примерным содержанием: «Наниматель обязан возместить вред(ущерб), причиненный квартире или третьим лицам.» Под третьими лицами подразумеваются соседи, которых можно залить водой или еще как-нибудь испортить их имущество. Главное расшифровать, что такое вред (ущерб), причиненный квартире. Например, во время проживания может сломаться бытовая техника, сантехника, могут отклеиться обои, сломаться ручки у мебели и так далее. Все это нужно расписать заранее на бумаге, чтобы в день съезда хозяин не вычел эти поломки из страхового депозита. Так же необходимо прописать лицо, которое будет ремонтировать все эти приборы во время проживания, потому что жить, например, со сломанным холодильником очень сложно. Обязательно составить опись имущества ценного для хозяина с маркировкой.
Так же не стоит забывать вписывать в договор все дополнительные условия, которые обговаривались заранее. Например, если вы договорились произвести ремонт в квартире за счет списания суммы из арендной платы, то необходимо в договоре это все прописать, а в идеале еще составить смету ремонта, чтобы отобразить приблизительную сумму. Или, если вы договорились приобрести бытовую технику в счет арендной платы, то все это нужно внести в дополнительные условия договора, опять же с приблизительной стоимостью бытовой техники.
8.Торг с хозяином квартиры.
Это очень важная тема. Умение правильно торговаться с хозяином- главное умение агента. Бытует такое мнение, что агент заинтересован в том, чтобы подобрать квартиру как можно дороже, потому что агент получает 100% от стоимости квартиры, и чем дороже квартира, тем больше денег получит агент. На самом деле это не так. На рынке существует рыночная цена, то есть цена, при которой агент гарантированно сдаст квартиру. Если цена выше рыночной, то найти клиента очень сложно, потому что мало кто захочет переплачивать за квартиру, при условии, что примерно такая же сдается дешевле в соседнем доме. Конечно, может агенту и повезет, и найдутся клиенты, которым очень срочно нужна квартира, или клиенты, у которых идет привязка чуть ли не к этому дому (например, детский сад рядом или школа), но опять же повторюсь таких клиентов очень мало. Зато, если квартира дешевле рынка, то у агента найдется достаточное количество клиентов, которые гарантировано снимут квартиру с первого показа. Поэтому агент всегда заинтересован, чтобы его квартира была по цене не выше рыночной.
Несколько лет назад, когда арендная стоимость исчислялась в долларах, а шаг торга по цене был равен 10 долларов, использовалась такая практика. Клиенту афишировалась предварительная стоимость, например, 300 долларов, и говорилось, что на каждые 10 долларов торга, клиент должен будет приплатить к размеру комиссии те же 10 долларов. То есть, если квартира стоит предварительно 300 долларов, а на показе агент сторговался до 270, то размер его комиссии будет не 300 долларов, а 300+30=330 долларов. Затем про такую договоренность все забыли, количество квартир на рынке резко падало, рос спрос, поэтому комиссия росла со 100 процентов, до 100 процентов плюс 100 долларов, а где-то и до 125-150 процентов. Потом был кризис, и процентная ставка упала до 50-70 процентов. Сейчас рынок стабилизировался, хороших квартир на рынке опять не так много, но пока достаточно. Процентная ставка вновь равна 100%, а значит можно заранее с агентом обговаривать свою стоимость, и заинтересовывать агента торгом на показе за счет повышения комиссии.
Нужно заметить, что торговаться с хозяином нужно всегда -это рынок, за исключением случаев, когда цена и так довольно низка, и торг может только отпугнуть хозяина. Хозяин может подумать, что вы не платежеспособны, и передумать вам сдавать квартиру.
9.Как правильно выбрать агента.
Конечно, лучше обратиться к уже проверенному, знакомому агенту. А что делать, когда такого агента нет?
Труд агента оплачивается по факту заселения, то есть может получится так, что агент потратит кучу времени на показы и поиск квартиры по базам, а в итоге ничего не заработать, потому что клиент по тем или иным причинам откажется от съема этих квартир.
Нужно помнить, что профессионалы и новички есть в каждом агентстве: и в самых крупных, и в самых маленьких. Для надежности лучше всего подъехать в офис агентства, которое расположено в вашем районе. Оставить там заявку на интересующую вас квартиру. Скорее всего вам сразу предложат какие-то варианты, тогда, заодно, не теряя времени, можно проехать и посмотреть одну или несколько квартир. Такой подход поможет вам в случае неприятностей с хозяином по вине агентства, то есть в случае если найдутся граждане, которые по документам также имеют право проживать в квартире, обратиться в агентство с претензией, и путем переговоров ее разрешить. А это значит либо договориться о переселении в другую квартиру, либо договорится о возврате части или полной комиссии агентству. Конечно, офис агентства может переехать, но в короткий промежуток времени это маловероятно, потому что многие постоянные клиенты или клиенты, с которыми работа не проделана до конца (например, клиенты по продажам, где сделки протекают по 3-6 месяцев) будут привязаны к офису, и терять таких клиентов агентство не станет.
Другой способ поиска агента сводится к поиску квартиры по базам, а если учесть , что почти все квартиры представлены агентами, то с подбором квартиры вы опять обратитесь в агентство. Опять же можно обратиться к одному агенту, а можно к нескольким. Разница лишь в том, что, заинтересовав одного агента и пообещав ему, например, то, что вы больше никуда не обратитесь в течение 3-х дней, агент не будет дергаться и будет спокойно подбирать вариант. Если агент знает, что клиент работает со многими агентствами, то многие профессионалы просто не станут работать с таким клиентом, зачем тратить на него время, когда у них работы и так хватает, зная, что после показа одной квартиры этот наниматель поедет на другую с другим агентом. База в Москве на недвижимость общая, то есть достаточно обратиться в одно агентство. И оно вам покажет все квартиры, которые предлагаются в аренду.
После кризиса многие клиенты не готовы платить 100% и договариваются с агентами о скидке. Нужно помнить, что агент может предоставить скидку только в том случае, когда квартира не пользуется спросом, или, когда сам клиент выполняет часть работы агента, то есть один приезжает на показы и без агента договаривается с хозяином обо всем.
Различные скидки предлагают агенты с маленькой зарплатой, так называемые голодные агенты. Они рассчитывают таким способом привлечь внимание клиента. Конечно, и они могут предложить достойный вариант, но надежность такой сделки вызывает глубокое сомнение. Если после заселения возникнут проблемы с хозяином, отыскать такого агента невозможно. Его телефон будет отключен, а по другим координатам его будет отыскать невозможно.
В итоге работать с одним или несколькими агентами - это дело каждого, но, если в первую очередь преследовать именно надежность сделки и ценить свое время- то конечно лучше обратиться к одному агенту.
10.Обязанности агентства после сделки.
Если после сделки в течение года у вас нет проблем с хозяином, то и с агентством не возникнет проблем. А что делать, если хозяин вас выгоняет через несколько месяцев проживания или резко меняет условия договора найма, например, повчышает ежемесячную плату. . Этот момент необходимо заранее проговорить с агентом. Нужно помнить, что хозяин не имеет права по законодательству выгнать жильцов из квартиры без распоряжения суда, даже если жильцы не выполняют условия договора найма(например, не платят арендную плату). Поэтому, если хозяин решил вас выгнать из квартиры, то агентство никакой ответственности не несет- это личные проблемы жильца и хозяина.
В обязанности агентства входит подбор квартиры, проверка правоустанавливающих документов, заключение договора найма с хозяином квартиры. С подбором и заключением договора все ясно, не совсем ясна ситуация с проверкой документов, потому что хозяин может показать липовые документы, а может так оказаться, что в квартире имеют право проживать другие граждане. Поэтому агентство должно дать гарантию на проверку документов на весь срок договора. Это как дать гарантию на исправность при покупке бытовой техники.
Некоторые агентства перекладывают эту гарантию на хозяина, то есть, например, при найме квартиры была уплачена комиссия в размере 24000рублей. В таком случае агент может попросить хозяина вписать пункт в договор о том, что при досрочном расторжении договора со стороны хозяина хозяин возместит штраф жильцам в размере 24000 рублей или возместит штраф в размере комиссии деленного на 12 месяцев умноженного на количество полных или неполных месяцев, которые жилец не прожил до конца действия договора. То есть, если жилец прожил 7 месяцев, а договор заключен на 12 месяцев, то ему осталось прожить 5 месяцев. За эти 5 месяцев хозяин должен будет возместить штраф жильцу в размере 24000раблей/12 месяцев*5 недожитых месяцев=10000 рублей. Но здесь возникнет 2 проблемы: 1-я -хозяин может отказаться подписать такой договор, 2-я- хозяин может исчезнуть, а вместо него придет другой человек, который окажется вправе проживать в этой квартире, и некому будет возмещать этот штраф. Поэтому обязанность возврата комиссии лучше оставить на агентстве и ни на кого ее не перекладывать. То есть в договоре с агентством нужно прописать пункт, в котором будет указано, что в случае досрочного расторжения договора третьими лицами, которые имеют право проживать в квартире, но которые не прописали свое согласие в договоре найма, агентство обязано либо возместить частично комиссию (часть комиссии должна зависеть от срока проживания), либо должно подобрать подобную квартиру в срок не более 2-х недель(или недели, или месяца) бесплатно, либо за умеренное вознаграждение(размер вознаграждения опять должен зависеть от срока проживания в квартире).
внешняя ссылка Посуточ Аренда, Продажа, СУНЦ 98, Мех-Мат 03, РЭШ 16, SAP R/3 FI/CO 04, passed CFAL1 06.16, L2 06.17 903-130-2632
29 нояб. 2011
alexey moskva писал(а):Основной правоустанавливающий документ на собственность квартиры является свидетельство на собственность.
Свидетельство о гос. регистрации права собственности и свидетельство о собственности на жилище - это правоподтверждающие документы.
В описанном примере с приватизацией правоустанавливающим (а, следовательно, основным) документом является договор передачи.
Надо бы поправить.
04 дек. 2011
alexey moskva
Ты лучше ее отсюда сотри скорее и на свой сайт, ибо уникальный контент, ввиду твоих планов по раскрутке сайте, тебе не повредит.
Ты лучше ее отсюда сотри скорее и на свой сайт, ибо уникальный контент, ввиду твоих планов по раскрутке сайте, тебе не повредит.
04 дек. 2011
FrEsH писал(а):alexey moskva
Ты лучше ее отсюда сотри скорее и на свой сайт, ибо уникальный контент, ввиду твоих планов по раскрутке сайте, тебе не повредит.
Спасибо, Паш, за совет. Но если нужно будет, я еще с десяток таких напишу.
внешняя ссылка Посуточ Аренда, Продажа, СУНЦ 98, Мех-Мат 03, РЭШ 16, SAP R/3 FI/CO 04, passed CFAL1 06.16, L2 06.17 903-130-2632
04 дек. 2011
Лех напиши мне:-):-) а то самому лень:-)
Любые сделки с недвижимостью.
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
07 дек. 2011
Алексей, очень полезная статья. Я уже жилье нашла себе,через АН, но пыталась и сама искать, но это мне показалось опасным и трудным заданием. А у вас тут все так ясно и по полочкам разложенно.
07 дек. 2011
Odessit писал(а):alexey moskva писал(а):Основной правоустанавливающий документ на собственность квартиры является свидетельство на собственность.
Свидетельство о гос. регистрации права собственности и свидетельство о собственности на жилище - это правоподтверждающие документы.
В описанном примере с приватизацией правоустанавливающим (а, следовательно, основным) документом является договор передачи.
Надо бы поправить.
+100.
Эксперт, риэлтор, АН Маяк, Москва
+79166906549 консультации бесплатно
+79166906549 консультации бесплатно
08 дек. 2011
Подскажите, пожалуйста, я снимаю квартиру, хочу сделать в ней ремонт. Если я заключу договор с хозяином о цене, нужно ли будет заверять его нотариально?
08 дек. 2011
evgenia_spb писал(а):Подскажите, пожалуйста, я снимаю квартиру, хочу сделать в ней ремонт. Если я заключу договор с хозяином о цене, нужно ли будет заверять его нотариально?
о чём договор ?
14 дек. 2011
Беспуд писал(а):о чём договор ?
Договор о стоимости аренды, не хочу чтобы после ремонта мне подняли цену на квартиру, т.к. она будет приведена в пригодное состояние!
