Покупка через займ-залог 19 / 1586

Задача.
Есть квартира, дорогая. В соб-ти менее 3-х лет, купленный новострой, в феврале 2012 будет 3 года. Стоимость - условно 100руб. Куплена на этапе строительства условно за 20руб. Продавец хочет показать 100руб - полную стоимость, но только в феврале 2012, а деньги ему нужны сейчас. Предлагает предварительный договор(с получением денег сейчас) с последующим заключением основного в феврале 2012.
Разумеется, это не устраивает по нескольким причинам. Может и передумать, с ним может что то случиться и т.д.
Мое предложение такое - делаем договор займа на 130руб(чтоб сильно превышает стоимость квартиры) + договор залога с регистрацией обременения в ФРС в силу договора займа(ипотека). Затем, если человек не исчез, то в феврале подписываем исполнение договора займа+договор купли -продажи(на 110руб, чтоб не передумал в период регистрации) и регистрируем одновременно. Если человек исчез или с ним что либо случилось - суд и переоформление соб-ти на квартиру по суду.
Критикуйте

Жень, в принципе можно и так. Только лучше заключить договор не более чем на 60- 70%, от цены, обязательно с уплатой заемщиком заимодавцу процентов(можно дать по ним и отсрочку уплаты, тогда не нужно будет давать 110

) , естественно наложить обременение, и только после этого отдать деньги.

Алексей Слесарев писал(а):
Жень, в принципе можно и так. Только лучше заключить договор не более чем на 60- 70%, от цены, обязательно с уплатой заемщиком заимодавцу процентов(можно дать по ним и отсрочку уплаты, тогда не нужно будет давать 110 ) , естественно наложить обременение, и только после этого отдать деньги.

Леш, меньше дать никак, наоборот, даем фактически 100руб, а в займе пишем 130 - по сути - то же самое

Передача денег - зарегистрированный договор залога с обременением, через депозитарий.
Есть другой путь - писАть в ДКП полную стоимость, а продавцу запастись кассовыми чеками на покупку стройматериалов на строительном рынке, но, думаю, что на этот гимор не пойдет. Больше аналогов предложения нет, приходится изобретать

Делал похожее, но очень давно и без регистрации залога - там люди попроще были, да и там деньги нужны были для покупки 2-х новостроек. Сделали

Тут посложнее.

Жень, все не плохо теоретически.
Но нужно понимать условия займа и порядок обращения взыскания на имущество должника.
У меня тут инфу взять неоткуда.
Коннект: однопалочный - Мегафон

Если терпит до понедельника, то вернусь - обмозгуем.

Жень, можно и 150 написать, да только нельзя(по опыту говорю) кредитовать под залог более чем на 70% от стоимости. А если цены изменяться, как вверх так и вниз, что тогда? #-o

Евгений, точно такая же ситуация была у коллег:
В первую очередь в письменном виде уведомить покупателя о всех возможных последствиях этой сделки, за его подписью, что он извещен и согласен.
Но коллеги столкнулись с тем, что после заключения договора займа, росреестр отказал им в залоге квартиры, т.к. не увидел связи, между квартирой и договором залога. Сидят ждут начала 2012 года. Тоже новостройка, теже проблемы у продавца?! Но что-то пытаются делать...

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
делаем договор займа на 130руб (что намного выше стоимости квартиры)

думаю, у продавца должно быть право погасить долг зачетом квартиры, иначе уже рискует он: вдруг вы захотите больше. но если у продавца будет такое право, то зачем такие сложности:

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
в феврале подписываем исполнение договора займа+договор купли -продажи(на 110руб, чтоб не передумал в период регистрации)

а нельзя заключить ПДКП с задатком в размере X руб. и залогом квартиры?

Алексей Слесарев писал(а):
нельзя кредитовать под залог более чем на 70% от стоимости

они же не деньги назад хотят, а просто квартиру

Овсянникова Елена писал(а):
Но коллеги столкнулись с тем, что после заключения договора займа, росреестр отказал им в залоге квартиры, т.к. не увидел связи, между квартирой и договором залога.

Странно, договор займа прописывается в договоре залога, как основание залога. И оригинал для регпалаты подается.

squirrel писал(а):
думаю, у продавца должно быть право погасить долг зачетом квартиры, иначе уже рискует он: вдруг вы захотите больше. но если у продавца будет такое право,

Он хочет деньги сейчас, мы пишем 130, чтобы наоборот он не захотел погасить 100 и потом продать другому покупателю за 110, если рынок вырастет.

а нельзя заключить ПДКП с задатком в размере X руб. и залогом квартиры?

Нельзя, не подпишет полную стоимость, которую надо указать в ПДКП. Проще не городить огород и сразу ДКП, но тогда попадалово на 13% от достаточно большой суммы. А ПДКП без суммы - нас не устроит.
В том то и закавыка - показать, откуда у продавца деньги, полная стоимость или больше, до достижения 3-х лет собственности.

Алексей Слесарев писал(а):
нельзя кредитовать под залог более чем на 70% от стоимости

они же не деньги назад хотят, а просто квартиру[/quote]
Так мы и кредитуем 70% присерно - вроде описАл - даем 100, в займе пишем 130. Т.е. отдавать должен 130 или квартиру. Для этого и делается 130, чтобы не отдавать их - за эти деньги можно будет еще и бейсболку купить брэндовую. В Монако, с автографом Феттеля какого нить

Есть несколько мыслей ...

1. На месте продавца в этом случае соглашаться на рассчеты через ячейку, подписавшись под тем, что деньги по договору займа получены, очень большая глупость. Я бы не согласился. А без этого не будет не договора займа, ни залога. Ну, на то они и мозги, дело его.

2. Рекомендую для подстраховки с вашей стороны сразу оформить и подписать договор купли-продажи квартиры с зачетом обязательства покупателя по оплате квартиры встречным требованием к продавцу о выполате денежных средств по договору займа, обеспеченному залогом. Зачет, как и сам договор купли-продажи, нужно поставить в зависимость от госрегистрации договора купли-продажи. После чего этот договор не регистрировать до нужного времени, или же в нужно время переделать. Это даст возможность в случае, если продавец передумает и т.п., не заморачиваться с обращением залога, а требовать в судебном порядке регистрацию договора купли-продажи. Можно срок, в который стороны обязуются сдать этот договор купли-продажи на госрегистрацию, прямо указать в договоре. Например, в течении 4-х месяцев со дня подписания, но не позднее такого-то февраля 2012 года. Это нужно для того, чтобы вас не обвинили в уклонении от госрегистрации и т.п.