Недвижимость Узбекистана и Ташкента 91 / 12463

Рынок жилой недвижимости г.Ташкента: рост продолжается

В октябре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 516 у.е./кв.м., что превышает соответствующий показатель сентября 2011 года (месяц к месяцу - м/м) на 4,0%, но меньше уровня октября 2010 года (год к году - г/г) на 2,8% (по нашим прогнозам от 15.10.2011 года ожидалось 513 у.е./кв.м.)
По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в октябре 2011 года сохранялась на уровне 4-5% (в августе-сентябре 2011 года этот показатель также был на уровне около 5%, в июле 2011 года - 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья - ИСЖ) составила в октябре 2011 года примерно 493 у.е./кв.м. (в сентябре 2011 года – этот индекс составлял 471 долл./кв.м.)
Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.
Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в октябре 2011 года составила 326 у.е./кв.м. (в сентябре 2011 года было 319 у.е./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 982 у.е./кв.м. (в сентябре 2011 года – 972 у.е./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса - ЭК) в октябре 2011 года составил 3,0 (на уровне сентября 2011 года).
Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающий рост цен на квартиры низкой ценовой категории – 102,2% за октябрь 2011 года – по сравнению с увеличением цен на жилье ВЦК (101,0%). Вместе с тем, в сегменте жилья высокой ценой категории в октябре 2011 года средняя цена предложения неоднократно тестировала уровень 1000 у.е./кв.м.
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в октябре 2011 года, составила 68 кв.м., средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) - около 35 тыс. у.е.
Более 57% всех предложений на рынке недвижимости в октябре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. (17,9% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м. (14,5%), 50-59 кв.м. (12,5%) и 40-49 кв.м. (12,3%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдалось увеличение предложения квартир повышенной площади (от 100 кв.м. и выше), что является свидетельством выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.
Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,6% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Даже в условиях растущего рынка наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. Квартиры площадью от 130 кв.м. и выше занимают 1,4% рынка – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.
Минимальная общая площадь квартиры была зафиксирована в октябре 2011 года на уровне 15 кв.м., максимальная – 250 кв.м. Диапазон разброса площади увеличился - до 16,7 раза – по сравнению с сентябрем 2011 года (15,3 раза).
Более 62% рынка реализуемых квартир на жилом рынке Ташкента занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут четырех- и однокомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 5,6% общего числа предложений. Однако доля этого сектора в октябре 2011 года заметно возросла (в сентябре т.г. этот показатель был 4%).
Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за октябрь 2001 года наблюдался у одно- и двухкомнатных квартир (рост соответственно на 104,6 и 104,5%% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у трехкомнатных и многокомнатных (соответственно, 103,7 и 103,6%%). Цены на двухкомнатные квартиры длительное время показывали динамику хуже рынка. Так, если уровни цен предложения кв.м. однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре 2011 года соответствующих показателей начала текущего года, то аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января т.г. лишь в октябре 2011 года (по многокомнатным квартирам этот показатель пока составляет 98,8% от уровня января т.г.)
Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. В настоящее время это отражается в секторе одно- и двухкомнатных квартир, так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке.
Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади – при прочих равных условиях – минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивание цен. При этом средняя цена кв.м. по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в сектор трехкомнатных квартир попадает больше современного, отремонтированного или обставленного жилья.
В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.
Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижается. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). Но в ближайшее время мы ожидаем более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен.
СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в октябре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 103,7% и достигла 555 у.е./кв.м.
В октябре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных 4- и 5-этажных зданиях – 4,2%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир кирпичных домов спецплана (3,9%) и современной планировки (3,8%). Динамику хуже рынка показало жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост 3,0% - из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в 2 и 3-этажных зданиях) и монолитно-кирпичных домах (прирост 3,4% - из-за высокой стоимости квартир в таких домах).
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в октябре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 104,3% и достигла 476 у.е./кв.м. Ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах, объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в кризисный и посткризисный периоды были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.
Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в октябре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.
Ранее мы отмечали, что в кризисный и посткризисный периоды происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в октябре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной планировки и в 4- и 5-этажных зданиях превысили уровень января 2011 года, соответственно, на 5,9; 5,3 и 3,4%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП не достигла значения января т.г. – 98,6%).
Нельзя не отметить и влияние на рынок недвижимости вступившего в действие 15 сентября 2011 года закона «О Перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области», а также Указ Президента Республики Узбекистан от 22.09.2011 года № УП-4364 «О мерах по совершенствованию правил паспортной системы в городе Ташкенте и Ташкентской области». Согласно указу Президента нашей страны были упразднены:
• разрешительный порядок постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики;
• порядок временной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики, с введением порядка их учета по месту пребывания в городе Ташкенте и Ташкентской области;
• специальные комиссии при хокимиятах города Ташкента и Ташкентской области по рассмотрению вопросов постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих из других регионов республики.
Указанные законодательные акты явились драйвером наблюдаемого роста цен на жилье в столице: положительная динамика изменения цен наблюдается на рынке жилой недвижимости г.Ташкента седьмую неделю подряд.

Информационно-аналитический центр «Sion Research» риэлторской организации «Sion Group»
внешняя ссылка e-mail: внешняя ссылка
(лицензия серия RL 001 № 0018 рег. номер RR – 0018)

О некоторых причинах резкого роста цен на жилую недвижимость города Ташкента в 2006 году

«Для счастья нужно столько же несчастья». (Ф.Достоевский)

В статье «Недвижимость в новейшей истории Узбекистана и Ташкента» мы рассматриваем причины начала бурного роста цен на недвижимость в Ташкенте в начале 2006 года.

Итак, 2006 год.
С января этого года начался стремительный рост цен на недвижимость в городе Ташкенте. Такого ралли не ожидал никто. В декабре 2006 года средняя цена предложения на жилье в Ташкенте (квартирный сектор) достигла 421 долл./кв.м., что превысило уровень декабря 2005 года почти в 3 раза. Размер скидок сужался как «шагреневая кожа»: с 5-6%% он уменьшился до 1-2%% (при проведении многих сделок продавцами устанавливался символический размер дисконта – 100 долл.)

Продавцы недвижимости, спекулянты и инвесторы радостно потирали руками, просчитывая будущий доход от реализации. Покупатели в изумлении смотрели, как цены растут на 10%% ежемесячно.

Каковы же причины резкого роста цен в этот период? Что послужило драйвером для начала «ралли»?

В 2004 году произошло резкое увеличение темпов прироста ВВП Республики Узбекистан - с 4,2 в 2003 году до 7,4 % (в 2005 и 2006 годах – соответственно 7,0 и 7,5 %). Важнейшим фактором ускорения темпов роста ВВП стал конъюнктурный подъем мировых цен на основные экспортные товары страны - золото, газ, медь, хлопок. Так, экспортная цена на узбекский газ выросла с 27 долл./тыс.куб.м. в 2004 году до 44 долл./тыс.куб.м. в 2005 году, а в 2006 году цена увеличилась до 60 долл./тыс.куб.м. для России и до 55 долл./ тыс.куб.м. для Казахстана, Киргизии и Таджикистана. Рост цен продолжается и в настоящее время (по данным easttime.ru сейчас Узбекистан экспортирует газ для Таджикистана по цене 249 долларов/тыс. куб.м.)
Для справки: Нефтегазовый сектор является одним из важнейших среди отраслей экономики Узбекистана, на его долю приходится около 20% от объёма промышленного производства в стране ежегодно [1].
Сальдо внешнеторгового оборота Узбекистана в 2004 году увеличилось до 1,04 млрд. долл., что превысило уровень прошлого года в 1,4 раза, в 2005 и 2006 годах, соответственно, в 1,3 и 1,2 раза. Это позволило значительно повысить объемы золотовалютных резервов страны. Так, по данным аналитика Essential Advisory Group Ш. Турсунова: «В 2008 году рост золотовалютных резервов Республики Узбекистан составил примерно 3,4 млрд. долл. На протяжении последних нескольких лет золотовалютные резервы Республики Узбекистан увеличивались примерно на 3 млрд. долл. в год».
Значительно увеличивается доля Ташкента в проведении внешнеторговых операций. В 2006 году на долю Ташкента приходилось более 15 % ВВП, 12 % — промышленной продукции, 25 % — инвестиций и 44 % — внешнеторгового оборота страны.

Начинают резко увеличиваться объемы переводов валютных средств трудовых мигрантов (гастарбайтеров) из-за рубежа в связи с увеличением их численности и повышением размера их индивидуальных заработков (рост цен на нефть с 23 долл./барр. в 2002 году до 76 долл./барр. в 2006 году стимулировал рост экономики РФ (прирост ВВП РФ в 2006 году на 6,8 % по сравнению с 2005 годом).
По сведениям ЦБ Республики Узбекистан в 2002 году было переведено валютных средств в Узбекистан из-за рубежа на сумму 225 млн. долларов, в то время как за 2005 год эта сумма возросла до 790 млн. долл. В период с 2006 по 2008 годы произошло резкое увеличение объема денежных переводов в нашу страну с 1,4 млрд. долл. США до 3,3 млрд. долл.[2] Если в 2005 году совокупный объем денежных переводов составлял 6,1% валового внутреннего продукта Узбекистана, то в 2006 году - 8,2%, в 2007 году – 10,7%, в 2008 году – 14,0% [3].
Чтобы представить размеры трудовой миграции из нашей страны приведу несколько цифр. В России число трудовых мигрантов оценивалось в 2008 году в размере 14,5 млн. человек, в 2009 – 12 млн. человек. Из них около 25 % были граждане Узбекистана [4].

С середины 2005 года начинается потребительский бум. Спрос потребителей растет почти вдвое большими темпами, чем рост экономики в целом. Ускоряется рост денежных доходов населения страны. Посмотрим на динамику размеров минимальной заработной платы: если в 2003-2004 годах её размер увеличивался на 20% ежегодно, то в 2005 году прирост составил 44%, а в 2006 году – 32%.
По данным Госкомстата Республики Узбекистан, в 2006 году денежные доходы населения страны составили 12 954,9 млрд. сумов (10,28 млрд. долларов), что на 33,2 процента больше, чем в предшествующем 2005 году. При этом денежные расходы на покупку товаров и оплату различных услуг составили 9 538,9 млрд сумов (7,57 млрд. долларов), а объем накопления - 3 416 млрд сумов (2,7 млрд. долларов). Или превышение доходов над расходами составило 26,3%.
Опрос общественного мнения также выявил такую тенденцию к накоплению денежных средств у населения — в 2006 году 32 процента граждан сказали, что имеют денежные накопления против 21,7 процента в 2005 году, при этом большая часть хранило деньги по традиции дома (62,4%) [5].
Именно с 2005 года начинается положительная динамика объемов инвестиций в основной капитал за счет средств населения (в 2005 году – 102,5 % к прошлому году, в 2006 – соответственно 115,0 %).
Свою роль сыграло и сближение официального и неформального курсов доллара к суму. Так, в течение 2003 – 2006 годов разница между курсом доллара к суму, установленным ЦБ Узбекистана и неформальным, отсутствовала или была незначительной (первая цифра - курс ЦБ на конец года / вторая цифра – неформальный курс на конец года: 2003 год – 980,00 / 980,00; 2004 год – 1058,00 / 1060,00; 2005 год – 1174,02 / 1230,00; 2006 год – 1240,00 / 1250,00 сум/долл.) [6].
Есть еще немаловажный фактор стимулирования роста цен на недвижимость в 2006 году – это снижение банковских процентных ставок по депозитам населения. С 2003 года банки принимали от физических лиц средства в узбекских сумах на срочный депозит под 60% годовых, но постепенно снижали процент до 32% годовых (начало 2006 года). С апреля 2006 года процентная ставка резко уменьшилась до 21%. Учитывая, что курс доллара к суму в течение 2005 года вырос на 11% (официальный) и на 16% (неформальный), то многих вкладчиков, привыкших к более выгодным условиям банковских вкладов, эти ставки не устроили, и они начали в массовом порядке снимать деньги со своих счетов и инвестировать их в другие секторы, в том числе и в сектор недвижимости.
Замедление масштабов строительства и ввода в эксплуатацию новых жилых домов. Во второй половине 90-х годов правительство Республики Узбекистан осуществило приватизацию основного объема жилищного фонда и резко снизило размеры финансирования централизованное государственное жилищного строительства В результате с 2001 по 2006 год жилищный фонд в г. Ташкенте увеличился всего на 4,5 %, а в целом по Узбекистану на 11 %, составив соответственно 39,1 и 386,9 млн. кв.м.
Показатель ввода жилья в расчете на одного жителя города Ташкента снизился с 0,2 кв.м. на одного жителя в 2000 году до 0,12 кв.м. на одного жителя в 2006 году, по республике, соответственно, с 3,2 до 2,4 кв.м. на одного жителя. Вопрос сокращения строительства жилья особенно актуален, т.к. на протяжении длительного периода средняя обеспеченность населения жильем у нас была ниже среднесоюзного уровня (в 1980 году этот показатель составлял по Узбекистану 10,3 кв.м./один житель при среднем по СССР 13,4 кв.м./один житель, в 1985 году соответственно 10,9 и 14,6 кв.м./один житель, в 1986 – 11,0 и 14,9 кв.м./один житель [7].
До 2003 года основными игроками на рынке девелопмента были строительно-инвестиционная компания «Gabus» и УзЖСБ (последний начал строить так называемые «банковские» дома с 1998 года). С 2003 года на строительном рынке появляются новые строительные компании (ООО «AL-SALAM», строительная компания «Aysel» (Yuksel), СП ООО «Bektemir temir-beton mahsulotlari», ООО «Karat Stroy», «Apeas» и другие). Масштабное строительство элитного жилья с высоким ценовым уровнем автоматически подтягивало и цены на вторичном рынке. Возросли и затраты девелоперов при возведении жилья.
В 2006 году был принят Закон Республики Узбекистан "Об ипотеке". Несмотря на то, что ипотека не получила широкого распространения, сама возможность получения ипотечного кредита потенциальными покупателями также стимулировала продавцов жилой недвижимости на повышение цен. Причем условия предоставления ипотеки в разных банках отличались. Так, максимальный размер ипотечного кредита, выдаваемого за счет собственных средств Узнацбанка, устанавливался в размере, кратном минимальной заработной платы, установленной действующим законодательством на момент регистрации заявления: для строительства, реконструкции, приобретения жилого дома (квартиры в многоквартирном доме) в г. Ташкенте — не более 5000;
для строительства, реконструкции, приобретения жилого дома (квартиры в многоквартирном доме) в областях республики — не более 2500 [8]. Ипотека-банк выдавал кредиты до 2500-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством [9]. И если Узнацбанк выдавал кредит на срок до 15 лет в зависимости от финансовых возможностей заемщика, то Ипотека-банк предоставлял ипотечный кредит населению на срок пользования до 10 лет с возможным льготным периодом до 6 месяцев.
Рост спроса на жилые и нежилые помещения со стороны инвесторов, в том числе и иностранных, в первую очередь из Казахстана и России. Именно тогда столбы были увешаны объявлениями типа: «Солидная иностранная (или российская) компания приобретёт недвижимость», хотя в основном за ними скрывались частные инвесторы (спекулянты), зачастую действительно не резиденты Республики Узбекистан, желающие приобрести 4-8 квартир. Но действительно, в 2006 году наблюдался небывалый интерес к Узбекистану со стороны зарубежных компаний и инвесторов (российских, казахстанских, турецких, южнокорейских, индийских, китайских и других). Как следствие, стали резко расти цены на аренду офисов, складов, торговых помещений и квартир (в среднем на 25 – 80 %% в зависимости от вида недвижимости). Скажу больше – ощущалась нехватка хороших предложений на рынке недвижимости. Объемы прямых иностранных инвестиций и кредитов в экономику Узбекистана увеличились в 2004 году в 1,53 раза по сравнению с уровнем прошлого года, а в 2005 году – в 1,48 раза.

К 2006 году прекращается массовая миграция жителей Республики Узбекистан за рубеж. С 2000 года началась вторая волна массовой внешней миграции: размер отрицательного сальдо миграции (разница между числом эмигрантов и числом иммигрантов) начал вновь расти, и достиг максимального (не считая 1993-1994 годов) значения в 2005 году – 101,6 тыс. человек. В 2006 году этот показатель снизился на 35,5 % - до 65,5 тыс. человек, в 2007 году – до 55,7 тыс. человек, в 2008 году – до 25,8 тыс. человек. Процесс сокращения эмиграции наблюдался и в последующие годы.

Другой фактор повышения цен связан с тем, что цены на недвижимость в РФ (основная страна миграции граждан Узбекистана), других странах СНГ также стали расти.
В Москве значительный подъем цен начался с июля 2003 года, в других городах России – с опозданием на год. Другими словами, выезжающие, продав свою недвижимость в Узбекистане, должны были получить сумму, которая хватила бы им для приобретения минимального жилья и обустройства в другой стране (программа переселения соотечественников, принятая российским правительством, не заработала и официально признана невыполненной).
Кроме того, если выезжающие первой волны миграции (1987 – 1994 годы) продавали все свое имущество или даже бросали его (так делали отдельные семьи турков-месхетинцев (к слову, с лета 1989 года всего покинули Узбекистан более 60 тыс. турков-месхетинцев [10]), то вторая волна миграции (2000 - 2005 годы) характеризовалась тем, что многие люди оставляли свои квартиры, сдавая их в аренду или консервируя их (так называемый «пробный выезд»). Количество жилья выставленного на продажу стало меньше числа выехавших домовладельцев.

Увеличение спроса на недвижимость возникло также в результате предоставления государством разрешения на прописку в Ташкенте для жителей регионов Приаралья, такие как Каракалпакстан, Хорезмская и Бухарская области (механизм облегченной прописки действовал 6 месяцев). В основном переселенцы скупали жилье на окраине города (жилье эконом-класса).

Нельзя не сказать и о психологических факторах. Помните афоризм: «Рынком правят страх и жадность». Прямо в точку. Именно эмоции управляют рынком. При растущем рынке – когда цены растут – множество людей (ранее даже и не думающих о рынке) пытаются оседлать волну роста. В головах новоявленных и профессиональных инвесторов начинаются прокручиваться суммы прибыли от проведения операций, в том числе и с недвижимостью. Вспоминается А.С. Пушкин:

Что слава? – Яркая заплата
На ветхом рубище плаща.
Нам нужно злата, злата, злата:
Копите злато до конца.

Ажиотаж подогревается и участниками рынка, которые желали купить квартиру или дом для себя. Такие люди, видя как с каждым днём уменьшается площадь или снижается качество жилья, которые они могут купить на отложенные деньги, начинают активно входить в рынок, скупая недвижимость, практически не торгуясь («Завтра будет дороже!»). И действительно средний размер скидок (дисконта) при купле-продажи жилья в это время не превышает 3%. Срабатывает «эффект толпы». Кстати, подобные явления происходят и на падающем рынке, только, с точностью наоборот. Эксперты считают, что изменения, происходящие на любом рынке в области ценообразования (коэффициент влияния), на 80% зависят от психологических факторов.
Именно совокупное влияние всех перечисленных факторов и привело к незначительному росту цен на недвижимость в Ташкенте, начавшемуся в 2004 – 2005 годах, который сменился бумом на рынке жилья с начала 2006 года до августа 2008 года.

Информационно-аналитический центр «Sion Research» риэлторской организации ООО «Sion Group»
(лицензия серия RL 001 № 0018 рег. номер RR – 0018)
внешняя ссылка e-mail: внешняя ссылка тел.: (+99871) 200-37-57

_____________________
[1] Инвестиционная группа Avesta Investment Group (ООО), Доклад «Нефтегазовый сектор: Положение дел в отрасли и её структура», Ташкент, 25.01.2011.

[2] «Remittances Data». World Bank, 2009.

[3] Данные МВФ и аналитической записки «Влияние денежных переводов на экономику Узбекистана». Центр экономических исследований. 2007.

[4] Программа НТВ «Средний класс» от 26.11.2009 года (10.30 часов)
[5] внешняя ссылка
[6] Данные ЦБ Республики Узбекистан и собств. авт.
[7] Народное хозяйство СССР за 70 лет. Юбилейный статистический ежегодник.
[8] внешняя ссылка
[9] внешняя ссылка

[10] внешняя ссылкаУзбекистан

Спасибо за обзор.
Очень интересно.
А что скажите из практики, по продаже своей недвижимости,
не гражданами Узбекистана, не имеющих местной прописки?

Людмила Петровна писал(а):
Спасибо за обзор.
Очень интересно.
А что скажите из практики, по продаже своей недвижимости,
не гражданами Узбекистана, не имеющих местной прописки?

Людмила Петровна, спасибо за положительную оценку

Не граждане Узбекистана имеют право покупать жилую недвижимость, если только они имеют аккредитационную карточку.
Хотя все мы ждем постановления КабМина "Положение о порядке постоянной прописки и учета по месту пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области" и "Положение о порядке постоянной и временной прописки иностранных граждан и лиц без гражданства в городе Ташкенте и Ташкентской области". Может будут какие-то изменения.

Sion писал(а):
Людмила Петровна писал(а):
Спасибо за обзор.
Очень интересно.
А что скажите из практики, по продаже своей недвижимости,
не гражданами Узбекистана, не имеющих местной прописки?

Людмила Петровна, спасибо за положительную оценку
Не граждане Узбекистана имеют право покупать жилую недвижимость, если только они имеют аккредитационную карточку.
Хотя все мы ждем постановления КабМина "Положение о порядке постоянной прописки и учета по месту пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области" и "Положение о порядке постоянной и временной прописки иностранных граждан и лиц без гражданства в городе Ташкенте и Ташкентской области". Может будут какие-то изменения.

Я, скорее, о другом.
Могут быть проблемы при продаже моей квартиры в Ташкенте?
Говорят, что такое вполне возможно.
Особенно,в свете последних постановлений.

Комментарий: закон о прописке и цены на жилье

Эксперты центра Sion Research по просьбе «Газеты.uz» прокомментировали вступление в силу закона о прописке в столичном регионе и его возможное влияние на цены на недвижимость.

В соответствии с законом «О перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области» право на получение постоянной прописки в Ташкенте и столичной области получил ряд категорий граждан Узбекистана. Это лица, имеющие жилье, приобретенное в соответствии с законодательством, – на приобретенное в частную собственность жилье, родственники – на жилую площадь, где постоянно прописаны их родственники по прямой линии в первой и второй степенях родства, супруг (супруга) – на жилую площадь, где постоянно прописана супруга (супруг), при условии совместного проживания не менее одного года, а также другие.
Многих интересует вопрос: как введение в действие указанного закона отразится на изменении цен на жилую недвижимость в столице. Мнение центра Sion Research таково: данный закон будет стимулировать рост цен на жилье. На первый взгляд кажется, что ничего нового закон в практику не внес. Ведь в законе отражены практически те же категории, которые являлись основанием для упраздненных специальных комиссий при хокимиятах города Ташкента и Ташкентской области для выдачи разрешения гражданам на постоянную прописку.
Но суть в том, как эти комиссии выдавали разрешения – на практике мало кто мог похвастаться его получением. Многие годы в сотнях квартир, купленных ранее жителями других регионов в Ташкенте, присутствовала «нулевая» прописка. Владельцы не могли прописаться в приобретенных квартирах, домах и довольствовались временной регистрацией. Супруг или супруга, имея ташкентскую прописку, годами продлевали временную регистрацию своей «половине». Родители-ташкентцы не могли прописать своих взрослых детей из областей. Этот список можно продолжать долго.
До принятия закона существовал порядок, что нотариальное удостоверение сделок по покупке, мене, дарению или залогу жилья и их последующая государственная регистрация в органах Госкомземгеодезкадастра, где приобретающей жилье стороной являются жители других регионов Узбекистана, осуществляется только при предъявлении решения специальной комиссии о разрешении на прописку в Ташкенте и Ташкентской области. Срок рассмотрения спецкомиссиями предоставленных документов и вынесения соответствующего заключения 12 июля 2010 года был увеличен с недели до месяца. Несомненно, это приводило к усложнению порядка постоянной прописки граждан в столице и столичной области, негативным фактам при рассмотрении этих вопросов, ситуации, когда вопросы прописки в стране регулировались не законами, а рядом подзаконных и ведомственных актов, что подчеркивали и разработчики нового закона.
Несмотря на то, что постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан от 12 июля 2010 года «О совершенствовании порядка предоставления постоянной прописки в Ташкенте и столичной области гражданам Узбекистана, иностранным гражданами и лицам без гражданства» было дополнено пунктом, в соответствии с которым при решении вопросов прописки в Ташкенте и Ташобласти граждан Узбекистана спецкомиссии должны учитывать уважительные обстоятельства, в числе которых – наличие законно приобретенного жилья, прописка несовершеннолетних и подопечных на жилплощадь родителей или опекунов, прописка родителей к детям и супругов друг к другу, ситуация оставляла желать лучшего, так как сохранялся субъективный подход в этих вопросах.
Новый закон дает четкий ответ на вопрос: кто имеет право постоянно прописаться в Ташкенте со всеми вытекающими последствиями. Это и возможности устроиться на работу в столичные организации, и получения более качественного образования и медицинского обслуживания, и более широкий доступ к другим социально-культурным сферам Ташкента. Столица манит и завораживает – так было и так будет всегда. С принятием закона «О перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области» любой гражданин страны, попадающий под действие закона и имеющий право на прописку в столице, будет четко знать, что при необходимости он получит прописку – и это не будет зависеть от решения специальной комиссии.
Но обоснованы ли ожидания продавцов на заметное повышение цен на жилье в Ташкенте? Не тешат ли они себя иллюзиями? Думаем, что нет. Закон четко дает возможность обретения столичной постоянной прописки определенной категории граждан. Возьмем, например, пункт 2 закона: «родственники – на жилую площадь, где постоянно прописаны их родственники по прямой линии в первой и второй степенях родства». Согласно Семейному кодексу Республики Узбекистан к родственникам по прямой линии в первой степени родства относятся дети по отношению к родителям, во второй степени – внуки к дедушке и бабушке. Человек не из столичного региона прописывается к родственникам в первой и второй степени родства. Обретя постоянную прописку в Ташкенте, человек имеет право на покупку недвижимости. Растет спрос – растут цены. Конечно, могут быть внесены какие-то ограничительные меры в разрабатываемое «Положение о порядке постоянной прописки и учета по месту пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области». Но существующие цены на жилом рынке в Ташкенте продавлены и достигли минимальной расчетной стоимости в мае 2011 года – время третьего «дна» на рынке недвижимости.
Очень важно психологическое влияние принятого закона. Рынок давно ждал события, способного подтолкнуть цены на рынке недвижимости. Достаточно вспомнить, что цены на жилье оттолкнулись от «дна» и начали рост в июне текущего года – это время первого чтения проекта обсуждаемого нами закона депутатами Законодательной палаты Олий Мажлиса. И здесь в роли триггера повышения цен выступило лишь обсуждение закона, регулирующего постоянную прописку в столичном регионе.
Влияние психологического фактора при вступлении в действие данного закона также налицо: покупатели снимают объекты с продажи, надеясь на больший рост цен, возвращают задатки покупателям и разрывают ранее достигнутые соглашения. «Страх и жадность правят рынком» – известный постулат, который отлично отражает ситуацию на любом рынке, в том числе на жилом, и в любое время.
Конечно, не следует ожидать умопомрачительных темпов роста, как в 2006 году, но ежемесячный рост свыше 2% вполне ожидаем.

Информационно-аналитический центр «Sion Research» риэлторской организации ООО «Sion Group» (лицензия серия RL 001 № 0018 рег. номер RR – 0018)
внешняя ссылка e-mail: внешняя ссылка тел.: (+99871) 200-37-57

Людмила Петровна писал(а):
Sion писал(а):
Людмила Петровна писал(а):
Спасибо за обзор.
Очень интересно.
А что скажите из практики, по продаже своей недвижимости,
не гражданами Узбекистана, не имеющих местной прописки?

Людмила Петровна, спасибо за положительную оценку
Не граждане Узбекистана имеют право покупать жилую недвижимость, если только они имеют аккредитационную карточку.
Хотя все мы ждем постановления КабМина "Положение о порядке постоянной прописки и учета по месту пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области" и "Положение о порядке постоянной и временной прописки иностранных граждан и лиц без гражданства в городе Ташкенте и Ташкентской области". Может будут какие-то изменения.

Я, скорее, о другом.
Могут быть проблемы при продаже моей квартиры в Ташкенте?
Говорят, что такое вполне возможно.
Особенно,в свете последних постановлений.

Извините не внимательно прочитал Ваш вопрос. Проблем с продажей жилья (собственником которой является не гражданин РУза) у нас нет (и не предвидится).

Очень исчерпывающе, и полезно всем, кто интересуется порядками, законами и трудностями соседних государств.
Правда, не совсем в формате форума...

Но я старательно скопировала.
За все весьма благодарна.
В подробностях, если позволите, в личке пообщаемся.

Людмила Петровна писал(а):
Очень исчерпывающе, и полезно всем, кто интересуется порядками, законами и трудностями соседних государств.
Правда, не совсем в формате форума...
Но я старательно скопировала.
За все весьма благодарна.
В подробностях, если позволите, в личке пообщаемся.

Спасибо за поддержку и оценку, Людмила Петровна