Покупка залоговой квартиры в ипотеку. Нужен ваш совет. Очень! 53 / 4233

Здравствуйте!
Уважаемые участники форума, я очень вас прошу оценить (по возможности объективно :roll:

) ситуацию с покупкой залоговой квартиры в ипотеку!

Ситуация следующая:
Квартира в новостройке куплена в кредит, т.е. находится под обременением. Продавец - физ.лицо. гражданство украина. Покупатель - физ.лицо, гражданство россия. Квартира покупается в ипотеку, ипотека банком одобрена.

Схема, предложенная риэлтором, следующая:
шаг 1. Закладываются деньги (остаток по кредиту) в ячейку банка, выдавший кредит продавцу. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам банк получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.
шаг 2.Снятие банком обременения с квартиры, получение справки из рег.палаты об отсутствии обременения (по времени сказали, что занимает это дней 5)
шаг.3 Закладываются деньги (оставшаяся сумма по стоимости квартиры) в ячейку банка, выдавшего ипотеку покупателю. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам продавец получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.
шаг.4 Подача документов покупателем на регистрацию прав собственности на квартиру.

Вопрос у меня и простой и сложный )) Насколько это рискованно для меня как для покупателя?
Риэлтор со стороны продавца говорит, что схема безопасная и рисков нет. Риэлтор с моей стороны и ипотечный менеджер говоря, что схема рисков не лишена мягко сказано.

То, что меня откровенно смущает:
1. Банк, выдавший кредит покупателю.
Во-первых он маленький и малоизвестный (кроссинвестбанк). Во-вторых с чего ему идти на такой риск и дожидаться доступа к деньгам аж до момента получения мною собственности, обычно банки максимально стараются себя обезопасить.
Риэлтор такое поведение банка объясняет таким образом, что это ценный клиент для банка, т.к. у него там и другие кредиты есть.
2. Промежуток времени между снятием обременения с квартиры и моментом заключения договора купли продажи.
Получается ведь, что я по сути заплачу кредит за другого человека и единственный документ на руках это расписка. Ну а вдруг этот продавец исчезнет, откажется от сделки, не знаю...банк вдруг изменит какие-нибудь условия доступа к деньгам...со мной что-то произойдет и т.д.
3. Отсутствие российского гражданства у продавца меня почему-то тоже настораживает.

Если вы сталкивались с такими ситуациями, пожалуйста, выскажите свое экспертное мнение по этому поводу. Это поможет и мне принять решение о покупке или непокупке такой квартиры, и возможно пригодится кому-то, кто рассматривает подобные варианты. Безопасно ли так покупать квартиру, или нет, почему и т.д.
Буду признательна за ответы

Здравствуйте!
Тут 2 варианта - или точнее изложить вами услышанное или менять риэлтора, потому как

frenchf писал(а):
Здравствуйте!
Схема, предложенная риэлтором, следующая:
шаг 1. Закладываются деньги (остаток по кредиту) в ячейку банка, выдавший кредит продавцу. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам банк получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.
шаг 2.Снятие банком обременения с квартиры, получение справки из рег.палаты об отсутствии обременения (по времени сказали, что занимает это дней 5)
шаг.3 Закладываются деньги (оставшаяся сумма по стоимости квартиры) в ячейку банка, выдавшего ипотеку покупателю. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам продавец получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.

Нормальный продавец на такие разбивки денег во времени не пойдет попосту. Не видя всей суммы за продаваемую им квартиру может просто улыбнуться и уйти.

Риэлтор со стороны продавца говорит, что схема безопасная и рисков нет.

И это подтвердит сам продавец?

Риэлтор с моей стороны и ипотечный менеджер говоря, что схема рисков не лишена мягко сказано.

Разумеется. Указал выше.

То, что меня откровенно смущает:
1. Банк, выдавший кредит покупателю.
Во-первых он маленький и малоизвестный (кроссинвестбанк). Во-вторых с чего ему идти на такой риск и дожидаться доступа к деньгам аж до момента получения мною собственности, обычно банки максимально стараются себя обезопасить.

Тут как раз не страшно.

Ну а вдруг этот продавец исчезнет, откажется от сделки, не знаю...банк вдруг изменит какие-нибудь условия доступа к деньгам...со мной что-то произойдет и т.д.

Все бывает

3. Отсутствие российского гражданства у продавца меня почему-то тоже настораживает.

Сколько времени в год продавец проводит на территории РФ? Больше 183 дней?

Если вы сталкивались с такими ситуациями, пожалуйста, выскажите свое экспертное мнение по этому поводу.

Сделка с 2-мя ипотеками, даже внутри одного банка - непростая сделка, а если это разные банки(как мне показалось), то ваш риэлтор должен быть высококлассным специалистом и вы должны быть уверены в его работе.
В двух словах ни технику ни тактику не расскажешь, тем более при сложной сделке.

Схема, предложенная банками в Вашем случае, рабочая и единственно возможная. Естственно оба банка все риски перекладывают на Ваши плечи, но по другому не бывает. Сложно Вам что-нибудь посоветовать, чтобы усилить свои позиции.Либо покупать и рисковть, либо не покупать.

ATLANTIK писал(а):
Схема, предложенная банками в Вашем случае, рабочая и единственно возможная.

Ну не единственно возможная.
Но чтобы с этой сделке что либо советовать, то в нее надо погружаться целиком, с головой

frenchf писал(а):
Здравствуйте!
Уважаемые участники форума, я очень вас прошу оценить (по возможности объективно ) ситуацию с покупкой залоговой квартиры в ипотеку!

Ситуация следующая:
Квартира в новостройке куплена в кредит, т.е. находится под обременением. Продавец - физ.лицо. гражданство украина. Покупатель - физ.лицо, гражданство россия. Квартира покупается в ипотеку, ипотека банком одобрена.

Схема, предложенная риэлтором, следующая:
шаг 1. Закладываются деньги (остаток по кредиту) в ячейку банка, выдавший кредит продавцу. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам банк получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.
шаг 2.Снятие банком обременения с квартиры, получение справки из рег.палаты об отсутствии обременения (по времени сказали, что занимает это дней 5)
шаг.3 Закладываются деньги (оставшаяся сумма по стоимости квартиры) в ячейку банка, выдавшего ипотеку покупателю. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам продавец получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.
шаг.4 Подача документов покупателем на регистрацию прав собственности на квартиру.

Вопрос у меня и простой и сложный )) Насколько это рискованно для меня как для покупателя?
Риэлтор со стороны продавца говорит, что схема безопасная и рисков нет. Риэлтор с моей стороны и ипотечный менеджер говоря, что схема рисков не лишена мягко сказано.

Простое математическое действие: 2 х 2 = 4 и другое математическое действие 2 х 3 = 6.
Заметили? В зависимости от различий в исходных данных, получается совершенно различный результат.

К чему я это пишу?
К тому, что если хотите грамотный ответ - давайте правильно формулировать вопрос:
Шаг 1 и шаг 3: Что за "расписка" и кем она выдается?
Видимо, речь идет все-таки не о расписке, а о Договоре доступа к ячейке депозитария банка?

Следующий момент:
Шаг 1 и шаг 3: Свидетельство о праве собственности на квартиру сейчас не выдают. Выдают свидетельство о государственной регистрации права. Может показаться, что я напрасно придираюсь к названиям, но если в условиях доступа к ячейке депозитария вы укажете "Свидетельство о праве собственности на квартиру" - продавец денег не получит, так как "Свидетельство о праве собственности на квартиру" предъявить не сможет.

Что дает разбивка по шагам (шаг 1 и шаг 3) и по времени?
Дополнительные риски для продавца.
Небольшое уменьшение рисков для Вас.

Возьму "с потолка" цифры и покажу на цифрах.
Допустим, квартира стоит 5 млн., а долг продавца своему банку - 2 млн.
То, что предлагается:
- Шаг 1: закладка 2 млн в ячейку депозитария.
Ваш риск: в своем банке Вы получили 2 млн кредита и на эти деньги начисляются проценты. Если гос. регистрация не произойдет - Вы из ячейки заберете эти деньги, вернете их своему банку, ну а проценты за пользование кредитными деньгами Вам никто не вернет. Таким образом, Ваш риск сводится к процентам за примерно месяц пользования кредитом.
Деньги в депозитарии банка - не деньги на счету продавца. Следовательно, вопрос: "Согласится ли банк-кредитор продавца снять залог, не получив деньги в счет погашения кредита"? (Потому что по условию, деньги будут только после того, как квартира будет зарегистрирована на Вас, а это - "Шаг 4")
Вроде бы риэлтор продавца предлагает такую схему и, видимо, он обсудил ее с банком продавца. Но лично я предпочитаю не додумывать ответы за банк, а задать конкретный вопрос, и получить ответ от конкретного представителя банка.
Если согласится, - то все нормально, хотя для банка продавца это риск.
В чем риск?
В том, что если продавец передумает квартиру продавать (или Вы - покупать), то залог с квартиры снят, а денег в банке продавца для погашения долга - нет: Вы эти деньги имеете право забрать обратно.
То есть, наличие 2 млн в ячейке депозитария не гарантирует банку продавца то, что сделка произойдет, и что банк продавца получит деньги.
Риски для банка продавца:
- Вы передумаете квартиру покупать;
- Продавец передумает квартиру продавать;
- Гос. регистрация по каким-либо причинам не произойдет;
Риск для Вас в денежном выражении - проценты с 2-х млн за примерно месяц пользования кредитом: не много. (Цифры, повторюсь, я взял с потолка, а потому Вы, зная реальные цифры, можете их подставить, и просчитать Ваши риски (в денежном выражении) сами).

Как будут передаваться деньги?
Вы говорите о ячейках.
В каком банке ячейки?
В банке продавца или в Вашем банке?
Это - принципиальнейший вопрос: каждый банк будет тянуть на себя. Согласится ли Ваш банк выдать Вам деньги, при условии, что закладываться они будут в ячейку другого банка?

Что касается гражданства продавца:
Он - резидент или не резидент? (От гражданства это не зависит)
Резидент - тот, кто более полугода (182 дней) живет на территории России.
Это - важно. Для резидентов налоговые вычеты есть, для не резидентов - нет.
Резиденты налог платят по ставке 13%, не резиденты - по ставке 35%.
Отсюда вопрос: какая сумма будет фигурировать в Договоре купли-продажи: реальная, за сколько Вы покупаете или заниженная?
Если заниженная - вот Ваш еще один риск.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Простое математическое действие: 2 х 2 = 4 и другое математическое действие 2 х 3 = 6.Заметили? В зависимости от различий в исходных данных, получается совершенно различный результат.

Не совсем так, или не всегда! В учебнике математики за 1 или 2 класс (по-моему Петерсон Л.Г., могу уточнить если важно)есть доказательство того, что 2х2 не всегда 4. Приводится пример: берется столовая ложка и в нее из пипетки капаются 2 раза по 2 капли, что будет в ложке Вы догадываетесь. Капается 4 капли, а в ложке одна "лужица". Зачем это детям в 7 лет не знаю, но наверное в более позднем возрасте осознать это становится сложно, у детей не зашорино сознание.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Ваш риск: в своем банке Вы получили 2 млн кредита и на эти деньги начисляются проценты.

Уверена на 99 %, что 2 млн. руб это чистая доплата нашего ТС, так как никакой банк на свете не разрешит вынос своих средств из банка до сделки. Никакого процента на эти средства не начисляется.

Дмитрий Овсянников писал(а):
вопрос: "Согласится ли банк-кредитор продавца снять залог, не получив деньги в счет погашения кредита"?

Конечно не согласится! Либо попросят в кассу оплатить. Либо в ячейку, но под условие выемки после снятия обременения.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Как будут передаваться деньги?Вы говорите о ячейках.В каком банке ячейки?В банке продавца или в Вашем банке?Это - принципиальнейший вопрос: каждый банк будет тянуть на себя. Согласится ли Ваш банк выдать Вам деньги, при условии, что закладываться они будут в ячейку другого банка?

Сумма личной доплаты ТС в банке Продавца, а иппотечные деньги, т.е. 3 млн. в банке Покупателя, т.е. выдающего кредит.

Единственно, что здесь может облегчить участь и Покупателя и банка Продавца, так это одновременная регистрация снятия обременения и самого договора купли-продажи. На это можно получить разрешение начальника отделения рег.палаты, где будет проходить регистрация, прийдя на прием и объяснив ситуацию. Единственный недостаток этой схемы в том, что в договоре будет отражено, что квартира была в залоге в банка Продавца. При последовательной регистрации снятия обременения, а потом уже договора купли-продажи, эта фраза будет отсутствовать.

В любых случаях эта сделка рискована для Покупателя (риски банка Продавца ТС мало волнуют). Но у каждой медали есть и оборотная сторона. Квартира побывавшая в ипотеке дважды дает Покупателю двойные гарантии в "юридической чистоте".

ATLANTIK писал(а):
Квартира побывавшая в ипотеке дважды дает Покупателю двойные гарантии в "юридической чистоте".

Величайшее заблуждение....
1. Гарантии вообще не даст никто. Даже СК, хотя договор страхования, разумеется, подпишет. Примеры мы знаем.
2. Степень проверки зависит от профессионализма риэлторов в этих сделках. Кто даст гарантии за этих риэлторов? Никто.

ATLANTIK писал(а):
Но у каждой медали есть и оборотная сторона. Квартира побывавшая в ипотеке дважды дает Покупателю двойные гарантии в "юридической чистоте".

Банки не проверяют квартиры. По крайней мере ни один известный банк этого не делает точно. Они даже егрп сами не заказывают, продавец сам должен предоставить в банк. Одно это уже говорит, что им наср...ть на чистоту квартиры. Мы сберу 2 года назад такой шлак продали...квартиры была продана\дарена\
завещана и т.д. около 30 раз. И ничего. Преспокойненько одобрили кредит.

Garik и Евгений ТРИО-РИЭЛТИ!

Умники, блин (простите)! Как буд-то без Вас не знаю. Должен же быть хоть какой-то позитив при обсуждении.
Исходя из Ваших постов ТС вообще нельзя вступать в эту сделку. А это ведь не так.

И вообще, если я встречаюсь с квартирой ипотечной при поиске, я вздыхаю с облегчением. Но о вкусах не спорят.

Слабые стороны в сделке найти - раз плюнуть (при наличии опыта), а вот положительные стороны - искусство, это трудно или не так просто (читайте Добермана - он этому учит).

Если Вы такие умные, то найдите положительные (для Покупателя, т.е. ТС) стороны данной конкретной сделки и ее схемы.

И не отмалчивайтесь. Это вызов! :!:

Garik и Евгений ТРИО-РИЭЛТИ!

А еще лучше дайте дельный совет ТС чтобы облегчить участь (как Покупателя в сделке).