Несколько претензий к ипотеке. 41 / 2034
10 фев. 2012
Первое и самое главное - несоответствие рекламируемых ставок реальным.
Отметим, что рекламные процентные ставки российских банков, ориентированы на «элитных потребителей» (фактически несуществующих); для рядового заемщика, если он вообще имеет доступ к кредиту, условия значительно хуже.
Заявленные в рекламных разворотах банками 10% годовых на поверку чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными. И это только чистые проценты банка без учёта остальных расходов:
1. Комиссии банка за выдачу кредита. Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита.
Пример: Банк ВТБ (лидер ипотечного рынка) только за выдачу ипотечного кредита берёт комиссию от 45 000 до 125 000 с каждого заёмщика.
2. Комиссии за ведение ссудного счёта. Скрытые платежи за обслуживание счета. В том банке, где заемщику демонстративно будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а также о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25–0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5 % в год от непогашенной суммы основного долга. А когда кредит идёт на миллионы даже 0,1% является внушительной суммой.
3. Комиссионные за банковскую ячейку, в которой якобы будут храниться деньги, пока вы будете искать и подбирать квартиру.
4.Оценка стоимости объекта залога, у специально аккредитованной банком оценочной компании, тоже ляжет на плечи заёмщика.
5.Комиссионные за оформление договора залога и сопровождение купли продажи – риэлторам. (Стоимость услуг агентства недвижимости можно достаточно объективно оценить самостоятельно, исходя из среднего уровня рыночных цен в каждом конкретном регионе. Полный перечень услуг агентства недвижимости по поиску, подбору объекта недвижимости и сопровождению сделки купли-продажи составляет в среднем 2-3% от стоимости объекта недвижимости).
6. Оплата услуг кредитного брокера. Если заемщик сначала договаривается с банком, то выбрать риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что ограничивает потребителя в выборе вариантов. Можно пойти другим путем – обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в составе каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут получить кредит. Но в таком случае придется заплатить комиссию и за эту услугу. А она стоит не дёшево!
7.Три обязательных для ипотеки вида страховок. Страхование сегодня — обязательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастся. На протяжении 10-20 лет, вплоть до погашения ипотечного кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. В итоге переплата, только на страховых выплатах составит до 20%-30% от стоимости квартиры.
8. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%. Расходы по нотариальному удостоверению сделки. В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2% от стоимости квартиры. И вы оплачиваете эти расходы ещё даже до начала кредитных выплат.
Этой же чести удостоились договоры ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.
9.Коммунальные платежи, которые также на протяжении всего периода расчетов с банком будут лежать на плечах заёмщика тяжелым грузам, повышая на несколько тысячь и без того неподъемную сумму.
10. Секретная формула расчёта платежей и бессмысленность досрочного погашения.
Обращаем внимание! На принцип аннуитета, то есть погашения кредита равными суммами, который, никак не вяжется с рекламной пропагандой «социально – ориентированной» ипотеки, которая якобы помогает гражданам решать жилищную проблему.
Смотрите, в аннуитете первые платежи за год примерно таковы: при кредите в 2,5 миллиона рублей из 30 тысяч ежемесячных платежей 29 тысяч идут в уплату процентов, и только 1 тысяча в погашение основного долга. То есть за год, таким образом, уплачивается 348 тысяч по процентам и 12 тысяч в погашение собственно кредита. Таким образом, получается, что заемщик предоплачивает банку прибыль в убыток себе, а через год он имеет долг за квартиру всего на 12 тысяч меньше. Это попахивает кабалой, но, к сожалению, узаконенной. Как правило, первые месяцы или даже годы большую часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, лишь незначительную часть – основной долг. Известно, что при аннуитете первые годы выплачиваются в основном проценты. А 10 - 20 лет - это ОЧЕНЬ много и очень сложно.
11. Особенные условия страхования утраты права собственности.
Несмотря на то, что приобретаемый объект проверяется вначале агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередь проверкой "юридической чистоты" документов), а затем юристами и службой безопасности банка и заверяется нотариусом, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязывает заемщика каждый год покупать полис страхования риска утраты права собственности (титульного страхования). Платежи составят примерно 0,7–1% от суммы. Сума страхоки которую требует банк составляет и рассчитывается как – сумма кредита выданнаявам банком +10%, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. Банк фактически страхует только свои риски, а заёмщик, при этом не от чего не застрахован.
12. Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк.
При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит пройти медицинское обследование, а страховой взнос может составить от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности.
В добавок: страхование квартиры защищает не от всех рисков.
Страхование квартиры, происходит, как правило, по фиксированной ставке, расчитаной от стоимости квартиры в год. Следует учесть, что эту, как говорят банки, «небольшую» сумму платить придется ежегодно. В договоре имеется стандартный набор рисков – пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что уничтожить стены квартиры пожаром или заливом водой не так уж реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, неумышленной авиакатастрофой или действий злоумышленников страховые компании в России не покрывают.
В заключение приведe текст и ссылку на видео из коментариев людей воспользовавшихся или только планирующих взять ипотеку:
от Вероника:
Попробовали посчитать, по сколько нужно отдавать банку при 12,25% на 25 лет, если квартира стоит 6,5 млн. Полтора у нас есть. То есть нужно 5 миллионов. Получилось, что отдавать нужно почти по 53 тысячи... Живем в Москве на съемной квартире, платим 25 тыс. в месяц. Для Москвы неплохая зарплата. Но если 52 тысячи в месяц отдавать банку, мы точно умрем с голоду!А еще ребенок растет, ученик второго класса. Стало казаться, что зарабатываю копейки... Интересно, кто может позволить себе такой кредит, для кого это жилье доступно?
И я не уверен, что делая расчеты, Вероника учитывала все связанные с оформлением ипотеки расходы, которые приведены выше.
Так сколько в России получается реальная процентная ставка по ипотеке, если посчитать все расходы? Какому количеству людей она доступна? Какие доходы должны быть у одного человека, чтобы он смог ею воспользоваться и не потерять всё в случае временных трудностей с доходами?
На что рассчитывают банки продвигая этот кредитный продукт на рынок?
Отметим, что рекламные процентные ставки российских банков, ориентированы на «элитных потребителей» (фактически несуществующих); для рядового заемщика, если он вообще имеет доступ к кредиту, условия значительно хуже.
Заявленные в рекламных разворотах банками 10% годовых на поверку чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными. И это только чистые проценты банка без учёта остальных расходов:
1. Комиссии банка за выдачу кредита. Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита.
Пример: Банк ВТБ (лидер ипотечного рынка) только за выдачу ипотечного кредита берёт комиссию от 45 000 до 125 000 с каждого заёмщика.
2. Комиссии за ведение ссудного счёта. Скрытые платежи за обслуживание счета. В том банке, где заемщику демонстративно будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а также о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25–0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5 % в год от непогашенной суммы основного долга. А когда кредит идёт на миллионы даже 0,1% является внушительной суммой.
3. Комиссионные за банковскую ячейку, в которой якобы будут храниться деньги, пока вы будете искать и подбирать квартиру.
4.Оценка стоимости объекта залога, у специально аккредитованной банком оценочной компании, тоже ляжет на плечи заёмщика.
5.Комиссионные за оформление договора залога и сопровождение купли продажи – риэлторам. (Стоимость услуг агентства недвижимости можно достаточно объективно оценить самостоятельно, исходя из среднего уровня рыночных цен в каждом конкретном регионе. Полный перечень услуг агентства недвижимости по поиску, подбору объекта недвижимости и сопровождению сделки купли-продажи составляет в среднем 2-3% от стоимости объекта недвижимости).
6. Оплата услуг кредитного брокера. Если заемщик сначала договаривается с банком, то выбрать риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что ограничивает потребителя в выборе вариантов. Можно пойти другим путем – обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в составе каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут получить кредит. Но в таком случае придется заплатить комиссию и за эту услугу. А она стоит не дёшево!
7.Три обязательных для ипотеки вида страховок. Страхование сегодня — обязательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастся. На протяжении 10-20 лет, вплоть до погашения ипотечного кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. В итоге переплата, только на страховых выплатах составит до 20%-30% от стоимости квартиры.
8. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%. Расходы по нотариальному удостоверению сделки. В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2% от стоимости квартиры. И вы оплачиваете эти расходы ещё даже до начала кредитных выплат.
Этой же чести удостоились договоры ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.
9.Коммунальные платежи, которые также на протяжении всего периода расчетов с банком будут лежать на плечах заёмщика тяжелым грузам, повышая на несколько тысячь и без того неподъемную сумму.
10. Секретная формула расчёта платежей и бессмысленность досрочного погашения.
Обращаем внимание! На принцип аннуитета, то есть погашения кредита равными суммами, который, никак не вяжется с рекламной пропагандой «социально – ориентированной» ипотеки, которая якобы помогает гражданам решать жилищную проблему.
Смотрите, в аннуитете первые платежи за год примерно таковы: при кредите в 2,5 миллиона рублей из 30 тысяч ежемесячных платежей 29 тысяч идут в уплату процентов, и только 1 тысяча в погашение основного долга. То есть за год, таким образом, уплачивается 348 тысяч по процентам и 12 тысяч в погашение собственно кредита. Таким образом, получается, что заемщик предоплачивает банку прибыль в убыток себе, а через год он имеет долг за квартиру всего на 12 тысяч меньше. Это попахивает кабалой, но, к сожалению, узаконенной. Как правило, первые месяцы или даже годы большую часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, лишь незначительную часть – основной долг. Известно, что при аннуитете первые годы выплачиваются в основном проценты. А 10 - 20 лет - это ОЧЕНЬ много и очень сложно.
11. Особенные условия страхования утраты права собственности.
Несмотря на то, что приобретаемый объект проверяется вначале агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередь проверкой "юридической чистоты" документов), а затем юристами и службой безопасности банка и заверяется нотариусом, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязывает заемщика каждый год покупать полис страхования риска утраты права собственности (титульного страхования). Платежи составят примерно 0,7–1% от суммы. Сума страхоки которую требует банк составляет и рассчитывается как – сумма кредита выданнаявам банком +10%, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. Банк фактически страхует только свои риски, а заёмщик, при этом не от чего не застрахован.
12. Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк.
При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит пройти медицинское обследование, а страховой взнос может составить от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности.
В добавок: страхование квартиры защищает не от всех рисков.
Страхование квартиры, происходит, как правило, по фиксированной ставке, расчитаной от стоимости квартиры в год. Следует учесть, что эту, как говорят банки, «небольшую» сумму платить придется ежегодно. В договоре имеется стандартный набор рисков – пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что уничтожить стены квартиры пожаром или заливом водой не так уж реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, неумышленной авиакатастрофой или действий злоумышленников страховые компании в России не покрывают.
В заключение приведe текст и ссылку на видео из коментариев людей воспользовавшихся или только планирующих взять ипотеку:
от Вероника:
Попробовали посчитать, по сколько нужно отдавать банку при 12,25% на 25 лет, если квартира стоит 6,5 млн. Полтора у нас есть. То есть нужно 5 миллионов. Получилось, что отдавать нужно почти по 53 тысячи... Живем в Москве на съемной квартире, платим 25 тыс. в месяц. Для Москвы неплохая зарплата. Но если 52 тысячи в месяц отдавать банку, мы точно умрем с голоду!А еще ребенок растет, ученик второго класса. Стало казаться, что зарабатываю копейки... Интересно, кто может позволить себе такой кредит, для кого это жилье доступно?
И я не уверен, что делая расчеты, Вероника учитывала все связанные с оформлением ипотеки расходы, которые приведены выше.
Так сколько в России получается реальная процентная ставка по ипотеке, если посчитать все расходы? Какому количеству людей она доступна? Какие доходы должны быть у одного человека, чтобы он смог ею воспользоваться и не потерять всё в случае временных трудностей с доходами?
На что рассчитывают банки продвигая этот кредитный продукт на рынок?
Программа "Жилищный шаг" - рациональная альтернатива аренде и ипотеке.
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
10 фев. 2012
Зацепили некие неточности, которые заставляют сильно скептически отнестись ко всему тексту.
Все страшилки, описанные в пунктах 1,2,3,6,11 при ипотеке в Сбере, к примеру, отсутствуют. Т.е. нельзя говорить о том, что это общая практика ВСЕХ банков.
Пункт 8. Можно ссылку на НПА, который это предусматривает? Это новация прям какая-то.
Все страшилки, описанные в пунктах 1,2,3,6,11 при ипотеке в Сбере, к примеру, отсутствуют. Т.е. нельзя говорить о том, что это общая практика ВСЕХ банков.
Пункт 8. Можно ссылку на НПА, который это предусматривает? Это новация прям какая-то.
10 фев. 2012
Зацепили некие неточности, которые заставляют сильно скептически отнестись ко всему тексту.
Из за этих "неточностей" вы без работы сидите!
Пол страны нуждаются в жилье, а ипотеку потянуть не могут. Или они не хотят по вашему жить нормально?
Если слушать рекламу, мы так "растём", что давно всех должны обогнать по развитию жилищного кредитования. Но пока у нас за 20 лет развития ипотеки - 2% от ВВП, а в развитых страна более 50%. даже в Африке - 10%
Менее 1% населения России ею воспользовались, а уже по данным АИЖК 60 000 ипотечных кредитов считаются проблемными.
Программа "Жилищный шаг" - рациональная альтернатива аренде и ипотеке.
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
10 фев. 2012
А по делу есть что сказать? Без перехода на личности?
Прокомментируйте нестыковки в тексте, а особенно пассаж про обязательную нотариальную форму.
Пы.Сы. Без работы я не сижу. И не риелтор я ни разу.
Прокомментируйте нестыковки в тексте, а особенно пассаж про обязательную нотариальную форму.
Пы.Сы. Без работы я не сижу. И не риелтор я ни разу.
10 фев. 2012
Ну хорошо, проблему Вы обрисовали. Думается мне, что не только покритиковать ипотеку Вы эту тему завели. По законам жанра должно последовать предложение решения проблемы, либо какая либо альтернатива.
Лично мне интересно.
Лично мне интересно.
10 фев. 2012
timofevna писал(а):Ну хорошо, проблему Вы обрисовали. Думается мне, что не только покритиковать ипотеку Вы эту тему завели. По законам жанра должно последовать предложение решения проблемы, либо какая либо альтернатива.
Лично мне интересно.
Да он дает решение (оно видно, если пройти по ссылке в подписи): купить квартиру, чтобы в ней жили арендаторы.
Если разобрать это предложение, то ипотека - значительно выгоднее. (Эта тема не одна на этом форуме, рекламирующая то, что предлагает ТС: в другой аналогичной теме я выкладки давал).
С Уважением!
Дмитрий Овсянников
(903)798-88-76
Дмитрий Овсянников
(903)798-88-76
10 фев. 2012
Дмитрий Овсянников писал(а):timofevna писал(а):Ну хорошо, проблему Вы обрисовали. Думается мне, что не только покритиковать ипотеку Вы эту тему завели. По законам жанра должно последовать предложение решения проблемы, либо какая либо альтернатива.
Лично мне интересно.
Да он дает решение (оно видно, если пройти по ссылке в подписи): купить квартиру, чтобы в ней жили арендаторы.
Если разобрать это предложение, то ипотека - значительно выгоднее. (Эта тема не одна на этом форуме, рекламирующая то, что предлагает ТС: в другой аналогичной теме я выкладки давал).
Уже читаю. Пока не интересно.
10 фев. 2012
Как страшно жить ;)
Вы говорите не бывает, не может, а моему клиенту, ИПшнику, ВТБ одбрил рублевый кредит под 9,5%, но только под вторичку. Значит не так страшен черт, как Вы его малюете?
Рекламирует-то сами что за пирамиду... ;)
Вы говорите не бывает, не может, а моему клиенту, ИПшнику, ВТБ одбрил рублевый кредит под 9,5%, но только под вторичку. Значит не так страшен черт, как Вы его малюете?
Рекламирует-то сами что за пирамиду... ;)
10 фев. 2012
Дмитрий Овсянников писал(а):timofevna писал(а):Ну хорошо, проблему Вы обрисовали. Думается мне, что не только покритиковать ипотеку Вы эту тему завели. По законам жанра должно последовать предложение решения проблемы, либо какая либо альтернатива.
Лично мне интересно.
Да он дает решение (оно видно, если пройти по ссылке в подписи): купить квартиру, чтобы в ней жили арендаторы.
Если разобрать это предложение, то ипотека - значительно выгоднее. (Эта тема не одна на этом форуме, рекламирующая то, что предлагает ТС: в другой аналогичной теме я выкладки давал).
Вот вроде бы все правильно написано, но основная цель автора (ТС) - не предостеречь ипотечников, а завлечь в сети "кредитных организаций" с высокой долей риска мошенничества, даже подача ЭТОГО материала фактически идет по мошеннчиеской схеме - вот как вас обманывают, а я честный все раскопал и вас предупреждаю. Где я работаю? Пройди по ссылкам....
При этом фактически неразобравшийся клиент попадает в лапы людей с неясными целями - ведь цель обманным путем захватить деньги клиента всегда камуфлируется благими намерениями...
Но настоящий чео всегда должен быть на измене - и враг не пройдет!
10 фев. 2012
Как страшно жить ;)
Вы говорите не бывает, не может, а моему клиенту, ИПшнику, ВТБ одбрил рублевый кредит под 9,5%, но только под вторичку. Значит не так страшен черт, как Вы его малюете?
Рекламирует-то сами что за пирамиду... ;)
Лошади тоже смеялись, когда машина появилась! Через пару тройку лет посмотрим! Будущее не обманешь!
Программа "Жилищный шаг" - рациональная альтернатива аренде и ипотеке.
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
сайт: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 9 гостей
