В какую сторону развиваться? 30 / 2403

Прошу совета у профессионалов.
Живу в регионе. Свободные средства вкладываю в недвижимость и сдаю в аренду. На данный момент имею 4 квартиры эконом в разных районах города. Думаю, что делать дальше. Либо приобретать эконом квартиры дешево, не заморачиваться с ремонтом, сдавать дешево и кому попало. Либо улучшать качество объектов, т.е. хороший ремонт или обмен на что-то более качественное. В первом случае, туманные перспективы будущего налога на недвижимость, большой износ старых домов, потеря стоимости и пр. Да и получается - все яйца в одной корзине. Во-втором варианте - свои радости. Можно легко потерять затраченные средства на ремонт и мебель, да и много, наверное, чего еще. Зато - разнообразие.
Может вопрос и наивный, но я - не профессионал, основное время занимаюсь другими делами. А недвижимость - скорее хобби, да и душу греет какой-то капитал.

такие расчеты примерно можно прикинуть по методу валового рентного мультипликатора (GRM), а точно и с учетом рисков они проводятся по методу Эллвуда, но мои соболезнования если решишь по Эллвуду считать

в интернете что это за "звери" есть - GRM простой, с ним и ребенок разберется, а метод Эллвуда... попробуй, поймешь почему "соболезнования"

Думал, пошутили про методы. Нашел. Спасибо, почитаю. Может кто из личного опыта, что подскажет?

Мое мнение, не так важно эконом или бизнес класс, главное ликвидность квартиры.

Наверное, Вы правы. Только панельная хрущевка в центре на среднем этаже у нас ликвидна. И новостройка в центре - но она стоит в 2 раза дороже. А выхлопа от аренды за вычетом коммуналки и налогов в 2 раза больше не получается. Зато она износится еще не скоро. Задался вопросом, потому что есть объект в очень старом доме, где аренда еще работает, а продать уже вряд-ли. Аварийный дом.

Я бы не забивал голову износом домов..
Рынок - такая вещь, что может такие фокусы делать со стоимостью Вашей недвижимости, что мама не горюй.. И плевать он (рынок) хотел на износ.. Как хочет так и вертит..

PS: Вот у нас (не поверите :hi_hi_hi:

) с 1998 года дома постарели аж на 14 лет, а квартиры в них подорожали в 20-25 раз!

alexey yakushev писал(а):
Наверное, Вы правы. Только панельная хрущевка в центре на среднем этаже у нас ликвидна. И новостройка в центре - но она стоит в 2 раза дороже. А выхлопа от аренды за вычетом коммуналки и налогов в 2 раза больше не получается. Зато она износится еще не скоро. Задался вопросом, потому что есть объект в очень старом доме, где аренда еще работает, а продать уже вряд-ли. Аварийный дом.

Сам такими вопросами был озадачен . Ни дать ни взять!
Решил в своём случае покупать кирпичные 14-17 этажки 528 кп -80 серия и "Вулыхи", но по цене хрущей!!!

Рентополучатель писал(а):
alexey yakushev писал(а):
Наверное, Вы правы. Только панельная хрущевка в центре на среднем этаже у нас ликвидна. И новостройка в центре - но она стоит в 2 раза дороже. А выхлопа от аренды за вычетом коммуналки и налогов в 2 раза больше не получается. Зато она износится еще не скоро. Задался вопросом, потому что есть объект в очень старом доме, где аренда еще работает, а продать уже вряд-ли. Аварийный дом.

Сам такими вопросами был озадачен . Ни дать ни взять!
Решил в своём случае покупать кирпичные 14-17 этажки 528 кп -80 серия и "Вулыхи", но по цене хрущей!!!

Только смотри обязательно продумай в этом случае как денег содрать с риэлторов по купле-продаже.В аренде можешь ,и в купле-продаже способ найдешь :lol:

PS; Главное чайники в магазинах не покупать , и вот видишь можно и на квартиры накопить :lol:

Хотелось бы научиться покупать новостройки по цене хрущей. Но, наверное, для этого надо становиться риэлтором. Или может иметь в близких друзьях застройщиков. Хотя, даже друзья, не сильно торопятся делиться своими деньгами или прибылью.

alexey yakushev писал(а):
Хотелось бы научиться покупать новостройки по цене хрущей. Но, наверное, для этого надо становиться риэлтором. Или может иметь в близких друзьях застройщиков. Хотя, даже друзья, не сильно торопятся делиться своими деньгами или прибылью.

Есть способ.
Знакомитесь с риэлтором, желательно в "доморощеном" агентстве и не просто, а близко знакомитесь. (Ну уж не совсем как вы подумали :hi_hi_hi:

)
Потом покупаете двухкомнатную и только двухкомнатную. Встречаетесь с риэлтором КАЖДЫЙ ДЕНЬ и просто ходите в агентство поболтать. Покупаете летом, когда полный застой и сделок нет. По цене хруща. При этом хорошо торгуетесь. Берете двушку в кирпиче в точечной серии, но такую чтоб самим очень хотелось в ней жить. Метраж не большой 48-54 м кв. У метро!!! Окна на юг. И не на дорогу.
А потом вымораживаете за нее приличные деньги или обмен на новострой.