Увеличение площади квартиры без доп. вложений. 12 / 1063

Доброго всем.
Посетила меня намедни мысль, об увеличении площади и обновления парка моих квартир.
При этом, главная задача: Ничего не вкладывать.
План прост. Продать квартиру и купить большей площадью, но "от фундамента".
Как я понял, таким методом, можно увеличить площадь до 30%. Т.е., сделать из однушки двушку вполне реально.
Задача: Для теста я выбрал свою однушку на Речном вокзале. Нужно ее продать, купить двушку на стадии строительства в этом же районе, при этом получить разницу наличными, в размере месячной арендной платы (25000 руб.) помноженной на время строительства.
При этом не влететь в блудняк.
Насколько это реально?

Надо начинать с того, что у вас за однушка. Я недавно продал однушку 126кв.м. за 1.2 миллиона вечно зеленых. В росреестре спрашивали не ошибся ли я, и действительно ли это однушка. Если у вас однушка в хруще или в панельке, старенькой, 9ти этажной, то можете забыть про такой план...

taniusk писал(а):
при этом получить разницу наличными, в размере месячной арендной платы (25000 руб.) помноженной на время строительства.
При этом не влететь в блудняк.

Больше всего вот это понравилось! ;;-)))

Однушка нормальная. Дому 8 лет. 4/17 этажного. Пл. 38м. 5тр. от Речного.
Нужен примерный расклад. Реально ли, продав однушку, купить двушку метров 50, от фундамента.
При этом очень желательно что то поиметь.
Не хочется терять полляма арендных денег при этом.

1 без труда не выловишь и рыбку из пруда
2 за все надо платить

По моим подсчетам,основанным на сообщениях с форума НЕрс, квартира дает прирост в цене 10% плюс 5% в год за счет аренды. Итого 15% в год.
Новостройка с этапа котлована до получения свидетельства о собственности дает 20% годовых, период 3 года.
1.Пусть 1-ка на Речном стоит X рублей 38м, тогда 2-ка 52 метра будет стоить X*52/38 или примерно 1,37*X.
2. Пусть продажа квартира будет нам бесплатна, а покупка новостроя 2%, тогда Квартира в новострое будет стоить 0,98*Х.
3. Посмотрим что будет через 3 года.
А) Наша однушка с учетом роста цены и ежемесячной платы за найм будет стоить 1,15*1,15*1,15*Х=1,52*Х.
Б)Наш новострой будет стоить 1,2*1,2*1,2*0,98*Х=1,69*Х.
Для сделки мы должны иметь 1,37*1,52*Х=2,08*Х.
То есть теперь разница стала 2,08*Х-1,69*Х=0,39*Х вместо 0,37*Х как было вначале.
Почему разница только увеличилась? Ответ: потому что квартира в цене за 3 года росла, а значит росла и разница между однушкой и двушкой.
Вопрос: а что делать,чтобы поменять однушку на двушку через 3 года?
Ответ: взять ипотеку. Проценты по ипотеке составят 12% в год,а рост стоимости новостроя 20% в год, или 8% прибыли в год.
4. Посчитаем сколько нужно взять в ипотеку.
Пусть мы взяли в ипотеку Y рублей. Тогда через 3 года мы имеет долг в 1,12*1,12*1,12*Y=1,4*Y
5.При этом за счет ипотеки квартира выросла на 1,2*1,2*1,2*Y=1,73*Y
6. Разница между пунктами 5 и 6 составит 0,33*Y.
7.Посчитаем чему будет равен Y относительно Х. Из пункта 6 и 3Б имеем 0,33*Y=0,39*X или Y=1,18*Х.
То есть в ипотеку придется взять при стоимости однушки в 5.5000.000рублей 5,5 млн*1,18=6,49млн.
П.С. Все рассчеты основаны на неточных данных по процентам. Понятно, что если новострой растет не на 20% в год, а на 30%, то в ипотеку нужно будет взять мЕньшую сумму.

alexey moskva писал(а):
По моим подсчетам,основанным на сообщениях с форума НЕрс, квартира дает прирост в цене 10% плюс 5% в год за счет аренды. Итого 15% в год.

Эти сообщения не дают объективной картины и исходят просто от реальностей их написавших.
Даже учитывая ставку центробанка - аренда полное гавно.
А, если считать по полной формуле стоимости денег по времени, то и слов нет.
В аренду сдают то, что есть.
Или то, что жизнь приспичила.
Но специально инвестировать для отбивки арендой - маразм.
Далее, не забывайте, что инвестиция в котлован - инвестиция в бизнес.
Вам никто не обязан ничего потом дать, если чижик сдуется.
Есть более адекватные схемы сопоставимой доходности с более гарантированной сохранностью вложений.
И, потом, что такое сегодня ипотека?
Это не очень выгодное для банков предложение, учитывая очень короткие российские депозиты и очень длительный срок отбивки инвестирования.
Это совершенно не выгодное для населения предложение, т.к. весь свой гимор банки, ясен пень, закладывают в проценты.
Есть отдельные фигуранты, типа АИЖК, кому Родина причиндалы выкрутила, но это искусственное все и с рынком отношения не имеющее.
Кому как фишка хвостом хлопнет.
Одним словом:
Пока в стране не будет длинных денег, пока и не будет длинного разумного инвестирования, в т.ч. в недвижку.
А длинных дене не будет в ближайшие 20-30 лет, пока у власти нынешнее поколение, воспитанное с материнским молоком на жизни от зарплаты до зарплаты.
Противно я сказал?
Да, противно.
Но это реальность, хоть подпрыгивайте.

Александр Дидусенко писал(а):
Одним словом:
Пока в стране не будет длинных денег, пока и не будет длинного разумного инвестирования, в т.ч. в недвижку.
А длинных дене не будет в ближайшие 20-30 лет, пока у власти нынешнее поколение, воспитанное с материнским молоком на жизни от зарплаты до зарплаты.

По-моему ипотеку на 20-ть лет дают.
По поводу инвестирования: я так вижу картину, что 95% населения вкладывает деньги в недвигу, потому что больше вкладывать некуда.
Поэтому недвига ближайшие 5-10-ть лет будет расти в цене быстрее, чем возможные проценты по вкладу в банк,которые примерно равны процентам по ипотеке.
П.С, Вкладывать в котлован можно на этапе 1-3 этажа там,где планируется застроить микрорайон, то есть построить несколько домов. Сейчас я точно знаю таких 3 : Новокосино, Коммунарка, Ватутинки.

1 без труда не выловишь и рыбку из пруда
2 за все надо платить

Я сторонник умственной деятельности. Пусть лошадь работает, ну и те, у кого башка большая, но пустая. :lol:

По-моему ипотеку на 20-ть лет дают.

А при чем здесь ипотека?

1.Пусть 1-ка на Речном стоит X рублей 38м, тогда 2-ка 52 метра будет стоить X*52/38 или примерно 1,37*X.

Коэффициент не радует. С таким бы в ноль выйти. Нагреть что то сложно будет.

Ладно. Умерю аппетит. Возможен ли выход в 0? Т.е. продать 1-комн., купить двух на стадии котлована?

Я тут подумал, что даже если цель - купить двушку в том же районе, то вовсе не обязательно сразу покупать двушку в этом же районе. Получив деньги от продажи однушки, можно вложиться в котлован в любом месте, где прибыль будет > 25% годовых. Продав построенное через три года за 1.75*X, за вычетом 13% налога, на сумму 1.65*X можно будет купить двушку в нужном районе. Если, разумеется, эти три года стоимость двушек будет расти с предсказанной alexey moskva скоростью в 15% в год.
Можно даже заложить прибыль с котлована >20%, если исключить налоги.

В такой схеме конечно возрастают риски. Как мы все понимаем, на 3 года планировать что-либо почти невозможно. Но котлован всегда растёт в цене быстрее уже построенного жилья, так что главное - исключить недострой.