Азы инвестирования или чем отличаются "профи" от просто инвесторов. 20 / 2166

Обсуждение итогов инвестирования в недвижимость viewtopic.php?f=13&t=30234&start=200 и особенно некоторые факты там приведённые:

Svetlana Stolyarova писал(а):Главное, понимать для чего нужны вычисления, приводящие при тех же исходных к более оптимистичному результату

.

Есть у нас один клиент, который успел за свои 29, что ли, лет жизни купить - отремонтировать - сдать - продать больше 140 домов. Работает в основном на чужие деньги, при этом не занимает у банков сам, а подтягивает инвесторов. Так вот он инвесторам супер просто продает необходимость вкладывать в его проекты. Он объясняет, что инвестиция не зависит от колебаний рынка - как бы ни поднялись или упали цены на дома, инвестор будет в выигрыше: вложишь 60 тыс., сдашь за 15 тыс. в год, через четыре года - свободен. За сколько ни продал - все твое, твоя прибыль. А если уж продолжаешь сдавать, то вообще...

И мой комментарий:

"Вот это действительно - "профи" - прибыли готов делить с инвесторами, а возможные убытки (из-за изменения ситуации) оставляет целиком им :a_g_a:

Зарабатывает знаниями рынка и делится своим заработком, но своих не вкладывает никогда (за 140 домов их явно поднакопилось и хватает) - трезвый взгляд на инвестирование в недвижимость - безрисковая (для себя) схема - в знаменателе ноль, соответственно доходность устремляется к бесконечности - никаких формул не надо"

Подвигли на открытие нового обсуждения - как на самом деле с максимальной выгодой и минимальными рисками инвестировать в недвижимость?

Есть какие-либо универсальные правила и рекомендации или каждый рынок диктует свои подходы???

Стоит для начала заметить ещё одну характерную черту успешного инвестирования на примере описанном Светланой - минимальный срок инвестирования, т.е. инвестировать стоит только на понятном рынке (кто знает, что с ним будет даже через год), и инвестировать стоит только свои знания и опыт, но никак не деньги

Очень многие профессиональные инвесторы в недвижимость живут в съёмном жилье...

И ещё - при выборе ЦА для своих "инвестпроектов" знаний и опыта стоит отдавать предпочтение инвесторам-любителям, так Вы продадите свой объект много быстрее :a_g_a:

Любой рынок с точки зрения инвестирования обычно проходит три этапа:

1. "Пионерский" - рынок в связи с изменением в политической жизни, законодательстве и т.п. только "открылся" для инвесторов - риски максимальны (никто не знает надолго ли изменения и как пойдёт развитие), но и прибыли максимальны в случае удачного развития ситуации (в основном из-за низких стартовых цен).

2. "Инвестиционный" - обычно через 2-4 года после пионерского - вектор развития очевиден, риски снизились, но потенциал для заработка достаточно всё ещё высокого (по сравнению со стабильными рынками) остаётся.

3. "Домохозяек" - все знают, что рынок приносил прибыли в недалёком прошлом, и охотно инвестируют в него, но все возможные прибыли уже учтены крупными девелоперами и госструктурами в цене земли, коммуникаций, строительства и т.п. Рисков практически нет, как и прибылей, осталась одна идеология.

Россия так велика и неравномерно развивается, что рынки разных регионов и городов могут быть на разных этапах - есть соображения по этому поводу? :du_ma_et:

Валерий Александрович писал(а):
И мой комментарий: "Вот это действительно - "профи" - прибыли готов делить с инвесторами, а возможные убытки (из-за изменения ситуации) оставляет целиком им Зарабатывает знаниями рынка и делится своим заработком, но своих не вкладывает никогда (за 140 домов их явно поднакопилось и хватает) - трезвый взгляд на инвестирование в недвижимость - безрисковая (для себя) схема - в знаменателе ноль, соответственно доходность устремляется к бесконечности - никаких формул не надо"

Заменить слово "дома" на "квартиры" и получится, что у нас таких безрисковых инвесторов среди застройщиков - пруд пруди.
Особенно, до введения закона о долевке, когда некоторые умудрялись ни копейки своих денег не вкладывать.

А частные дома у нас имеют особенность зависать в прайсе на год-два. Да и, вообще, их просто мало.

Застройщики частенько эти самые "профи" и есть, и их предложения именно на инвесторов-любителей рассчитаны (особенно на стадии котлована :bra_vo:

)

Чем меньше человек или компания вкладывают собственных средств, тем выше их профессиональные навыки - они понимают где и с какими рисками работают, а чужие деньги надо ещё умудриться привлечь - дают не всем.

Интересно в этой теме услышать мнение Юлии Лурье, Olga Z, eugen и других опытных инвесторов

Там, где будет гарантированный многопроцентный рост:
для сумм 2000 тыс - Ивантеевка, Щелково,для 3000-4000 тыс - Новое Бутово(вот-вот откроют), для 5000 тыс - ЖК Загорье, для 6000 тыс -ЖК Царицыно, для 7000 - ЖК Головино, для 8000 тыс. - ЖК Загорье двушка, для 9000 тыс.- ЖК Головино двушка, для 1000 тыс- ЖК Триумфальный, Нагатино, Во всех остальных уже цены неинтересные, близки к критическим, но все остальные однозначно хороши для жизни.. для 12-18000 000 - уже выбор большой.. на горизонте появляется Юго-Запад.
От 20 000 тыс - только Центр, расселение и перевод первых этажей в нежилое.. Вот и все, что мучаетесь на тысячу страниц..

Юлия Лурье писал(а):
Вот и все, что мучаетесь на тысячу страниц..

До тысячи трех нулей не хватает.
Кстати, до инвестирования в Центре - тоже.

Юлия Лурье писал(а):
Там, где будет гарантированный многопроцентный рост:
для сумм 2000 тыс - Ивантеевка, Щелково,для 3000-4000 тыс - Новое Бутово(вот-вот откроют), для 5000 тыс - ЖК Загорье, для 6000 тыс -ЖК Царицыно, для 7000 - ЖК Головино, для 8000 тыс. - ЖК Загорье двушка, для 9000 тыс.- ЖК Головино двушка, для 1000 тыс- ЖК Триумфальный, Нагатино, Во всех остальных уже цены неинтересные, близки к критическим, но все остальные однозначно хороши для жизни.. для 12-18000 000 - уже выбор большой.. на горизонте появляется Юго-Запад.
От 20 000 тыс - только Центр, расселение и перевод первых этажей в нежилое.. Вот и все, что мучаетесь на тысячу страниц..

Большое спасибо! Это полный и подробный список для инвесторов-любителей. :co_ol:

А можно что-то подобное или просто пример из практики от инвесторов-профессионалов - девелоперов, застройщиков и т.п.? Именно РАЗНИЦУ между образом мысли и действий тех и других мы здесь и попытаемся обсудить.

Вряд ли это займёт больше 10-20 страниц, резюмируя, хотелось бы получить простые критерии оценки стадии развития того или иного рынка и рекомендации для успешного "профессионального" инвестирования на нём.

На мой взгляд, ТС путает понятия "инвестирование своих денег", "инвестирование заемных/привлеченных средств", "девелопмент" и "сервисы для инвесторов".

В каждой категории могут быть любители, жертвы и профи. Каждый выбирает, кем ему быть. Любитель может стать как профи, так и жертвой. Бывают и серийные жертвы (посмотрите на активистов - борцов с МММ) :lol:

Светлана, очень даже может быть... :hi_hi_hi:

Чтобы это обсудить, Вы не могли бы дать более подробный развёрнутый комментарий?

Любой профи когда-то был любителем, а может стать жертвой если расслабится и не подстрахует риски. Надеюсь, после прочтения этой ветки в её завершённом виде, выбор "кем быть" появится у каждого :co_ol:

Мне кажется, что большая часть профи деньги, заработанные своим опытом и знаниями на недвижимости, инвестирует в другие сектора :lol:

Я могу ошибаться :du_ma_et: