ст.250 ГК РФ. Уникальный случай. Практики нет. 45 / 7952

ст.250 ГК РФ. Уникальный случай. Практики нет. Квартира в общедолевой собственн

Владимир, Санкт-Петербург, 12.11.2005 03:30 вопрос адвокату:
ст.250 ГК РФ. Уникальный случай. Практики нет. Квартира в общедолевой собственности. Два сособственника.Получил от сособственника направленное лично мне нотариально заверенное заявление (не извещение о продаже доли постороннему лицу, а именно заявление. так и называется)со следующим текстом: "Настоящим довожу до Вашего сведения о том, что имею намерение продать все принадлежащие мне доли в праве собственности на квартиру...в течение месяца со дня получения указанного заявления Вы имеете право приобрести у меня все указанные доли за указанную цену заключив договор купли-продажи всех отчуждаемых долей, часть долей или отказаться от приобретения. В случае Вашего отказа от приобретения указанных долей я имею право продать их любым лицам за указанную цену."
Иду к нотариусу и оформляю нотариально заверенное согласие купить все на предложенных условиях. Сообщаю об этом продавцу. Вношу в депозит нотариусу полностью всю сумму за доли. Сообщаю об этом продавцу и договариваюсь с ним и нотариусом о дате и времени подписания договора купли-продажи. Прихожу на подписание договора, а нотариус говорит, что продавец отказался продавать за эти деньги, хочет повысить сумму.
Я подаю в суд иск о понуждении к заключению договора. Суд устанавливает факт направления оферты сособственником А. сособственнику Б. и акцептирования оферты сособственником Б. в установленный срок. Но при этом в решении заявляет, что поскольку предварительный договор между сторонами не заключался, то никто никому ничего не должен.
Я подаю надзорную жалобу (кассацию пропустил по срокам. судья "помог"). В надзорной пишу, что поводом к понуждению в данном случае является добровольно принятое обязательство. Президиум Санкт-Петербургского горсуда очень "грамотно" разруливает ситуацию: "... вывод суда является правильным, т.к. из материалов дела усматривается, что заявление А. направленное Б. является обязательным выполнением требований ст.250 ГК, что не является офертой". Вот так!
Ссылки на Толчеева, Гаврилова (их статьи "Преимущественное право покупки", там эта ситуация описана) им до фени. То, что деньги в депозите до сих пор и тикают убытки (забрать не могу в силу ст.88 Основ о нотариате) тоже по барабану.(Насчет денег говорят, подавай отдельный иск) В общем полный беспредел. Что делать?
Получается, что продавец может бесконечно меня гонять к нотариусу давать согласие и заставлять вносить деньги в депозит, пока я не склею ласты? А как только я один раз опоздаю, он получит право на веки вечные продать эти доли кому угодно? Что это? Недоработка законодательства или наши суды гнилые до самой макушки?

P.S.
Я попытался выкрутиься, подав иск о регистрации перехода права собственности по заключенному договору купли-продажи долей в праве собственности. Мотивация:
1. Доли в праве - не часть в имуществе.
2. Он не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента акцептирования оферты.
3. Для того,чтобы не сослались на ст.550 ГК, написал на обратной стороне полученного заявления, что согласен со всеми предложенными условиями и считаю себя заключившим договор с отправителем. Получилось в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего все существенные условия, т.е. полное соответствие требованиям ст.550 ГК.
Что Вы думаете? Покрутили рожами и отписали в решении: "...нельзя признать заключенным договор купли-продажи комнат(?!) в силу несоблюдения особого порядка заключения договоров купли-продажи недвижимости".
То, что привлеченное в качестве третьего лица ГУ ФРС в своем отзыве на кассацию написало, что предметом договора в данном случае являются доли в праве, а не комнаты в квартире им по барабану.
внешняя ссылка

Случай, кстати, не такой уж и уникальный. Сособственник действительно бессилен, если сосед поставил перед собой цель продать свою долю посторонним. Хоть в лепёшку расшибись - он её не продаст.
Как с этим бороться, господа риэлторы?

Елена, вот об этом я сто раз говорила про доли в квартиры.Уникальности нет, практика есть 2008 год. У меня был суд первой и второй инстанции, которые мы выиграли. Мы работали от продавца, должным образом в письменном и устном известили сособственников дождались срока вышли на сделку, найдя другого покупателя. Через месяц получаем приостановление, т.к. сособственники пришли в россреестр и написали заявление "Мы такие-то готовы купить долю".
В этой заявке ничего не было ни за сколько , ни когда и т.д. Судились полтора года и суд мы выиграли. Ситуация была точь-вточь такая же". Просто сособственникам нужно быть вовремя быть посговорчивей, а не тянуть, выкручивать руки и прикрываться ст. 250 ГК РФ.

Овсянникова Елена писал(а):
должным образом в письменном и устном известили сособственников

Сособственник уведомление получил и пропустил срок, или он его не получил?

Просто сособственникам нужно быть вовремя быть посговорчивей, а не тянуть, выкручивать руки и прикрываться ст. 250 ГК РФ.

Всем нужно быть посговорчивее, и продавцам, и риэлторам (в особенности риэлторам). Продавцы тоже руки неплохо выкручивать умеют, злоупотребляя своими правами.

Всё-таки, я думаю, случай у Вас не такой же точно. Разве Ваш сособственник вносил деньги в депозит нотариуса перед сделкой? Разве Ваш продавец писал после этого, что он передумал продавать за эту цену и хочет продать за другую?

Из ситуации предположительно, продавец решил поднять ставку из-за алчного характера, попробуйте сыграть на этом, покупайте долю на условиях через ипотеку и убеждайте продавца выступить поручителем. Если откажется пусть напишет письменный отказ от содействия в приобретении доли. Далее предлагайте купить свою долю в собственности на правильных условиях, если откажется пусть также письменно зафиксирует отказ. Таким образом, у Вас возможно появится два отказа, далее пришиваете все в общую папку и получается попытка со стороны продавца нарушить право очередности покупки долей в собственности.

zavrelena писал(а):
Овсянникова Елена писал(а):
должным образом в письменном и устном известили сособственников
Сособственник уведомление получил и пропустил срок, или он его не получил?
Просто сособственникам нужно быть вовремя быть посговорчивей, а не тянуть, выкручивать руки и прикрываться ст. 250 ГК РФ.
Всем нужно быть посговорчивее, и продавцам, и риэлторам (в особенности риэлторам). Продавцы тоже руки неплохо выкручивать умеют, злоупотребляя своими правами.

Всё-таки, я думаю, случай у Вас не такой же точно. Разве Ваш сособственник вносил деньги в депозит нотариуса перед сделкой? Разве Ваш продавец писал после этого, что он передумал продавать за эту цену и хочет продать за другую?

Сособственник вносил сумму денег на депозит суда, но все равно проиграл. Ситуация одна и таже, в суд подал сособственник тоже требование и те же доказательства и делали упор на оферту

Я подаю в суд иск о понуждении к заключению договора. Суд устанавливает факт направления оферты сособственником А. сособственнику Б. и акцептирования оферты сособственником Б. в установленный срок. Но при этом в решении заявляет, что поскольку предварительный договор между сторонами не заключался, то никто никому ничего не должен.

Нервы помотали много, но мы победили.

Лен, мне интересно, как именно Вы уведомили сособственника и получил ли он уведомление. Вы можете это вспомнить?

Овсянникова Елена писал(а):
... Мы работали от продавца, должным образом в письменном и устном известили сособственников дождались срока вышли на сделку, найдя другого покупателя. Через месяц получаем приостановление, т.к. сособственники пришли в россреестр и написали заявление "Мы такие-то готовы купить долю".
В этой заявке ничего не было ни за сколько , ни когда и т.д....

Но в данном случае - полная готовность купить за объявленную цену и в согласованные сроки.
Я только не поняла - повышение цены после

zavrelena писал(а):
акцептирования оферты сособственником Б. в установленный срок

- это возможно?
Значит, как только принимаешь такое обязательство по выкупу долей у сособственника, надо вместе с согласием тут же составлять ПДКП для фиксирования стоимости...

wistfull писал(а):
Из ситуации предположительно, продавец решил поднять ставку из-за алчного характера, попробуйте сыграть на этом, покупайте долю на условиях через ипотеку и убеждайте продавца выступить поручителем. Если откажется пусть напишет письменный отказ от содействия в приобретении доли.

Я не впервые встречаю такой совет. Честно - я вообще не понимаю, в чём его смысл, и почему продавец обязан быть поручителем сособственника по ипотечному кредиту. По-моему, это вообще бредовая мысль - предлагать продавцу быть чьим-либо поручителем. Он не обязан быть поручителем. И отказ подписывать не обязан.
И уж тем более я не понимаю, как его отказ быть поручителем можно как-то использовать против него.
:du_ma_et:

Овсянникова Елена писал(а):
Сособственник вносил сумму денег на депозит суда, но все равно проиграл.

Это другое. В депозит суда деньги вносятся уже когда сделка прошла и в суде рассматривается дело о переводе прав. Да и то, деньги должны вноситься не сразу при предъявлении иска (в отличие от госпошлины), а только по определению суда, когда будет определена цена иска (сумма, которую уплатил покупатель по ДКП + госпошлина за регистрацию, уплаченная покупателем + стоимость услуг нотариуса, если он был).

Здесь ещё не было никакой сделки, было заявление продавца, на которое сособственник отреагировал надлежащим образом в течение месяца, внеся деньги в депозит нотариуса. А продавец передумал, цену увеличил.

Процедура показывает имел ли намерение со-собственник продавать долю первой очереди или наоборот пытался нарушить права соблюдая формальности. Отказ от содействия в приобретении - есть косвенное доказательство нарушения права первой очереди. Нужно чтобы он был правильно оформлен.
Помните, киношный вариант, -место встречи изменить нельзя-, где пойманому Фоксу под предлогом экспертизы почерка предлагают поставить подпись дату и расписаться под якобы свободным текстом?
Если с Вашим продавцом нельзя договориться, значит он изначально не намерен был продавать именно Вам.