Опека и ипотека 31 / 2762

ДД, уважаемые.
Есть квартира в хрущевке (Москва), приватизирована на 4-рых: 2 взрослых и 2 несовершеннолетних. Хотим поменять квартиру на большую с привлечением ипотеки. Возможно ли такое?

Возможно, но только уточните, возьмет ли банк, в котором вы решили брать ипотеку, долю детей в покупаемой квартире в залог?

Банк ипотеку дать может. Получить согласие органов опёки, в Вашем случае, практически не возможно.

ir-ka писал(а):
ДД, уважаемые.
Есть квартира в хрущевке (Москва), приватизирована на 4-рых: 2 взрослых и 2 несовершеннолетних. Хотим поменять квартиру на большую с привлечением ипотеки. Возможно ли такое?

Теоретически - возможно, практически, вероятность такого обмена стремится к нулю, потому что доля детей должна оказаться в новой квартире и банк должен новую квартиру взять в залог.
Слабые места:
- банкам, в основной своей массе, не нужны в залоге квартиры, в которых доли принадлежат несовершеннолетним;
- органы опеки и попечительства могут рассматривать такую сделку, как ущемляющую интересы несовершеннолетних.
Я не говорю, что такой обмен не возможен в принципе, просто его вероятность примерно 1/50.
Что возможно (так, чтобы наверняка):
1. Взять кредит под залог другой квартиры (мамы, дедушки, тещи и др.) В этом случае, заемщики - вы, а залогодатель - другой человек. Главное, чтобы в той квартире среди собственников не было несовершеннолетних детей. И эти деньги используете на доплату при обмене. При этом, новая квартира - больше и лучше, и не в залоге банка, а потому "опека" легко дает добро на такую сделку.
2. Если есть квартира у бабушки детей, то дарится детям доля в бабушкиной квартире, чтобы "опека" разрешила продать "хрущевку" не наделяя детей собственностью в новой квартире. В этом случае, в новой квартире детских долей нет, и банк берет такую квартиру в залог легко. (Если решите действовать по этой схеме - обратитесь к риэлторам: есть нюансы, очень легко напортачить)
3. Можно разменять хрущевку на меньшую квартиру, где собственниками будут дети, а доплату, полученную при обмене, использовать в качестве первого взноса при ипотеке. В этом случае, нужен больший кредит, чтобы поменяться на то, что хотели, выше процентная ставка по кредиту (ставка по кредиту тем выше, чем меньшую долю стоимости квартиры составляет первый взнос) и появляется не очень нужная Вам квартира. Из плюсов - что эту квартиру можно сдавать и доходами от аренды погашать часть ипотечного кредита.

Дмитрий Овсянников писал(а):
2. Если есть квартира у бабушки детей, то дарится детям доля в бабушкиной квартире, чтобы "опека" разрешила продать "хрущевку" не наделяя детей собственностью в новой квартире. В этом случае, в новой квартире детских долей нет, и банк берет такую квартиру в залог легко. (Если решите действовать по этой схеме - обратитесь к риэлторам: есть нюансы, очень легко напортачить)

А вот здесь, позвольте мне не согласиться!
Дарение доли в другой квартире и отчуждение имеющейся - две абсолютно разных сделки. В дальнейшем, отчуждение квартиры, где были собственниками несовершеннолетние и не получили за свои доли денег, легко оспоримы в суде. Я такие квартиры своим клиентам не покупаю. Кроме того, у меня была недавно подобная сделка. Не смотря на мои предупреждения, клиенты настояли на подобной схеме. Опеки, зная о незаконности таких схем, все-же пока идут на встречу родителям, и разрешают. Вот только в итоге регпалата сделала приостановку, и написала письма в опеку и прокуратуру. Пришлось менять решение, продавать детскую долю, и деньги класть на книжку. А дальше была целая эпопея. Дело сделали, вот только расходы были выше и работы было больше.

Алексей Слесарев писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
2. Если есть квартира у бабушки детей, то дарится детям доля в бабушкиной квартире, чтобы "опека" разрешила продать "хрущевку" не наделяя детей собственностью в новой квартире. В этом случае, в новой квартире детских долей нет, и банк берет такую квартиру в залог легко. (Если решите действовать по этой схеме - обратитесь к риэлторам: есть нюансы, очень легко напортачить)

А вот здесь, позвольте мне не согласиться!
Дарение доли в другой квартире и отчуждение имеющейся - две абсолютно разных сделки. В дальнейшем, отчуждение квартиры, где были собственниками несовершеннолетние и не получили за свои доли денег, легко оспоримы в суде. Я такие квартиры своим клиентам не покупаю. Кроме того, у меня была недавно подобная сделка. Не смотря на мои предупреждения, клиенты настояли на подобной схеме. Опеки, зная о незаконности таких схем, все-же пока идут на встречу родителям, и разрешают. Вот только в итоге регпалата сделала приостановку, и написала письма в опеку и прокуратуру. Пришлось менять решение, продавать детскую долю, и деньги класть на книжку. А дальше была целая эпопея. Дело сделали, вот только расходы были выше и работы было больше.

Именно поэтому, я и писал о том, что эту схему нужно прорабатывать с риэлтором: увязывать две сделки: продажу долей детей и дарение им квартиры бабушкой в одном решении органов опеки.
Тоже делал такие сделки, и никаких приостановок не было. (Справедливости ради: зависит от конкретных ООП и от регистратора, которому попадут документы. Незаконного в этой схеме ничего нет, но она "на грани": есть к чему прицепиться).
Хотя, если честно, стараюсь от детей-собственников держаться подальше: их сперва наделят собственностью, а потом не знают, что с этой собственностью делать.
По мне - так безопаснее 1 схема, но будь я сам в подобной ситуации, лично я бы действовал по схеме, которую обозначил под номером 3: сделал бы детям отдельную квартиру и распоряжался бы денежной разницей для улучшения собственных жилищных условий, меняя квартиры на все более лучшую.

Алексей Слесарев писал(а):
Дарение доли в другой квартире и отчуждение имеющейся - две абсолютно разных сделки. В дальнейшем, отчуждение квартиры, где были собственниками несовершеннолетние и не получили за свои доли денег, легко оспоримы в суде

А если сделать тоньше.Две купли продажи.Продается доля детей, и одновременно покупается на имя детей доля в квартире бабушки (ну или там где собирались отчуждать на детей дарением). Тогда никто не придерется к тому ,что доля детей отчуждена безвозмездно.

спасибо! будем думать!

Lamp писал(а):
Алексей Слесарев писал(а):
Дарение доли в другой квартире и отчуждение имеющейся - две абсолютно разных сделки. В дальнейшем, отчуждение квартиры, где были собственниками несовершеннолетние и не получили за свои доли денег, легко оспоримы в суде

А если сделать тоньше.Две купли продажи.Продается доля детей, и одновременно покупается на имя детей доля в квартире бабушки (ну или там где собирались отчуждать на детей дарением). Тогда никто не придерется к тому ,что доля детей отчуждена безвозмездно.

Это запрещено. Нельзя продавать долю несовершеннолетнего с наделением его у близких родственников (бабушка) долей по договору купли-продажи; только дарение.

Делали подобные сделки. В принципе, ничем от обычных сделок не отличались за исключением требований отдельных фраз в распоряжении ООП регистраторами и готовности к этим фразам банка и ООП.