Как Вам нравится рассчитывать доходность от аренды недвижимости, взятой в ипотеку? 25 / 894

Сегодня трижды столкнулась с уважаемыми людьми из инвестиционных фондов, у которых свой собственный алгоритм подсчета доходности от аренды, взятую в ипотеку : на одну и ту же квартиру, при одной и той же % ставке ипотеки, у них получалась разная доходность : 2%, 4% и 15% (условно).

(цифры приведены условно, для упрощения подсчета)

Стоимость квартиры £250,000

Гербовый сбор £2,500 - оплачено инвестором при покупке
Депозит £75,000 (30%) - оплачено инвестором при покупке

Ипотека £175,000 (дана на 25 лет)
Ставка Ипотеки 4.00% (интерес + тело)
Выплата Ипотеки/месяц £932
Арендная плата/месяц £1,500
Управляющая компания (10%) £150
Оплата за обслуживание (Service Charge) £100/месяц

Как Вы подсчитали доходность? сколько у Вас получилось?

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
Сегодня трижды столкнулась с уважаемыми людьми из инвестиционных фондов, у которых свой собственный алгоритм подсчета доходности от аренды, взятую в ипотеку : на одну и ту же квартиру, при одной и той же % ставке ипотеки, у них получалась разная доходность : 2%, 4% и 15% (условно).

(цифры приведены условно, для упрощения подсчета)

Стоимость квартиры £250,000

Гербовый сбор £2,500 - оплачено инвестором при покупке
Депозит £75,000 (30%) - оплачено инвестором при покупке

Ипотека £175,000
Ставка Ипотеки 4.00% (интерес + тело)
Выплата Ипотеки/месяц £932
Арендная плата/месяц £1,500
Управляющая компания (10%) £150
Оплата за обслуживание (Service Charge) £100/месяц

Как Вы подсчитали доходность? сколько у Вас получилось?

При таких данных у меня получилось 4,923% годовых на вложенные инвестором деньги.

Чистый доход 318 GBP в месяц, итого в год 12х318=3816GBP

Инвестор вложил своих денег 75000 +2500=77500GBP

3816/77500x100%= 4,923% годовых

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
Сегодня трижды столкнулась с уважаемыми людьми из инвестиционных фондов, у которых свой собственный алгоритм подсчета доходности от аренды, взятую в ипотеку : на одну и ту же квартиру, при одной и той же % ставке ипотеки, у них получалась разная доходность : 2%, 4% и 15% (условно).

(цифры приведены условно, для упрощения подсчета)

Стоимость квартиры £250,000

Гербовый сбор £2,500 - оплачено инвестором при покупке
Депозит £75,000 (30%) - оплачено инвестором при покупке

Ипотека £175,000
Ставка Ипотеки 4.00% (интерес + тело)
Выплата Ипотеки/месяц £932
Арендная плата/месяц £1,500
Управляющая компания (10%) £150
Оплата за обслуживание (Service Charge) £100/месяц

Как Вы подсчитали доходность? сколько у Вас получилось?

В России я бы считал банковский процент от депозита равным ставке ипотеки равным в процентном соотношении росту стоимости квартиры.
А эта фраза значит, что квартира будет стоить в конце года £250.000*1,04=£260.000.
Доходность от аренды в месяц =1500-150-100=1250, а к концу года эта сумма вырастет до 1250*1.04^(12/12), в следующем месяце 1250*1.04^(11/12) и в 12-м месяце 1250*1,04^(1/12). Сумма будет равна 15273,05 в год.
А доходность от аренды в год будет равна 15273,05*100/260000=5,87% в год.

около 14 % , если учитывать, что часть денег идет за свою квартиру.

Burst писал(а):
около 14 % , если учитывать, что часть денег идет за свою квартиру.

Burst, формулу покажите пожалуйста, как Вы вышли на 14%.

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
Burst писал(а):
около 14 % , если учитывать, что часть денег идет за свою квартиру.

Burst, формулу покажите пожалуйста, как Вы вышли на 14%.

так же как и считала Жанна, только прибавил к годовой стоимости ту сумму которую выплачиваем за свой бетон (тело ипотеки). в месяц, на весь срок, в среднем мы выплачиваем 584 за свой бетон (если ипотека на 25 лет то 175 000/300 = 583,3). поэтому у меня годовая прибыль не 318*12, а (318+584)*12 а так формула Жанны.

Жанна Swiss писал(а):

При таких данных у меня получилось 4,923% годовых на вложенные инвестором деньги.

Чистый доход 318 GBP в месяц, итого в год 12х318=3816GBP

Инвестор вложил своих денег 75000 +2500=77500GBP

3816/77500x100%= 4,923% годовых

Я бы еще налог на доходы вычитала. И тогда получилось бы еще меньше чем у Жанны.
Рост стоимости собственности я бы не учитывала, т.к. это уже другой проект.

Лариса с Ростова писал(а):
Я бы еще налог на доходы вычитала. И тогда получилось бы еще меньше чем у Жанны.
Рост стоимости собственности я бы не учитывала, т.к. это уже другой проект.

Кстати, налог на доходы от аренды на нерезидентов, не распространяется, т.е. если купили Бай-ту-Лет чисто из инвестиционных соображений и не собираетесь здесь жить, то заполняете форму для налоговой, что вы живете не здесь и вуаля - она вас не трогает.

для резидентов, налог на доходы от аренды имеет место быть! но за вычетом расходов, в которые входят:
- интерес по ипотеке (тело ипотеки не входит в расходы);
- расходы на ремонт, перегоревшие лампочки и т.д.;
- УК (управляющая компания);
- Оплата за обслуживание (Service Charge);
- прочие расходы (включая маркетинговые/консультационные услуги свекрови).

пока, поступило четыре расчета доходности (включая Ларису), и все разные!

еще будут какие-нибудь варианты расчета?

можно привести и еще один пример расчета на ваших данных.
предположим после всех выплат в месяц осталось 318. за 25 лет это 95400 плюс стоимость жилья 175 000 в итоге получается за 25 лет 270 400

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
Сегодня трижды столкнулась с уважаемыми людьми из инвестиционных фондов, у которых свой собственный алгоритм подсчета доходности от аренды, взятую в ипотеку : на одну и ту же квартиру, при одной и той же % ставке ипотеки, у них получалась разная доходность : 2%, 4% и 15% (условно).

349 это первое списание с тела фактически %-ты вносятся как 583
Имеем 77500 первоначальное внесение
Валовый доход = 1500
Коммерческий расход = 150+100+583=833
Новое вложение =349
Комм расход + новое вложение = 833+349=1182
Чистый доход =1500-1182 = 318
За год 318*12=3816
Расчет 1
3816/77500= 4,92 % годовых на собственные нужды.
Расчет 2
Если сложить все "новые вложения" за год набегает сумма = 349*12=4188 + 1,9% =4268
4268+3816=8084
8084/77500= 10,43% (первый год)
Расчет 3
каждый год сумма новых вложений растет на 4 %
на след год 4268+ 4% = 4442 и т.д.
можно считать что каждый год сумма за обслуживание 175 000 падает на 2,51 % ежегодно.
получается что доходная часть (которая правда не монетизируется) растет, а расходная за обслуживание падает
что имеем во второй год
4442+3816= 8258/77500 = 10,65% (доход во второй год)
Расчет 4
по концу проекта вы будете иметь 250 000 + 3816*25 = 90400 +250 000= 340400 р
340400-77500=262900 - это чистый доход от вложенной суммы в 77500 за 25 лет
262900/25= 10516
10516/77500=13,56% :ps_ih:

То же самое можно через сложный процент (это правильнее будет)
77500* х в 25 степени =340400
х= 1,06 что соотв 6% в год
****
Поучительная история
Я решил стать "сказочно богатым" в пятом классе 1986 г. как раз после того как бабушка мне подарила 5 рублей !!! Я интуитивно осознавал силу процента зная что срочный депозит приносит 3% годовых я решил познать!!! и "ковырялся" и долго долго считал затем чтоб облегчить расчеты вывел самостоятельно коэффициент и познал степень. Через 80 лет получилось что сумма возрастала в 10 раз через 160 в сто раз! Еще тогда сразу меня одолели смутные сомнения во первых долго, а во вторых что я на них тогда куплю?
Здесь появляется чувство "неправильности" . Типа так не должно быть. Кто за это будет платить? Кто создаст столько услуг?
Вопрос остается открытым, а не получится ли что 340 400 будет меньше чем теперешние 77500 ?