Каковы риски продавца при оплате остатка стоимости после регистрации ДКП (маткап, субсидии). 8 / 632

Добрый день уважаемые риэлторы.

Похожие темы на форуме находил, но во всех них было примерно так: "Северный пушной зверёк пришёл! Караул! Что делать???"
Мне бы хотелось избежать встречи с этим самым животным или как минимум встретить его во всеоружии.
Собственно, есть цепочка из двух квартир обозначим их Кваритра1 и Квартира2.
Выглядит цепочка так:
1) Юля покупает Квартиру1 у Ларисы. Денежные средства у Юли состоят из ~50% наличных, ~25% кредит от Сбера и ~25% субсидия (маткапитал или что-то подобное). Соответственно последние ~25% будут перечислены на счет Ларисы через 1-2 месяца после регистрации ДКП.
2) Лариса на вырученные деньги покупает Квартиру2 у Марины, добавив немного своих наличных.
3) Марина желает получить деньги. И получить их с минимальными рисками.

Вопрос: как максимально подстраховать Марину на случай если случаться бюрократические проволочки с перечислением субсидии или что-то подобное.

На вскидку придумываются следующие варианты:
1) Разделить сделки в цепочке. Т.е. провести сделку между Ларисой и Юлей, дождаться прихода всех денег. И только после этого проводить сделку между Мариной и Ларисой?
Минусы: Вероятно Лариса на это не согласиться, т.к. ей не терпиться переехать в Квартиру2.
2) Провести обе сделки вместе, но в ДКП между Ларисой и Мариной указать, что переход права собственности произойдёт после окончательного расчета за Квартиру2 и плюс штрафные санкции за просрочку оплаты остатка. Возможна ли такая формулировка в ДКП и если "да" плюсы/минусы могут быть у такого варианта?
Минусы: Подозреваю, что Ларису на такой вариант уговорить будет сложно, но возможно.
3) Провести обе сделки вместе, но в ДКП между Ларисой и Мариной указать, что после перехода права собственности Кварьтира2 остаётся в залоге у Марины и плюс штрафные санкции за просрочку оплаты остатка.
Минусы: Непонятно как действовать в случае прихода "северного пушного зверька". Идти в суд расторгать сделку? Идти в суд и требовать взыскать с Ларисы остаток (Лариса одинокая пенсионерка с соответствующими офиц. доходами)?

P.S.: Что говорит Маринин риэлтор станет известно сегодня вечером :lol:

А пока тянутся томительные часы ожидания хотелось бы заслушать мнения уважаемых форумчан.

Заранее очень признателен всем откликнувшимся.

j4j писал(а):
Добрый день уважаемые риэлторы.

Похожие темы на форуме находил, но во всех них было примерно так: "Северный пушной зверёк пришёл! Караул! Что делать???"
Мне бы хотелось избежать встречи с этим самым животным или как минимум встретить его во всеоружии.
Собственно, есть цепочка из двух квартир обозначим их Кваритра1 и Квартира2.
Выглядит цепочка так:
1) Юля покупает Квартиру1 у Ларисы. Денежные средства у Юли состоят из ~50% наличных, ~25% кредит от Сбера и ~25% субсидия (маткапитал или что-то подобное). Соответственно последние ~25% будут перечислены на счет Ларисы через 1-2 месяца после регистрации ДКП.
2) Лариса на вырученные деньги покупает Квартиру2 у Марины, добавив немного своих наличных.
3) Марина желает получить деньги. И получить их с минимальными рисками.

Вопрос: как максимально подстраховать Марину на случай если случаться бюрократические проволочки с перечислением субсидии или что-то подобное.

На вскидку придумываются следующие варианты:
1) Разделить сделки в цепочке. Т.е. провести сделку между Ларисой и Юлей, дождаться прихода всех денег. И только после этого проводить сделку между Мариной и Ларисой?
Минусы: Вероятно Лариса на это не согласиться, т.к. ей не терпиться переехать в Квартиру2.
2) Провести обе сделки вместе, но в ДКП между Ларисой и Мариной указать, что переход права собственности произойдёт после окончательного расчета за Квартиру2 и плюс штрафные санкции за просрочку оплаты остатка. Возможна ли такая формулировка в ДКП и если "да" плюсы/минусы могут быть у такого варианта?
Минусы: Подозреваю, что Ларису на такой вариант уговорить будет сложно, но возможно.
3) Провести обе сделки вместе, но в ДКП между Ларисой и Мариной указать, что после перехода права собственности Кварьтира2 остаётся в залоге у Марины и плюс штрафные санкции за просрочку оплаты остатка.
Минусы: Непонятно как действовать в случае прихода "северного пушного зверька". Идти в суд расторгать сделку? Идти в суд и требовать взыскать с Ларисы остаток (Лариса одинокая пенсионерка с соответствующими офиц. доходами)?

P.S.: Что говорит Маринин риэлтор станет известно сегодня вечером
А пока тянутся томительные часы ожидания хотелось бы заслушать мнения уважаемых форумчан.

Заранее очень признателен всем откликнувшимся.

Кого пугал существующий залог? Покупателя !? Он уже собственник , со всеми вытекающими!!!
Ему фиалетово -появятся деньги -расчитаюсь!
Не нравится -идите в суд .
А я пока зарегистрирую пяток малолетних!
В помошь viewtopic.php?f=3&t=31194

Важно знать,какая именно субсидия...так как на каждую субсидию,разные условия для перечисления денег...

Северный пушной зверек это не плохо))) Это возможность продать квартиру по максимально возможной цене))) Во-первых, нужно узнавать какая субсидия или все же маткапитал. По субсидии нужно узнавать в какой банк размещен сертификат и идти в этот банк узнавать требования на перечисление денег (там могут предложить свой вариант дкп или требование обязательно прописать какие-то пункты), по маткапитала в пенсионный фонд (в каждом регионе свои тараканы, так что лучше его посетить и узнать какие у них требования). По опыту проведения таких сделок ( а их не мало было) задержек не было ни разу, наоборот, перечисляли быстрее. Но, надо сказать, в доках и ошибок не было ни разу (т.е. сначала согласование с органами, перечисляющими монеты договоров, а потом уже действия). Вот как-то так.

Итоги вечерней встречи с риэлтором Марины таковы:
Сначала маленькие уточнения к цифрам - у Юли ~60% кредит от сбера, ~35 % субсидия и чуть-чуть нал.
Субсидия муниципальная, опыт аналогичных сделок показал, что муниципалитет с перечислением обычно укладывается в 10 рабочих дней. Но в городе собирается меняться власть и могут случиться нюансы.
Далее выяснилось, что Маринин риэлтор изначально собирался разделить сделку следующим образом. Подписание ДКП по Квартире1 между Юлей и Ларисой. Ожидание положенных 5 дней регистрации и забор у Сбера 60%, прибавление собственных средств Ларисы и далее возможны были варианты либо сразу на сделку между Мариной и Ларисой, либо ожидание прихода субсидии и уж потом на сделку. И т.к. Лариса на разделение сделок изначально была согласна, то входе недолго обсуждения было принято решения обождать прихода субсидии.

alexis18 писал(а):
Кого пугал существующий залог? Покупателя !? Он уже собственник , со всеми вытекающими!!!
Ему фиалетово -появятся деньги -расчитаюсь!
Не нравится -идите в суд .
А я пока зарегистрирую пяток малолетних!

Примерно так я и думал.

alexis18 писал(а):
В помошь viewtopic.php?f=3&t=31194

Если я правильно понял Вашу схему, то в нашей ситуации Ларисе нужно быть совсем уж "без башни", чтобы согласиться на подобное. Вариант "обождать" для неё будет менее рискованный.

Вполне себе нормальный вариант. В регионах так обычно и происходит. Удачи.

j4j писал(а):
alexis18 писал(а):
Кого пугал существующий залог? Покупателя !? Он уже собственник , со всеми вытекающими!!!
Ему фиалетово -появятся деньги -расчитаюсь!
Не нравится -идите в суд .
А я пока зарегистрирую пяток малолетних!
Примерно так я и думал.

alexis18 писал(а):
В помошь viewtopic.php?f=3&t=31194
Если я правильно понял Вашу схему, то в нашей ситуации Ларисе нужно быть совсем уж "без башни", чтобы согласиться на подобное. Вариант "обождать" для неё будет менее рискованный.

"Башня у Ларисы" после регистрации ДКП ,однозначно просветлеет от бесконечных походов к Продавцу и по судам.
Конечно не факт, большинство людей вообще не имеет умысла на данные деяния.
Но жизнь иной раз выдаёт такие ребусы, как -то неродившийся ребёнок, болезнь в виде инсульта, смерть ..................

Поэтому в нашем деле "Торопиться -не надо" .
Днём раньше-днём позже .
Что это решает.
Ничего.
Спасибо нотариусам-вразумили .