договор долевого участия: пункт с подвохом 11 / 5822

Читаю договор участия в долевом строительстве, который мне скинули, как потенциальному покупателю квартиры в новостройке.
Есть там один пункт, который меня смущает. Я разбил текст пункта на три абзаца и после каждого из них вставил свои вопросы. Буду благодарен сообществу за помощь.

Участник долевого строительства подтверждает, что он уведомлен обо всех обременениях (также, о залоге Застройщиком права аренды), установленных в отношении указанного в настоящем Договоре земельного участка и согласен заключить настоящий Договор на всех указанных выше условиях.

И что будет мне, как участнику, если вдруг залог не будет выкуплен?

Участник долевого строительства дает Застройщику согласие производить по усмотрению Застройщика межевание указанного выше земельного участка, изменение его границ и\или раздел на участки меньшего размера, ипотеку права аренды указанного выше земельного участка или образовавшихся при его разделе земельных участков в пользу любых банков и/или иных лиц,

Теряет ли договор юридическую силу, если в результате межевания вместо старого участка земли будут новые?

А также – на прекращение ипотеки в пользу Участника долевого строительства на образовавшиеся при этом земельные участки (при условии установленной п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в пользу Участника долевого строительства ипотеки права аренды участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома, в составе которого будет находиться объект долевого строительства, на который у Участника долевого строительства возникает право собственности).

Вот это самая заковыка. По 214-ФЗ застройщик передаёт мне в залог зем.участок строительства или его право субаренды, ну и.т.д. А здесь застройщику достаточно перемежеваться и всё - моего залога нет. Я правильно понимаю данный пункт? Это вообще законно?

Заранее благодарен

Оспади, да скажите спасибо что у вас дду и 214 фз :lol:

Если вас захотят кинуть-кинут с любым договором, не сомневайтесь даже.
Лучше напишите что и у кого берете-репутация застройщика гораздо лучше рекомендует его чем любые договора

Уважаемый (ая), jellybird ! А что Вы теряете как дольщик, если у Вас будет отсутствовать залог в виде права аренды земли ? Поделюсь опытом. В декабре 2010 года я заключила предварительный ДДУ с ГК "Пионер" на участие в долевом строительстве ЖК "Life-Сходненская". Перед заключением ДДУ Сбербанком для Пионера была открыта кредитная линия (кредит). При получении кредита Пионером в залог Сбербанку было передано право аренды земли, при этом право собственности на землю осталось у РЖС (федеральный фонд). Передача права аренды земли Сбербанку прописано в ДДУ, хотя в предварительном договоре это положение отсутствовало. По вопросу правовых последствий я консультитровлась с юристами, которые мне ответили, что какие-либо негативные последствия для меня отсутствуют. На данный момент дома на Сходненской построены, идёт отделка. На конец года планируется сдача домов в эксплуатацию.

Статья адвоката о способах обмана дольщиков застройщиками с громкими именами.
внешняя ссылка

anin писал(а):
Статья адвоката о способах обмана ...

Г-н Сухов любит нагнать жути на обывателей.

Статья юриста некорректна.
Основная цель застройщиков - не обман и последующая вторичная продажа тех же квартир "застройщиками с громкими именами", а элементарное страхование ими своих рисков и/или уход от налогов. Мало ли что может произойти по срокам ввода одного объекта, а рисковать лицензиями и всей компанией в целом крайне неразумно.
Причина 2: После ввода ФЗ новые предварительные договора "вне закона", и, если хочешь начать продажи до получения разрешительной документации, то официальный путь - только через ЖСК. По этой схеме работает, например ПИК.
Причина 3: Уход от налогов. По этой схеме работает ДСК. Покупатели приобретают вексель близкого к ДСК банка, который из этих денег дешево кредитует застройщика. По продаже векселей элементарно не надо платить НДС, который застройщик должен заплатить с аванса. В этой схеме при всей ее юридической корректности покупатель меньше всего защищен, но при этом скажите, ДСК или ПИК кого нибудь кинули? Я таких случаев не знаю и надеюсь не узнаю.

В итоге я полностью согласен с Ольгой Z - репутация застройщика и его положение в моменте важнее всего.

Ну а то, что предлагаемый кем либо договор надо читать внимательно и сроки оплаты/зачета по уступке проверять - это само собой разумеется!

anin

anin писал(а):
Статья юриста некорректна.
Основная цель застройщиков - не обман и последующая вторичная продажа тех же квартир "застройщиками с громкими именами", а элементарное страхование ими своих рисков и/или уход от налогов. Мало ли что может произойти по срокам ввода одного объекта, а рисковать лицензиями и всей компанией в целом крайне неразумно.
Причина 2: После ввода ФЗ новые предварительные договора "вне закона", и, если хочешь начать продажи до получения разрешительной документации, то официальный путь - только через ЖСК. По этой схеме работает, например ПИК.
Причина 3: Уход от налогов. По этой схеме работает ДСК. Покупатели приобретают вексель близкого к ДСК банка, который из этих денег дешево кредитует застройщика. По продаже векселей элементарно не надо платить НДС, который застройщик должен заплатить с аванса. В этой схеме при всей ее юридической корректности покупатель меньше всего защищен, но при этом скажите, ДСК или ПИК кого нибудь кинули? Я таких случаев не знаю и надеюсь не узнаю.
В итоге я полностью согласен с Ольгой Z - репутация застройщика и его положение в моменте важнее всего.
Ну а то, что предлагаемый кем либо договор надо читать внимательно и сроки оплаты/зачета по уступке проверять - это само собой разумеется!.

Лицензии на осуществеление строительной деятельности отменили уже года два. Лицензии заменены членством в СРО. Но и это не важно. Как раньше, так и сейчас членство в СРО (а раньше лицензия) необходимы для тех компаний, которые непосредственно сами выполняют строительные работы. Застройщикам, осуществляющим эту деятельсность, через подрядчиков, членство в СРО необязательно.
По поводу ухода от налогов позволю себе с Вами не согласиться. Во-первых, это не авансы, а целевые средства, которые отражаются на отдельных счетах бух.учёта. Во-вторых, деятельность по продаже квартир (а это именно так квалифицируется для целей налогообложения) не является объектом налогообложения по НДС

anin писал(а):
По поводу ухода от налогов позволю себе с Вами не согласиться. Во-первых, это не авансы, а целевые средства, которые отражаются на отдельных счетах бух.учёта. Во-вторых, деятельность по продаже квартир (а это именно так квалифицируется для целей налогообложения) не является объектом налогообложения по НДС

Мне стало интересно, зачем ДСК так мудрит тогда. И это я уточню...
Не то, чтобы перестану с ДСК сотрудничать или завтра начну свою девелоперскую деятельность, а просто любопытно

Сергей Марфин писал(а):
Мне стало интересно, зачем ДСК так мудрит тогда. И это я уточню...
Не то, чтобы перестану с ДСК сотрудничать или завтра начну свою девелоперскую деятельность, а просто любопытно

Сергей, я изначально не стала утомлять подробностями, но там такая фишка. Деятельность застойщика или иначе услуги застройщика являются объектом налогооложения НДС. Не облагаются средства, которые идут непосредственно на строительство. Чтобы избежать расков доначисления НДС с авансов со всей суммы застройщики в договоре (ДДУ или ЖСК) разделяют средства на строительство и услуги застройщика. Например, Пионер разделил эти средства в пропорции 20% - услуги застройщика, 80% -средства на строительство. Следовательно, авансами считаются 20% средств, от поступивших от дольщиков. Но этот процент можно изначально определить как 10 или 5 процентов. После окончания строительства возникшая разница двухсторонними актами (при подписании акта приема передачи квартиры) оформляется как услуги застройщика и облагается НДС.
Некоторые компании не делят поспупившие от дольщиков средства и не платят НДС до сдачи дома в эксплуатацию. Но это значительные риски.