"отказники" - как быть? 87 / 3500

Москва. при приватизации мама и один из сыновей отказались от приватизации в пользу другого сына (все совершеннолетние). сейчас отказники прописаны в этой квартире.
данную квартиру покупаем по ДКП по итотеке.

Перечитал много веток этого форума, также юридических и практику ВС РФ.
собрал все в кучу и получилось 2 варианта как поступить с отказниками для спокойной жизни покупателя.

Вариант № 1

1.Берем нотариальные заявления от отказников о знании о продаже, о съезде, об отказе от прав бессрочного пользования
2.Вписываем пункты в ДКП, что после регистрации у отказников прекращается право пожизненного проживания, они обязуются сняться с регучета и фактически переехать на новое место жительства в такой то срок, со ссылками на нормы. они же расписываются в ДКП
3.Вписываем в ДКП пункт что, в случае вселения в судебном или ином порядке в квартиру отказников, продавец обязуется предоставить им право постоянного проживания на деньги полученные от продажи квартиры или признание ДКП недействительным или не заключенным по обстоятельствах за которые отвечает продавец, также какие либо штрафы и прочее
4. После сделки отказники расторгают договор соц. найма (пост Юлии Лурье viewtopic.php?f=113&t=26714&hilit=%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE+%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F), снимаются с учета, доступ к ячейке - выписка из данного адреса или прописка по новому адресу.

Т.е. отказники нужны на сделке ставить подписи в ДКП. Заявления в регпалату идут в придачу.
Соглашение (между покупателем и отказниками - пост Юлии Лурье viewtopic.php?f=113&t=29542&p=487626&hilit=%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE+%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F#p487626) не нужно, т.к. это все в ДКП.

В этом варианте выписываться в воздух им стоит до сделки? может ли бомж быть в ДКП и расписываться?

Вариант №2

1.Берем нотариальные заявления от отказников
2.В паспортном столе расторгаем договор соц. найма (пост Юлии Лурье viewtopic.php?f=113&t=26714&hilit=%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE+%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F), выписываемся в воздух или по новому адресу.
3.Вписываем в ДКП пункт что, в случае вселения в судебном или ином порядке в квартиру отказников, продавец обязуется предоставить им право постоянного проживания на деньги полученные от продажи квартиры или признание ДКП недействительным или не заключенным по обстоятельствах за которые отвечает продавец, также какие либо штрафы и прочее
4.Составляем до сделки соглашение между покупателем и отказниками (пост Юлии Лурье viewtopic.php?f=113&t=29542&p=487626&hilit=%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE+%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F#p487626), о прекращении их прав бессрочного пользования с момента перехода прав собственности (оставляем в банке), подписываем его сразу после получения доков с регистрации, а в доступ к ячейке - нотариальная копия этого соглашения+ выписка из данного адреса или прописка по новому адресу.

Вариант №1 кажется более правильным и более аргументированным и законным. По сути, если бы отказники не отказались при приватизации, то в ДКП они были бы как продавцы. Тут в ДКП мы их вставляем как людей получивших право бессрочного пользования при той же приватизации (стали не собственниками а правооблодателями).

какой вариант лучше для покупателя? с учетом того что квартира потом возможно будет продаваться

В вашем случаи достаточно просто,что бы отказники выписались с квартиры ДО сделки (разумеется если все совершеннолетние).

Александр, снятие с регистрации не означает что лицо имеющее право бессрочного пользования теряет это право. право пользования бессрочное, а место регистрации он может сменить с различного рода жизненными обстоятельствами.
т.е. должен быть какой-то 2-х или более стронний документ, т.к. одностороннее заявление (даже нотариальное) в соответсвии со ст 9 они могут отозвать.
как мне видется в идеале протащить их в ДКП с уже смененной пропиской (но вот пока прописаться некуда).
могут ли в ДКП и расписываться в нем, а также давать различного рода заявления лица без прописки, выписанные в воздух?

mark red писал(а):
Александр, снятие с регистрации не означает что лицо имеющее право бессрочного пользования теряет это право. право пользования бессрочное, а место регистрации он может сменить с различного рода жизненными обстоятельствами.

Вы спросили вам ответили...есть две версии трактовки закона...версия Ю.Лурье...и трактовка большенства риэлторов...решать вам...
Для примера, судя по логике Юлии у нас в России больше половины квартир покупать нельзя...представляете обычная квартира кто то когда то отказался от приватизации и выписался...прошло 5-7-10 лет.по вашей логике нужно искать этого человека и решать вопрос документально его потерянного права...а тем временем уже 1-2-3 собственника сменилось....и таких квартир через одну...если отказник выписался ДО сделки он же не насильно выписывался? Право проживания и пользования квартирой у него закончилось...в вашем случаи можно так же взять обязательство освободить квартиру,выписаться до сделки и.т.д. НО это филькина грамата так как одностороннее обязательство.
Практика (в работе) используется метод выписки ДО сделки...как то так.

Подождите...а они (отказники) не куда не прописываются?

Александр Долгов писал(а):
Подождите...а они (отказники) не куда не прописываются?

сейчас даже собсвеннику некуда прописаться с их слов. выписаться в воздух готовы все. они все параллельно смотрят себе варианты в области, но когда и что непонятно.
по-большому счету нам со стороны покупателя их проблемы мало интересны, готовы в завтра пойти к нотариусу подать заявления, потом с ними в паспортный стол и по заявлению выписать во вторник, но вот закавыка, вдруг придеться их в ДКП вносить, а можно ли таких (без прописки)? имеет их голос должный вес?
рассматриваем вариант - готовим ДКП, они подписываются в нем, идем в паспортный стол, выписываем, а потом с продавцом ставим свои подписи. можно так или нет тоже вопрос

mark red писал(а):
Александр Долгов писал(а):
Подождите...а они (отказники) не куда не прописываются?

сейчас даже собсвеннику некуда прописаться с их слов. выписаться в воздух готовы все. они все параллельно смотрят себе варианты в области, но когда и что непонятно.
по-большому счету нам со стороны покупателя их проблемы мало интересны, готовы в завтра пойти к нотариусу подать заявления, потом с ними в паспортный стол и по заявлению выписать во вторник, но вот закавыка, вдруг придеться их в ДКП вносить, а можно ли таких (без прописки)? имеет их голос должный вес?
рассматриваем вариант - готовим ДКП, они подписываются в нем, идем в паспортный стол, выписываем, а потом с продавцом ставим свои подписи. можно так или нет тоже вопрос

Я практикую с выпиской до сделки и прописки на новом месте...
Юлия как мы видим практикует другую практику
Многим коллегам достаточно просто выписки до сделки
У юристов то же однозначного ответа нет...мой юрист говорит достаточно выписки из квартиры и прописки на новое аесто жительство...предложите им вариант...что они выписываются ДО сделки...вы закладываете деньги а получат они их только ПОСЛЕ прописки на новом месте жительства.

mark red писал(а):
могут ли в ДКП и расписываться в нем, а также давать различного рода заявления лица без прописки, выписанные в воздух?

В том то и дело что в ДКП они(отказники) ничего не подписывают и никаких обязательств перед покупателем не имеют.И то что там собственник подписал им может быть по барабану.

mark red писал(а):
... снятие с регистрации не означает что лицо имеющее право бессрочного пользования теряет это право. право пользования бессрочное, а место регистрации он может сменить с различного рода жизненными обстоятельствами.

Для утраты права бессрочного пользования отказником на определенную жилплощадь необходимо предоставить ему другую, не обязательно равноценную, но в такое же пользование либо в собственность.
В Питере практикуется предоставление Ф-9 с прописанными отказниками на площадь, ДКП которой заключен приблизительно в то же время, что и первый ДКП, то есть будет просматриваться прямая связь между продажей и покупкой альтернативного жилья.

Елена Чижова писал(а):
mark red писал(а):
... снятие с регистрации не означает что лицо имеющее право бессрочного пользования теряет это право. право пользования бессрочное, а место регистрации он может сменить с различного рода жизненными обстоятельствами.

Для утраты права бессрочного пользования отказником на определенную жилплощадь необходимо предоставить ему другую, не обязательно равноценную, но в такое же пользование либо в собственность.
В Питере практикуется предоставление Ф-9 с прописанными отказниками на площадь, ДКП которой заключен приблизительно в то же время, что и первый ДКП, то есть будет просматриваться прямая связь между продажей и покупкой альтернативного жилья.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2011 г. N 33-5847/2011

Судья: Павлова М.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Володкиной А.И.,
судей Осининой Н.А., Витушкиной Е.А.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2010 года по гражданскому делу N 2-3984/10 по иску Б. к А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Володкиной А.И., объяснения Б. и ее представителя - З., представителя А. - В., -
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру <...> в Санкт-Петербурге.
Истец Б. является собственником спорной квартиры на основании договора дарения от 12.11.2009 г., согласно которому дарители: Ж. (дочь истца) и Г. (внучка истца) произвели отчуждение принадлежащих им долей в ее пользу (л.д. 8).
Переход права собственности зарегистрирован УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и подтверждается свидетельством о государственной регистрации (л.д. 6).
В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы истец Б., ее внучка Т., а также ответчик - бывший зять, А. (л.д. 10).
Истец, ссылаясь на то, что ответчик является бывшим членом семьи собственника, от участия в приватизации квартиры в 2002 году отказался, в 2004 году добровольно покинул спорную квартиру, с указанного времени в ней не проживает и не выполняет предусмотренные жилищным законодательством обязанности по содержанию жилого помещения, брак между ответчиком и бывшим собственником спорной квартиры - Ж. прекращен 16.02.2006 г. на основании решения мирового судьи, кроме того, ответчик является собственником <...> доли квартиры <...> в Санкт-Петербурге, просит суд признать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением и снять его с регистрационного учета.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2010 года иск удовлетворен. А. признан утратившим право пользования спорной квартирой <...> со снятием с регистрационного учета.
Ответчик в кассационной жалобе просит отменить решение суда от 21 декабря 2010 года, как незаконное и необоснованное.
В заседание судебной коллегии А., представитель УФМС России по Санкт-Петербургу не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно (л.д. 112 - 114); не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; ответчик А. направил в суд представителя В.; в соответствии с ч. 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о месте, времени рассмотрения дела не является препятствием к разбирательству дела; при таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.
Из материалов дела следует, что в 1989 году А. был вселен в спорную квартиру и зарегистрирован в ней постоянно в качестве супруга Ж.; на основании договора приватизации от 31.10.2002 года спорная квартира передана в собственность нанимателя и членов его семьи, ответчик от участия в приватизации отказался; с 21.12.2004 года ответчик является собственником <...> доли квартиры <...> (л.д. 11, 17); с 2004 года в спорной квартире не проживает и обязанности по содержанию жилого помещения и несению расходов на коммунальные услуги не исполняет; брак с Ж. расторгнут 16.02.2006 года решением мирового судьи судебного участка N <...> Санкт-Петербурга.
Разрешая заявленный спор суд, правомерно руководствовался положениями статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", статьей 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливающей права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении; статьей 69 ЖК РФ устанавливающей права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма; статьей 71 ЖК РФ регламентирующей права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи, статьей 83 Жилищного кодекса РФ (ст. 53 ЖК РСФСР) регламентирующей расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения, статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей права членов семьи собственников жилого помещения, и пришел к правильному выводу, что А. был в установленном порядке вселен в спорную квартиру в качестве члена семьи нанимателя и приобрел равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением; обладая правом, но, при этом, добровольно отказавшись от участия в приватизации ответчик сохранил право проживания в спорном жилом помещении после перехода права собственности к истцу.
Удовлетворяя требования истца о признании ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением, суд исходил из того, что в 2004 году ответчик добровольно покинул спорное жилое помещение и с указанного времени в нем не проживает, не выполняет предусмотренные жилищным законодательством обязанности по его содержанию и оплате коммунальных услуг (л.д. 77 - 83).
Факт непроживания ответчика в спорной квартире с 2004 года подтверждается материалами дела, в частности, актом о непроживании от 22.12.2008 г., составленным старшим участковым инспектором (л.д. 46), справкой из городской поликлиники N 52 (л.д. 76), факт непроживания в спорной квартире с 2004 года также не отрицает и сам ответчик.
Правильные выводы районного суда о том, что выезд ответчика носил добровольный характер, основаны на материалах дела, в частности на показаниях допрошенных в соответствии с требованиями процессуального законодательства свидетелей Е. и Д. Судом установлено, что выезд ответчика был связан с изменением места его работы и не носил временный характер; наличие конфликтных отношений с супругой и нанимателем спорной квартиры, чинение с их стороны препятствий в проживании и пользовании квартирой, не установлено; каких-либо иных обстоятельств, свидетельствующих о недобровольности выезда из спорной квартиры в 2004 году ответчиком не приведено; отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ доказательств, опровергающих выводы районного суда в части добровольности выезда, ответчиком не представлено. Суд также принял во внимание, что ответчик является собственником <...> доли <...> (л.д. 11, 17), обязанности по содержанию спорной квартиры, оплате коммунальных услуг не выполняет (л.д. 77 - 83).
При таком положении районный суд правомерно удовлетворил требования истца о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением и снятии с его с регистрационного учета.
Выводы районного суда судебная коллегия находит обоснованными, соответствующими требованиям гражданского и жилищного законодательства. Данные выводы не противоречат позиции Верховного суда РФ, изложенной в п. п. 18, 24 Постановления N 14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ".
Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку сводятся к изложению фактических обстоятельств дела, доводов, которые были исследованы судом и получили надлежащую оценку при разрешении спора. Данные доводы направлены на переоценку доказательств, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда и не содержат правовых оснований, предусмотренных ст. ст. 362 - 364 ГПК РФ, для отмены решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2010 года - оставить без изменения, кассационную жалобу А. - без удовлетворения.