Инвестиции в отельные номера 10 / 573

Уважаемые коллеги!

Много читал рекламных статей по поводу преимуществ инвестирования в отельные номера в Англии под управлением брэндовых цепочек. Звучит очень заманчиво, но я еще не видел ни одного отзыва реальных инвесторов. Насколько заявленный доход от 8% соответствует действительности и какие подводные камни? Особенно интересно мнение реальных инвесторов и риелторов которые работают в Англии.

Среди массы PR статей и ТВ программ по этому вопросу, которые видимо проплачены самими продавцами, нашел всего одну негативную статью внешняя ссылка

Vadimus5 писал(а):
Уважаемые коллеги!

Много читал рекламных статей по поводу преимуществ инвестирования в отельные номера в Англии под управлением брэндовых цепочек. Звучит очень заманчиво, но я еще не видел ни одного отзыва реальных инвесторов. Насколько заявленный доход от 8% соответствует действительности и какие подводные камни? Особенно интересно мнение реальных инвесторов и риелторов которые работают в Англии.

Среди массы PR статей и ТВ программ по этому вопросу, которые видимо проплачены самими продавцами, нашел всего одну негативную статью внешняя ссылка

Спасибо за статью.

Выгода отелье очевидна - минимизировать риски плохой наполняемости отеля. Если отелье хочет привлечь инвестиции и пропорционально поделиться прибылью, он выходит на IPO и продает свои акции.
А про выгоду инвестора и подводные камни все становится ясно после фразы:

Как инвесторы - "владельцы" своих отдельных номеров имеют право проводить несколько недель ежегодного отдыха в своих апартаментах отеля.

Тут уж надо смотреть, согласен ли инвестор пользоваться "своими" апартаментами тогда когда ему позволят или тогда когда он сам захочет.

alex_p писал(а):
Тут уж надо смотреть, согласен ли инвестор пользоваться "своими" апартаментами тогда когда ему позволят или тогда когда он сам захочет.

Я бы не акцентировал бы на этом внимания т.к. в Англии, где как раз такая схема наиболее прибыльна за счет дешевых кредитов и наиболее безопасна за счет страхования строительных площадок от замораживания строительства, владельцам номеров не дают права отдыхать в своих апартаментах. Я предлагаю рассматривать только Английские и Французские проекты.

alex_p писал(а):
Выгода отелье очевидна - минимизировать риски плохой наполняемости отеля. Если отелье хочет привлечь инвестиции и пропорционально поделиться прибылью, он выходит на IPO и продает свои акции.

Выход на IPO это один вариант, второй вариант, который часто практикуется это когда один инвестор строит отель а управляющая компания берет его в управление, но схема продажи проекта множеству мелких инвесторов она хоть и более сложная для управляющей компании, но одновременно и наиболее доходная т.к. при розничной продаже в стоимость закладывается прибыль думаю минимум 30%, кроме этого процент прибыли которым управляющая компания делится с инвестором значительно ниже чем в схеме с одним инвестором. Ну а продажа акций каждый раз при строительстве нового отеля снижает пакет акций, а при выкупе акций лет через 5 когда проект окупится, акции уже процентов на 50 могут повыситься в цене. А здесь многие проекты предлагают стратегию выхода при которой отель выкупает вашу долю через 5лет.

Наверняка такая модель для владельца бизнеса будет выгоднее, чем публичное размещение, тем более, что условия выхода для частного инвестора будут диктоваться не стоимостью акций на данный момент, а некими продиктованными владельцем отеля условиями. Другой вариант: перепродать участие в "Инвестиционном фонде" третьему лицу тоже может оказаться затруднительным(см.пункт 7 из статьи)
В общем, выводы сделанные автором статьи для данной реализации модели, на мой взгляд, вполне обоснованы.
Другое дело, как это работет в Англии и Франции

Может все таки кто-то на этом форуме инвестировал в подобные проекты или сталкивался с реальными людьми которые инвестировали?
Я понимаю что есть определенные минусы но есть и очевидные плюсы. У меня есть опыт инвестиций в недвижимость и получения рентного дохода там тоже не все так радужно и есть своя проблематика. Инвестиции в отельные номера я рассматриваю не с точки зрения единственного способа инвестиций, а в качестве диверсификации инвестиционного портфеля т.к. все таки частная собственность она куда более надежней.

Когда я стал интересоваться недвижимостью в Германии, мне несколько раз предлагали такие варианты. Свиду все действительно хорошо, но когда начал подробнее смотреть оказалось много проблем. Например из очень витиеватого договора стало ясно, что мои номера отель использует в качестве запасных. И сдает их только в том случае, когда сданы все свои, вычитая значительную сумму за услуги по поиску клиентов (толи 15, толи 20%). При этом затраты (коммуналку, обслуживание, чистку бассейнов, стрижку газонов) они делят пропорционально площади. То есть даже если номер не сдается содержание жилья тебе все равно нужно оплачивать. Я прикинул и решил, что это вложение для лохов - все затраты твои, а прибыль - отеля.

Собственно, чего и требовалось ожидать

Васяnew писал(а):
Когда я стал интересоваться недвижимостью в Германии, мне несколько раз предлагали такие варианты. Свиду все действительно хорошо, но когда начал подробнее смотреть оказалось много проблем. Например из очень витиеватого договора стало ясно, что мои номера отель использует в качестве запасных. И сдает их только в том случае, когда сданы все свои, вычитая значительную сумму за услуги по поиску клиентов (толи 15, толи 20%). При этом затраты (коммуналку, обслуживание, чистку бассейнов, стрижку газонов) они делят пропорционально площади. То есть даже если номер не сдается содержание жилья тебе все равно нужно оплачивать. Я прикинул и решил, что это вложение для лохов - все затраты твои, а прибыль - отеля.

Если такие условия то это конечно лохотрон. Я так понял из рекламных материалов, договор я не читал, что я вместе с номером покупаю не доходы от сдачи моего номера в отеле, а соответствующую долю в прибыли отеля включающую и доходы от других сервисов отеля (бар, ресторан и т.д.). А в какой стране вам предлагали варианты? Мне не верится что во Франции где эта схема поощряется государством да и в Англии может быть такой лохотрон это скорее всего застройщики в других странах типа Египта переиначили схему на свой лад.

Vadimus5 писал(а):

Если такие условия то это конечно лохотрон. Я так понял из рекламных материалов, договор я не читал, что я вместе с номером покупаю не доходы от сдачи моего номера в отеле, а соответствующую долю в прибыли отеля включающую и доходы от других сервисов отеля (бар, ресторан и т.д.). А в какой стране вам предлагали варианты? Мне не верится что во Франции где эта схема поощряется государством да и в Англии может быть такой лохотрон это скорее всего застройщики в других странах типа Египта переиначили схему на свой лад.

Инвестиции, где предлагается доля в прибыли, можно делать в тех юрисдикциях, где налоговая система поощряет получение именно прибыли.

В тех юрисдикциях, где налоговая система "наказывает" за получение прибыли, управляющий (директор) будет делать все, что бы занизить прибыль, поэтому инвестор мало на что может рассчитывать.