Оптимизация налогообложения физического лица при сдаче им помещения в аренду 35 / 5556

Есть офисное помещение для сдачи его в аренду. Оформлено на физическое лицо. Налоговая ставка с «физика» 13% НДФЛ. Для минимизации налоговых отчислений можно зарегистрировать ИП по «упрощёнке», но нет желания связываться с ИП. Пришла в голову мысль:

Есть рабочее ООО («упрощёнка» - 6% с вала), в котором я являюсь учредителем и директором в одном лице. Заключаю агентский договор от себя как собственника помещения со своим же ООО, при котором я как «физик», действующий в качестве Принципала поручаю ООО, действующему в качестве Агента привлекать потенциальных арендаторов, взимать с них арендные платежи, производить оплату коммунальных и иных услуг, связанных с жизнеобеспечением помещения (короче поручаю ООО управлять помещением). При этом агент (ООО) по агентскому договору удерживает в качестве агентского вознаграждения 50% от арендных платежей и соответственно с этих сумм платит за себя единый налог на доходы. Оставшиеся 50% (за минусом 13% НДФЛ, так как в этой схеме ООО является налоговым агентом собственника) ООО перечисляет физику-собственнику.

Насколько такая схема законна, учитывая аффилированный характер взаимодействия?

Все бы хорошо, но в вашем случае легко будет установить аффилированность лиц, а следовательно и пересчитать налоги по максимальной ставке, это как минимум.

Это и смущает. Хотя в других ситуациях аффилированность не мешает взаимодействию. Например, когда ООО не хватает оборотных денег, я как учредитель занимаю эти деньги компании. Или наоборот, когда мне нужны деньги как физ. лицу, а в компании переизбыток безналиных на р/с, - занимаю у компании. Правда если занимаю как физ.лицо, то возвращаю с процентом, превышающим ставку рефинансирования, и ООО платит ЕН с дохода. Консультировался - нормальная схема.

А по ситуации сдачи в аренду ч/з агентский договор со своим юр.лицом все затрудняются с чётким ответом. Хотя логика сотрудничества имеет место не только по причине оптимизации налогов. Ну не хочу я заниматься поиском арендаторов (которые кстати не редко меняются), не хочу заниматься взаимодействием с УК и СБ Бизнес-центра. Пусть этим занимается АН за агентское вознаграждение, ведь это одно из направлений его деятельности. И что? При таком раскладе я должен заключать агентский договор со сторонней компанией, не смотря на факт наличия своего АН только по причине признака аффилированности?
Хотя...????

Алексей Слесарев

В обоих случаях фактически действуете вы. Получается, что вы сами себе дали поручение быть агентом. А с какой целью? А с целью занижения ставки по уплате налогов. На моей практике аффилированность доказывали даже среди якобы посторонних людей. А здесь вообще, всюду только вы.

Не совсем так. Я бы давал поручение сам себе будучи в своём ООО единственной штатной единицей. Есть штат специалистов, которые бы выполняли поручение по управлению объектом.

А вы попробуйте в свое ООО обратится за услугой. И по факту, проведите по бухгалтерии. Вот будет весело...

В офисных помещениях полно арендаторов которым, подтверждающие документы на оплату аренду не нужны. Найдите других арендаторов и будет все ок. Это если у вас какая-то там своя комнатка сдается. Если сдание, то не стоит забывать про налог на имещуство0 и тогда лучше открыть ИП на УСН 6 % ,через которое может и будет проводить одну-две сделки из всех. По ИП 35 тыс.рублей страховых, хотя их можно зачесть в счет УСН 6%. Если налог на имущество не мньше страховых, то выгодно.

Арендаторы, которым не нужны подтверждающие доки, в свою очередь не нужны мне. Не настолько сэкономишь, насколько потом можно хапнуть проблем. Налог на имущество ФЗ начисляется не зависимо владеешь зданием или помещением. Но верно то, что через ИП можно налог на имущество свести к нулю.
Нашёл хороших аудиторов, которые на пальцах разъяснили, что схема, которая изложена на старте топика - "мертвяк". Экономии при задействование юр.лица в качестве агента по сдаче помещения в аренду нет. Так как физику-собственнику придётся платить НДФЛ и с вала юр.лица.
Так что тема закрыта.

А что посоветовали аудиторы?

Либо ИП, либо сдавать от физ.лица. При сдаче от физ. лица арендатор (юр.лицо) выступая в роли налогового агента платит НДФЛ за собственника.