«Я “попал”, кажется, везде, где только было можно!» 8 / 1065

Как инвестировать в недвижимость, в какие квартиры стоит вложить деньги, а во что не стоит. Как получить максимальный доход от арендного бизнеса в коммерческой недвижимости или от квартиры купленной с инвестиционными целями. Как управлять вложениями в доходную недвижимость.
14 янв. 2013
Зампред правления банка «Открытие»: «Я “попал”, кажется, везде, где только было можно!»

Куда банкир Алексей Гонус вкладывает собственные сбережения, и почему — не всегда удачно

Алексей Гонус
Vedomosti.ru

23.11.2012
внешняя ссылка

Любой инвестор теряет какие-то деньги. И со мной такое происходило не раз.

С ценными бумагами мне почему-то не везло. Все началось еще в молодости. В 1991 г. я купил в Южно-Сахалинске ваучеры, поехал продать в Новосибирск, где выяснилось, что на части из них неправильно поставлены печати. Я разозлился — выкинул эти ваучеры в лужу и растоптал, как будто кто-то виноват. А ведь на тот момент это была вся моя прибыль.

Более или менее приличные деньги я начинал инвестировать в фондовый рынок в 1997 г., но тоже неудачно. После дефолта 1998 г. у всех были ожидания конца света, и я продал бумаги в несколько раз дешевле, чем купил. Потом я долго ждал подходящего момента для входа в рынок. И когда в 2008 г. все пошло вниз,
я, радостный, стал покупать российские акции, но они подешевели еще в 2 раза. Я долго ждал, пока эти вложения выйдут в ноль и, как только бумаги подорожали на 15%, практически все продал. А акции выросли еще раза в 1,5.

Я «попал», кажется, везде, где только было можно! Весной 2010 г. я купил бумаги BP — а на следующий день взорвалась вышка в Мексиканском заливе; инвестировал в E.On — произошла авария на АЭС «Фукусима-1». Немцы — и вся Европа — решили закрывать атомные электростанции, и цена акций E. On упала в 2 раза. Конечно, потом она выросла. Тревожный инвестор мог бы сойти с ума!

У меня просто нет времени постоянно следить за рынком, поэтому я не занимаюсь спекуляциями вообще. Когда вижу, что цена сильно падает и вероятен рост, просто покупаю и держу.

В среднем инвестиции в акции за последние лет 10 приносили мне порядка 8-10% годовых. Лучшие результаты дали дивидендные бумаги с высокой волатильностью при правильно угаданном коридоре изменения цены — телекомы и энергетика из России и Европы.

Не исключено, что я мог заработать больше на депозитах. Но если бы я не сделал этих вложений, то, обладая другими суммами и управляя деньгами клиентов, возможно, потерял бы гораздо больше. Теперь, инвестируя собственные средства, я принимаю повышенный риск, но с деньгами клиентов работаю очень осторожно.

Я часто и много инвестировал в небольшие региональные компании различных секторов (оптовая и розничная торговля, производство,
сельское хозяйство) и пришел к выводу: если ты не контролируешь предприятие целиком, то лучше в него не вкладывать. Потому что простое участие в доле — вещь в России очень
опасная. Мои инвестиции в такие предприятия редко были удачными — 1 из 10. Но они позволили мне узнать, как устроен и функционирует их бизнес, в чем особенности той или иной отрасли.

Больше я никогда не стану вкладывать в сельское хозяйство и производство. На первом мне никогда не удавалось заработать, второе — слишком сложный бизнес, требующий постоянного внимания и контроля.

Пожалуй, единственный бизнес, который инвестор может как-то контролировать, — это недвижимость. Я начал активно вкладывать в арендную недвижимость — street retail — в 2000-2001 гг. В 2002 г. я купил объект за $1 млн в Новосибирске, а в 2005 г. — на эту же сумму в Москве. Оба объекта потом доросли до $5 млн. Эти активы сохранились у меня до сих пор, они оказались наиболее эффективным вложением — в первые после покупки годы они приносили 25% годовых.

Но и здесь есть свои минусы. Покупая первый объект street retail, я считал, что все будет просто: купил, сдал в аренду, коммунальные платежи переложил на арендаторов — и никаких затрат! Но я не учел таких тонкостей, как постоянный ремонт, благоустройство, содержание штата, а также быстро меняющаяся среда,
ненадежные арендаторы, рейдерство, наконец. В России любой инвестор сталкивается с ним хотя бы раз.

Именно поэтому возникла идея инвестировать в зарубежную недвижимость, в частности в доходный дом в Берлине. Жители Германии предпочитают не покупать, а всю жизнь снимать жилье, поэтому около 50% жилья — арендуемое. Сдача в аренду доходных домов приносит стабильный годовой доход порядка 5-7% в валюте. У нас сейчас сдавать жилье в аренду менее выгодно, чем даже размещать средства на депозитах. Средняя трешка в Москве стоит 16 млн руб., сдать ее можно за 60000 руб., т.е. под 4,5% годовых. Заработать больше можно только на росте стоимости недвижимости, но квадратные метры теперь особо не дорожают.

Я пытался инвестировать и в Швейцарии, но там от покупки недвижимости выигрывают только граждане страны, а для иностранных инвесторов условия не самые хорошие: налог на приобретенную недвижимость и коммуналка отбиваются арендной платой только на 50-60%.

В Европе я пробовал входить в небольшой гостиничный бизнес, но инвестору он приносит ровно ноль — вся прибыль уходит на зарплату управляющего.

И тем не менее у любой европейский недвижимости есть большой плюс: ее у вас никто никогда не отнимет.

Сейчас порядка 70% моих денег вложено в недвижимость, остальное — в ликвидные активы: акции, деньги.

Как инвестор, случалось, я терял все. А это хороший опыт, ведь по-настоящему мы учимся, только когда расстаемся с собственными деньгами.

Автор — заместитель председателя правления банка «Открытие»


Толково и доходчиво ! :co_ol:
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
14 янв. 2013
А на чем тогда они деньги делают? Если с его слов, то все хреново, хотя оно, на самом деле, почти все так и обстоит. Он рассказал о прописных истиннах.
14 янв. 2013
Сельхозка , производство , малые доли -самый "попандос" для инвестора .
Недвижимость при любом раскладе в выигрыше!
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
14 янв. 2013
Время быстрых денег. Быстро попал, быстро отбился.

Всё это заканчивается и надо уже приучаться планировать вдолгую и консервативно.
Не зря часть активов - в недвиге. :mi_ga_et:
"Удивил - победил". А.В.Суворов
14 янв. 2013
Его рассуждения это рассуждения дет. сад ребенка о половой жизни, когда я думал что этим занимаются ВСЮ Ночь с вечера и ДО УТРА !!! :hi_hi_hi:
***
Всегда надо сравнивать любые активы со стоимостью золота и золота не Лондонского, а нашего , которое можно у барыг ломбардовских купить. Если бы этим можно было ограничиться то это хорошо, всегда надо отслеживать и серебрянные полтинники 1924-26 года и их соотношение с граммом золотого лома и насыщенность предложения по полтинникам тоже. Это хороший показатель избытка денег у людей или наоборот их нехватки . Как замечаешь у деревенских желание полтинниЧков прикупить это явно жди что метр недвижимости через пол годика в рост пойдет. полтинник в 1988 году до 9 р подорожал с 4,5 в 1980-82 гг, а в 1990 - 25 р был в то время как хлеб и другие продукты оставались по одной цене.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
14 янв. 2013
alexis18 писал(а):
Больше я никогда не стану вкладывать в сельское хозяйство и производство. На первом мне никогда не удавалось заработать, второе — слишком сложный бизнес, требующий постоянного внимания и контроля.

Пожалуй, единственный бизнес, который инвестор может как-то контролировать, — это недвижимость. Я начал активно вкладывать в арендную недвижимость — street retail — в 2000-2001 гг. В 2002 г. я купил объект за $1 млн в Новосибирске, а в 2005 г. — на эту же сумму в Москве. Оба объекта потом доросли до $5 млн. Эти активы сохранились у меня до сих пор, они оказались наиболее эффективным вложением — в первые после покупки годы они приносили 25% годовых.




вот тут основная собака зарыта.
у человека работа приносящая такие деньги что он может спокойно покупать объекты от 5 млн у.е
Поэтому у него основная идея не инвестиция, а сохранение капиталов хотя бы на уровне инфляции.

Если у вас 500 тыс рублей лучше положить на депозит.
Если 5 млн рублей то тоже.

А вот если 50 млн то купить в Европе.
18 мар. 2013
По сельхозке - его просто кидали директора колхозов, у них всегда отчетность подавляющая, но сельское хозяйство никогда не было убыточным при нормальном управлении. К тому же субсидии государства 1/3 ставки рефинансирования по кредитам, компенсация затрат ГСМ и пр. - где еще раздают такие сладости? А зарыть в землю инвестиционных денег можно сколько хочешь, это как дороги строить и почему они у нас плохие, а стоимость зашкаливает? Думаю объяснять не нужно.

Производством заниматься только если ты производственник до мозга костей, этим надо болеть, тогда что-то и получится. Вообще частное мнение одного человека, пусть и заместителя не крупного банка вряд ли говорить о состоянии дел в отрасли, это всего лишь личный опыт.
19 мар. 2013
alexis18 писал(а):
У нас сейчас сдавать жилье в аренду менее выгодно, чем даже размещать средства на депозитах. Средняя трешка в Москве стоит 16 млн руб., сдать ее можно за 60000 руб., т.е. под 4,5% годовых. Заработать больше можно только на росте стоимости недвижимости, но квадратные метры теперь особо не дорожают.


Относительно Москвы, возможно, т.к. цены на жилье крайне высоки. Но если рассмотреть цены на жилье в ближайшем подмосковье, то ситуация с арендой будет совершенно другой.
"Единый Центр Недвижимости" 790-53-93 Подольская Гильдия Риэлторов внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя