Продажа помещения: несколько ключевых вопросов по налогам, передаче денег, ключей и ответственности за помещение 22 / 844

Доброго времени!

Продаю небольшое нежилое помещение в Подмосковье, покупатель найден.
Есть несколько вопросов по налогам, передаче денег, ключей и ответственности за помещение. По логике, данная тема наиболее подходящая. Приношу извинения, если ошибся : )

1. После подписания договора и закладки денег, документы сдаются на оформление Свидетельства.
В какой момент передаются ключи от помещения новому владельцу?
Строго после регистрации Свидетельства или?
Может ли покупатель затребовать ключи после подписания договора, но до оформления Свидетельства? Не хотелось бы, чтобы Покупатель начинал ремонт и переоборудование, пока не переоформлено Свидетельство. А то мало ли, что там у него случится...затопит помещение или завалит стены, а потом откажется от сделки.

2. Помещение куплено по договору от 10.02.2010 года, а Свидетельств оформлено 15.03.2010
Если договор подписывать 20.02.2013 и сдавать на Свидетельство то, как будет рассчитываться 3-х летний срок владения недвижимостью, чтобы избежать налогов? (уменьшение суммы по договору не рассматриваем).
По закону от 15.03.2010 до даты нового свидетельства, которое по плану должно быть 20.03.2013, т.е.в 3-х летний срок укладываемся.
Я все правильно понимаю? : )

3. Если после получения Свидетельства у «покупателя изменятся планы по независящим от него причинам», может ли он в судебном порядке затребовать расторжения сделки и возврата денег?
И какие мои права в этом случае?

Разговор идет о помещении в несколько десятков метров и стоимостью примерно 1,8млн рублей, т.е. сумма даже относительно 1-й квартиры небольшая.

Спасибо за все ответы!

Даже 3 ответа на 3 ваших вопроса вызовут еще 6 вопросов и т.д.
Закажите сопровождение сделки, вы и так уже много чего не сделали, судя по вопросам.

Договор купли продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания, отсюда и пляшите... Акт приема-передачи рег. палата с вас скорее всего потребует вместе с ДКП.
По поводу налогов: использовалась ли помещение Вами в коммерческих целях? Это ключевое при расчета налога и дата сделки может роли не играть..

Червяков Игорь писал(а):
Даже 3 ответа на 3 ваших вопроса вызовут еще 6 вопросов и т.д.
Закажите сопровождение сделки, вы и так уже много чего не сделали, судя по вопросам.

Для этого вопросы и задаются : )

Договор купли продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания, отсюда и пляшите...

От этого и отталкиваюсь...
Cобственником покупатель себя сможет считать не с этого момента, т.к. в силу ст. 551ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации. То есть до регистрации перехода права даже при наличии договора покупатель лишен возможности распоряжаться помещением: сдавать в аренду, передавать в залог, дарить и т.п. Однако права владения и пользования этим помещением он может осуществлять после подписания договора и составления акта передачи.

Интересный момент : )

Так что можно сказать по ключам и доступу к помещению покупателя?
Он может им пользоваться, но не распоряжаться (продавать, сдавать и т.п.)

Акт приема-передачи рег. палата с вас скорее всего потребует вместе с ДКП.

Так и есть, требуется.

По поводу налогов: использовалась ли помещение Вами в коммерческих целях? Это ключевое при расчета налога и дата сделки может роли не играть..

Как определить "использовалось" ли помещение?
Он без ремонта и не использовалось.

Alex_Pet писал(а):
...
Так что можно сказать по ключам и доступу к помещению покупателя?
...
Акт приема-передачи рег. палата с вас скорее всего потребует вместе с ДКП.

Так и есть, требуется.

Так что можно сказать по ключам и доступу, Alex_Pet?

Alex_Pet писал(а):
Как определить "использовалось" ли помещение?
Он без ремонта и не использовалось.

Судя по тому, что Вы высчитываете 3 года владения, собственником помещения является физ. лицо. На данное физ. лицо оформлено ИП? Если да, то с какой системой налообложения? Какие коды статистики указаны? Тот факт, что в помещении нет отделки означает, что Вы покупали новостройку? Эти все факторы влияют на налоги.

ATLANTIK писал(а):
Alex_Pet писал(а):
Как определить "использовалось" ли помещение?
Он без ремонта и не использовалось.

Судя по тому, что Вы высчитываете 3 года владения, собственником помещения является физ. лицо. На данное физ. лицо оформлено ИП? Если да, то с какой системой налообложения? Какие коды статистики указаны? Тот факт, что в помещении нет отделки означает, что Вы покупали новостройку? Эти все факторы влияют на налоги.

Да, собственник помещения физ.лицо., покупатель тоже физик.
Нет, не ИП.
Покупал не новостройку, а так же у физ.лица с указанием по договору 1млн., остальное по расписке.

А что советует ваш риэлтор?Тот, кто нашел покупателя?

Юлия Лурье писал(а):
А что советует ваш риэлтор?Тот, кто нашел покупателя?

Покупатель нашелся сам по объявлению, у него есть риэлтор, который и будет проверять документы и сопровождать сделку.

А вот уже другой риэлтор, к которому я обращался, советует дословно:
Ключи передайте при подписании акта. В договоре предусмотрите условие о том, что ответственность за все что может происходить в помещении наступает у покупателя с момента подписания акта. Акт подписывайте после оплаты. Расторжение возможно только в том случае, если в договоре у покупателя будет предусмотрено такое право. Если правильно составите договор и акт проблем у Вас не будет.

Только возник вопрос:
Подписывается договор и акт, закладываются деньги, затем документы (в том числе и акт) сдаются на регистрацию права, т.е. свидетельства.
После получения нового свидетельства продавец забирает деньги из ячейки.

Как можно подписать акт после поучения денег?
Покупатель должен передать деньги до регистрации собственности? Он на это не пойдет.

А без акта не примут документы на регистрацию собственности.

Как быть?

Вывод: договариваться с покупателем