2-ка. м. Улица Подбельского 12 / 521

Добрый день!
Помогите, пожалуйста, с оценкой.
- м. Улица Подбельского, Метрогородок. 15 мин. пешком, транспорт 10 минут, авто-3 мин.
- ул. Николая Химушина
- 2 комнаты, распашенка. Общая 57 кв., комнаты 20 и 15, кухня 8, СУР
- 2-й этаж из 5, без балкона
- псевдосталинский кирпич с потолками 3 м. 1960 г.
- хороший ремонт, все новое.
- документы более 3 лет
- свободная
- подъезд после ремонта

На промзону окна не выходят, дом в середине квартала.

ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО - 8.100 - 8.300 тысяч рублей.
Место достаточно специфическое, второй этаж пятиэтажки, отсутствие балкона. Это объективные минусы (ни в коем случае не ругаю Вашу квартиру, но факт остается фактом).
Подчеркну - приблизительно.
Понравились аналогичные предложения по району ... такое впечатление, что не Москва, а Луганск какой-нибудь. Каждый объект висит минимум на трех разных телефонах. :lol:

И разница в предложении от разных агентов доходит до 600.000 рублей.
Вот эта самая разница и количество телефонов, боюсь, что не от плохих агентов, а от изначально завышенной цены.

Ну вообще в пятиэтажке второй этаж я скорее плюсом считаю. Все остальные четыре варианты этажей в пятиэтажных домах без лифта я считаю минусом ,а вот именно второй-плюсом. Ну а отсутствие балкона-да, это минус.

Но немаленькие площади комнат, да и кухня не 6 м- это +
второй этаж в подобном доме- соглашусь наиболее приоритетен.
И ценнейший природно-исторический памятник – лесопарковый заповедник «Лосиный Остров» под боком!
НО НО НО:Промышленные территории составляют 376 га.
На территории района более 15 крупных промышленных предприятий, в том числе ЗАО «Черкизовский завод Мосметростроя», ОАО «Моспромжелезобетон», ОАО «Мосметромаш», ТЭЦ-23, ГУП «Хладопродукт». ОАО «Русский продукт» и Черкизовский мясоперерабатывающий завод.
По ценам:
Азбука Жилья продает в 5-ти этажке на Химушина,но площади там: 46/27(17-10)8 кв.м. за 6 500 000
А по Вашей квартире (хотя возможно) это и не Ваша а просто похожий аналог риэлторская братия извращается от 8 до 8 850 млн.
Мое мнение рыночная цена (т.е. та цена по которой будет СПРОС на Вашу квартиру- 7 600 000- 7 800 000 рублей.
Риэлтора Вам в помощь

Ну вообще в пятиэтажке второй этаж я скорее плюсом считаю.

Третий, однозначно. Второй низковато и часто выходит на козырек, либо на какие-нить трубы. Хотя, для пятиэтажки это не настолько критично, как для многоэтажки. Но вот балкон ... многие изначально Не рассматривают квартиры без балкона. При этом, зачем им нужен балкон - толком объяснить не могут.

Олег Назаров писал(а):
Но вот балкон ... многие изначально Не рассматривают квартиры без балкона. При этом, зачем им нужен балкон - толком объяснить не могут.

Как зачем?
А курить! А выйти на балкон, потянутся, вздохнуть-лепота! Шашлык пожарить. Бельишко вывесить, старье выложить. Балкон для горожанина как амбар и приусадебный участок вместе взятые, для сельского жителя.
А вы - "зачем балкон"?

Елена П.
Метрогородок - весьма специфичное место. В 2006-2008 г.г., я активно занимался этим районом. Покупают там в основном только местные. Поэтому, там и купить и продать - сложно. Еще сложнее оценить. У каждого покупателя есть свой любимый уголок в этом районе. И другие места категорически отвергаются. Зато за свой уголок могут и переплатить немного. Точную оценку квартиры даст только маркетинг на протяжении 2-3 недель. Выгоднее всего, для вас, будет поучаствовать в альтернативной цепочке, где будут участвовать объекты из района. Нужно только немного подождать, и такие клиенты точно будут. Ибо, как и говорил, рынок там достаточно узкий и специфичный.

Дискуссионно.
Шашлык жарить на балконе - это ИМХО перебор.
Курить - все равно дым в комнату пойдет. Да и бросать надо, однозначно.
Белье сушить - давно уже сушилки придуманы. Купить и пользоваться.
Вот хлам-это да.
Но нужно ли иметь в квартире хлам?

Олег.
Дискуссионно.
Шашлык на балконе-достаточно распространенное явление в Москве. Хотя, там Лосиный остров под боком, и лучше конечно там. Но, бывают исключения... Белье, высушенное на улице, гораздо свежее и приятнее. Курить могут не хозяева, а гости. А так, им придется в подъезде дымить, что не есть хорошо. С хламом, многим трудно расстаться, - авось пригодится. Ну и т.д. Балкон - нужная вещь, без него квартира-клетка, бетонная коробка. Его наличие позитивно влияет на спрос и цену.

До Химушина не 15 минут пешком. Либо это очень-очень быстро пешком. А трамвая или автобуса, кроме 10 минут самой поездки, еще дождаться надо. Впрочем, те кто постоянно туда ездит может подгадать по времени (расписание трамваев/автобусов какое-никакое, а присутствует)

Дождик от ТЭЦ не капает? Ах, да сейчас холодно, все в снег превращается...

canabella писал(а):
И ценнейший природно-исторический памятник – лесопарковый заповедник «Лосиный Остров» под боком!

Видели бы вы, как он загажен...

canabella писал(а):
На территории района более 15 крупных промышленных предприятий, в том числе ЗАО «Черкизовский завод Мосметростроя», ОАО «Моспромжелезобетон», ОАО «Мосметромаш», ТЭЦ-23, ГУП «Хладопродукт». ОАО «Русский продукт» и Черкизовский мясоперерабатывающий завод.

Это можно использовать не только как минус, но и как плюс - рабочие места там постоянно в наличии. А если смотреть в сторону Щелковского шоссе, то есть еще куча различных автопредприятий типа автобусного парка и тех, где снегоуборочная техника располагается.

Алексей Слесарев писал(а):
Метрогородок - весьма специфичное место.

Полностью, согласен, Лёш. Кроме того, что покупатели в основном либо местные, либо маргиналы, которых расселяют на окраины a la Капотня или Бирюлево. Криминогенная обстановка не ахти.

А по ценникам я бы еще сравнил с объявлениями на аналогичное жилье в районе Наримановской или Щелковского шоссе в районе Монтажной ул., но звезд с неба не хватайте. Восток - дело тонкое :lol: