Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании 5 / 303

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании

внешняя ссылка
aproveche пишет
27 марта, 7:11

Каждый из нас, кто хотя бы раз в жизни покупал что-то крупное - квартиру, дачу, автомобиль - безусловно в курсе того, что расходы на такие покупки не исчерпываются лишь оплатой предмета сделки. Мало обладать чем-то, где можно жить или на чём можно ездить, это "что-то", как минимум, приходится регистрировать. Поэтому один из первых вопросов потенциального покупателя недвижимости: "А какие предстоят дополнительные расходы?" Об этом и пойдёт рассказ: какие, кому и сколько.
Список желающих разделить с вами радость от покупки квартиры или дома в Испании не такой уж короткий:

1. Государство
Первый, кто наложит свою лапу, в какой бы точке планеты вы не захотели себе что-то купить.

В случае Испании возможны 2 варианта:

а. при покупке нового дома или квартиры у застройщика придётся заплатить следующие налоги:
IVA (Impuesto al Valor Agregado) и AJD (Actos Juridicos Documentados).
IVA - аналог нашего НДС и английского VAT, в Испании для разных товаров и услуг его ставка может сильно варьироваться. Для новых домов с января 2013 года IVA = 10%.
AJD, говоря простыми словами, - это плата за комплект сопровождающей новый объект документации (включая электронную), размер этого налога может меняться от региона к региону, в Каталонии в настоящий момент AJD=1,2%.

б. при покупке на вторичном рынке жилья платится налог ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), размер налога зависит от региона, в Каталонии в настоящий момент ITP = 8%.

2. Агенты
Вымирающий вид испанской трудовой фауны.

Нужен вам агент или вы сами с усами во многом зависит от знания иностранных языков, ясного представления о городе/местности, где вы ищете квартиру или дом, и чёткого понимания того, что вы собираетесь потом с ними делать (например, если в ваших планах ремонт и/или последующая сдача купленного в аренду, какие-то свои люди в незнакомом городе вам рано или поздно понадобятся).

Размер агентской комиссии - предмет вашей договорённости с агентством, в большинстве регионов в настоящее непростое для продавцов недвижимости время можно зафиксировать премиальные в размере 2,5-3% от суммы сделки.

3. Адвокаты
"И с вами дорого, и без вас невозможно" - немного перефразировав известное изречение мужского населения о женском, получим фразу, которую можно сказать адвокату при получении от него счёта за услуги.

Адвокат - очень важный персонаж в истории с покупкой недвижимости, крайне необходимо сказать пару слов о том, откуда у клиентов берутся адвокаты. Есть несколько вариантов:
а. адвоката предлагает продающее агентство
Это самый не рекомендуемый вариант - ваш адвокат должен защищать ваши интересы без оглядки на агентство, которое загружает его работой.

б. адвоката предлагает вам ваш собственный агент, которому вы в целом доверяете
Это нормальный рабочий часто встречающийся вариант - "четвёрка", но с минусом - ведь так или иначе для вас будет тайной, что связывает этих двух таких хороших людей и насколько один может контролировать другого.

в. адвоката рекомендуют вам ваши друзья, имевшие положительный опыт сотрудничества
Это идеальный вариант, люди, которым вы доверяете - лучшая отправная точка при поиске адвоката.

Какие задачи стоят перед адвокатом?
- внимательно прочитать и сделать необходимые правки в контрактах, которые вам предстоит подписывать: договор на внесение предоплаты (так называемый arras) и договор купли-продажи (закрытие сделки)
- проверить право собственности продавца, проследить за тем, чтобы вместе с объектом покупки вы не зацепили какие-либо связанные с ним долги (по ипотеке, налогам и коммунальным платежам)
- заплатить от вашего имени все необходимые налоги и пошлины
- после закрытия сделки представлять ваши интересы в общении с местными аналогами БТИ до тех пор, пока рядом с кадастровым номером купленного дома или квартиры не появится новое имя - ваше

Это стандартный набор действий, в каталонских конторах средняя стоимость такого пакета услуг в случае обычного гладко идущего процесса покупки - 2.000-2.500 евро плюс вездесущий IVA. Если появляются какие-либо нюансы, то возрастает время, которое тратит адвокат и, соответственно, растёт его гонорар. Цена адвокатского часа меняется от региона к региону, рискну предположить, что адвокаты, практикующие на Коста-дель-Соль, ценят себя выше, чем их коллеги из Эстремадуры или Наварры.

4. Банки
Самые мерзкие, из стоящих в длинной очереди к вашему карману. Если потеряв уйму времени, вы получите ипотеку (а случается всякое), будьте готовы заплатить некую фиксированную сумму за оценку покупаемого жилья, комиссию за "открытие" ипотеки, исчисляемую в процентах от запрашиваемой суммы, и дополнительные нотариальные расходы.

Кроме того, для закрытия сделки нужно предоставить чек из банка, где вы накапливали средства, на полную сумму покупки или в случае предоставления ипотеки на сумму первоначального взноса. Чек должен быть не простой, а сертифицированный, это означает, что банк гарантирует наличие средств на вашем счету. За сертификацию, ясное дело, придётся заплатить.

Никакие цифры ни по одному из пунктов назвать не могу, у каждого банка свои собственные представления о ценности оказываемого им сервиса.

5. Бюрократы
Записывают все ходы и по итогам выдают бумажку с указанием вашего имени, адреса приобретённого квартиры/дома и его кадастрового номера - документ, способный согреть самое чёрствое сердце.

Эта статья расходов будет представлена в счёте несколькими позициями: Notaría, Registro и Gestoría. Всё вместе плюс накрученный сверху IVA составит при цене покупки 100.000 чуть больше 1.000 евро (то есть 1%), при цене 500.000 евро - примерно 1.900 евро (то есть уже меньше 0,4%).

В итоге, для того, чтобы процесс покупки протекал без неожиданностей и не пришлось в срочном порядке скрести по сусекам, держите в уме и в кармане дополнительные 13% от стоимости выбранного жилья (покупка на вторичном рынке без использования ипотеки). Цифра привычная, россиянам легко запомнить.

В ближайшее время продолжу эту грустную тему рассказом о тех расходах, которые регулярно портят настроение собственникам жилья в Испании.

*****

Другие статьи, которые могут быть интересны сообществу - что происходит на рынке недвижимости Испании, кто "понаедет" в Испанию в ближайшие годы, как едят и что пьют испанцы, чем Барса отличается от Барселоны - в моём ЖЖ.

+13% к сумме покупки !
Много или мало?!

alexis18 писал(а):
- проверить право собственности продавца, проследить за тем, чтобы вместе с объектом покупки вы не зацепили какие-либо связанные с ним долги (по ипотеке, налогам и коммунальным платежам)
[/b]

Это можно и самому проверить за 15 евро в Registro de Propiedad, А адвоката или юриста можно нанять по месту покупки, нагуглить самую большую контору в городе, они с удовольствием представят ваши интересы. Им кидать вас смысла мало, ведь вам потом тоже надо будет декларацию каждый год в налоговую, любой юридический вопрос на месте решить, для них вы - золотой клиент на всю жизнь. И по закону в Испании договор по купле-продаже недвижимости подписывается только посредством юриста, которого покупатель приводит.

Olena T. писал(а):
И по закону в Испании договор по купле-продаже недвижимости подписывается только посредством юриста, которого покупатель приводит.

Только у нотариуса! И никак иначе!
А статья изначально не совсем правильная, это не дополнительные, а текущие расходы при покупке.

Andrey Z писал(а):
Olena T. писал(а):
И по закону в Испании договор по купле-продаже недвижимости подписывается только посредством юриста, которого покупатель приводит.

Только у нотариуса! И никак иначе!
А статья изначально не совсем правильная, это не дополнительные, а текущие расходы при покупке.

В споре рождается истина .
Вам видней -находящимся на местах .
Андрей !
Какие текущие расходы несёт Покупатель при покупке недвижимости в Испании?!
И налоги ?!

alexis18 писал(а):
В споре рождается истина .
Вам видней -находящимся на местах .
Андрей !
Какие текущие расходы несёт Покупатель при покупке недвижимости в Испании?!
И налоги ?!

С цифрами все правильно, так и есть, но лично мне не нравится манера автора, преподносить уплату налогов, как нечто дополнительное и ущемляющее.
Я всем моим клиентам так и объясняю, что все налоги и расходы в сумме выйдут плюсом к цене недвижимости +13%, и в случае покупки с привлечением ипотеки +14% , а автор похоже решил обойтись без риэлтора и для него эти расходы стали неожиданным сюрпризом. Больше обсуждать эту статью не имею желания, слишком негативно написано, не для меня! Извините.