Поговорим о мск девелоперах. Слабые и сильные стороны. 189 / 5455
Для просмотра или подачи объявления о продаже квартир в новостройках Москвы, перейдите по ссылке:
Объявления по новостройкам Москвы: и по новостройкам Подмосковья
Объявления по новостройкам Москвы: и по новостройкам Подмосковья
22 мая 2013
Скажу так: где-то к концу года, к середине следующего, на мск РН грядет серия прогнозируемых банкротств операторов "первичного" рынка. Думаю, что в процедуру наблюдения многие компании - особенно мелкие и средние- войдут уже в этом году.
Свои наблюдения и тчк зрения могу обосновать.
А как вы считаете?
Свои наблюдения и тчк зрения могу обосновать.
А как вы считаете?
22 мая 2013
Дмитрий Чариков писал(а):Скажу так: где-то к концу года, к середине следующего, на мск РН грядет серия прогнозируемых банкротств операторов "первичного" рынка. Думаю, что в процедуру наблюдения многие компании - особенно мелкие и средние- войдут уже в этом году.
Свои наблюдения и тчк зрения могу обосновать.
А как вы считаете?
Ну, здравствуйте Дмитрий, с возвращением.. во первых)
22 мая 2013
Привет.
22 мая 2013
*взял попкорн*, посижу, почитаю, что умные люди скажут
22 мая 2013
Рынок безусловно встал.
И от этого факта отмахнуться, как от атмосферного столба, кой давит на наши плечи, просто невозможно.
Я не говорю о том, что поголовно у всех риэлторов не идут сделки. Идут. У некоторых хорошо идут.Но у большинства - не идут. И это факт. Нет спроса. Началась и, присущая таким периодам, ротация кадров - лакмусовая бумажка падения спроса на товар.
Мы не будем говорить о тех, кто составляет большинство на мск РН. Лично мне они не интересны.
Мы не будем говорить о тех, у кого целыми отделами встают и уходят сотрудники искать лучшей/сладкой доли. Они тоже никому не интересны.
Те немногие, кто готов развивать новое направление своего бизнеса из числа АН мне интересны и мы сейчас общаемся посредством традиционных коммуникаций.
(Кстати, хочу сказать спасибо Александру Санкину. Одному из немногих, у кого слова не расходятся с делом и не являются простым колебанием воздуха).
Но об этих немногих мы тоже не будем здесь говорить.
Я думаю, что они переживут и этот, наверное, самый страшный кризис на РН за все существование этого РН, насколько я его знаю с 1994 года. Переживут и будут успешны и далее. Потому, что понимают какой необходим вектор движения для развития своего бизнеса.
Мы будем говорить здесь о девелоперах. Точнее, о тех кто строит и продает первичку. Мы не будем говорить о монстрах.
Мы будем говорить о мелких и средних застройщиках, составляющих достаточно большой сегмент пирога.
Того самого, который будет основной пищей грядущего чрезвычайно популярного направления деятельности на мск РН - банкротной деятельности.
Разрешите временно откланяться, приготовить и выпить кофе.
И от этого факта отмахнуться, как от атмосферного столба, кой давит на наши плечи, просто невозможно.
Я не говорю о том, что поголовно у всех риэлторов не идут сделки. Идут. У некоторых хорошо идут.Но у большинства - не идут. И это факт. Нет спроса. Началась и, присущая таким периодам, ротация кадров - лакмусовая бумажка падения спроса на товар.
Мы не будем говорить о тех, кто составляет большинство на мск РН. Лично мне они не интересны.
Мы не будем говорить о тех, у кого целыми отделами встают и уходят сотрудники искать лучшей/сладкой доли. Они тоже никому не интересны.
Те немногие, кто готов развивать новое направление своего бизнеса из числа АН мне интересны и мы сейчас общаемся посредством традиционных коммуникаций.
(Кстати, хочу сказать спасибо Александру Санкину. Одному из немногих, у кого слова не расходятся с делом и не являются простым колебанием воздуха).
Но об этих немногих мы тоже не будем здесь говорить.
Я думаю, что они переживут и этот, наверное, самый страшный кризис на РН за все существование этого РН, насколько я его знаю с 1994 года. Переживут и будут успешны и далее. Потому, что понимают какой необходим вектор движения для развития своего бизнеса.
Мы будем говорить здесь о девелоперах. Точнее, о тех кто строит и продает первичку. Мы не будем говорить о монстрах.
Мы будем говорить о мелких и средних застройщиках, составляющих достаточно большой сегмент пирога.
Того самого, который будет основной пищей грядущего чрезвычайно популярного направления деятельности на мск РН - банкротной деятельности.
Разрешите временно откланяться, приготовить и выпить кофе.
22 мая 2013
А сейчас я расскажу почему этот процесс уже запрограммирован. Программа уже работает, процесс идет.
Но для начала необходимо понять откуда и почему берется банкротство и почему оно неизбежно на стагнирующем рынке.
1. Не хватает денег, чтобы рассчитаться с поставщиками, подрядчиками и иными лицами, задействованными в проекте. Нет продаж. Или мало. Фатально мало.
2. Не хватает денег, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками, срываются сроки строительства.
3. Не хватает денег , чтобы достроить комплекс по причине ценого популизма за неимением иных способов привлечь финансирование.
4. Не хватает денег, чтобы исполнить обязательства перед крупным инвестором.
5. Просто тупо нет продаж. Или мало. Это фатально.
Рано или поздно, но начинает работать один из этих пунктов-факторов, или сразу несколько, или даже все сразу.
Просто, например, приходят несколько дольщиков и пишут заявление о расторжении ДДУ и возврате уплаченных ими денег.
И по закону застройщик обязан деньги вернуть!
А теперь внимание!
Основная масса банкротств мелких и средних строительных начиналась по статистике с цены "вопроса" до 3-4 млн. рублей. Это копейки по меркам этого бизнеса. Далее как снежный ком "цена вопроса" обрастала и доп. суммами - психологический фактор рулит. По статистике, в большинстве случаев инициаторами угробления и застройщика, и своего объекта, и своих денег, и своих квартир становятся... сами дольщики.
За исключением силовых способов захвата объекта, что как известно, называется рейдерство. Поговорим мы и об этих технологиях. Но позже.
Возвращаемся к нашим баранам.
Итак.
Велкам банкротство (несостоятельность), точнее начальная его стадия - наблюдение.
Задача на этой стадии - изыскать денежные средства и рассчитаться с кем положено.
Угадайте , где застройщик может взять денег, чтобы исполнить эту почетную обязанность?
Правильно. С продаж.
А как вы считаете, господа, есть идиоты, кто будет покупать квартиры у компании про которую объявлено, что там начата процедура банкротства?
Итак, первый этап и попытка реанимации смертельно больного обычно срывается. Как правило, после этого наступает некоторое улучшение - мировое соглашение... Это следующий уровень гейма веселой и увлекательной игры под названием Банкротство. Игры со смертельным исходом. Быстрым и неизбежным. Почти всегда. Как у наркомана, начавшего употреблять героин.
Впрочем, деньги - это тоже наркотик.
Задавайте вопросы, если что-то непонятно и двинем дальше.
А в самом конце будет почему мск риэлторов ждет ппц и кончина. Риэлторский холмик будет рядом с девелоперским.
Но для начала необходимо понять откуда и почему берется банкротство и почему оно неизбежно на стагнирующем рынке.
1. Не хватает денег, чтобы рассчитаться с поставщиками, подрядчиками и иными лицами, задействованными в проекте. Нет продаж. Или мало. Фатально мало.
2. Не хватает денег, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками, срываются сроки строительства.
3. Не хватает денег , чтобы достроить комплекс по причине ценого популизма за неимением иных способов привлечь финансирование.
4. Не хватает денег, чтобы исполнить обязательства перед крупным инвестором.
5. Просто тупо нет продаж. Или мало. Это фатально.
Рано или поздно, но начинает работать один из этих пунктов-факторов, или сразу несколько, или даже все сразу.
Просто, например, приходят несколько дольщиков и пишут заявление о расторжении ДДУ и возврате уплаченных ими денег.
И по закону застройщик обязан деньги вернуть!
А теперь внимание!
Основная масса банкротств мелких и средних строительных начиналась по статистике с цены "вопроса" до 3-4 млн. рублей. Это копейки по меркам этого бизнеса. Далее как снежный ком "цена вопроса" обрастала и доп. суммами - психологический фактор рулит. По статистике, в большинстве случаев инициаторами угробления и застройщика, и своего объекта, и своих денег, и своих квартир становятся... сами дольщики.
За исключением силовых способов захвата объекта, что как известно, называется рейдерство. Поговорим мы и об этих технологиях. Но позже.
Возвращаемся к нашим баранам.
Итак.
Велкам банкротство (несостоятельность), точнее начальная его стадия - наблюдение.
Задача на этой стадии - изыскать денежные средства и рассчитаться с кем положено.
Угадайте , где застройщик может взять денег, чтобы исполнить эту почетную обязанность?
Правильно. С продаж.
А как вы считаете, господа, есть идиоты, кто будет покупать квартиры у компании про которую объявлено, что там начата процедура банкротства?
Итак, первый этап и попытка реанимации смертельно больного обычно срывается. Как правило, после этого наступает некоторое улучшение - мировое соглашение... Это следующий уровень гейма веселой и увлекательной игры под названием Банкротство. Игры со смертельным исходом. Быстрым и неизбежным. Почти всегда. Как у наркомана, начавшего употреблять героин.
Впрочем, деньги - это тоже наркотик.
Задавайте вопросы, если что-то непонятно и двинем дальше.
А в самом конце будет почему мск риэлторов ждет ппц и кончина. Риэлторский холмик будет рядом с девелоперским.
22 мая 2013
Дмитрий Чариков писал(а):Скажу так: где-то к концу года, к середине следующего, на мск РН грядет серия прогнозируемых банкротств операторов "первичного" рынка. Думаю, что в процедуру наблюдения многие компании - особенно мелкие и средние- войдут уже в этом году.
Свои наблюдения и тчк зрения могу обосновать.
А как вы считаете?
А если нет? И чем ныненшний кризис на рынке недвижимости будет страшнее, чем все предыдущие? А главное, таймфрейм укажите, please, а то ничего не понятно.
Я лично к осени жду оживление - не рост цен (про это можно забыть, особенно на вторичке), а оживление спроса
22 мая 2013
Дмитрий Чариков писал(а):Задача на этой стадии - изыскать денежные средства и рассчитаться с кем положено.
Угадайте , где застройщик может взять денег, чтобы исполнить эту почетную обязанность?
Правильно. С продаж.
[/i]
Есть иной вариант - кредит под залог кв.м. Как насчет банков?
Остановился на минутку поболтать с Геккельбери Финном.
22 мая 2013
Если вопросов нет, то идем дальше.
Мировое - штука расслабляющая, ибо звучит красиво и нежно, но по факту- компания находится в том же непрезентабельном для продаж состоянии - в процедуре бан-крот-ства. Сечете мысль?
Мировое соглашение - это всего-лишь продление удовольствия под названием агония. Предсмертная, замечу.
По условиям мирового, застройщик-должник безукоризненно должен выполнить все выплаты по графику платежей.
А чем ему выполнить?
В карманах - все та же повесившаяся мышь.
В голове - все те же солома, понты и амбиции.
Шансов на оздоровление - никаких.
Велкам в следующий уровень гейма! Называется он конкурсное производство. Оттуда не возвращаются. Никогда.
Что происходит на этом этапе?
Имущество и прочие активы застройщика продаются с торгов. Все что можно - продается. Что удается выручить с распродажи - идет на погашение требований кредиторов. Все имущественные требования превращаются в денежные и удовлетворяются в соответствие с очередностью. Права дольщиков - уже, увы, бывших - в том числе.
По статистике конкурсных управляющих, дольщики обычно получают в среднем 5-7% от тех денег, которые они вложили.
Хорошие перспективы, че.
Весь фикус в том, что после "удовлетворения" требований тем, что удалось заполучить с продажи и распила, все приводится к стартовой отсетке. Все. Труп захоронен, рыданья отзвучали, поминальный ужин съеден. Все остальные требования обнуляются, всем спасибо , все свободны. Включая бывших дольщиков. Их, впрочем в первую очередь.
Чистенький и частично построенный, свободный от каких-либо обязательств объект предстает перед очами нового застройщика, который приобретает его с торгов. Весело и жизнерадостно.
Весело начинает достраивать.
И жизнерадостно заново продавать все квартиры. Недорого, а по сему - успешно. Ему и очень недорого продавать - супер выгодно. Он и хорошим маркетингом сдобрит сей процесс. ООн деньги на хорошее дело жать не будет
Сечете мысль? Улавливаете? Что будет с ценами.
Сообщу, что в этом процессе ему никакие риэлторы не потребуются.
Кроме тех, кто в теме. (см. сообщение от 22.05.13, 20:13 Абзац перед благодарностью одному хорошему человеку).
А вот теперь, наверняка, будут вопросы. Задавайте.
Спасибо за вопрос, Евгений.
Но! Нет такого варианта. Требования на квартиры обычно и так заложены на старте. Порой включая и зем. участок. А в процедуре банкротства -утопия. Для банков удовлетворение их денежных требований после проведения распродажи находятся на четвертом, последнем, месте. Самоубийц-мазохистов среди банкиров нет.
Мировое - штука расслабляющая, ибо звучит красиво и нежно, но по факту- компания находится в том же непрезентабельном для продаж состоянии - в процедуре бан-крот-ства. Сечете мысль?
Мировое соглашение - это всего-лишь продление удовольствия под названием агония. Предсмертная, замечу.
По условиям мирового, застройщик-должник безукоризненно должен выполнить все выплаты по графику платежей.
А чем ему выполнить?
В карманах - все та же повесившаяся мышь.
В голове - все те же солома, понты и амбиции.
Шансов на оздоровление - никаких.
Велкам в следующий уровень гейма! Называется он конкурсное производство. Оттуда не возвращаются. Никогда.
Что происходит на этом этапе?
Имущество и прочие активы застройщика продаются с торгов. Все что можно - продается. Что удается выручить с распродажи - идет на погашение требований кредиторов. Все имущественные требования превращаются в денежные и удовлетворяются в соответствие с очередностью. Права дольщиков - уже, увы, бывших - в том числе.
По статистике конкурсных управляющих, дольщики обычно получают в среднем 5-7% от тех денег, которые они вложили.
Хорошие перспективы, че.
Весь фикус в том, что после "удовлетворения" требований тем, что удалось заполучить с продажи и распила, все приводится к стартовой отсетке. Все. Труп захоронен, рыданья отзвучали, поминальный ужин съеден. Все остальные требования обнуляются, всем спасибо , все свободны. Включая бывших дольщиков. Их, впрочем в первую очередь.
Чистенький и частично построенный, свободный от каких-либо обязательств объект предстает перед очами нового застройщика, который приобретает его с торгов. Весело и жизнерадостно.
Весело начинает достраивать.
И жизнерадостно заново продавать все квартиры. Недорого, а по сему - успешно. Ему и очень недорого продавать - супер выгодно. Он и хорошим маркетингом сдобрит сей процесс. ООн деньги на хорошее дело жать не будет
Сечете мысль? Улавливаете? Что будет с ценами.
Сообщу, что в этом процессе ему никакие риэлторы не потребуются.
Кроме тех, кто в теме. (см. сообщение от 22.05.13, 20:13 Абзац перед благодарностью одному хорошему человеку).
А вот теперь, наверняка, будут вопросы. Задавайте.
Евгений Дорфман писал(а):Есть иной вариант - кредит под залог кв.м. Как насчет банков?
Спасибо за вопрос, Евгений.
Но! Нет такого варианта. Требования на квартиры обычно и так заложены на старте. Порой включая и зем. участок. А в процедуре банкротства -утопия. Для банков удовлетворение их денежных требований после проведения распродажи находятся на четвертом, последнем, месте. Самоубийц-мазохистов среди банкиров нет.
Последний раз редактировалось Wertyuioasdf 22.05.13, 21:50, всего редактировалось 1 раз.
22 мая 2013
av_nechaev писал(а):Я лично к осени жду оживление
Ждите. Разве я Вам чем-то мешаю ждать?
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя
