2шка на Авиамоторной и 1шка в Орехово ? 12 / 622

Добрый день всем!
Пожалуйста, помогите оценить две квартиры:

1. Двушка в сталинке у м.Авиамоторная (дом прямо у метро, напротив кинотеатра Факел). Подъезд со стороны двора. 7этаж, 9 этажного дома.
Лифт пассажирский.
Окна в кухне и маленькой комнате прямо на шоссе Энтузиастов (везде новые пластиковые окна). В большой комнате огромное окно с выходом на балкон с видом в парк (после того, как там посносили пятиэтажки и сделали парк стало приятно).
Общая площадь: 64.5 метров, потолки 3.8 м (!)
- Большая комната 27 м2
- Маленькая комната 15 м2 (комнаты изолированные)
- Кухня 4.4 м2 (увеличение кухни за счет коридора невозможно, возможно только прорубить проем из кухни в маленькую комнату)
- Ванна 3.8 м2
- Туалет 1.5 м2
- Коридор 10 м2
- Темная комната (в конце коридора) 3.6 м2
- большая комната требует ремонта, в остальной квартире ремонт сделан. Дом по хорошему требует ремонта (хотя трубы меняли не так давно, и жильцы приличные, но сам дом конца 40х годов)
- в собственности более 3 лет
- прямая продажа

2. Однушка в КОПЭ на ул.Маршала Захарова. Дом на первой линии в парке (где пруды), но окна к сожалению оба не на пруды, а во двор.
До метро Орехово 12 минут пешком, 9 этаж 24 этажного дома.
Общая площадь: 37.9 метров
- комната 19.7м2
- кухня 10м2 с круглым балконом
- в собственности более 3 лет
- прямая продажа

Нашел такой вариант. внешняя ссылка
Похоже на мой №1, только альтернатива и комнаты одинаковые. А так очень похоже.
Установленная цена 12.125 млн мне кажется слишком большой для такой квартиры. А вы как думаете?

Авиамоторная около 11 млн, орехово 6.5 млн.
Далее все зависит от того когда вы их хотите продать, ну и конечно взглянуть на объект лишним тоже не будет.

Владимир Романенко писал(а):
Авиамоторная около 11 млн, орехово 6.5 млн.
Далее все зависит от того когда вы их хотите продать, ну и конечно взглянуть на объект лишним тоже не будет.

Владимир, спасибо!

на мой взгляд в варианте 1 есть три недостатка:
- дом стоит прямо на шоссе Энтузиастов, два окна (в комнате и маленькой комнате) выходят на шоссе.
- кухня очень маленькая
- дом старый
но есть и шарм: высокие потолки, толстые кирпичные стены, широченные подоконники, большое окно почти во всю ширину большой комнаты.

В варианте 2 практически нет недостатков. Классическая однушка в панели, пешком до метро.

Все равно 11 млн и 6.5 млн ?

Сергей Марфин писал(а):
Владимир Романенко писал(а):
Авиамоторная около 11 млн, орехово 6.5 млн.
Далее все зависит от того когда вы их хотите продать, ну и конечно взглянуть на объект лишним тоже не будет.

Владимир, спасибо!

на мой взгляд в варианте 1 есть три недостатка:
- дом стоит прямо на шоссе Энтузиастов, два окна (в комнате и маленькой комнате) выходят на шоссе.
- кухня очень маленькая
- дом старый
но есть и шарм: высокие потолки, толстые кирпичные стены, широченные подоконники, большое окно почти во всю ширину большой комнаты.

В варианте 2 практически нет недостатков. Классическая однушка в панели, пешком до метро.

Все равно 11 млн и 6.5 млн ?

по первому варианту, скажу как думаю, он специфичен и найти покупателя будет не так легко как кажется, причем за нормальные деньги, про демпинг я не говорю...К тому же если надумали продавать сейчас, то активность рынка можно сказать нулевая, сделки конечно идут, но слишком вялотекущие , с демпингом по ценам и т.д.

по второму продать будет намного легче, но мне сложно говорить точнее, не видя квартиры и месторасположения, в орехово продавал как раз однушку, но это было лет 5-6 назад, больше меня по продажам в тот район не заносило)

Вопрос в том насколько срочно вы хотите продать ту или другую квартиру, от этого и надо выстраивать тактику рекламы, цену и все остальное.

совсем не срочно, без демпинга по обоим вариантам

Владимир Романенко писал(а):
Авиамоторная около 11 млн, орехово 6.5 млн.
Далее все зависит от того когда вы их хотите продать, ну и конечно взглянуть на объект лишним тоже не будет.

Авиамоторная около 8,5 а Орехово не менее 7,8

Сергей Марфин писал(а):
совсем не срочно, без демпинга по обоим вариантам

Тогда можете выставлять стоимость которую считаете справедливой и летом ловить случайного покупателя, к осени продадите..
может раньше..дело случая..на данный момент рынка.

realtor97 писал(а):
Владимир Романенко писал(а):
Авиамоторная около 11 млн, орехово 6.5 млн.
Далее все зависит от того когда вы их хотите продать, ну и конечно взглянуть на объект лишним тоже не будет.

Авиамоторная около 8,5 а Орехово не менее 7,8

65 метров в кирпиче с высокими потолками и 38 метров в панели.
Разница всего 0.7 млн? Не, что-то не так.

В этом доме или рядом продавали, долго и нудно, год назад, трудно найти покупателя, идут только местные или совсем приезжие.Средний покупатель, проживший уже в МСК год-два и более плохо реагирует на окна на шоссе.Считаю, что цена около 10( в нынешние времена , еще год назад можно было выставлять и продавать за 10, 5) срок экспозиции - 3-4 месяца, а Орехово улетит(только разве там в КОПЭ 24 этажа?) за 6.8(выставляйте 7 и торгуйтесь), много зависит от ухоженного двора, подъезда, этажа, состояния квартиры.Срок экспозиции 1 месяц.