Покупка двух комнат у разных собственников - хотят продать как квартиру. 39 / 10124

Aphid

Ситуация следующая.

Имеется 2-комнатная квартира. Комнаты изолированные 20 и 15 м2. У комнат разные собственники, не родственники, посторонние люди.

В одной комнате живет молодая семья: муж+жена+ребенок, муж - собственник комнаты 1.
В другой комнате живет женщина средних лет - собственница комнаты 2.

Оба собственника сговорились продать каждый свою комнату, но при продаже "позиционировать" это дело как продажу 2-комнатной квартиры. Естественно, потому что две комнаты по отдельности ст0ят меньше, нежели целая квартира. В их представлении этот финт ушами должен принести им гораздо больше денег. То есть они прикидывают продать "квартиру", допустим, за 2 млн. - один получит 1 200 тыс., а другой - 800 тыс. (пропорционально площади). Если бы они продавали каждый свою комнату, то каждый получил бы не больше 700 и 500 соответственно.

Внимание, вопрос!

1. Имеют ли они вообще право (юридически) продавать свои комнаты как полноценную квартиру? Это вообще реально?
2. Если я покупатель, то при покупке такой "квартиры" у двух разных собственников я буду заключать договор купли-продажи с каждым из них и, фактически, покупать отдельно комнаты? Или же я каким-то образом буду одновременно покупать эти 2 комнаты в некоем объединенном формате?
3. Какие нюансы при заключении договора купли-продажи меня ждут?
4. Посильно ли подобную "сделку" провести без привлечения риэлторов/агентов? Или мне разумнее озаботиться поисками внятного риэлтора, который поможет?
5. Смогу ли я, допустим, после покупки двух комнат у разных собственников юридически превратить эти 2 комнаты в одну мою собственную квартиру? Или этот процесс "слияния" должен произойти еще до моей покупки и инициироваться продающими сторонами?
6. Может быть, где-то внятно описана такая ситуация? Буду рад ссылкам!

одно заявление во время регистрации покупки двух комнат и квартира станет единым объектом. Был бы у вас риэлтор - он бы вам это объяснил, обычнейшая ситуация. Много лет люди покупают коммуналки и становятся после этого(если хотят и оформляют свое желание заявлением) - владельцами отдельной квартиры.

Юлия Лурье писал(а):
одно заявление во время регистрации покупки двух комнат и квартира станет единым объектом. Был бы у вас риэлтор - он бы вам это объяснил, обычнейшая ситуация. Много лет люди покупают коммуналки и становятся после этого(если хотят и оформляют свое желание заявлением) - владельцами отдельной квартиры.

Да, но основной вопрос (имеют ли два разных собственника право продавать свои комнаты как одну полноценную 2-комнатную квартиру?) в том, ЧТО же я буду покупать:
- 2 комнаты по двум независимым договорам купли-продажи (по цене комнаты)
или
- целую квартиру, принадлежащую двум собственникам (по цене квартиры)?

У вас будет один договор с названием Договор купли продажи комнат в коммунальной квартире или Договор купли-продажи квартиры, у вас может быть и два договора и несколько(если в комнатах несколько собственников), а вот свидетельство о собственности, в результате некоторых технических действий будет только одно(если захотите, опять же).Собственники могут продавать ровно то, что им принадлежит, они будут продавать комнаты(или доли комнат), а вы будете покупать в результате квартиру..
А что вызывает такое бурное непонимание? Что в профессии риэлтор не все ясно с первого взгляда?

Юлия Лурье писал(а):
А что вызывает такое бурное непонимание?

Желание купить 2-комн. квартиру за стоимость двух комнат :lol:

Юлия, спасибо за ваши ответы!

Я извиняюсь, но никак не могу понять их смысл применительно к основному вопросу. Видимо, я плохо формулирую. Попробую еще раз объяснить, в чем у меня основное затруднение в понимании...

Я не риэлтор, не агент, а обычный покупатель. Хочу купить квартиру (с этими двумя комнатами) напрямую у этих собственников. Отдельные комнаты указанной площади продаются в этом же доме за 600-700 тыс. Эти два собственника продают свои две комнаты как квартиру за 2 млн. Грубо говоря, в таком формате продажи (не как комнаты, а как квартира) цена одной комнаты выходит почти в два раза больше - свыше 1 млн. Это жне ненормально... Я же не покупаю целую 2-конатную квартиру у одного собственника.

Формально я бы мог купить сначала одну комнату у Собственника 1 по реальной цене за комнату, затем купить вторую комнату у Собственника 2 тоже по реальной цене за комнату. И в результате зарегистрировал бы обе эти комнаты как одна моя собственная квартира. Но сговор этих собственников приводит к тому, что они, формально, не продают каждый свою комнату, а продают их совместно как полноценную квартиру, накрутив порядка 50 % на цену, которую потом планируют преспокойненько "распилить".

Поэтому главный вопрос в том, могут ли юридически эти два разных собственника разных комнат одной квартиры продавать свои комнаты сообща по рыночной цене этой самой квартиры, а не по рыночной цене комнаты (которая существенно ниже, чем цена на квартиру)?

Более того, в договоре купли-продажи мне что же, надо будет указывать разбивку цены за эту "псевдоквартиру" на два ломтя - одному собственнику и другому? Эти два собственника же не выделяют из общей цены - кому сколько за комнату отойдет! Кто и как тогда в документах прописывает, в какой пропорции общая сумма будет "распилена"?

Я еще раз прошу прощенья за навязчивость, это первый мой самостоятельный опыт приобретения жилья...

Александр Зеленский писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
А что вызывает такое бурное непонимание?

Желание купить 2-комн. квартиру за стоимость двух комнат

А "желание продать свою комнату по рыночной цене половины квартиры" тоже должно вызывать радостное ржание?.. :ne_vi_del:

Aphid писал(а):
Александр Зеленский писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
А что вызывает такое бурное непонимание?

Желание купить 2-комн. квартиру за стоимость двух комнат

А "желание продать свою комнату по рыночной цене половины квартиры" тоже должно вызывать радостное ржание?..

Купите у них комнаты по цене комнат.
Но при этом купите за отдельную сумму кухню, коридор, прихожую, санузел.

В Иваново комната - это отдельный объект или все же доля квартиры?

Aphid писал(а):
Формально я бы мог купить сначала одну комнату у Собственника 1 по реальной цене за комнату, затем купить вторую комнату у Собственника 2 тоже по реальной цене за комнату. И в результате зарегистрировал бы обе эти комнаты как одна моя собственная квартира. Но сговор этих собственников приводит к тому, что они, формально, не продают каждый свою комнату, а продают их совместно как полноценную квартиру, накрутив порядка 50 % на цену, которую потом планируют преспокойненько "распилить".

Вы такой наивный...

если бы можно было по комнатно выкупить эти комнаты и сэкономит в 2 раза то эти комнаты давно бы уже выкупили. Они как раз грамотно продают. Это вам только кажется что вы сможете сначала выкупит одну комнату по цене комнаты. Они свои комнаты могут продавать как угодно и за сколько угодно. Естественно ,что если соседи одновременно решили продавать свое жилье ,то и по цене его позиционируют как целую 2 к.кв . Все же прекрасно понимают(и владельцы комнат в том числе) что купив обе комнаты в 2 к.кв покупатель станет владельцем 2 к.кв.

Елена Чижова писал(а):
Купите у них комнаты по цене комнат.
Но при этом купите за отдельную сумму кухню, коридор, прихожую, санузел.

Это сарказм или реальная возможность? При таком варианте я не пойму, у кого из них покупать "за отдельную сумму кухню, коридор, прихожую, санузел"... Это же совместная собственность, права на которую, как мне кажется, распределены у них пропорционально метражу комнат? В этом случае что - отдельный (уже третий!) договор купли-продажи будет что ли? Да и снова неясно, кому и из собственников какую сумму платить или как они будут по документам делить эту сумму...

Елена Чижова писал(а):
В Иваново комната - это отдельный объект или все же доля квартиры?

Я откровенно слаб в таких вопросах, но в Интернете мне удалось почерпнуть следующее:
"Документы на комнату могут быть оформлены двумя способами. Первый вариант: комната как отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером. В свидетельстве о госрегистрации права собственности она будет названа как комната, являющаяся и объектом права, и объектом недвижимости. Гораздо более распространенный – второй вариант, когда комната оформляется как доля в праве общей долевой собственности. При этом объектом недвижимости будет вся квартира целиком, у долей в которой общий кадастровый номер."