ипотека или живые деньги 18 / 704

добрый день

уже почти год занимаюсь мониторингом рынка недвижимости
в планах - продвинуться ближе к центру, увеличить кол-во комнат и квадратных метров. квартиры в домах 1990+ с подходящими параметрами от 70 кв находятся в диапазоне 13-15 в зависимости от района и ремонтов
из исходных данных однушка в доме 2003г 50 м2 (оцениваю как 8 000 тыр) и 3 000 дыр
поскольку текущих накоплений не хватает, рассматриваю три стратегии:

полная ипотека
взять вторичку в ипотеку на всю сумму на 15-20 лет(вложив первоначально 3 000).платеж будет посильный с учетом моей зп и дохода от сдачи однушка в аренду. плюсы: фиксация цены на растущем рынке. в собственности будет 2 квартиры (будет что оставить детям) минусы: в случае сокращения дохода в условиях дефолта, рынок просядет, реализация залоговой квартиры по рыночной стоимости может не обеспечить полного погашения обязательств. при таком раскладе банк будет претендовать на однушку. первые пять лет я покупаю банку квартиру а потом начинаю платить за свою.

слабый кредитный рычаг
продать однушку на пике и подождать корректировки, добавив накопленные и кредитовавшись на сумму 2-3 млн
плюсы: скромный платеж и переплата. минусы: ценовой риск. в случае дефолта банк отберет последнюю квартиру.

продолжать накопление
продолжать накопление полной стоимости доплаты до интересующего варианта (при текущих условиях накаливать 2-3 года)
плюсы: без кредитования. минусы: скорость накопления может не успевать за ростом цен

помогите пожалуйста определить наиболее оптимальную стратегию при нынешних условиях

Так похоже на Лазанью.
Так он вроде решил свой квартирный вопрос только что.

Алешкина Виктория писал(а):
Так похоже на Лазанью.
Так он вроде решил свой квартирный вопрос только что.

изучив посты данного автора обнаружил, что на обсуждение общественности он не выносил такой вопрос.
тема актуальна

Сами определили три варианта.
Сами расписали все плюсы и минусы каждого.
Подробности по з/п и своих других возможностях знаете только Вы сами.
Вам и выбирать. Все возможные риски и "няшки" только Ваши. :nez-nayu:

Другое дело, если Вы сомневаетесь в правильности оценки своих рисков. Тогда нужно задавать вопрос более конкректно.
Опять же, информации для ответа специалисту нужно будет предоставить больше о своих возможностях.
Не лучше ли получить личную консультацию?

Являясь сторонником коллективных дискуссий, предполагаю что на этом форуме скорей есть, чем нет, пример принявших риски, так как кейс скорей типичный чем эксплозивный.
Написав свои размышления, возможно были упущены детали, что должно быть сигналом к началу дискуссии.

ONSAKL писал(а):
Все возможные риски и "няшки" только Ваши.

Риски и так понятны. А конкретики пока никакой нет.

Ещё как вариант уменьшения рисков: купить треху по ипотеке и её сдать, а жить пока в однушке.

смотря что считать риском..
я считаю так: вероятность наступления*на ущерб это количественное выражение риска
пусть вероятность дефолта для любой квартиры = константа
с количеством комнат растет цена квартиры, значит ущерб у трешки больше, чем например у двушки

ArtemV писал(а):
Ещё как вариант уменьшения рисков: купить треху по ипотеке и её сдать, а жить пока в однушке.

если вы про ликвидность трешки перед двушкой (трешка в кризис будет более востребована на аренду), то эта ликвидность перекладывается на ежемесячный платеж.
опять же платеж будет выше а вероятность та же, значит что риск выше.

У Вас был вариант №1, купить трешку, в ней жить. 1-ку в аренду.
Так вот, я его пытался улучшить и предложил вариант №4, трешку в аренду, однушка для себя, на время кредита.
А дальше Ваш личный выбор.

я то к двушкам присматриваюсь, поэтому и вызвало чувство неловкости

от перемены мест риски не менияются - вариант 4 аналогичен варианту 1 это по рискам
зато удельный вес дохода от сдачи в аренду будет более существенный в ежемесячном платеже, значит будет образовываться излишек для досрочного погашения

Определять стратегию поведения хорошо в стабильной ситуации. А сейчас в экономике столько неизвестных, что У вас для решкния уравнения данных не хватает.

Есть один плюс - есои бы Ваша однушка была в старом фонде ее ликвидность бы падала от нее лучше было бы избавиться. Но у вас новая ее можно и подержать