поясните по статьям 421 и 461 в ДКП 9 / 11011

Господа профессионалы подскажите неужели такие строки в ДКП полностью гарантируют любые притязания ко мне со стороны третьих лиц, если допустим через некоторое время после покупки квартиры объявится обиженный наследник или выйдет из МЛС ранее проживавщий в квартире гражданин или еще кто решит что его незаконно "обделили".
Зачем тогда титульное страхование изобрели?

1. Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя)ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА,а также предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе со стороны иных законных наследников и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ по этим и другим основаниям, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков. Стороны настоящего договора несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

igorby писал(а):
Господа профессионалы подскажите неужели такие строки в ДКП полностью гарантируют любые притязания ко мне со стороны третьих лиц, если допустим через некоторое время после покупки квартиры объявится обиженный наследник или выйдет из МЛС ранее проживавщий в квартире гражданин или еще кто решит что его незаконно "обделили".
Зачем тогда титульное страхование изобрели?

1. Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя)ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА,а также предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе со стороны иных законных наследников и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ по этим и другим основаниям, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков. Стороны настоящего договора несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

В 1998 году один знакомый нотариус подал в Нотариальную палату запрос о том, насколько правомерно включать такие пункты в Договор купли-продажи, и демонстрировал мне ответ, полученный из Нотариальной палаты.
Смысл ответа был примерно следующим:
Согласно ГК: "В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке".
Следовательно, договариваться о том, чтобы в случае расторжения сделки продавец возмещал что-то еще, или подбирал бы взамен другую недвижимость - можно, но при расторжении сделки суд, скорее всего будет опираться на положения ГК, а не на написанное в Договоре.
Что касается подбора продавцом другого имущества, вследствие расторжения сделки по вине третьих лиц, такая формулировка указывает на кабальный характер сделки.

Нотариальная палата не рекомендовала включать такие пункты в договоры купли-продажи квартиры, именно из-за того, что такую формулировку можно трактовать как кабальную сделку: "Продавец продал квартиру за 1 миллион рублей, а из-за этого пункта, при расторжении договора должен купить квартиру за 10 миллионов, потому что квартиры подорожали."
А значит, такой пункт не усиливает Вашу позицию, как покупателя, а ослабляет ее: кабальная сделка ничтожна с момента заключения.

Теоретически, свобода договора позволяет включать в договор любые пункты, прямо не предусмотренные Законом, но не противоречащие ему. Но важно понимать, как эти пункты будут работать в случае расторжения договора: на защиту Ваших интересов или против Вас.

Нотариальная палата - не истина в последней инстанции, к тому же, обязательное нотариальное удостоверение сделок сейчас не требуется. Но, тем не менее, в нотариальной палате - очень сильные юристы, а потому, имеет смысл к их мнению прислушиваться.
Именно поэтому, я лично удаляю из договоров аналогичные пункты, когда их пытаются вставить в договор моим клиентам. "В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке" - это законно. Остальное - "от лукавого".
Хотите спать спокойно - указывайте в ДКП полную стоимость за которую покупаете.
Если же покупаете, указывая в ДКП заниженную стоимость, то никакие подобные пункты в договорах не спасут.

Возможно, адвокаты меня поправят, но я не знаю случаев, чтобы суд обязывал продавца квартиры (в соответствии с условиями Договора) подыскивать за свой счет покупателю аналогичную квартиру.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Хотите спать спокойно - указывайте в ДКП полную стоимость за которую покупаете.

И в случае признания сделки недействительной, покупателя выкинут на улицу, а продавец не имея всей суммы - будет в течении 200 лет выплачивать по 3000 рублей..... Так???

Дмитрий Овсянников писал(а):
Возможно, адвокаты меня поправят, но я не знаю случаев, чтобы суд обязывал продавца квартиры (в соответствии с условиями Договора) подыскивать за свой счет покупателю аналогичную квартиру.

Да, интересна была бы именно судебная практика.

Вот, попалось решение суда:
внешняя ссылка

А это мнение нотариуса:
внешняя ссылка

ТатьянаС писал(а):
Вот, попалось решение суда:
внешняя ссылка

Возврат в суд 1й инстанции произошел по причине халтурной работы этого суда (нерассмотрение по существу и отсутствие пояснения отказа) и не говорит о том, что иск будет поддержан.

Разъяснение Нотариальной палаты спорно, поскольку в договоре оговаривается вина продавца, но мне представляется, что для нормального суда потребовалось бы исследование утаивания продавцом обстоятельств дела и насколько он осознавал эти обстоятельства. Если он их понимал или должен был понимать (получил бы пояснения на первом же приеме у юриста), то по здравому размышлению судьи должен был бы понести ответственность за свою хитрожопость.

igorby , в договоре есть заявление продавца об отсутствии обстоятельств, могущих послужить основанием его расторжения?

Интересная тема. Действительно, есть ли решение суда, где ст. 461 и похожие пункты в ДКП , как в топике, были удовлетворены?

igorby писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Хотите спать спокойно - указывайте в ДКП полную стоимость за которую покупаете.

И в случае признания сделки недействительной, покупателя выкинут на улицу, а продавец не имея всей суммы - будет в течении 200 лет выплачивать по 3000 рублей..... Так???

Это наш СУД, самый гуманный в мире))

igorby писал(а):
461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя)ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА,а также предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе со стороны иных законных наследников и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ по этим и другим основаниям, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков. Стороны настоящего договора несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

На самом деле статья полностью звучит так
Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
Согласитесь смысл немного другой? :smu:sche_nie: