Недвижимость в Латвии как семейный бизнес. 371 / 4978

Заинтересовавшись российскими регионами как местом для дешевой жизни, как-то я пришел к мысли что в Латвии все то же но дешевле и лучше чем например в Пскове. Появилась идея заработка на сдаче бюджетных квартир в Латвии, пока выходит что надо выбирать Ригу, но рассматриваю и другие города. Решил сделать тему в этом разделе как более подходящем, приглашаю всех желающих готовых поделиться с общественностью своими мыслями на эту тему.

Мы уже обсуждали вот здесь .... диапазон объектов в Риге и вышло что можно добиться 13% годовых но на совсем убитых квартирах которые еще могут потом заставить сносить за свой счет ввиду ветхости дома. На другом полюсе дорогие квартиры более 100 тыс.евро, которые не дадут более 5% годовых.

В итоге получается что оптимально брать пучок квартир в Риге в хороших районах, ориентируясь на минимальную аренду, наверное это 270 евро в мес. +коммуналку платит жилец. Взяв точкой отсчета минимум, который всяко заработает любой работник-арендатор в Риге, мы обеспечиваем некую условную стабильность и уверенность в сдаче. И остается так подобрать цену квартиры, чтобы вышел нужный процент возврата на капитал.

Давайте все сюда подтягивайтесь, а то в разделе "Российские регионы" мы вроде оффтоперами выглядим. А в старой теме про дауншифтинг оставим только вопросы СРАВНЕНИЯ российских регионов с соседними заграничными странами.

Если так начали рекламировать Прибалтику то уж точно, там какой то на*бос намечается.

как с Болгарией только моря теплого нет.

stas46 писал(а):
З которые еще могут потом заставить сносить за свой счет ввиду ветхости дома. .

Думаю этот аргумент несколько гипотетичен. Рижской думе в последнее время удалось ликвидировать несколько трущоб, портящих лицо города. Это были частные владения заброшенные много лет назад. Т.е. сносят не ветхие жилые дома, а 10 лет назад сгоревшие здания, не восстановленные хозяевами. как-то так.) И потом, с квартирой вы покупаете кусочек земли под домом, а свято место пусто не бывает и когда-нибудь Вы продадите свой огрызочек новому застройщику..)

Про минимальную аренду в 270 евро + коммуналку - сильный перегиб.
Минимальная - это 100-120 евро ( с печным отоплением , в старом доме начала 20 века), а минималка за обычную серийку 1-комн. - 130-140 евро. Обычная цена - 200 евро. Плюс налог учитывайте, расходы и обычные риски (в определенные периоды не сдается какое-то время или расходы на ремонт-меблировку-новые окна-замену дверей или счетчиков, съезд арендаторов в неизвестном направлении с долгом. Так что в 13% вносите коррективы.

Какие районы следовало бы рассматривать кроме центра Риги (где трудно оценивать дома т.к. спрошные индивидуальные проекты и возраст почтенный) ?
Центр интересен наверное для посуточной аренды, а это уже серьезное дело и хлопотное. Взять там за копейки, отбить быстро и потом продать близко к нулю, наверное реально но это уже отношение как к станку в бизнесе, а я все же хочу недвижку купить.

Я понимаю что "для себя и родичей" и "максимум ренты" это разные объекты и места, но хочется сблизить эти крайности.

А есть ли в рижском жилом фонде реально тихие и теплые квартиры ? Чтобы летом не душно а зимой не холодно ? Какие это серии ?

Максимум чего хочу наверное нереализуем... Это приятная планировка, потолки от 3,0 м бетонные перекрытия, теплый, тихий, с лифтом и красивым видом из окна, и чтобы рядом дешевый общепит и магазины. Парковки и гаражи пофиг но желательно. И чтобы не было больших расходов по ЖКХ и налогам.
И чтобы сдавалось нормально и давало хотя бы 5% годовых.

Вот наткнулся на обзор состояния рынка недвижимости в внешняя ссылка за август. Может поможет несколько сориентироваться.

А под сдачу брать лучше пустую без мебели, только с кухней ? Или народ любит с обстановкой ?

Сколько будет стоить страховка квартиры (конструктив, отделка) и гражданская ответственность для однушки за 25 тыс в Пурцвиемсе например ?

Еще я никак не пойму, в 5- этажках хороших проектов лифт есть или нет ? Лично мне это не подходит, но для сдачи пофигу если местное население
воспринимает это как должное. Но тогда наверное лучше брать 2-3 этажи ? Не все же спортсмены...

Если однушка выбрана правильно, за нее заплачено 22-25 тыс.евро и она в нормальном районе, какую цифру аренды взять для расчета годовой доходности ? Какое время простоя ? Затраты на страховку, налог для меня (иностранца-россиянина) ? Плату агентству которое будет за всем следить.
Может еще какой-то расход забыл ?

В общем ищется альтернатива вкладу в российский госбанк где по валюте более 5% уже не получить. А если сегодня открывать, то скорее 3,5% дадут.

Но расстраивает мысля о грядущем падении евро, оно вероятно сожрет результаты 2-3 лет сдачи в аренду...

Еще думаю над вопросом счета в банке, вероятно нужно первый раз ехать без денег, делать предварительные договоры с продавцами,
идти в банки открыть пару счетов в 2 банках (про запас), сообщить им что переводом приедут деньги из России или налом привезу.
После этого вернуться в Россию и сделать перевод или взять наличку, и приехать уже совершать сделки. Хочестя сделать наоборот, сначала затариться
деньгами на счетах в Риге и потом спокойно ходить выбирать (заодно и отопление включат, можно ходить с термометром или тепловизором :lol:

).
Но тогда надо сразу с наличкой ехать чтобы не возвращаться, открывать счет, покупать, и вернуться за 30 дней чтобы налоговую уведомить о счете.

В связи с этим вопрос, когда включают отопление в Риге и сколько обычно продавец держит квартиру для меня, получив залог. И какой это залог (сумма).

А под сдачу брать лучше пустую без мебели, только с кухней ? Или народ любит с обстановкой ?
- лучше с минимальной обстановкой, по типу гостиницы (кухня,холодильник, стиралка, стол-стулья, кровать, шкаф, TV уголок, все для компа, набор посуды, милые мелочи - кресло-мешок или пальма или картина прикольная, или висящий на лоджии горшок с цветами - что-то, что придаст более домашний вид и выделит вашу квартиру из массы других)

- Сколько будет стоить страховка квартиры (конструктив, отделка)
20-30 Лс
и гражданская ответственность для однушки за 25 тыс в Пурцвиемсе например - примерно те же мелочи

Еще я никак не пойму, в 5- этажках хороших проектов лифт есть или нет ?
- в 5-эт. нет (возможно, в каких-то спецпроектах, но я не упомню)

Если однушка выбрана правильно
(любая благоустроенная однушка в серийной многоэтажке в районах кроме Саркандаугавы, Вецмилгрависа, Болдераи, на этажах кроме первого и последнего, рядом с транспортом, магазином и возможностью парковаться рядом с подъездом - на платной стоянке или банально рядом с домом - она выбрана правильно) ,

за нее заплачено 22-25 тыс.евро и она в нормальном районе
- маловато, я бы сказала - 28-30 тыс.евро

какую цифру аренды взять для расчета годовой доходности ?
- 2000-2300 евро годовых

Какое время простоя ?
- простоя нет вообще, только на ремонт и обстановку, - с момента размещения объявления в рекламе до сдачи - от нескольких часов до 1-2 дней (причем останется список неудовлетворенных, которые остались ни с чем)

Затраты на страховку, налог для меня (иностранца-россиянина) ?
- обычный подоходный налог - 24%, нужно уточнять по нерезидентам и в зависимости от формы регистрации этой деятельности (обратите внимание на возможность фиксированного налога)

Плату агентству которое будет за всем следить.
- посреднику, который нашел клиента и показал объект - 1 месячная арендная плата, за постоянное обслуживание и контроль - как договоритесь

Может еще какой-то расход забыл ?
- разве что убытки из-за неуплаты платежей арендаторами, долгов по коммунальным, расходы на верификацию счетчиков раз в 5 лет, на замену и ремонт выходящей из строя техники и систем (редко, но бывает), убытки и расходы на аннулирование декларации недобросовестных бывших арендаторов, аварийные случаи, текущие ремонты.

В общем ищется альтернатива вкладу в российский госбанк где по валюте более 5% уже не получить. А если сегодня открывать, то скорее 3,5% дадут.
- я вижу 8-10% при условии сдачи 3-5 лет; плюс стабильное повышение цены.

Но расстраивает мысля о грядущем падении евро, оно вероятно сожрет результаты 2-3 лет сдачи в аренду...
-в недвижимости сохранится лучше

идти в банки открыть пару счетов в 2 банках (про запас),
- разумно, и обязательно брать интернет-банк, тогда все сможете делать удаленно

вопрос, когда включают отопление в Риге
- когда среднесуточная температура более 3 суток 8 гр. и ниже, либо по желанию большинство владельцев квартир (позже или раньше), обычно это 15-20-е числа октября

и сколько обычно продавец держит квартиру для меня, получив залог. И какой это залог (сумма)
- как договоритесь. Нормально - 2-4 недели. Но можно и больше. Сумма - от символических 300 латов до 3-5-10% от суммы сделки - как договоритесь.

Удачи!

Очень благодарен. Спасибо. А в какой момент мне придется выходить из долларов перед покупкой ? Могу я привезти\перевод сделать в долларах, и вплоть до самой сделки держать доллар, и только перед покупкой конвертировать. Т.к. платить надо безналом, то получается делать это надо в банке. Есть ли покупатели которые согласятся получить от меня безналом доллары (по курсу разумеется) ? Нет у меня доверия к евро.

stas46 писал(а):
Какие районы следовало бы рассматривать кроме центра Риги (где трудно оценивать дома т.к. спрошные индивидуальные проекты и возраст почтенный) ?
- любые популярные микрорайоны с хорошо развитой инфраструктурой и без негативных ассоциаций - Пурвциемс, Плявниеки, Иманта, Золитуде, Зиепниеккалнс. Но в принципе, на каждый район - свой клиент, без арендатора нигдже не останетесь, просто в Вецмилгрависе, Болдерае, Кенгарагсе плата будет меньше на 20-30 лс и контингент попроще, но и понаглее.

Центр интересен наверное для посуточной аренды, а это уже серьезное дело и хлопотное. Взять там за копейки, отбить быстро и потом продать близко к нулю, наверное реально но это уже отношение как к станку в бизнесе, а я все же хочу недвижку купить.
- будете конкурировать с сотнями физических и юридических лиц, годами и десятилетиями пасущихся на этой ниве))

Я понимаю что "для себя и родичей" и "максимум ренты" это разные объекты и места, но хочется сблизить эти крайности.
- все нормально и осущствимо, см выше и ниже

А есть ли в рижском жилом фонде реально тихие и теплые квартиры ? Чтобы летом не душно а зимой не холодно ? Какие это серии ?
- полно, но зависит более всего не от серии, а от домоуправления, энергоэффективности дома и того, каким образом размещено данное конкретное здание в системе теплоснабжения комплекса зданий.

Максимум чего хочу наверное нереализуем... Это приятная планировка (см. планировки серий и реальные квартиры, выбирайте по душе), потолки от 3,0 м (реально только в старых домах довоенные и старые; серийки и большинство новостроек до 3 м.),бетонные перекрытия (все кроме старых домов начала 20 века и более старых, если они не реставрированы), теплый - полно!, тихий - полно!, с лифтом (только выше 5 эт) и красивым видом из окна (очень большой выбор, но на сумму аренды не влияет практически), и чтобы рядом дешевый общепит и магазины (везде и кругом - и то и другое). Парковки и гаражи пофиг но желательно (везде). И чтобы не было больших расходов по ЖКХ и налогам (по ЖКХ нужно смотреть индивидуально, есть рядом стоящие дома одинаковой серии и всех исходных, с разницей в платежах в 20-30 %, правда один будет под домоуправлением, другой - кооперативный; по налогам смотреть чтобы земля под домом была приватизирована и принадлежала квартировладельцам, а не третьим лицам, смотреть кадастровую стоимость).

И чтобы сдавалось нормально и давало хотя бы 5% годовых
-это, как мы выяснили, очень даже достижимо при соблюдении вышеизложенных условий
.