помогите с оценкой аренды нового объекта коммерческой недвижимости в Истринском р-не 10 / 130

Новое здание, офисы от 15 до 60 м.кв. , кол-во около 20 шт. В аренду будут входить: все коммунальные, кондиционирование, интернет. Месторасположение: до Новорижского шоссе 1 км, напротив деревни Покровское, рядом с дорогой, рядом большое кол-во элитных коттеджных поселков. Сдается Без мебели.
Какая возможна арендная ставка в месяц за 1 м.кв.? Для сравнения, в Истре стоимость аренды 1 м.кв. составлят 1000-1200 руб., но тут ближе к Москве, около 25-30 км от МКАД,хотя инфраструктуры такой, как в Истре нет. :men:

Определитесь под кого заточен данный ОЦ ?!
Кто ваши потенциальные арендаторы.
Какие преимущества Вы им предоставите .
Но для старта и заполнения ОЦ прийдётся значительно опускать планку стоимости в сравнении с конкурентами.
Кризис он не щадит никого, тем более новичков .
Впоследствии при заполнении площадей и появлении "скамейки ожидания ", наверстаете с лихвой упущенное на старте .
при условии заключения краткосрочных ДА

Nikolayistra, а вообще насколько востребован в таком месте офисный центр,с учетом близости коттеджных поселков, может поменять использование на развивающий и образовательный центр для детей, клуб для родителей, если нет ничего поблизости похожего.

Nikolayistra.
А вы сами, как думаете, кто они,ваши потенциальные арендаторы. У вас только офисы, или есть еще и производственные помещения? Если есть, то какие и каким техническим требованиям соответствуют?

alexis18 писал(а):
Определитесь под кого заточен данный ОЦ ?!
Кто ваши потенциальные арендаторы.
Какие преимущества Вы им предоставите .
Но для старта и заполнения ОЦ прийдётся значительно опускать планку стоимости в сравнении с конкурентами.
Кризис он не щадит никого, тем более новичков .
Впоследствии при заполнении площадей и появлении "скамейки ожидания ", наверстаете с лихвой упущенное на старте .
при условии заключения краткосрочных ДА

т.е. договора аренды следует заключать краткосрочные? до полугода? в том то и дело, что особых преимуществ нет, все стандартно, может действительно стоит проработать момент офисной мебели?

Алексей Слесарев писал(а):
Nikolayistra.
А вы сами, как думаете, кто они,ваши потенциальные арендаторы. У вас только офисы, или есть еще и производственные помещения? Если есть, то какие и каким техническим требованиям соответствуют?

только офисные , 3-этажное здание, первый и второй этаж под сдачу, третий непосредственно управляющей компании. кто они арендаторы? честно говоря, без понятия..место очень хорошее ,проездное..как всегда в перспективу, если глядеть, то все отлично. Но в настоящий момент,я не понимаю целевую аудиторию ...возможно что-то даст размещение непосредственно баннера на самом объекте, думаю, звонки должны пойти..исходя из этого можно будет действовать. спасибо за вопросы,Алексей

Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
Nikolayistra, а вообще насколько востребован в таком месте офисный центр,с учетом близости коттеджных поселков, может поменять использование на развивающий и образовательный центр для детей, клуб для родителей, если нет ничего поблизости похожего.

требование управляющей компании это офисная направленность, поскольку третий этаж отведен непосредственно под них,первые два этажа под аренду

Nikolayistra писал(а):
только офисные , 3-этажное здание, первый и второй этаж под сдачу, третий непосредственно управляющей компании. кто они арендаторы? честно говоря, без понятия..место очень хорошее ,проездное..как всегда в перспективу, если глядеть, то все отлично. Но в настоящий момент,я не понимаю целевую аудиторию ...возможно что-то даст размещение непосредственно баннера на самом объекте, думаю, звонки должны пойти..исходя из этого можно будет действовать. спасибо за вопросы,Алексей

Нет ЦА?
Интересно, зачем это здание строили? :sh_ok:

Тогда рекомендую вам придумать ЦА. Как уже коллега советовала, придумайте свою ЦА, привлеките школу, детский клуб, салон красоты и т.п. То есть, то, что нужно будет населению. Офисы под компании открывать бессмысленно, ибо нефть, газ, алмазы в деревне Покровское не найдут, как и не будут проводить шахматный турнир мирового масштаба.

Nikolayistra? расскажите про перспективы, как вы их видите. Я понимаю, что проездное место-это где-то рядом с трассой,а вокруг частный сектор и поля. Перспектива-кафе на первом этаже, магазин продовольственный, при наличии хорошего трафика. Если его не наблюдается, то проведите опрос среди населения, что они хотят видеть в своем поселке. Офисы, на кого рассчитаны, на москвичей или жителей окрестностей?
Основная проблема строительства таких ОЦ в том, что не проводилась реальная оценка рентабельности будущего бизнеса. К специалистам по аренде обращаются только, когда уже построили и не могут сдать.А нужно это делать, когда возникло желание стать коммерсантом - выявить эту ЦУ и понять, что необходимо построить в этом месте, а потом уже покупать участок и делать проект.
Баннер, естественно, вешать и работать с собственниками, объяснять, что офисы-это не всегда хорошо, а в этом случае даже может быть и плохо.
У меня были собственники, которые категорически не хотели размещать в ОЦ детскую английскую школу-крики, шум, дети бегают, арендаторы гарантировали, что жалоб не будет, работают уже второй год.
вы объясните управляющей компании, что зданием, заполненным арендаторы, управлять выгоднее, чем пустым.

Nikolayistra писал(а):
alexis18 писал(а):
Определитесь под кого заточен данный ОЦ ?!
Кто ваши потенциальные арендаторы.
Какие преимущества Вы им предоставите .
Но для старта и заполнения ОЦ прийдётся значительно опускать планку стоимости в сравнении с конкурентами.
Кризис он не щадит никого, тем более новичков .
Впоследствии при заполнении площадей и появлении "скамейки ожидания ", наверстаете с лихвой упущенное на старте .
при условии заключения краткосрочных ДА

т.е. договора аренды следует заключать краткосрочные? до полугода? в том то и дело, что особых преимуществ нет, все стандартно, может действительно стоит проработать момент офисной мебели?

До года.
Полугодовым ДА Вы распугаете всех потенциальных арендаторов .
Дайте им каникулы (дисконт ) при оплате за 2-3 месяца , поиграйте с привлекательностью ОЦ.
Раскидайте предложения банкам, страховым компаниям , те "жрут " всё . Без особого разбора .
И баннер Вам в помощь. С подсветкой .Скоро осень-зима световой день короток , поэтому пара прожекторов обеспечат его читаемость.
И короткий номер с постоянной обратной связью без перерывов на обед и выходные .
Заполните ОЦ можете отдыхать. :co_ol:

.
Есть ли у Вас конкуренты?!