Страсти-мордасти-2. Договор долевого участия. 72 / 3078
Для просмотра или подачи объявления о продаже квартир в новостройках Москвы, перейдите по ссылке:
Объявления по новостройкам Москвы: и по новостройкам Подмосковья
Объявления по новостройкам Москвы: и по новостройкам Подмосковья
09 окт. 2013
Звиняйте за большое количество букофф. 
В последнее время частенько приходится сталкиваться с мнением о том, что ДДУ (договор долевого участия) заключаемый между застройщиком и дольщиком никаких преимуществ последнему не дает по сравнению с , так называемыми, альтернативными схемами "покупки", о которых мы вели речь в предыдущей статье - вексельной схеме, продажах по предварительным договорам, договорам займа и т.п.
Прекрасно понимая, что данная тема весьма неудобна для тех строительных компаний и отдельных операторов рынка недвижимости, практикующих в своих продажах альтернативные схемы, но, тем не менее, предлагаю - давайте все-таки разберемся в этом щекотливом вопросе.
Напомню еще раз, что:
Суть договора займа и векселя - денежные требования.
В случае оформления всемозможных предварительных договоров речь идет исключительно о намерениях.
В случаях с ПИФ-ами речь идет о дивидендах.
В ЖСК фигурируют паи.
Позвольте, а как же квартира, спросите вы?! И вы знаете, вы спросите совершенно справедливо. Когда речь идет о многомиллионных суммах, то действовать "на авось" в принятии серьезных решений просто неуместно!
Впрочем, на основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска застройщиком облигаций особого вида - жилищных сертификатов. Но на практике такая форма "продаж" применятся достаточно редко -велики накладные расходы для застройщика.
В свое время, будучи одним из "топов" одной крупной строительной корпорации, ваш покорный слуга собирался организовать такую схему продаж для реализации метров в одном из строящихся домов. Посчитали-подумали-плюнули.
И придумали почти тоже самое, но... лучше!
Для привлечения денежных средств на строительство Законом разрешается создавать и жилищно-строительные кооперативы -- ЖСК. Но о недостатках ЖСК мы поговорим в следующий раз, а сегодня продолжим разговор о наиболее надежной форме взаимоотношений - о ДДУ в продолжение темы о преимуществах ДДУ перед альтернативными схемами "покупки" квартир в новостройках.
Нет, я ни в коей мере не хочу обесценивать намерения некой организации в неком будущем заключить, например, договор купли-продажи картиры со своим клиентом, но. Под аналогичные намерения клиента заплатить деньги как только свершится подписание такого договора - почему бы и нет ? Но на практике же некоторые организации деньги с клиента предпочитают брать исключительно под... намерения. Точнее, под предварительные договоры. Иными словами, деньги сегодня, а стулья... даже не завтра , а годика через два-три. А сегодня в "продаже"... не квартира, а такой зыбкий товарец, как намерения. Естественно, намереня благие - а разве они бывают другими?- но, тем не менее, это всего-лишь намерения. Еще раз спрашиваю - вам оно надо?
Впрочем, минусы альтернативных схем мы уже обсудили ранее и сделали это достаточно подробно. Читайте здесь:
Сегодня же мы продолжим говорить о преимуществах ДДУ - договора долевого участия.
Итак, поехали.
Всем уже набивший оскомину 214-ФЗ установил ряд обязательных требований к содержанию ДДУ, а именно:
1) четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительному регламенту. И, если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. А если же нарушения весьма существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денег.
В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, дольщик также может расторгнуть договор.
Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в ДДУ и застройщик за свой счет обязан устранить все недостатки.
Естественно, ДДУ подлежит государственной регистрации, что исключает "двойные продажи".
Впрочем, на этот аргумент у некоторых оппонентов "в загашнике" всегда имеется парочка-другая страшилок о том, что, де, " а вот поговаривают один застройщик - название не помню!- назаключал еще несколько ДДУ на одну и ту же квартиру, пока у первого дольщика не прошла регистрация и вот вам , бабушка, дескать, и Юрьев день, то есть, вот вам и ваш хваленый ДДУ!".
Господа, задумайтесь! Будет-ли застройщик, находясь в светлой памяти и здравом уме, ради нескольких десятков миллионов рублей пускать под откос свой проект стоимостью в несколько миллиардов (!) рублей и становиться фигурантом уголовного дела?
Абсурд?
Да.
Но. Давно уже подмечено, что чем абсурдней страшилка, тем люди охотней в нее склонны верить.
Но мы сегодня здесь говорим не о сказаниях, слухах, домыслах и сплетнях. Мы здесь говорим о ДДУ.
Имеется и еще чрезвычайно важный довод в пользу заключения именно договора долевого участия. А теперь - внимание!
По каждому заключенному договору участия в долевом строительстве -ДДУ застройщик является залогодателем, а каждый дольщик -- залогодержателем. Залог возникает в силу закона с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, без заключения отдельных договоров о залоге. Теперь улавливаете мысль?
Что это значит? А это означает, что в залоге у дольщиков считаются и земельный участок, и строящиеся на нем объекты недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, подлежащие передаче дольщикам.
Иными словами, та часть объекта недвижимости, входящая в состав многоквартирного дома строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика, при офомлении и регистрации ДДУ, находится в залоге у участников долевого строительства-дольщиков, перед которыми застройщик еще не исполнил обязательства по ДДУ.
Естественно, ДДУ не гарантирует, что дом будет достроен. Механизмы , обеспечивающие успешную реализацию строительного проекта - тема отдельного разговора. Мы говорим здесь исключительно о том, что договор долевого участия (ДДУ) защищает интересы инвестора наиболее полно, предоставляя последнему лучшие условия из всех имеющихся.
Удачных вам покупок, господа!
Продолжение следует, если что...
Взято тут:
В последнее время частенько приходится сталкиваться с мнением о том, что ДДУ (договор долевого участия) заключаемый между застройщиком и дольщиком никаких преимуществ последнему не дает по сравнению с , так называемыми, альтернативными схемами "покупки", о которых мы вели речь в предыдущей статье - вексельной схеме, продажах по предварительным договорам, договорам займа и т.п.
Прекрасно понимая, что данная тема весьма неудобна для тех строительных компаний и отдельных операторов рынка недвижимости, практикующих в своих продажах альтернативные схемы, но, тем не менее, предлагаю - давайте все-таки разберемся в этом щекотливом вопросе.
Напомню еще раз, что:
Суть договора займа и векселя - денежные требования.
В случае оформления всемозможных предварительных договоров речь идет исключительно о намерениях.
В случаях с ПИФ-ами речь идет о дивидендах.
В ЖСК фигурируют паи.
Позвольте, а как же квартира, спросите вы?! И вы знаете, вы спросите совершенно справедливо. Когда речь идет о многомиллионных суммах, то действовать "на авось" в принятии серьезных решений просто неуместно!
Впрочем, на основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска застройщиком облигаций особого вида - жилищных сертификатов. Но на практике такая форма "продаж" применятся достаточно редко -велики накладные расходы для застройщика.
В свое время, будучи одним из "топов" одной крупной строительной корпорации, ваш покорный слуга собирался организовать такую схему продаж для реализации метров в одном из строящихся домов. Посчитали-подумали-плюнули.
И придумали почти тоже самое, но... лучше!
Для привлечения денежных средств на строительство Законом разрешается создавать и жилищно-строительные кооперативы -- ЖСК. Но о недостатках ЖСК мы поговорим в следующий раз, а сегодня продолжим разговор о наиболее надежной форме взаимоотношений - о ДДУ в продолжение темы о преимуществах ДДУ перед альтернативными схемами "покупки" квартир в новостройках.
Нет, я ни в коей мере не хочу обесценивать намерения некой организации в неком будущем заключить, например, договор купли-продажи картиры со своим клиентом, но. Под аналогичные намерения клиента заплатить деньги как только свершится подписание такого договора - почему бы и нет ? Но на практике же некоторые организации деньги с клиента предпочитают брать исключительно под... намерения. Точнее, под предварительные договоры. Иными словами, деньги сегодня, а стулья... даже не завтра , а годика через два-три. А сегодня в "продаже"... не квартира, а такой зыбкий товарец, как намерения. Естественно, намереня благие - а разве они бывают другими?- но, тем не менее, это всего-лишь намерения. Еще раз спрашиваю - вам оно надо?
Впрочем, минусы альтернативных схем мы уже обсудили ранее и сделали это достаточно подробно. Читайте здесь:
Сегодня же мы продолжим говорить о преимуществах ДДУ - договора долевого участия.
Итак, поехали.
Всем уже набивший оскомину 214-ФЗ установил ряд обязательных требований к содержанию ДДУ, а именно:
1) четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительному регламенту. И, если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. А если же нарушения весьма существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денег.
В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, дольщик также может расторгнуть договор.
Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в ДДУ и застройщик за свой счет обязан устранить все недостатки.
Естественно, ДДУ подлежит государственной регистрации, что исключает "двойные продажи".
Впрочем, на этот аргумент у некоторых оппонентов "в загашнике" всегда имеется парочка-другая страшилок о том, что, де, " а вот поговаривают один застройщик - название не помню!- назаключал еще несколько ДДУ на одну и ту же квартиру, пока у первого дольщика не прошла регистрация и вот вам , бабушка, дескать, и Юрьев день, то есть, вот вам и ваш хваленый ДДУ!".
Господа, задумайтесь! Будет-ли застройщик, находясь в светлой памяти и здравом уме, ради нескольких десятков миллионов рублей пускать под откос свой проект стоимостью в несколько миллиардов (!) рублей и становиться фигурантом уголовного дела?
Абсурд?
Да.
Но. Давно уже подмечено, что чем абсурдней страшилка, тем люди охотней в нее склонны верить.
Но мы сегодня здесь говорим не о сказаниях, слухах, домыслах и сплетнях. Мы здесь говорим о ДДУ.
Имеется и еще чрезвычайно важный довод в пользу заключения именно договора долевого участия. А теперь - внимание!
По каждому заключенному договору участия в долевом строительстве -ДДУ застройщик является залогодателем, а каждый дольщик -- залогодержателем. Залог возникает в силу закона с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, без заключения отдельных договоров о залоге. Теперь улавливаете мысль?
Что это значит? А это означает, что в залоге у дольщиков считаются и земельный участок, и строящиеся на нем объекты недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, подлежащие передаче дольщикам.
Иными словами, та часть объекта недвижимости, входящая в состав многоквартирного дома строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика, при офомлении и регистрации ДДУ, находится в залоге у участников долевого строительства-дольщиков, перед которыми застройщик еще не исполнил обязательства по ДДУ.
Естественно, ДДУ не гарантирует, что дом будет достроен. Механизмы , обеспечивающие успешную реализацию строительного проекта - тема отдельного разговора. Мы говорим здесь исключительно о том, что договор долевого участия (ДДУ) защищает интересы инвестора наиболее полно, предоставляя последнему лучшие условия из всех имеющихся.
Удачных вам покупок, господа!
Продолжение следует, если что...
Взято тут:
09 окт. 2013
И краткое дополнение к вышесказанному.
Господа, настоятельно рекомендую: при выборе новостройки обращайте внимание на информацию, содержащуюся в проектной декларации!
Даже скажу так: начинайте знакомство с объектом строительства именно с проектной декларации.
Для тех, кто еще не в курсе, напоминаю: прежде чем начать продажи, добросовестный застройщик обязан по закону задекларировать всю информацию о себе, об объекте, свои финансовые показатели и т.п. Этот документ так и называется - проектная декларация.
Внимательно изучив проектную декларацию, можно получить ответы на очень важные вопросы, касающиеся окончательного решения «покупать» или нет квартиру в том или ином жилом комплексе. А застройщик , в свою очередь, должен по первому требованию предоставить для ознакомления проектную декларацию либо сообщить о том, где можно ознакомится с этим документом.
Если же этого не происходит или сотрудники организации, в которую вы обратились, уклоняются сообщить данную информацию, то с большой долей вероятности можно утверждать, что фирме есть что-то скрывать. Или вид разрешенного использования земельного участка, или сроки разрешительной документации, или что-то иное. Например, для некоторых дольщиков становится открытием, что они приобрели вовсе не квартиру, а... нежилое помещение в каком-нибудь, например, оздоровительном комплексе только после того, как они подписали все документы и отдали деньги.
Более того, как бы звучно не называлась компания, которая позиционирует себя как центральную фигуру в строительстве и продажах данного жилого ( или не совсем жилого) комплекса, именно в проектной декларации содержится достоверная информация о том как на самом деле называется компания-застройщик. Организация, с которой вы и будете в четком соответствии с законом подписывать договор и кому положено отдавать свои деньги.
Все остальное - от лукавого. Если по проектной декларации застройщиком является ООО «Игрек», а проследовать оплачивать «дольку» вам предложено в кассу ООО « Икс», внимательно изучите еще раз то, что вы только что подписали. И нет ли в «шапке» договора рядом со звучным названием «Договор долевого участия» скромного дополнения «Предварительный». Уверен - вы подписали совсем не то, что вам нужно.
И, если кто-то при этом убеждает вас в том, что все просто замечательно и как-то по другому и быть не может - не верьте. Вас вводят в заблуждении, с вами лукавят.
И запомните! Договор считается заключенным только с момента его регистрации. Здесь не лишним будет напомнить, уважаемые господа, что регистрации подлежит только договор долевого участия. Или договор уступки прав требования по ДДУ. В первом случае, расчет с застройщиком производится строго после регистрации договора. Естественно, если мы говорим здесь о добросовестном застройщике.
В случае же «переуступки» - как договорятся между собой стороны договора уступки. Думайте, решайте.
А еще лучше - не экспериментируйте. Обратитесь к специалисту по новостройкам сразу и он обеспечит, чтобы все произошло для вас максимально выгодно, безопасно и надежно . Необходимая информация, консультации, представление ваших интересов и полное сопровождение сделки обойдется вам очень недорого. А зачастую вы сможете еще и сэкономить существенную сумму раза в два-три - а то и более по сравнению с тем, что оплатили за профессиональную помощь эксперта.
А в следующем материале мы поговорим о том, что необходимо делать дольщику после того, когда сделка совершена, договор зарегистрирован, деньги перечислены. Как обезопасить себя от потери и денег, и квартиры? Мы обсудим, как не стать заложником долгостроя и многие другие вопросы.
Безопасных Вам сделок, удачных покупок и выгодных инвестиций.
Продолжение следует...
А это взято здесь:
Господа, настоятельно рекомендую: при выборе новостройки обращайте внимание на информацию, содержащуюся в проектной декларации!
Даже скажу так: начинайте знакомство с объектом строительства именно с проектной декларации.
Для тех, кто еще не в курсе, напоминаю: прежде чем начать продажи, добросовестный застройщик обязан по закону задекларировать всю информацию о себе, об объекте, свои финансовые показатели и т.п. Этот документ так и называется - проектная декларация.
Внимательно изучив проектную декларацию, можно получить ответы на очень важные вопросы, касающиеся окончательного решения «покупать» или нет квартиру в том или ином жилом комплексе. А застройщик , в свою очередь, должен по первому требованию предоставить для ознакомления проектную декларацию либо сообщить о том, где можно ознакомится с этим документом.
Если же этого не происходит или сотрудники организации, в которую вы обратились, уклоняются сообщить данную информацию, то с большой долей вероятности можно утверждать, что фирме есть что-то скрывать. Или вид разрешенного использования земельного участка, или сроки разрешительной документации, или что-то иное. Например, для некоторых дольщиков становится открытием, что они приобрели вовсе не квартиру, а... нежилое помещение в каком-нибудь, например, оздоровительном комплексе только после того, как они подписали все документы и отдали деньги.
Более того, как бы звучно не называлась компания, которая позиционирует себя как центральную фигуру в строительстве и продажах данного жилого ( или не совсем жилого) комплекса, именно в проектной декларации содержится достоверная информация о том как на самом деле называется компания-застройщик. Организация, с которой вы и будете в четком соответствии с законом подписывать договор и кому положено отдавать свои деньги.
Все остальное - от лукавого. Если по проектной декларации застройщиком является ООО «Игрек», а проследовать оплачивать «дольку» вам предложено в кассу ООО « Икс», внимательно изучите еще раз то, что вы только что подписали. И нет ли в «шапке» договора рядом со звучным названием «Договор долевого участия» скромного дополнения «Предварительный». Уверен - вы подписали совсем не то, что вам нужно.
И, если кто-то при этом убеждает вас в том, что все просто замечательно и как-то по другому и быть не может - не верьте. Вас вводят в заблуждении, с вами лукавят.
И запомните! Договор считается заключенным только с момента его регистрации. Здесь не лишним будет напомнить, уважаемые господа, что регистрации подлежит только договор долевого участия. Или договор уступки прав требования по ДДУ. В первом случае, расчет с застройщиком производится строго после регистрации договора. Естественно, если мы говорим здесь о добросовестном застройщике.
В случае же «переуступки» - как договорятся между собой стороны договора уступки. Думайте, решайте.
А еще лучше - не экспериментируйте. Обратитесь к специалисту по новостройкам сразу и он обеспечит, чтобы все произошло для вас максимально выгодно, безопасно и надежно . Необходимая информация, консультации, представление ваших интересов и полное сопровождение сделки обойдется вам очень недорого. А зачастую вы сможете еще и сэкономить существенную сумму раза в два-три - а то и более по сравнению с тем, что оплатили за профессиональную помощь эксперта.
А в следующем материале мы поговорим о том, что необходимо делать дольщику после того, когда сделка совершена, договор зарегистрирован, деньги перечислены. Как обезопасить себя от потери и денег, и квартиры? Мы обсудим, как не стать заложником долгостроя и многие другие вопросы.
Безопасных Вам сделок, удачных покупок и выгодных инвестиций.
Продолжение следует...
А это взято здесь:
09 окт. 2013
Да, и еще момент. Моментище.
Ипотеку банк может дать только...
Под что?
Правильно. Только под ДДУ, либо под ДУПТ (договор уступки).
Впрочем, если я ошибаюсь - ну, вдруг я ошибаюсь? Не, ну а вдруг, че! -Мск все-таки, отдельное государство, то, сё, законы не писаны, как тут... эээ... - короче, пусть один из самых лучших профи по ипотеке Дмитрий Овсянников меня поправит
Не, ну а вдруг банки начали давать ипотечное бабло под предварительные договоры, хе-хе.
Ипотеку банк может дать только...
Под что?
Правильно. Только под ДДУ, либо под ДУПТ (договор уступки).
Впрочем, если я ошибаюсь - ну, вдруг я ошибаюсь? Не, ну а вдруг, че! -Мск все-таки, отдельное государство, то, сё, законы не писаны, как тут... эээ... - короче, пусть один из самых лучших профи по ипотеке Дмитрий Овсянников меня поправит
Не, ну а вдруг банки начали давать ипотечное бабло под предварительные договоры, хе-хе.
09 окт. 2013
Очень познавательно! А с чем останется покупатель, если заключит ДДУ на стадии котлована, а дом так и не начнут строить? Или застройщик обанкротится на начальном этапе стройки? 
Здесь без специалиста не разберешся, разве знает простой покупатель, как должны выглядеть документы у застройщика.
Здесь без специалиста не разберешся, разве знает простой покупатель, как должны выглядеть документы у застройщика.
09 окт. 2013
Дмитрий Чариков писал(а):Звиняйте за большое количество букофф.
В последнее время частенько приходится сталкиваться с мнением о том, что ДДУ (договор долевого участия) заключаемый между застройщиком и дольщиком никаких преимуществ последнему не дает по сравнению с , так называемыми, альтернативными схемами "покупки", о которых мы вели речь в предыдущей статье - вексельной схеме, продажах по предварительным договорам, договорам займа и т.п.
Мне кажется все пишут о том, что ФЗ 214 - не панацея. И все! Без бесконечного битья в него лбом.
Страшилок о том как люди пишут в недоумении, что покупали по ДДУ, а дом почему то ни фига не строится - полно...
09 окт. 2013
Может и не панацея, но покупать без ФЗ-214, да ещё и в малоэтажном доме...
10 окт. 2013
Lena писал(а):Может и не панацея, но покупать без ФЗ-214, да ещё и в малоэтажном доме...
хоть в высокоэтажном -боже упаси.
10 окт. 2013
Дмитрий Чариков писал(а):Не, ну а вдруг банки начали давать ипотечное бабло под предварительные договоры,
Дим.. ты даже не представляешь)) Начали. Да и вопрос не только в них. Что делать если чел (клиент) влюбился в его интересующий объект, при том, что оформить по ДДУ в соответсвии с 214 не представляется возможным? Да у нас в ТЛТ практически все застройщики по преду торгуют. Понимаю что вопрос в иной плоскости. Есть ли варианты для перестраховки?
Самарская область.
г.Тольятти.
ООО " Городская недвижимость" т. 8(8482) 733-363, 95-33-22, сот. 8 927 8910 535
http://www.gorned.ru/
г.Тольятти.
ООО " Городская недвижимость" т. 8(8482) 733-363, 95-33-22, сот. 8 927 8910 535
http://www.gorned.ru/
10 окт. 2013
Мадам О писал(а):Lena писал(а):Может и не панацея, но покупать без ФЗ-214, да ещё и в малоэтажном доме...
хоть в высокоэтажном -боже упаси.
Покупали многократно. Знать и уметь нужно делать свою работу качественно, а не уповать на только 214-фз и государство.
Повторяться бессмысленно. На то и должен быть специалист, чтобы разбираться в схемах, застройщиках и пр. А говорить банальность - покупайте только по 214-фз - может любой, даже не будучи риэлтором
10 окт. 2013
Герман писал(а):Дмитрий Чариков писал(а):Дим.. ты даже не представляешь)) Начали.
В Москве давно уже, тока вот специалист этого не знает
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
