Российские социологи выяснили: потенциальные ипотечные заемщики — финансово самые безграмотные. 23 / 892
05 нояб. 2013
Сберегать в недвижимости — спорная идея. Особенно рискованная в сегодняшней Москве. Для Homo Economicus выбор очевиден: сейчас гораздо выгоднее снимать квартиру, чем покупать.
Российские социологи выяснили: потенциальные ипотечные заемщики — финансово самые безграмотные. Те, кто уже взял ипотеку,— чуть грамотнее, а максимальный уровень этого показателя отмечен у тех, кто не собирается пользоваться этим продуктом.
Российские социологи выяснили: потенциальные ипотечные заемщики — финансово самые безграмотные. Те, кто уже взял ипотеку,— чуть грамотнее, а максимальный уровень этого показателя отмечен у тех, кто не собирается пользоваться этим продуктом.
05 нояб. 2013
Хотя цены на жилье в Москве явно завышены, люди продолжают брать ипотечные кредиты. Любимая мантра риэлторов "Недвижимость — низкорискованный защитный актив, который позволяет уберечься от кризиса" убеждает многих. Раньше добавляли, что недвижимость обладает еще и высокой доходностью, теперь это услышишь не часто.
Разумеется, это чепуха. Низкорискованный актив — это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой (в идеале нулевой) вероятностью дефолта и высокой ликвидностью (то есть он может быть быстро продан при большом объеме продажи). В мире не так много таких активов, прежде всего это государственные или корпоративные облигации первоклассных заемщиков. В сегодняшних российских реалиях для розничных инвесторов за низкорискованные активы могут сойти рублевые или валютные (для опасающихся девальвации рубля) депозиты в банках до 700 тыс. руб.
Недвижимость же ни одному критерию, увы, не соответствует. Наоборот, она — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. В условиях кризиса недвижимость быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее часто можно только с большим дисконтом.
Два дохода от квадрата
От недвижимости можно получить два вида дохода. Первый — это квазификсированный доход от сдачи в аренду.
Это доход реальный: есть расход- покупка , есть ежемесячный поток –доход от аренды.
Либо это деньги, получаемые арендодателем от съемщика, либо это деньги, которые собственник, проживающий в своей квартире, экономит на том, что не арендует. Рентная доходность недвижимости может быть разной, сейчас в Москве, по данным irn.ru, она составляет 5% в год в рублях, по расчетам Global Property Guide Research — 3,8% в долларах (ниже всего в Монако — 1,9%, больше всего в Молдове — 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 млн руб. в Москве можно сдать за 45 тыс. руб. в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры.
То что стоит 10 млн сдается за 50 тыс а то и за 55000 р
"При инвестировании в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду необходимо понимать, что окупится такая покупка нескоро. В среднем прибыль от сдачи квартиры в аренду — 4% годовых,— отмечает гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки"
А по факту до 7% годовых
Софья Лебедева.— Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств. Аренда жилья в центре притяжения трудовых потоков — столице — будет актуальна и в будущем".
"Рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам,— не вполне согласен с ней руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.— То есть в целом положить сумму в банк выгоднее, чем купить квартиру".
///////////
Рентный доход он тем хорош что очишен уже от инфляции. Вся инфляция уходит на подорожание самого объекта аренды. Вам не надо производить арифмитические действия Чистый доход= Доход-инфляция.
Рентный доход уже сразу равен чистый доход.
Остается второй тип дохода, который можно получить от недвижимости,— рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры.
Рост цены это не доход –это инфляция. Которая отражается в цене роста самого актива.
Однако цены рискованного актива волатильны — доказано массой примеров пузырей на рынке недвижимости. "Локальный рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер,— замечает аналитик инвестиционного холдинга "Финам" Александр Лебедев.— Одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения".
Они волатильны в фиатных бумажных деньгах. Если взять золотые червонцы николая 2 то цена стабильна на 100%
Как оценить возможный перегрев, завышены цены или, наоборот, занижены? Экономисты знают несколько инструментов. Простейший — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. Фактически это аналог популярного коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E. Проще говоря, низкий рентный доход уже сам по себе может говорить о возможной переоценке недвижимости (см. графики 2 и 4).
Ерунда низкий P/R также может говорить о следующих вещах
Первое – К Маркс писал о доходности и о ренте и упоминал только 20 летнюю окупаемость земли и не меньше. А значит P/R= 20 и это норма если в золоте считать
Второе – низкий рентный доход говорит о том, что люди не хотят работать и их устраивает 6% годовых
Третье - низким «п на е» может быть из за высокой цены а цена высока из за относительно низких ставок по ипотеке. Если бы ипотеку отменили может и цена сползла бы на 40% вниз тогда и «п на е» стол бы 8 лет.
По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.
Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно- 22,
Чистое вранье - он равен 14 а по некоторым объектам и 13 лет.
то есть довольно близко к этому уровню. Рассчитывать при такой высокой оценке на дальнейший рост цен крайне рискованно.
Вообще, стоимость аренды — очень хороший индикатор реальной стоимости жилья. В отличие от цен на квартиры она формируется на более свободном рынке и сильнее зависит от текущей экономической ситуации, главным образом от доходов населения. На рынке аренды никогда не было пузырей, на нем практически невозможно использовать ключевое для их формирования на рынке недвижимости кредитное плечо.
Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Так, согласно тому же Шиллеру, равновесным считается уровень 2,5 годового дохода домохозяйства.
Карл Кейс и Роберт Шиллер жили в Бостоне где тепло и мухи не кусают можно построить дом из коробок из под холодильника тогда можно жилье вообще мерить и в 2,5 года и даже в 1 год. А если из бетона да из кирпича в 2,5 ряда то коэффициент совершенно другой.
В Москве P/I очень высок — 22 (см. графики 1 и 3). В Лондоне, Париже, Токио, P/I тоже высокий, но не настолько — 15. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — около 10. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).
Рассчитывать при таких высоких коэффициентах на дальнейший рост цен опять же рискованно. Дохода от роста цены можно и не получить. Рентный же доход низок и проигрывает депозитам.
Это депозиты проигрывают ибо 10% по депозиту минус 13% годовая инфляция получается минимум 3% минус . Это с такой скорость таит ваш депозит.
Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита. Если стоимость заемных денег выше, чем рентный доход, доходы от такой сделки будут отрицательными для доли недвижимости, профинансированной за счет ипотечного кредита.
Простой пример: допустим, рентный доход (экономия от того, что не нужно снимать) — 5%, ипотечная ставка — 12%, а первоначальный взнос — 25%.
Тогда заемщик получит 4% ежегодного убытка: (0,25х0,05) + (0,75х(0,05-0,12) = -0,04. Грубый пример "в деньгах": московская квартира стоимостью 10 млн руб. будет генерировать для ипотечника с первоначальной ставкой 2,5 млн руб. и 7,5 млн руб. кредита убыток в размере 400 тыс. руб. ежегодно (стоимость ипотеки минус сэкономленные на аренде деньги). Те же 2,5 млн на депозите дадут приблизительно 250 тыс. руб. дохода.
А про инфляцию в 13-18% годовых человек как всегда забыл.
Если ипотека не нужна, а условия те же: рентный доход — 5%, депозитная ставка — 10%, квартиру все равно выгоднее арендовать. Процентный доход от депозита выше рентного дохода (1х0,1>1х0,05). Пример "в деньгах": 10 млн руб. на депозите дадут 1 млн дохода в год, квартира стоимостью 10 млн — только 500 тыс. руб.
Квартиру конечно выгоднее брать в ипотеку если инфляция выше чем процент по ипотеке ибо тогда инфляция точит деньги банка, а не ваши деньги лежащие на депозите.
Если, даже имея полную сумму стоимости квартиры, выгоднее снимать,
Писатель совсем помешался как только у вас есть вся сумма денег на квартиру то надо брать квартиру потому что с бумажными деньгами может произойти все что угодно их могут отменить или они инфлируют в 2000 раз как в 91-93 годах.
чем покупать, то в случае с ипотекой проигрыш будет не только депозитам и инфляции, но и в номинальном выражении. Безубыточность в номинальном выражении достигается только при большом первоначальном взносе — выше 70% стоимости квартиры. В случае первоначального взноса ниже 70% — убыток. И впоследствии он может быть компенсирован только ростом стоимости квартиры.
Опрошенные "Деньгами" риэлторы подтверждают стагнацию цен на московскую недвижимость. Против статистики (см. график 5) не попрешь. Их советы, правда, смещаются в несколько иную область: они рекомендуют покупать недвижимость на ранних этапах постройки. "Поскольку цена квартиры в новостройке увеличивается по мере повышения стадии строительной готовности, инвестор получает прибыль за счет того, что покупает объект, допустим, на стадии котлована, а продает квартиру в уже готовом доме. Фактически прибыль инвестор получает не в результате роста рынка в целом, а благодаря увеличению цен в рамках одного конкретно взятого проекта по мере завершения строительства",— считает Софья Лебедева.
Вот только это правда.
В этом случае покупатель принимает на себя большие риски, по сути, это покупка не квартиры, а фьючерса на нее. "Примерно каждая десятая новостройка сдается с просрочкой более чем на полгода, а это потери в процентах годовых. Кроме того, нет гарантий против банкротства застройщика, то есть инвестор рискует вовсе потерять вложенные средства",— предупреждает Олег Репченко.
Разумеется, это чепуха. Низкорискованный актив — это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой (в идеале нулевой) вероятностью дефолта и высокой ликвидностью (то есть он может быть быстро продан при большом объеме продажи). В мире не так много таких активов, прежде всего это государственные или корпоративные облигации первоклассных заемщиков. В сегодняшних российских реалиях для розничных инвесторов за низкорискованные активы могут сойти рублевые или валютные (для опасающихся девальвации рубля) депозиты в банках до 700 тыс. руб.
Недвижимость же ни одному критерию, увы, не соответствует. Наоборот, она — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. В условиях кризиса недвижимость быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее часто можно только с большим дисконтом.
Два дохода от квадрата
От недвижимости можно получить два вида дохода. Первый — это квазификсированный доход от сдачи в аренду.
Это доход реальный: есть расход- покупка , есть ежемесячный поток –доход от аренды.
Либо это деньги, получаемые арендодателем от съемщика, либо это деньги, которые собственник, проживающий в своей квартире, экономит на том, что не арендует. Рентная доходность недвижимости может быть разной, сейчас в Москве, по данным irn.ru, она составляет 5% в год в рублях, по расчетам Global Property Guide Research — 3,8% в долларах (ниже всего в Монако — 1,9%, больше всего в Молдове — 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 млн руб. в Москве можно сдать за 45 тыс. руб. в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры.
То что стоит 10 млн сдается за 50 тыс а то и за 55000 р
"При инвестировании в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду необходимо понимать, что окупится такая покупка нескоро. В среднем прибыль от сдачи квартиры в аренду — 4% годовых,— отмечает гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки"
А по факту до 7% годовых
Софья Лебедева.— Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств. Аренда жилья в центре притяжения трудовых потоков — столице — будет актуальна и в будущем".
"Рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам,— не вполне согласен с ней руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.— То есть в целом положить сумму в банк выгоднее, чем купить квартиру".
///////////
Рентный доход он тем хорош что очишен уже от инфляции. Вся инфляция уходит на подорожание самого объекта аренды. Вам не надо производить арифмитические действия Чистый доход= Доход-инфляция.
Рентный доход уже сразу равен чистый доход.
Остается второй тип дохода, который можно получить от недвижимости,— рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры.
Рост цены это не доход –это инфляция. Которая отражается в цене роста самого актива.
Однако цены рискованного актива волатильны — доказано массой примеров пузырей на рынке недвижимости. "Локальный рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер,— замечает аналитик инвестиционного холдинга "Финам" Александр Лебедев.— Одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения".
Они волатильны в фиатных бумажных деньгах. Если взять золотые червонцы николая 2 то цена стабильна на 100%
Как оценить возможный перегрев, завышены цены или, наоборот, занижены? Экономисты знают несколько инструментов. Простейший — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. Фактически это аналог популярного коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E. Проще говоря, низкий рентный доход уже сам по себе может говорить о возможной переоценке недвижимости (см. графики 2 и 4).
Ерунда низкий P/R также может говорить о следующих вещах
Первое – К Маркс писал о доходности и о ренте и упоминал только 20 летнюю окупаемость земли и не меньше. А значит P/R= 20 и это норма если в золоте считать
Второе – низкий рентный доход говорит о том, что люди не хотят работать и их устраивает 6% годовых
Третье - низким «п на е» может быть из за высокой цены а цена высока из за относительно низких ставок по ипотеке. Если бы ипотеку отменили может и цена сползла бы на 40% вниз тогда и «п на е» стол бы 8 лет.
По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.
Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно- 22,
Чистое вранье - он равен 14 а по некоторым объектам и 13 лет.
то есть довольно близко к этому уровню. Рассчитывать при такой высокой оценке на дальнейший рост цен крайне рискованно.
Вообще, стоимость аренды — очень хороший индикатор реальной стоимости жилья. В отличие от цен на квартиры она формируется на более свободном рынке и сильнее зависит от текущей экономической ситуации, главным образом от доходов населения. На рынке аренды никогда не было пузырей, на нем практически невозможно использовать ключевое для их формирования на рынке недвижимости кредитное плечо.
Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Так, согласно тому же Шиллеру, равновесным считается уровень 2,5 годового дохода домохозяйства.
Карл Кейс и Роберт Шиллер жили в Бостоне где тепло и мухи не кусают можно построить дом из коробок из под холодильника тогда можно жилье вообще мерить и в 2,5 года и даже в 1 год. А если из бетона да из кирпича в 2,5 ряда то коэффициент совершенно другой.
В Москве P/I очень высок — 22 (см. графики 1 и 3). В Лондоне, Париже, Токио, P/I тоже высокий, но не настолько — 15. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — около 10. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).
Рассчитывать при таких высоких коэффициентах на дальнейший рост цен опять же рискованно. Дохода от роста цены можно и не получить. Рентный же доход низок и проигрывает депозитам.
Это депозиты проигрывают ибо 10% по депозиту минус 13% годовая инфляция получается минимум 3% минус . Это с такой скорость таит ваш депозит.
Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита. Если стоимость заемных денег выше, чем рентный доход, доходы от такой сделки будут отрицательными для доли недвижимости, профинансированной за счет ипотечного кредита.
Простой пример: допустим, рентный доход (экономия от того, что не нужно снимать) — 5%, ипотечная ставка — 12%, а первоначальный взнос — 25%.
Тогда заемщик получит 4% ежегодного убытка: (0,25х0,05) + (0,75х(0,05-0,12) = -0,04. Грубый пример "в деньгах": московская квартира стоимостью 10 млн руб. будет генерировать для ипотечника с первоначальной ставкой 2,5 млн руб. и 7,5 млн руб. кредита убыток в размере 400 тыс. руб. ежегодно (стоимость ипотеки минус сэкономленные на аренде деньги). Те же 2,5 млн на депозите дадут приблизительно 250 тыс. руб. дохода.
А про инфляцию в 13-18% годовых человек как всегда забыл.
Если ипотека не нужна, а условия те же: рентный доход — 5%, депозитная ставка — 10%, квартиру все равно выгоднее арендовать. Процентный доход от депозита выше рентного дохода (1х0,1>1х0,05). Пример "в деньгах": 10 млн руб. на депозите дадут 1 млн дохода в год, квартира стоимостью 10 млн — только 500 тыс. руб.
Квартиру конечно выгоднее брать в ипотеку если инфляция выше чем процент по ипотеке ибо тогда инфляция точит деньги банка, а не ваши деньги лежащие на депозите.
Если, даже имея полную сумму стоимости квартиры, выгоднее снимать,
Писатель совсем помешался как только у вас есть вся сумма денег на квартиру то надо брать квартиру потому что с бумажными деньгами может произойти все что угодно их могут отменить или они инфлируют в 2000 раз как в 91-93 годах.
чем покупать, то в случае с ипотекой проигрыш будет не только депозитам и инфляции, но и в номинальном выражении. Безубыточность в номинальном выражении достигается только при большом первоначальном взносе — выше 70% стоимости квартиры. В случае первоначального взноса ниже 70% — убыток. И впоследствии он может быть компенсирован только ростом стоимости квартиры.
Опрошенные "Деньгами" риэлторы подтверждают стагнацию цен на московскую недвижимость. Против статистики (см. график 5) не попрешь. Их советы, правда, смещаются в несколько иную область: они рекомендуют покупать недвижимость на ранних этапах постройки. "Поскольку цена квартиры в новостройке увеличивается по мере повышения стадии строительной готовности, инвестор получает прибыль за счет того, что покупает объект, допустим, на стадии котлована, а продает квартиру в уже готовом доме. Фактически прибыль инвестор получает не в результате роста рынка в целом, а благодаря увеличению цен в рамках одного конкретно взятого проекта по мере завершения строительства",— считает Софья Лебедева.
Вот только это правда.
В этом случае покупатель принимает на себя большие риски, по сути, это покупка не квартиры, а фьючерса на нее. "Примерно каждая десятая новостройка сдается с просрочкой более чем на полгода, а это потери в процентах годовых. Кроме того, нет гарантий против банкротства застройщика, то есть инвестор рискует вовсе потерять вложенные средства",— предупреждает Олег Репченко.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
05 нояб. 2013
Рентополучатель писал(а):.
вы много написали - вот только то, что люди покупали за 6 млн. в 2008 году влезая в ипотеку - и сейчас (в конце 2013) стоит те же 6 млн и ещё попробуй продать за эти 6. Рост недвижимости в целом закончился. Может отдельные объекты и дорожают на инфляцию - но это не массовый сегмент
05 нояб. 2013
user_n1 писал(а):Рентополучатель писал(а):.
вы много написали - вот только то, что люди покупали за 6 млн. в 2008 году влезая в ипотеку - и сейчас (в конце 2013) стоит те же 6 млн и ещё попробуй продать за эти 6. Рост недвижимости в целом закончился. Может отдельные объекты и дорожают на инфляцию - но это не массовый сегмент
а не надо было покупать то что дорожало больше чем инфляция за 2008 недвига выросла почти на 60% конечно стоило ожидать падения.
Вы нарисуйте себе нормальный рост (голубые кружочки) и откладывайте 16% , тогда хорошо видно когда стоит брать , а когда нет. Алгебра 9 класс экстремумы функции или вы ворон считали. Если считали то вы тоже финансово безграмотный.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
05 нояб. 2013
Чисто по графику - 06 2003 - 30, 06 2010 -120, 400% за 7 лет - где тут 16% годовых?
05 нояб. 2013
Anonymousmsk писал(а):Чисто по графику - 06 2003 - 30, 06 2010 -120, 400% за 7 лет - где тут 16% годовых?
Хорошо получается не 16% а 18,7% в год.
36 000 умноженное на 1,187 в седьмой степени = 120 000 рублей голубая точка в 10 году или фактически даже
36 000 умноженное на 1,20 в седьмой степени = 130 000 рублей.
Или говоря простым языком усредненный рост за год 20%
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
05 нояб. 2013
Можно даже спрогнозировать ее дальнейшие показатели
Прогноз стоимости московской недвижимости . За метр, по годам, в рублях.
Прогноз стоимости московской недвижимости . За метр, по годам, в рублях.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
05 нояб. 2013
Рентополучатель писал(а):Можно даже спрогнозировать ее дальнейшие показатели
Прогноз стоимости московской недвижимости . За метр, по годам, в рублях.
все эти прогнозы -вилами на воде.
так же можно спрогнозировать, что в 2020 недвижимость будет стоить в полтора раза меньше и привести теорию волн Эллиота.
все это провокация.
будет как будет.
ясно только одно - бабла все меньше, и тратят уже все более экономно.
05 нояб. 2013
Рентополучатель писал(а):Можно даже спрогнозировать ее дальнейшие показатели
Прогноз стоимости московской недвижимости . За метр, по годам, в рублях.
800 тысяч за метр в 2021? 30 метров в бибирево - 24 млн. рублей? Да вы видимо безумны
И кстати зря 2030 обрезали. Там ещё лучше - 4 млн. за метр.
05 нояб. 2013
user_n1 писал(а):800 тысяч за метр в 2021? 30 метров в бибирево - 24 млн. рублей? Да вы видимо безумны
И кстати зря 2030 обрезали. Там ещё лучше - 4 млн. за метр.
200 тыс за метр 13 лет назад казалось таким же полным безумием при цене в 20 тыс. в 2000 году .
Можно предположить что к 26 году 2 млн за метр.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 6 гостей
