Шмитовский 16 140 / 5331

Дорогие,
а расскажите мне, пожалуйста, какова
перспектива для продажи квартиры:
144м - 3к - 4 окна (2 с фасада, 2 во двор), из особенностей - техническая лоджия только с одной стороны (обычно с обеих при такой площади), 3 стояка, по форме квадрат.
5ый этаж (уровень окон как у последнего этажа- крыши 9ти этажного сталинского дома напротив, окна не в него, а в простраство между домами)
без отделки
собственность более 3х лет, 1 м/м на верхнем этаже паркинга.

цель: купить взамен что-то в другой новостройке, потому что хочется более красивого фасада и подъезда, плюс вынуть немного денег на биз (запустить проект, который давно откладывался).

в циане/виннере ближайший аналог выставлен за 39млн., и предложений +/- площадь много.

Честно сказать, удивило, что цены в нем ниже, чем в новостройках со сроками сдачи на 16ый год :men:

))
В том смысле, что да, он простоват внутри и снаружи, но зато ЦАО, лифт едет прямо в паркинг с этажа, Перекресток, Сбер, спортклуб, пара кафешек прямо в доме. Рядом огромный парк Красная Пресня, из которого делают второй Парк Горького. Выехать можно сразу в 2 места ТТК, на набережную, в Филевский парк, попасть на Рублевку, сгонять в кино в Афимолл...
То есть явно не худший ЖК.

Соответственно вопросы:
1) Есть какая-то скрытая причина? Он не должен разве стоить хотя бы 10к за метр? Какой вы бы считали справедливую цену, если не учитывать фактор избыточного предложения?
2) Напишите свой оптимистичный и пессимистичный прогноз по цене продажи, то есть вилку, в текущей реальности)

Я не риэлтор, за возможный лошизм заранее прошу прощения))

Alux писал(а):
....Честно сказать, удивило, что цены в нем ниже, чем в новостройках со сроками сдачи на 16ый год ))))

Он у Вас индивидуального проекта, но с использованием панелей (если правильно помню,гуглить некогда),так что ни на какой бизнес -эконом не тянет. Стоит на очень шумном месте, во дворе завод в безобразном запущенном виде. ПРИогороженная территория не выполняет своих функций даже на 10%. Офисная часть этого жилого комплекса также ему в минус. Парковаться местным жителям комплекса в рабочие дни проблематично. Простой до безобразия снаружи и внутри. Управляющая компания безобразная(сменили ее или нет?), в подъездах и придомовой территории всегда было очень грязно и вонюче. В домах плохо работает вентиляция, что-то там намудрил застройщик и неизвестно можно ли это исправить. Внутридомовые инженерные сети в плачевном состоянии. Вот вам и причины для ценообразования в этом комплексе. Далее: если окна на Шмитовский, то очень шумно. Если окна во двор- то безобразный вид заводика напоминает тебе о нищете и заброшенности жизни(как будто ты попал в какой-нибудь самый отстойный нищебродский окраинный район города Орска, например) . Каждый день лицезреть этот безобразный нищенский заводик и портить себе жизнь тоской и унынием, зачем?? Не была во дворе этого дома уже года два. Смею предположить, что мерзкий заводик жив еще курилка. Скажите мне, что его вывели оттуда и я искренне порадусь за жильцов этого дома, что им хоть немножко счастья привалило наконец. Управляющую компанию сменили, вентиляцию поправили??

Alux писал(а):
....То есть явно не худший ЖК...

Один из худших. И Аэробус тоже в списке худших.

Довольно много того, что не соответствует реальности:

MariannaPro писал(а):
Он у Вас индивидуального проекта, но с использованием панелей (если правильно помню,гуглить некогда),так что ни на какой бизнес -эконом не тянет.

Нет, монолит, никаких панелей

MariannaPro писал(а):
Стоит на очень шумном месте,

Там тоненькая улочка всего лишь.
Я очень за тишину, но все новые ЖК на Пресне стоят в похожих местах.
В Воробьевых Горах на порядок более шумно, даже ночью, а они премиум, как так?

MariannaPro писал(а):
в подъездах и придомовой территории всегда было очень грязно и вонюче.

в моем подъезде идеально чисто всегда, такое ощущение, что мы про разные жк :du_ma_et:

MariannaPro писал(а):
В домах плохо работает вентиляция, что-то там намудрил застройщик и неизвестно можно ли это исправить. Внутридомовые инженерные сети в плачевном состоянии.

наши друзья отремонтировались года четыре как и живут в нашей же секции, мы часто ездим в гости - у них нет этих проблем.
Может быть ваши сведения про ту секцию, которая выходит на парк? Вроде ее последней заканчивали и у РМ были проблемы с финансами, говорят, в ней много претензий по строительству было.

MariannaPro писал(а):
Парковаться местным жителям комплекса в рабочие дни проблематично.

паркинг, главная мотивация купить новый дом - это подземный паркинг.
внутри него прекрасно с парковкой, если ты купил место! любое количество дополнительных арендуешь по 7-8тыс/мес, гостей ставишь на места, которые сдают по часам/суткам ребята из мойки.

А вот это и правда проблемные моменты:

MariannaPro писал(а):
Управляющая компания безобразная(сменили ее или нет?),

сменили на Умный дом, снизили квартплату до 55р/м, потом вернулся РМ, сейчас опять меняют обратно. очень классные ребята взялись за дело.

MariannaPro писал(а):
во дворе завод в безобразном запущенном виде.

согласна с этим, тут только надеяться, что застроят его поскорее, но это не пары лет перспектива. как-то я о нем забыла...

мне стало понятнее, спасибо! получается, у дома, помимо реальных проблем есть репутационные, и риэлторы просто отговаривают покупателей от объекта.

MariannaPro

Alux писал(а):
...мне стало понятнее, спасибо! получается, у дома, помимо реальных проблем есть репутационные, и риэлторы просто отговаривают покупателей от объекта.

Милая Ваша наивность про "просто риэлторы отговаривают" схожа с показным наивняком Лужкова про сговор московских застройщиков и быть в Москве квартирам по 200 долларов за квадрат, вот только расследуем сговор засранцев... Так никто и не увидел квартир по цене 200 зеленых за кв.м.

Риэлторы, занимающиеся первичным рынком(резко отличающимся от инструментов вторичного рынка), не отговаривают, а указывают на недостатки конкретного объекта и выбор покупателя конечно уходит в сторону более интересного объекта. Спорить с Вами по вышенаписанному не буду. А вот по ссылкам все ложь или все правда??
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Форум весь потерт. Спасибо,что скинули наконец после нескольких лет мытарств УК. Станет получше, но не на много. Цены на этом объекте не взлетят никогда. Мое риэлторское мнение. Понимаю, что Вам хочется другого.

MariannaPro писал(а):
Alux писал(а):
...мне стало понятнее, спасибо! получается, у дома, помимо реальных проблем есть репутационные, и риэлторы просто отговаривают покупателей от объекта.

Милая Ваша наивность про "просто риэлторы отговаривают" схожа с наивняком Лужкова про сговор московских застройщков и быть в Москве квартирам по 200 долларов за квадрат,вот только расследуем сговор засранцев...
Риэлторы, занимающиеся первичным рынком(резко отличающимся от вторичного рынка), не отговаривают, а указывают на недостатки конкретного объекта и выбор покупателя конечно уходит в сторону более интересного объекта. Спорить с Вами по вышенаписанному не буду. А вот по ссылкам все ложь или правда??
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Форум весь потерт. Спасибо,что скинули наконец после нескольких лет мытарств УК. Станет получше, но не на много. Цены на этом объекте не взлетят никогда. Мое риэлторское мнение. Понимаю,что Вам хочется другого.

Про мотивацию купить в новом доме подземный паркинг- его можно не покупать, а сохранить деньги и брать паркинг в аренду. Не так дорог и прекрасен объект, что всем захочется в этом ЖК иметь паркинг. Он там помнится небольшой?

Вечная проблема-воровская УК !!

alexis18 писал(а):
Вечная проблема-воровская УК !!

Да там не только УК, Александр. Проблемный очень объект. Типа Аэробуса, Можайка,дом 2.

Alux

MariannaPro писал(а):
Спорить с Вами по вышенаписанному не буду. А вот по ссылкам все ложь или все правда??

По ссылкам:
про Управляющую Компанию и я не спорила, я согласилась сразу. Только я не поняла модальности автора по ссылкам: Умный дом очень хорошо управлял, мне жаль, что его отстранили.
про уборку скорее всего специфика комментатора или подъезда и уборщицы (вполне может быть единичное явление, уборка всегда зависит от того, кто убирается. и комментатор странный: мне вот фиолетово как зовут охранников, а ему надо знать). я понимаю как это выглядит в сети, но своим глазам и глазам своих друзей я доверяю 100%, ну чисто в нашем подъезде, правда))

MariannaPro писал(а):
Риэлторы, занимающиеся первичным рынком (резко отличающимся от инструментов вторичного рынка), не отговаривают, а указывают на недостатки конкретного объекта и выбор покупателя конечно уходит в сторону более интересного объекта.

простите мой лошизм, а это первичный рынок? вроде же если я уже купила у застройщика и теперь продаю, то вторичный?

То есть вот к примеру Терхгорный вал 14 это совсем другого уровня объект по всем параметрам?
А Шмитовский 20? Он год-два назад стоил дороже 16го, а теперь дешевле!

alexis18 писал(а):
Вечная проблема-воровская УК !!

Но они ничего не воровали - они просто поставили цены, которые отдельные жильцы дома сочли несправедливыми. Я не понимаю как формируются справедливые цены? Естественно я "за" любое снижение, как и любой адекватный чел - и таких большинство))
короче, нам приятно что в доме есть группа иннициативных товарищей, за счет которых все имеют некие неожиданные бонусы. хоть им и не каждый раз это удается.

Alux писал(а):
alexis18 писал(а):
Вечная проблема-воровская УК !!

Но они ничего не воровали - они просто поставили цены, которые отдельные жильцы дома сочли несправедливыми. Я не понимаю как формируются справедливые цены? Естественно я "за" любое снижение, как и любой адекватный чел - и таких большинство))
короче, нам приятно что в доме есть группа иннициативных товарищей, за счет которых все имеют некие неожиданные бонусы. хоть им и не каждый раз это удается.

Две большие разницы!
Просто поставить понравившиеся УК тарифы .!
И другое - тарифы обоснованные ФЭК .
внешняя ссылка

Есть у меня дружбан , около 2 лет назад попал в сферу ЖКХ .
-Это рай!!!
-Это синекура!
-Величина твоего заработка ограничена только твоей куцей фантазией. :cry_ing:

Фиг с ними тарифами, заработать-украсть можно везде , на фасаде. на крыше. во дворе , в подвале.Главное жути нагнать на жильцов.

Alux писал(а):
простите мой лошизм, а это первичный рынок? вроде же если я уже купила у застройщика и теперь продаю, то вторичный?!

Первичным рынком этот дом был при покупке Вами у застройщика квартиры не в собственности. Сейчас вторичка в новом доме. Принято считать новыми домами - дома последних 13-14 лет постройки.