ипотека на покупку долей 35 / 642

Здравствуйте!

Следующая ситуация:
2-к квартира, в долевой собственности:
1/2 принадлежит матери супруги;
1/4 принадлежит бабушке супруги;
1/4 принадлежит третьему лицу, которое эту долю продает.

Квартира приобретается с использованием ипотеки, которую впоследствии планирую погасить средствами материнского семейного капитала.
ПФР отказывает в перечислении средств МСК на гашение ипотеки, если она будет выдана на 1/4 доли. Нужно для ПФР минимум 1/2 доли.
Все доли в квартире принадлежат собственникам менее 3 лет.
2 варианта:
1. Либо приобретать 1/2 доли в квартире (2 по 1/4) у третьего лица и матери супруги;
2. Либо приобретать ВСЮ квартиру целиком.

Как в этих обоих случях будет происходить налогообложение продавцов?

И вопрос о налоговом вычете. Я своим правом уже воспользовался, а супруга - нет. Будет ли она иметь право на налоговый вычет, выступая созаемщиком по кредитному договору? Влияет ли на это участие материнского капитала?
Спасибо за ответы заранее!

MNV2105 писал(а):
ПФР отказывает в перечислении средств МСК на гашение ипотеки, если она будет выдана на 1/4 доли. Нужно для ПФР минимум 1/2 доли.

Чудит опять ПФ, однако. Не их, пардон, собачье дело, какую долю и у кого Вы приобретаете. Если банк одобрил и дал ипотеку - их дело деньги в банк перечислить. Хоть 1/10 Вы там покупаете. Квартира становится отдельной, жилищные условия улучшаются, а это главное. Всю сумму ипотечных средств с процентами в пределах суммы МК обязаны перечислить.

Ответ, естественно, дали устный? Вопрос риторический, ибо нет у ПФ законных оснований отказывать только потому, что приобретаемая доля им слишком маленькой показалась. Оформляйте сделку на 1/4, а в ПФ предъявите потом документы, подтверждающие родство всех собственников и нотариальное обязательство после погашения ипотеки выделить доли в квартире всем членам семьи. На письменное обращение за МК они Вам не откажут.

Вычетом супруга воспользоваться не сможет, если будет приобретать доли у близких родственников.

Спасибо!
А что по поводу налогов? Допустим, квартира оценивается примерно в 2 млн. То есть 1/4 доли=500 т.р. А вычет только в размере 250 т.р., так? То есть с 250 т.р. оставшихся нужно будет уплачивать налог 13%?

zavrelena

MNV2105 писал(а):
Спасибо!
А что по поводу налогов? Допустим, квартира оценивается примерно в 2 млн. То есть 1/4 доли=500 т.р. А вычет только в размере 250 т.р., так? То есть с 250 т.р. оставшихся нужно будет уплачивать налог 13%?

Сейчас с 1 января были изменения в Налоговый кодекс, я пока боюсь ввести Вас в заблуждение относительно прав на использование вычета Вашей супругой и его размера.
Пока точно могу сказать только одно: если супруга купит долю у родственников (матери или бабушки), вычета ей точно не видать. Тем более, что Вам придётся подтверждать родство в ПФ, так что скрыть родство с мамой или бабушкой не прокатит.

А когда Вы использовали свой вычет, супруга отказывалась от него в Вашу пользу или Вы оформляли покупку недвижимости на своё имя и она не писала никакого отказа?

Нет, я имею в виду, продавцу 1/4 доли необходимо будет уплатить налог при продаже кв-ры за 2 млн.?

MNV2105 писал(а):
Нет, я имею в виду, продавцу 1/4 доли необходимо будет уплатить налог при продаже кв-ры за 2 млн.?

Если продаётся только 1/4 в квартире, а остальные собственники ничего не продают, то налог точно будет считаться только с продажи 1/4, а не со всей квартиры.

Если квартира будет продаваться целиком, то налоги придётся платить всем продавцам, каждому свою долю.

Если мама и бабушка хотят переоформить всю квартиру в Вашу с супругой собственность, то можно сделать так: 1/4 купить в ипотеку, а остальные доли мама и бабушка могут подарить Вашей супруге: налог с дарения ей платить не придётся, если близкие родственники дарят.

А если в ДКП указать, что продается 1/2 доля в квартире (в этом случае ПФР ТОЧНО не сможет придраться) (1/4, которая принадлежит бабушке, и 1/4 доля третьего лица), как здесь с налогообложением будет обстоять дело?

MNV2105 писал(а):
А если в ДКП указать, что продается 1/2 доля в квартире (в этом случае ПФР ТОЧНО не сможет придраться) (1/4, которая принадлежит бабушке, и 1/4 доля третьего лица), как здесь с налогообложением будет обстоять дело?

Если Вы о налогах для продавцов, то можно не переживать, они ведь имеют право не платить налогов с продажи до 1 млн. 1/2 квартиры оценивается в 1 млн, поэтому независимо от изменений НК (которые не отменяют вычета в 1 млн в течение года), они ничего платить не будут (если это единственный объект, который они в этом году будут продавать).

Что касается вычета для Вашей супруги как покупателя - это нужно уточнять. Будет, в частности, зависеть от того, очевидно ли для налоговой её родство с бабушкой (одинаковые ли фамилии у супруги, её мамы и бабушки, были ли они зарегистрированы по одному адресу и пр.).

А разве вычет в 1 млн предоставляется не на всех сособственников? Или это правило действует только при продаже всеми сособственниками одновременно своих долей?
То есть, правильно ли я понимаю, что при продаже каждым сособственником своей 1/4 доли (при оценке кв-ры в 2 млн), право на налоговый вычет предоставляется каждому из них в размере 500 т.р. и, таким образом, полученный доход абсолютно равен размеру вычета и не возникает необх-ти уплаты налога?

zavrelena

MNV2105 писал(а):
А разве вычет в 1 млн предоставляется не на всех сособственников? Или это правило действует только при продаже всеми сособственниками одновременно своих долей?
То есть, правильно ли я понимаю, что при продаже каждым сособственником своей 1/4 доли (при оценке кв-ры в 2 млн), право на налоговый вычет предоставляется каждому из них в размере 500 т.р. и, таким образом, полученный доход абсолютно равен размеру вычета и не возникает необх-ти уплаты налога?

Совершенно верно. Если продаётся не вся квартира, а только доля в ней - вычет до 1 млн. будет считаться только для продаваемой доли, а не для всей квартиры.

Если в Вашем случае два продавца продают по 1/4 одним договором, оценка 1/2 один млн, поэтому каждый из продавцов получит вычет по 500 тыс. и налогов платить не придётся.