Альтернативная продажа: 3комн = 1 + 1 комн. Как продать правильно и безопасно? 50 / 2143

Всем добрый день,

Прекрасно понимая, что попал на проф. форум риелторов и что это бизнес для вас, и несколько неэтично вызнавать технологию, я все же прошу совета вот какого. Как продавать сначала квартиру трехкомнатную, а на эти деньги покупать две однокомнатные или две двухкомнатные квартиры, если позволяют средства от проданной (исхоодя из суммы и цен и будет видно, буду ли это одно- или двухкомнатные в итоге).

Главное, что "пугает" на данном этапе, это некоторое непонимание того, как свести все три контрагента вместе? Ведь было бы здорово, чтобы сделака была тройная: и продажа и покупка сразу 2х кв. "в один присест".

Посоветуйте, как бы вел такую сделку опытный риелтор? Просто я в силу неопытности, врят ли сразу такую сделку проверну, а вот профи послушать оч. было бы полезно. Как бы он действовал: сначала искать покупателей на свою трешку или сначала искать подходящие варианты по цене и качеству среди предложений? Я действовал бы след. образом:

1. сначала продать трешку, при этом найдя одного подходящего продавца встречного.
2. покупаю на вырученные деньги квартиру и продажа и покупка одномоментно в один день регистрируется в регпалате, а остаток денег держу в ячейке или на счету в банке.
3. находясь уже в только что купленной квартире, спокойно ищу вторую квартиру, подходящую по цене и качеству и покупаю ее.

как итог: трешка продана, две одно-или двухкомнатные куплены.

так ли это и как бы действовал профи в данном вопросе. заранее благодарен за грамотные ответы!

Добрый день, а вы собственник трехкомнатной или риэлтор-ученик, котрому надо решить эту задачу? По степени наивности вопроса тяжело определить.
Квартира, я так понимаю, не в Москве?
Потому как в Москве даже непродвинутые стажеры , не говоря уж о продвинутых клиентах, знают, что такое альтернативная сделка и какова технология ее проведения. В данном случае - разъезд, сложная альтернатива.
Схема такова:
Сделка происходит в один день.
Сначала находится покупатель на основную квартиру.
Он вносит аванс, при этом подписывает определенное соглашение о сроках и иных условиях сделки.
Потом подбираются и авансируются квартиры в качестве альтернтаивы, подписывается договор аванса или преддоговор, или договор внесения предоплаты на тех же условиях , что основной, особенно в части срока выхода на сделку.
Но.
Отклонения от схемы так же часты , как и использование самой схемы. :lol:

особенно в регионах.
Все сугубо индивидуально. В этом случае клиенту - риэлтор в помощь, а если вы стажер - наставник рядом при каждом технологическом шаге.

Схема, предложенная ТС, проще во всех отношениях по сравнению с одноаременной покупкой двух альтернативных квартир..
Но не следут забывать, что действо будет происходить в пространстве и во времени.
Если протранство - Россия, а время реальное (пред-олимпийское), то следует предпочесть более сложную схему, вполне реализуемую при наличии грамотных исполнителей.

Николай Тюленев писал(а):
Схема, предложенная ТС, проще во всех отношениях по сравнению с одноаременной покупкой двух альтернативных квартир..
Но не следут забывать, что действо будет происходить в пространстве и во времени.
Если протранство - Россия, а время реальное (пред-олимпийское), то следует предпочесть более сложную схему, вполне реализуемую при наличии грамотных исполнителей.

А как влияет именно предолимпийское время?

Andersanders писал(а):
А как влияет именно предолимпийское время?

Очевидно все опытные московские риэлторы уже в Сочи или заняты подготовкой к отъезду туда ,на Олимпийские игры :lol:

Юлия Лурье писал(а):
Добрый день, а вы собственник трехкомнатной или риэлтор-ученик, котрому надо решить эту задачу? По степени наивности вопроса тяжело определить.
Квартира, я так понимаю, не в Москве?
Потому как в Москве даже непродвинутые стажеры , не говоря уж о продвинутых клиентах, знают, что такое альтернативная сделка и какова технология ее проведения. В данном случае - разъезд, сложная альтернатива.
Схема такова:
Сделка происходит в один день.
Сначала находится покупатель на основную квартиру.
Он вносит аванс, при этом подписывает определенное соглашение о сроках и иных условиях сделки.
Потом подбираются и авансируются квартиры в качестве альтернтаивы, подписывается договор аванса или преддоговор, или договор внесения предоплаты на тех же условиях , что основной, особенно в части срока выхода на сделку.
Но.
Отклонения от схемы так же часты , как и использование самой схемы. особенно в регионах.
Все сугубо индивидуально. В этом случае клиенту - риэлтор в помощь, а если вы стажер - наставник рядом при каждом технологическом шаге.

Я собственник, просто хочу знать технологию. По мере возможности чтобы оботись собственными силами, максимум привлечь специалиста на сопровождение сделки, ну там вопросы какие-то возникающие решить итп. Но чтобы суть прочувствовать, алгоритм, я здесь с этим вопросом.

Да, я не в Москве, и да, наивность зашкаливает, прекрасно представляю насколько наивен вопрос читается на той стороне форума специалистом

Но все же позвольте еще вопрос:

1. Если мне заплатят аванс, то ждать как предполагается, они не будут, и хотят, чтобы продажа состоялась как можно быстрее, правильно? А т.к. сделка сложная, то не всегда обе кв. встречные могут быть готовы к покупке мной. В таком случае я могу тормозить продажу. Как обходить это неудобство, подскажите? В теч каких сроков принято окончательно продавать кв. после получения задатка?

Поэтому, как говорит Н. Тюленев, сначало одну кв. купить проще и правильнее наверно в таком случае.

И еще, есть ли какие-то меры предосторожности на предмет проведения осмотра кв. Чтобы исключить инциденты и воровство (наводчики под видом покупателей итп).

Если у вас не будет риэлтора ,то в случае альтернативы вам аванс давать вообще бессмысленно. Вы его тупо продержите месяц, а потом ,через месяц , разведете руками и скажете ,что мол-извините. не смогла найти подходящие квартиры для покупки себе ,забирайте аванс обратно. Даже если у вас риэлтор будет или АН и то гарантии нет ,что подберете альтернативные квартиры ,а уж без риэлторов покупатели вашей квартиры просто потеряют с вами время.

GreetS писал(а):
Если у вас не будет риэлтора ,то в случае альтернативы вам аванс давать вообще бессмысленно. Вы его тупо продержите месяц, а потом ,через месяц , разведете руками и скажете ,что мол-извините. не смогла найти подходящие квартиры для покупки себе ,забирайте аванс обратно. Даже если у вас риэлтор будет или АН и то гарантии нет ,что подберете альтернативные квартиры ,а уж без риэлторов покупатели вашей квартиры просто потеряют с вами время.

вот! и меня это смущает! но почему гарнтии нет?

Andersanders писал(а):
1. Если мне заплатят аванс, то ждать как предполагается, они не будут, и хотят, чтобы продажа состоялась как можно быстрее, правильно? А т.к. сделка сложная, то не всегда обе кв. встречные могут быть готовы к покупке мной. В таком случае я могу тормозить продажу. Как обходить это неудобство, подскажите? В теч каких сроков принято окончательно продавать кв. после получения задатка?

Средний срок (для Мск) применительно к Вашему случаю - месяц.
Если предварительно осмотрели альтернативные варианты и имеете точное представление, что же Вам нужно, то срок можно и сократить.
В любом случае, "неудобства" для покупателя прекрасно компенсируются ценой на Вашу квартиру.
Выставьте её за 50% от рыночной, и ждать будут пол-года и поболее

Andersanders писал(а):
А как влияет именно предолимпийское время?

Пошел обратный отсчет.
Многие аналитики сходятся на том, что после окончания олимпиады рубль рухнет.
Поэтому остаться в этот момент с миллионами в ячейке, мягко говоря, не рационально.