Стоимость земли в аренде 1 / 85

Уважаемые риэлторы. Нужен Ваш совет вот по какому вопросу. Ищу сейчас земельный участок под коммерцию и большинство продаваемых - аренда земли. При этом продавцы по цене не делают разницы между участками в собственности и в аренде. Мне, как покупателю, это не понятно. Покупая землю в аренде мы попадаем на арендные платежи (для коммерции совсем не маленькие), срок использования, с перспективой борьбы за перезаключение договора (не всегда очевидной) и выкупной стоимости, если мы захотим выкупить землю в собственность (у нас она равна кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость стала очень близка к рыночной и колеблется от 70% от рыночной до выше рыночной). Таким образом покупая землю в аренде мы, если выкупаем ее в собственность, платим практически 2 цены. Кроме того, покупая чистый земельный участок мы даже не имеем возможность начать его использовать, по вполне понятным причинам - проекты, согласования, коммуникации. все это время арендные платежи тикают. Так вот как правильно оценить землю в аренде?