Как минимизировать попадалово. (последний шанс в Латвии) 12 / 741

Все уже в курсе что Латвия прикрывает лавочку с дешевым ВНЖ. Уже давно было понятно что нижний порог входа от 71 тыс.евро это в общем кроилово которое есть путь к попадалову, то есть проще говоря покупая что-то в регионах а не в Риге или Юрмале, можно легко получить чистые расходы вместо доходов, и попросту не сдать то что купил. И будет ВНЖ которым скорее всего большинство не воспользуются т.к. катастрофы в России не случится, и прицепом ежегодные расходы и поездки для решения ненужных проблем.

Но все же для тех кто захочет вдруг попробовать, может соберем в этой теме рекомендации чего не надо делать ? Будем исходить из того что выбор в пользу регионов сделан потому что 142 тыс. евро потерять жалко а 71 тыс. фиг с ними, и кто-то все же решит купить нечто ненужное поддавшись информационному цейтноту.

Что лучше покупать чтобы свести к минимуму свои временные и материальные потери ? Не имея опыта, наверное целиком дома, офисы и прочую коммерческую недвигу лучше не брать ? Не брать квартиры с индивидуальным газовым отоплением ? Их наверное надо как-то готовить к морозам если не удалось сдать, сливать воду и прочее. А один личный приезд уже даст затраты равные нескольким ежемесячным доходам.

Вообще что самое беспроблемное и не требующее внимания если говорить о регионах ? Что-то поближе к банковскому вкладу хочется, заплатил и забыл.
И чтобы если бомбоубежище не понадобилось, ну то есть ВНЖ

чтобы можно было без убытков выйти, т.е. ликвидность объектов все же нужна.
Я себе так представляю что должна быть в наборе хотя бы одна квартира чтобы если что самим там жить, а дальше уже что-то еще чтобы набрать до суммы.

Какие региональные города с нормальной инфраструктурой можно рассмотреть ? Нужно чтобы там было достаточно предложений для выбора, были местные агентства занимающиеся управлением недвижкой, и место было не отвратительное т.е. супермаркеты, спорт, природа, и все для жизни было.
Неплохо бы понять у каких городов есть перспективы развития и почему. Хорошо бы чтобы удобная связь с Ригой была, на случай если потом захочется заниматься арендой не ради ВНЖ а для вложения части денег. Ведь купленный ради ВНЖ набор недвижки не продать, его придется держать все время пока действует ВНЖ и в этом смысле выгоднее иметь сильно замороженные 71 т вместо 142т. Добрать доходность можно уже другими объектами, продавая или покупая новые а эти уже не тронешь иначе попросят уже по новым условиям купить на 250 тыщ.

спикер типичный московский всезнайка . скорее всего никогда не покупал и не собирался покупать в латвии и вообще за приделами окружной дороги.
но это не мешает ему давать советы на открытом форуме .
спорить нет смысла и если четно не смог дочитать до конца этот анализ. очень много букв и мало смысла ( тоже самое если бы делал анализ продаж и перспектив недвижки в Самаре или новосибирске )
САМЫЙ КОРОТКИЙ АНАЛИЗ ПО ЛАТВИИ
кроме центра риги (за счет того что предложения практически нет ) и престижной части Юрмалы(здесь реальный перегрев) цены в латвии в разы меньше возможных затрат на строительство аналогичного обьекта .
некий рост (очень небольшой) Рига и Рижский район . рост 2-3% сохраниться в ближайшие годы за счет выкупания обьектов значительно ниже рынка .
все остальное никому не нужно илии ооооочень дешево

пример вложений
-автостоянка на 100 машин доход 2200 евро в мсц прибыль плюс-минус 1000 евро цена 70 000 евро ( почему так дешево ответ земля в аренде )
-склад 480 м2 цена 60 000 евро 5 км от порта рига. легко найти аредатора мин 500 евро мсц (10% год). хотя я думаю можно найти и за 600-700 евро
почему не сдано и так дешево ответ владелец-иностранец покупал себе для бизнеса но бизнес не пошел а лишние 500 евро для его бюджета не критичны
если завысить цену можно получить ВНЖ
если посмотреть мои посты сообщаю 80% всех предлагаемых обьектов ПРОДАНЫ
хотя если честно не все мною , но это сути не меняет

Я высказываю свое мнение, а не даю советы.Я не называю себя профессионалом в недвижимости и чаще спрашиваю чем что-то утверждаю.И при всем этом стараюсь не ссориться с участниками и не обзываться. Мои знакомые читающие форум и интересующиеся Латвией, сообщают что из всех риэлторов г-н Краснер66 им менее всех понравился, они предполагают что с ним будет сложно работать т.к. он довольно резкий товарищ и непонятно как он с людьми вообще работает. Может у него и много отличных объектов, и специалист может хороший но вот такое мнение складывается заочно.

Я допускаю что это оттого что много порожняка идет и не хочется одно и тоже сто раз отвечать, но значит надо автоматизировать процесс, заготовить 100500 ответов и копипастить нужные наборы текста, или девочку на комп посадить клиентоориентированную

Можно разделить ники на форуме, и высказывать что думаешь о клиенте с одного ника (злого) а предложения давать со второго (доброго и внимательного к клиенту). :lol:

Про завышение цен, наверное можно получить ВНЖ а можно получить бан на въезд в евросоюз ?

Для тех кто не хочет ВНЖ сейчас наверняка время отложить покупки и посмотреть как уход части клиентов скажется на ценах. То что подороже подтянут к 250 000 а все остальное явно получит сильный удар и снижение спроса. Любопытно насколько зависим был рынок регионов от покупателей с целью ВНЖ.

Вот например

-склад 480 м2 цена 60 000 евро 5 км от порта рига. легко найти арендатора мин 500 евро мсц (10% год). хотя я думаю можно найти и за 600-700 евро

вроде неплохо, но это нормальное здание или просто ангар которому цена три копейки ? Как бизнес может быть замечательно, но покупателю не бизнесмену хочется чего-то солидного и капитального, что возвести с нуля будет куда дороже чем купить, как Вы заметили ранее. В общем хочется чего-то дешевого (явно сильно дешевле новой стройки), капитально сделанного, и чтобы сразу давало доход от 5% например. И обязательно имело перспективу, то есть как пример старый дом с арендаторами, цена условно примем за 100 000 евро. Доход чистыми 5 000 евро. Но если отремонтировать фасад и утеплить, то сразу виден рост дохода т.к. жильцы будут меньше платить за тепло и больше мне в карман. Затем если один этаж отремонтировать и перепланировать, то учитывая место запросто можно сдавать дороже и быстро вернуть вложенное в ремонт, или повысится цена продажи и можно выйти быстро и с прибылью.

Или другой пример, допустим склад.Чтобы капитальный и на века построенный, удобное место именно для склада. Возможность переоборудовать под модный сегодня формат SELF STORAGE, не требующий вложений кроме как на улучшение характеристик и следовательно выручки.

Интересно, сколько в Латвии стоит полностью отремонтировать фасад дома 3-5 этажного и утеплить при этом, не трогая внутреннюю начинку ? Сколько квадратный метр фасада обойдется. Отремонтировать это не тупо обклеить пенопластом, а красиво сделать, может какими-то панелями типа керамики сделать которые вид не теряют как штукатурка по пенопласту.
Например, под исторический кирпич и т.д. На стену утеплитель а сверху панели.

stas46 писал(а):
Что лучше покупать чтобы свести к минимуму свои временные и материальные потери ?

Кусок земли. Хотя и его надо 2 раза в год косить. Так что, 50 евров годовых расходов на содержание (помимо налога) надо запланировать.)

stas46 писал(а):
Вот например

-склад 480 м2 цена 60 000 евро 5 км от порта рига. легко найти арендатора мин 500 евро мсц (10% год). хотя я думаю можно найти и за 600-700 евро

вроде неплохо, но это нормальное здание или просто ангар которому цена три копейки ? Как бизнес может быть замечательно, но покупателю не бизнесмену хочется чего-то солидного и капитального, что возвести с нуля будет куда дороже чем купить, как Вы заметили ранее. В общем хочется чего-то дешевого (явно сильно дешевле новой стройки), капитально сделанного, и чтобы сразу давало доход от 5% например. И обязательно имело перспективу, то есть как пример старый дом с арендаторами, цена условно примем за 100 000 евро. Доход чистыми 5 000 евро. Но если отремонтировать фасад и утеплить, то сразу виден рост дохода т.к. жильцы будут меньше платить за тепло и больше мне в карман. Затем если один этаж отремонтировать и перепланировать, то учитывая место запросто можно сдавать дороже и быстро вернуть вложенное в ремонт, или повысится цена продажи и можно выйти быстро и с прибылью.

Или другой пример, допустим склад.Чтобы капитальный и на века построенный, удобное место именно для склада. Возможность переоборудовать под модный сегодня формат SELF STORAGE, не требующий вложений кроме как на улучшение характеристик и следовательно выручки.

Интересно, сколько в Латвии стоит полностью отремонтировать фасад дома 3-5 этажного и утеплить при этом, не трогая внутреннюю начинку ? Сколько квадратный метр фасада обойдется. Отремонтировать это не тупо обклеить пенопластом, а красиво сделать, может какими-то панелями типа керамики сделать которые вид не теряют как штукатурка по пенопласту.
Например, под исторический кирпич и т.д. На стену утеплитель а сверху панели.

мечты в чем ваша сладость мечты ушли осталась гадость
такой дом будет стоить мин 200 000 евро
даже не хочу рассказывать о всех подводных камнях
лишь несколько замечаний
- дом будет не новый. реконструкция (а ее когда нибудь делать придется ) будет стоить ????????????? и даже больше
о какой прибыли можно говорить не зная расходов даже на год вперед
- а есть еще в латвии понятие договоры аренды с жителями денационализованных домов . не знаете что это такое и слава богу . спокойнее будет спать.
- Латвия в ес выгнать арендатора с детьми даже если он год не платит ..........
судя по рассуждениям вы не только мало понимаете в недвижимости но и стройка с ремонтом для вас тоже новая тема.
особенно понравилось сколько в Латвии стоит полностью отремонтировать фасад дома 3-5 этажного и утеплить при этом, не трогая внутреннюю начинку у меня даже собака смеялась
настоятельно рекомендую найти другое применение вашим деньгам если они конечно есть

и где вы видели ангары с землей в хорошем месте рядом с портом за 3 копейки может в Москве в столице империи
а у нас в захолостье дешевле 200 евро за м2 я не видел .

по поводу резкости . кто реально хочет купить пишут в личку . кто хочет покрасоваться на общем форуме пусть красуется но я ему не помощник .
а вы ( готов даже спорить на деньги ) в этом году не купите ничего в маленькой стране на южном побережье балтики .
удачи

Да фиг со мной, ну не куплю ничего.Бывает. Вы главное читателям ответьте, это же не я здесь клиентов ищу. Покажите себя знатоком, дайте подробные советы, выкладывайте интересные варианты а то что-то маловато их ! Пусть народ на примерах видит что хорошо а что плохо, дорого и неликвидно. Некоторые ваши посты полезные, развивайтесь и совершенствуйтесь в общем. Много людей которые сомневаются нужно ли им что-то в Латвии, многим нужен четкий постпродажный сервис по обслуживанию, сдаче, представительству их интересов в Латвии. Зря вы ориентируетесь только на тех кому котлета денег жжет ляжку.

Например, риэлтор когда продает уже сданный объект, проверяет документы и платежки это подтверждающие ? Может продавец это все нарисовал и сам себе оформил сдачу неликвида на свою же вторую фирму, чтобы убедить покупателей.
А на самом деле фактически сам пользовался, и после продажи аренда накроется.

Я согласен что цены много меньше нового строительства почти везде кроме Риги-Юрмалы, но это естественно для страны из которой уезжает молодежь, и если на демографическом графике нет впереди роста, то есть уже рожденных детей которые вступят в детородный возраст в ближайшие годы, то эти цены могут такими быть очень долго, десятилетиями. Кто может приехать в миллионном количестве в латышскую провинцию ? Русских они теперь побоятся пускать, особенно бедных. Могут же и Восточную Латвию провозгласить ненароком. Азию и Кавказ тем более. Мне только приходит в голову идея открыть программу по привлечению европейских фрилансеров которым все равно где жить, может еще пенсионеров из европы завозить с западноевропейскими пенсиями, привлекая их дешевой едой и обустроив предварительно быт. Но боюсь такое обустройство будет дороже чем выхлоп от затеи, они небось захотят маленькую Англию получить на новом месте.

Допустим часть уехавших вернется с деньгами, но к тому времени умрет порядочно пенсионеров. Мне в общем неясно какие факторы должны обеспечить рост. Может быть латыши еще не закредитованы по уши ипотеками ? Если так, то понятно откуда возьмется рост.

я понимаю что дискуссия с вами это не для вас и уж точно не для меня а для 500-1000 человек которые смотрят этот раздел и делают выбор.
НО
для вас специально вариант с ВНЖ осталось 3 месяца
Вариант 1
- дом в крупном райцентре 360 м2 на главной улице 73 000 евро. ремонт витринные окна автономное отопление теплые полы
1 этаж магазин 200 м2 сдан в долгосрочную аренду
2 этаж офисы 140 м2 частично сданы
доход 9 % год
Вариант 2
- магазин 280 м2 центральная улица в спальном районе 5 мин от центра
с арендатором арендует уже 10 лет !!!!!!!!!!!!! Арендатор крупная компания в Прибалтике по продаже теплового оборудования
договор еще на 5 лет
прибыль от аренды мсц 850 евро
цена 90 000 евро

+
- склад 5 км от порта 480 м2 легко в аренду 500-600 евро в мсц 60 000 евро

ИТОГО 150 000 евро

скидка
от меня за опт 3000 евро
от владельцев 2000-3000 евро

лучше вариантов под ваши цели (ВНЖ+доход сразу+мин вложения ) в Латвии нет
чтобы купить недвижимость в Латвии для оформления ВНЖ по старым правилам осталось 3 месяца

И сколько же будет обходиться в год такой замечательный дом 360 кв.м. если арендаторы свалят ? Надо же смотреть не максимальную прибыль, а возможные издержки. Дом этот надо отапливать чтобы не отвалилась отделка, платить налог, какие-то еще расходы.

stas46 писал(а):
И сколько же будет обходиться в год такой замечательный дом 360 кв.м. если арендаторы свалят ? Надо же смотреть не максимальную прибыль, а возможные издержки. Дом этот надо отапливать чтобы не отвалилась отделка, платить налог, какие-то еще расходы.

затраты в средние по году 200 мсц
никто вам не сможит гарантировать что арендатор будет вечно