Аренда у города офиса в подвале с ремонтом на м Профсоюзная выкупать или продавать права аренды? 4 / 551
Форум для обсуждения аспектов работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья: офисы, склады, магазины и т.д. Для просмотра объявлений по продаже и аренде перейдите по ссылке. Если же вам интересны предложения объектов и найдете много объявлений.
05 июн. 2014
У нас есть подвал в Аренде у города на м Профсоюзная 90 м2, полностью оборудован с мебелью. Платим 28 000 руб в месяц+ около 10 000 коммуналка
Не знаем выкупать или продавать права аренды? Аренда заканчивается через 1,1 год, возможна пролонгация на 5 лет
Не можем найти цену за которую выкупим, официально точную цену до выкупа никто не говорит?
Получается пойдем на выкуп, значит откажемся от аренды, потеряем ее. А цену нам взвинтят мы не сможем выкупить.
Что делать посоветуйте? Любую помощь, в том числе за благодарность, примим.
Не знаем выкупать или продавать права аренды? Аренда заканчивается через 1,1 год, возможна пролонгация на 5 лет
Не можем найти цену за которую выкупим, официально точную цену до выкупа никто не говорит?
Получается пойдем на выкуп, значит откажемся от аренды, потеряем ее. А цену нам взвинтят мы не сможем выкупить.
Что делать посоветуйте? Любую помощь, в том числе за благодарность, примим.
05 июн. 2014
В двух словах дело обстоит так. Обращаетесь с официальным письмом, цену назначает город, Москомимущество. Получив официальный ответ, консультируетесь с юристами, как правило полученную цену можно уменьшить через суд на сумму НДС как минимум, а это почти 17% стоимости. Может еще какие-нибудь ходы подскажут по уменьшению суммы. Далее по суду получаете рассрочку на 2-3 года и спокойно выкупаете.
Человек неспособный принижает всех из своего окружения до уровня своего сознания.
05 июн. 2014
В трех словах, дело обстоит так:
У вас как и у большинства аналогичных ППА сейчас срок аренды продлен до 30.06.2015
До этого же срока у вас сохранена льгота по арендной ставке в размере 3500 рублей + НДС за кв.м. в год.
После 01.07.2015 скорее всего никакого продления не будет на 5 лет как вы пишите, это хотелка, но жизнь другая.
А что будет? Будет то что договор будет действовать без продления, просто по фактическим отношениям. Иными словами считаться продленным на неопределенный срок - т.е. если город вам присылает уведомление по прекращении аренды - то вы освобождаете помещение в теч 3-х месяцев.
Сразу такого уведомления не будет - городу не нужно сразу много свободных помещений, они их разом на аукцион не выставят.
Но будут делать это постепенно - от самых интересных и далее по мере снижения качества объектов. до вас дойдет в последнюю очередь вероятнее всего, но жизнь может внести коррективы.
Важно другое - что с 01.07.2015 у вас не будет льгот по арендной ставке и ее перерасчитают по рынку скорее всего. Те кто согласятся платить по рынку - те будут сидеть продленными на неопредленный срок. те кто не согласятся - 3 месяца на освобождение. Будьте готовы.
Точную цену вам никто заранее и не скажет. Это решит оценка после того как вы подадите заявление на выкуп.
Предварительно вы можете уточнить ее воспользовавшись этим сервисом:
Но на самом деле - цифра которая появится - она ни о чем, оценка при выкупе может быть как больше, так и меньше, это гадание на кофейной гуще. Просто поиграться)) Эта цифра вам ничего не даст.
По опыту - цена которая объявит вам город при выкупе, будет на 20-25% ВЫШЕ РЫНОЧНОЙ. Бывали и более клинические случаи, когда цена была на 100% выше рынка. Ни разу не было чтобы цена была меньше рынка;)) Не рассчитывайте.
НО!!! Даже если цена выше рынка (на 20-25%) - иногда все равно есть резон покупать, если помещение вам самим нужно - дело в том что по рынку такое же вы можете купить только со 100% оплатой сразу.
А при выкупе от города вы получаете рассрочку на 36 месяцев почти без % (1/3 ставки рефинансирования, копейки).
Посчитайте для себя внутреннюю стоимость стоимость денег, и если она у вас более 20% годовых, то выкупить помещение с переплатой 25% от рынка вам может быть выгодно. Постройте финансовую модель в екселе с равномерным погашением, поймете почему.
Если вы подали заявку на выкуп - вы не утрачиваете право аренды. Аренда прекращается только в момент заключения Договора купли-продажи.
Если вы отказались выкупать - вы утрачиваете преимущественное прав выкупа, но не утрачиваете аренду.
Это вам никак не повредит.
Что делать:
1. Подать документы выкуп в срок до 30.06.2015
Но будьте аккуратны - их собрать и подать не так просто как кажется)) для начала попробуйте получить справку об отсутствии долга по аренде - сильно удивитесь. На моей памяти люди такую справку годами пытаются получить. и так и не могут... Так что я бы УЖЕ начал бы))
2. Выкупить сразу в рамках срока установленного административным регламентом (месяц) даже забудьте. Сначала получите формальный отказ, безосновательный.
Тогда вы либо обжалуете его в суде, понуждая город к заключению договора (даете свою оценку, направляете проект ДКП - далее в суде экспертиза цены) - это возможность купить дешевле чем вам предложит город... Но 1,5 года как минимум по сроку тяжб, город пройдет все 3 инстанции.
Либо ждете когда город все же заключит с вами договор... От полугода до года - реальный срок, напишите им только об этом после отказа.
3. Когда вам наконец дадут проект ДКП на подпись (только в тот день вы узнаете выкупную стоимость) - у вас точка принятия решения, либо подписывать, либо нет. Если не подписали - вы утратили право преимущественного выкупа, но ничего не потеряли по аренде, это беспроигрышный сценарий.
Действуйте именно так, нам тут расскажите как процесс идет - это любопытная такая игра "реализуй свое право выкупа"...
Что касается продать ППА... Если ваш подвал чем-то интересен с точки зрения потребительских свойств (1-я линия, вход с улицы и пр) - то это ППА имеет какую-то стоимость. Какую - вопрос отдельный, но их щас валом продается, есть из чего вбырать.
Если это просто подвал никому не интересный - то даже за 100 тыр продать ППА вы еще помучаетесь, я от некоторых даже бесплатно отказываюсь, не интересно.
Не совсем так.
Орган называется Департамент имущества Москвы уж годы как...
НДС в нашей стране 18%, а если считать долю его в стоимости то 18/118 = 15,25%.
И ГЛАВНОЕ - НДС В ЦЕНЕ ВЫКУПА ВООБЩЕ НИКАК НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ, цена устанавливается БЕЗ НДСа, НДС НЕ ПЛАТИТСЯ.
Обычно в ДКП это написано в п.3.1. стандартного договора.
"НДС в соотв с пп 12 пункта 2 ст 146 НК РФ не начисляется".
Но в целом ход ваших мыслей верен.
lomtok, удачи, расскажите нам по итогу как идет процесс))
люблю истории о взаимодействии простых людей с госорганами - всегда увлекательно и неожиданно))
lomtok писал(а):Аренда заканчивается через 1,1 год, возможна пролонгация на 5 лет
У вас как и у большинства аналогичных ППА сейчас срок аренды продлен до 30.06.2015
До этого же срока у вас сохранена льгота по арендной ставке в размере 3500 рублей + НДС за кв.м. в год.
После 01.07.2015 скорее всего никакого продления не будет на 5 лет как вы пишите, это хотелка, но жизнь другая.
А что будет? Будет то что договор будет действовать без продления, просто по фактическим отношениям. Иными словами считаться продленным на неопределенный срок - т.е. если город вам присылает уведомление по прекращении аренды - то вы освобождаете помещение в теч 3-х месяцев.
Сразу такого уведомления не будет - городу не нужно сразу много свободных помещений, они их разом на аукцион не выставят.
Но будут делать это постепенно - от самых интересных и далее по мере снижения качества объектов. до вас дойдет в последнюю очередь вероятнее всего, но жизнь может внести коррективы.
Важно другое - что с 01.07.2015 у вас не будет льгот по арендной ставке и ее перерасчитают по рынку скорее всего. Те кто согласятся платить по рынку - те будут сидеть продленными на неопредленный срок. те кто не согласятся - 3 месяца на освобождение. Будьте готовы.
lomtok писал(а):Не можем найти цену за которую выкупим, официально точную цену до выкупа никто не говорит?
Точную цену вам никто заранее и не скажет. Это решит оценка после того как вы подадите заявление на выкуп.
Предварительно вы можете уточнить ее воспользовавшись этим сервисом:
Но на самом деле - цифра которая появится - она ни о чем, оценка при выкупе может быть как больше, так и меньше, это гадание на кофейной гуще. Просто поиграться)) Эта цифра вам ничего не даст.
По опыту - цена которая объявит вам город при выкупе, будет на 20-25% ВЫШЕ РЫНОЧНОЙ. Бывали и более клинические случаи, когда цена была на 100% выше рынка. Ни разу не было чтобы цена была меньше рынка;)) Не рассчитывайте.
НО!!! Даже если цена выше рынка (на 20-25%) - иногда все равно есть резон покупать, если помещение вам самим нужно - дело в том что по рынку такое же вы можете купить только со 100% оплатой сразу.
А при выкупе от города вы получаете рассрочку на 36 месяцев почти без % (1/3 ставки рефинансирования, копейки).
Посчитайте для себя внутреннюю стоимость стоимость денег, и если она у вас более 20% годовых, то выкупить помещение с переплатой 25% от рынка вам может быть выгодно. Постройте финансовую модель в екселе с равномерным погашением, поймете почему.
lomtok писал(а):Получается пойдем на выкуп, значит откажемся от аренды, потеряем ее.
Если вы подали заявку на выкуп - вы не утрачиваете право аренды. Аренда прекращается только в момент заключения Договора купли-продажи.
Если вы отказались выкупать - вы утрачиваете преимущественное прав выкупа, но не утрачиваете аренду.
Это вам никак не повредит.
Не знаем выкупать или продавать права аренды?
Что делать:
1. Подать документы выкуп в срок до 30.06.2015
Но будьте аккуратны - их собрать и подать не так просто как кажется)) для начала попробуйте получить справку об отсутствии долга по аренде - сильно удивитесь. На моей памяти люди такую справку годами пытаются получить. и так и не могут... Так что я бы УЖЕ начал бы))
2. Выкупить сразу в рамках срока установленного административным регламентом (месяц) даже забудьте. Сначала получите формальный отказ, безосновательный.
Тогда вы либо обжалуете его в суде, понуждая город к заключению договора (даете свою оценку, направляете проект ДКП - далее в суде экспертиза цены) - это возможность купить дешевле чем вам предложит город... Но 1,5 года как минимум по сроку тяжб, город пройдет все 3 инстанции.
Либо ждете когда город все же заключит с вами договор... От полугода до года - реальный срок, напишите им только об этом после отказа.
3. Когда вам наконец дадут проект ДКП на подпись (только в тот день вы узнаете выкупную стоимость) - у вас точка принятия решения, либо подписывать, либо нет. Если не подписали - вы утратили право преимущественного выкупа, но ничего не потеряли по аренде, это беспроигрышный сценарий.
Действуйте именно так, нам тут расскажите как процесс идет - это любопытная такая игра "реализуй свое право выкупа"...
Что касается продать ППА... Если ваш подвал чем-то интересен с точки зрения потребительских свойств (1-я линия, вход с улицы и пр) - то это ППА имеет какую-то стоимость. Какую - вопрос отдельный, но их щас валом продается, есть из чего вбырать.
Если это просто подвал никому не интересный - то даже за 100 тыр продать ППА вы еще помучаетесь, я от некоторых даже бесплатно отказываюсь, не интересно.
ATLANTIK писал(а):... Москомимущество...
... как правило полученную цену можно уменьшить через суд на сумму НДС как минимум, а это почти 17% стоимости.
Не совсем так.
Орган называется Департамент имущества Москвы уж годы как...
НДС в нашей стране 18%, а если считать долю его в стоимости то 18/118 = 15,25%.
И ГЛАВНОЕ - НДС В ЦЕНЕ ВЫКУПА ВООБЩЕ НИКАК НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ, цена устанавливается БЕЗ НДСа, НДС НЕ ПЛАТИТСЯ.
Обычно в ДКП это написано в п.3.1. стандартного договора.
"НДС в соотв с пп 12 пункта 2 ст 146 НК РФ не начисляется".
Но в целом ход ваших мыслей верен.
lomtok, удачи, расскажите нам по итогу как идет процесс))
люблю истории о взаимодействии простых людей с госорганами - всегда увлекательно и неожиданно))
РЕКОМЕНДУЮ:
ВИДЕОКАНАЛ о недвижимости >
ВИДЕОКАНАЛ о недвижимости >
05 июн. 2014
В провинции ,глухой , никаких писем о продлении аренды муниципалы не приемлют .
Только официальные торги .
Фиалетово , кто там сидел в аренде ,али просто за красивые глаза)))
Включают в план приватизации , и вперед .
Арендатор -инвестор ,не суть .
Плати аванс за 1 день до торгов , ищи погальника , составить конкуру , и помещение твое .
Или нет.
Только официальные торги .
Фиалетово , кто там сидел в аренде ,али просто за красивые глаза)))
Включают в план приватизации , и вперед .
Арендатор -инвестор ,не суть .
Плати аванс за 1 день до торгов , ищи погальника , составить конкуру , и помещение твое .
Или нет.
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
