Таунхаус: доля земли и доля дома. 19 / 1994

Здравсвуйте,
думаю о приобретении таунхауса в строящемся коттеджном поселке.
Застройщик строит на участке 6 соток дом на 2 семьи. Земля сельхозназначения , назначение :дачное строительство.
По документам получится, что у нас 1/2 доли на землю 6 соток и 1/2 доли на дом.

Возможность прописки для нас не критична.
Какие подводные камни в дальнейшем может иметь такое предложение? С юридической точки зрения есть ли проблема в этом?

Надо смотреть документы и анализировать. Не видя, что вы покупаете, невозможно вам ответить...Это все равно, что лечить по интернету...

это понятно. вот я и пишу что в документах.
земля сельхозназначения для дачного строительства, будет организовано ДНП.
участок 6 соток. На нем позже будет построен дом совместно с другими соседями.
Половина участка и дома наши.
по документам 1/2 участка и 1/2 дома. Долевая собственность.

Разрешения для строительства под "дачу" , как я знаю, не требуется.
Какая еще нужна инфа?

Нормальный ли это вариант или сомнительный?

Посмотрите тему, нечто подобное там уже обсуждалось:
внешняя ссылка

tenorishe писал(а):
Какая еще нужна инфа?

Основание собственности на землю. Здесь надо глубоко покопаться....
Коммуникации, дороги и т.п.

Основная проблема
Назначение земли !!!
Сельхозка )))
И созданием ДНТ.
Вообще полный хаос с бумагами и основаниями для строительства .
А сколько будут дальнейшие взносы на всю инфраструктуру (дороги, энергомощности-вода-газ-электрика-КНС ) забор?!
И на взносы на обязательные ежемесячные платежи по обслуживанию ДП и УК .

Безвозмездный совет .
БЕГИТЕ от такой аферы .
Такого ..омна в России миллионы Га .
И не все доживают до светлого начала :lol:

tenorishe писал(а):
Здравсвуйте,
...
...
Возможность прописки для нас не критична.
Какие подводные камни в дальнейшем может иметь такое предложение? С юридической точки зрения есть ли проблема в этом?

У Вас тут целый "букет" подводных камней, которые может таить в себе это предложение.

1) Maravilla права. Необходимо попытаться выяснить - как та земля, на которой предполагается вести застройку, стала тем, что есть сейчас? Как она попала в собственность тому, кто её сейчас продаёт? Не было ли допущено каких-то нарушений при смене ВРИ земельного участка с "для сельхоз. производства" на "под дачное строительство"? И т.д....
Это, если так модно выразится, - риски "первого порядка" для Вас.

2) На сколько законно строительство подобной недвижимости на данной земле?
Тут важно понимать, что Ваша ситуация сильно отличается от ситуации, когда Вы, например, собрались купить половинку УЖЕ ПОСТРОЕННОГО ДУПЛЕКСА.
На сколько я понял, на данный момент ещё ни чего не построено. Соответственно для Вас существует две группы рисков:

а) Риск того, что у застройщика возникнут какие либо трудности с завершением строительства и/или обустройством всего посёлка. На застройщика могут "наехать" всякие гос-органы и создать ему массу трудностей... Застройщик может оказаться не очень честным и попросту сбежать с Вашими деньгами оставив Вас у недостроя и/или без обещанных дорог/коммуникаций... Внутри самой компании застройщика могут начаться распреи между соучиридителями-партнёрами, что может негативно отразится на темпах строительства и обустройства посёлка. Вы можете стать заложником внутренних проблем самого застройщика... И т.д...
В общем, тут ситуация похожа на покупку квартиры или тауна на этапе котлована...

Важное дополнение-оговорка.Не все перечисленные риски для Вас являются фатальными. Кроме того, в большинстве случаев от Вас не потребуют всей оплаты сразу, а график платежей будет привязан к этапам строительства.
Однако! Однако надо внимательно читать условия договора и порядок оплаты. Многие застройщики "большие фокусники" в этих вопросах. Застройщик то же пытается себя застраховать от ситуации, когда Вы оплатили часть строительства, а потом вдруг у Вас закончились деньги... Так же многие застройщики осознают те риски, которые имеются в их деятельности со стороны государства и/или гос. монополий, прежде всего, сетевых компаний. Соответственно, застройщики пытаются переложить эти риски на своих покупателей, т.е. на Вас. Например, они могут очень вольно трактовать понятие форс-мажора...

Подводя итог по пункту а).
Не все риски для Вас фатальны. Многие риски сопряжены либо с необходимости в дальнейшем вносить какие-либо доплаты (риск изменения начальных условий, прежде всего, цены). Либо иметь в будущем дополнительное "нервное напряжение" и/или необходимость обращаться в суд для отстаивания своих законных интересов...
Реальное значение этих рисков и степень их фатальности для Вас зависит от многих факторов. Тут необходимо внимательно изучить самого застройщика, его репутацию, наличие у него других проектов, документацию, договора и т.д... В общем, рекомендации всё те же, что и на рынке городских квартир (покупка на этапе котлована).

б) Риск того, что та недвижимость, которую собрался строить застройщик, будет в дальнейшем признана не законным строительством.
Строго говоря, строительство дуплексов на подобной земле не совсем законно.
Данный вопрос подробно обсуждался в той теме, на которую Вам дали ссылку.
Краткая выжимка для Вас:
- Не надо боятся слова СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО. Строительство жилого дома на данной земле возможно и абсолютно законно, ПРИ СОБЛЮДЕНИИ РЯДА УСЛОВИЙ!!! Прежде всего - соблюдения всех требований СНиПов, градостроительного законодательства и т.д. (тут могут быть некоторые различия по регионам). Необходимо соблюсти все положенные отступы - от границы участка, от соседних домов и т.д. + не выше трёх этажей + не выйти за пределы максимально возможной (допустимой) площади застройки для Вашего участка в 6 соток, вплоть до того, что в законодательстве накладываются ограничения не только на допустимую застраиваемую площадь (часть) участка, а и на максимально допустимую площадь (часть) участка, которую возможно занять под дорожки/площадки (замостить) и т.д.... Правила установки индивидуальных септиков туда же... И т.д.
- Речь идёт не о индивидуальном доме, а о дуплексе. Об этом много написано в параллельной теме... Для Вас, риск связанный с этим РЕЗКО СНИЖАЕТСЯ если застройщиком будет получено ОФИЦИАЛЬНОЕ разрешение на строительство от местной администрации! Это не просто возможно сделать, а НУЖНО СДЕЛАТЬ (на месте застройщика)! Если же застройщик под теми или иными предлогами избегает данной процедуры, то это должно дополнительно Вас насторожить и навести на определённые мысли...

Важная оговорка для Вас.

Дома ещё нет. Он ещё не построен. Вам предлагается купить землю (стать собственником 1/2 части земельного участка) и заключить договор подряда на строительство. Верно?
Участок СЛИШКОМ МАЛ ДЛЯ юридического РАЗДЕЛА. Если, по вышеописанным причинам, со строительством данной недвижимости возникнут трудности, то Вы останетесь собственником 1/2 доли в праве собственности на участок, который не подлежит ЮРИДИЧЕСКОМУ разделу. (Минимальная площадь для ОТДЕЛЬНОГО участка с данной категорией и ВРИ - 6 соток).
Что делать с этой долей? Продавать? Но кому?
Строить самому что-то? (любая недвижимость которую Вы построите на этой земле автоматически становится долевой собственностью

)

ИМХО есть о чём задуматься... И как минимум убедиться в серьёзности намерений застройщика завершить начатое (строительство) и сделать это с соблюдением всех норм законодательства. В частности, с получением РНС.

Следующая группа рисков.

3) Риски связанные с образованием ДНП, появления управляющих компаний (УК) и т.д...

(строго говоря, в появлении УК нет ни чего плохого, возможно даже наоборот. НО! Но всё зависит от политики этой УК, а заранее сказать какая будет политика - не всегда возможно.) Опять таки, для Вашей ситуации имеет смысл изучить предыдущую деятельность застройщика - как живут люди в тех посёлках, которые уже построены данным застройщиком? Как там с ком. платежами и уровнем сервиса, и т.д...?

Кроме всего прочего, Вам стоит задаться вопросом - а в чей собственности сейчас находятся земли, которые планируется в будущем отвести под дороги/сети?

Данный вопрос подробно обсуждался в параллельной теме. ИМХО не стоит на нём сейчас подробно останавливаться...

4) Риск низкой ликвидности той недвижимости, обладателем которой Вы намерены стать.

Если вдруг Вы захотите в будущем продать свою половинку дуплекса, то сделать это быстро и без существенного дисконта в цене будет проблематично.
Связано это опять таки с долевой собственностью и не возможность уйти от неё. Даже если дом Вы разделе юридически и образуете два отдельных объекта недвижимости, то земля всё равно останется в долевой собственности. Отсюда необходимость сделать содольшику предложение о выкупе своей доли перед тем, как продать её "на сторону"...

P.S.
Безусловно, существую различные "обходные маневры" в виде дарения и/или схем "... одного квадратного метра" и т.д. Но далеко не все покупатели относятся к ним однозначно => неизбежны потери в ликвидности и/или цене объекта при его продаже... :-(

Кроме всего прочего, не возможность юридического раздела участка приводит к необходимости хотя бы "физического" его раздела - между содольщиками заключается соглашение о порядке совместного пользования участком. Типа - левая половина Ваша, правая половина соседей и т.д. и т.п.. Некоторая неприятность состоит в том, что при смене собственника второй доли, все процессы "определения порядка пользования участком" могут начаться заново!

В принципе, здесь достаточно полная аналогия с похожей (долевой) ситуацией на рынке городских квартир. ИМХО для определения возможных дисконтов в цене вашей недвижимости (по сравнению с аналогичной, но НЕ ДОЛЕВОЙ) вполне возможно использовать информацию с рынка городских квартир - устоявшиеся соотношения в стоимости долевой и не долевой недвижимости...

Как-то так.
Если стараться кратко...

На самом деле полный спектр всех "подводных" камней гораздо шире. Я постарался описать лишь самые основные и очевидные....
В свете этого, ИМХО весьма разумным становится рассмотреть для Вас близкую альтернативу - приобрести минимальный участок (6 соток) в том же ДНП (или в любом другом) и построить дом самому (с помощью фирмы/бригады - подрядчика). Дом такой площади, которая Вам нужна, и того качества, которое Вы считаете приемлемым! ИМХО по деньгам это выйдет не на много дороже, чем приобретение половинки дуплекса на этапе "чисто поле", а рисков и потенциальных трудностей-осложнений в сто крат меньше!

alexis18 писал(а):
Основная проблема
Назначение земли !!!
Сельхозка )))
И созданием ДНТ.
Вообще полный хаос с бумагами и основаниями для строительства .
А сколько будут дальнейшие взносы на всю инфраструктуру (дороги, энергомощности-вода-газ-электрика-КНС ) забор?!
И на взносы на обязательные ежемесячные платежи по обслуживанию ДП и УК .

Безвозмездный совет .
БЕГИТЕ от такой аферы .
Такого ..омна в России миллионы Га .
И не все доживают до светлого начала

один ОЧЕНЬ веский аргумент в пользу данного предложения: 5 км от Москвы.
Дороги там есть. Коммуникации по идее рядом тоже: проведут.

Да строительства на дачном участке (сельхоз., но с назначением: ДЛЯ ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА!) разрешения не требуется. Или?

Мой вопрос в основном по поводу долевой собственности в данном случае.

Andreeviliaa писал(а):
tenorishe писал(а):
На самом деле полный спектр всех "подводных" камней гораздо шире. Я постарался описать лишь самые основные и очевидные....
В свете этого, ИМХО весьма разумным становится рассмотреть для Вас близкую альтернативу - приобрести минимальный участок (6 соток) в том же ДНП (или в любом другом) и построить дом самому (с помощью фирмы/бригады - подрядчика). Дом такой площади, которая Вам нужна, и того качества, которое Вы считаете приемлемым! ИМХО по деньгам это выйдет не на много дороже, чем приобретение половинки дуплекса на этапе "чисто поле", а рисков и потенциальных трудностей-осложнений в сто крат меньше!

5 км от Москвы. Стоимость аналогичных объектов в готовом виде и НЕДОЛЕВЫХ будет дороже почти в 3 раза.
В данном случае на цену при перепродаже скорее повлияет близость от Москвы, чем форма собственности, тем более, что де факто люди будут жить в совершенно отдельном жилье.
В принципе, если основной нюанс, как я понял из вашего поста,- это приоритетная продажа соседям, то тут большой проблемы не вижу. Это замедлит продажу ровно на месяц, но это не страшно.
Купить участок и строить на нем свой дом- будет дороже по деньгам минимум на миллион, скорее всего полтора-два... Их нет(( А так бы, конечно, построили свое))

единственное сомнение, которое реально- это коммуникации. Есть бумаги, подтверждающие возможность их проведения, но ТУ пока не получено. С другой стороны- это не лес дремучий. Рядом с городом, кругом в деревнях все есть. Значит и сюда можно будет по логике завести...

tenorishe писал(а):
alexis18 писал(а):
Основная проблема
Назначение земли !!!
Сельхозка )))
И созданием ДНТ.
Вообще полный хаос с бумагами и основаниями для строительства .
А сколько будут дальнейшие взносы на всю инфраструктуру (дороги, энергомощности-вода-газ-электрика-КНС ) забор?!
И на взносы на обязательные ежемесячные платежи по обслуживанию ДП и УК .

Безвозмездный совет .
БЕГИТЕ от такой аферы .
Такого ..омна в России миллионы Га .
И не все доживают до светлого начала

один ОЧЕНЬ веский аргумент в пользу данного предложения: 5 км от Москвы.
Дороги там есть. Коммуникации по идее рядом тоже: проведут.

Да строительства на дачном участке (сельхоз., но с назначением: ДЛЯ ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА!) разрешения не требуется. Или?

Мой вопрос в основном по поводу долевой собственности в данном случае.

Иллюзии оставьте наивным и убогим .
Конечно проведут .
Но .
Сколько будет стоить входной билет , погреться, да попить ?!
Эта больная тема за коммуникации уже навязла на форуме и мне лично .
Обсосали . По пИтсот раз .

Ищите здесь .

Понимаю ваш восторг , 5 км до МКАД :lol:

и шоколадную цену , куда ж без неё .
Излбленный финт всех сельхозных лендлордов .
НИЧЕГО НОВОГО .
Но .
Отыграются на вас по полной когда ВЫ наивные ваньки построите своё единственное и вымученное жилище , и приползёте за ТУ по подключению в частную УК у которой на балансе все сети ,вот тут вас и просветят , что вход рубь, а выход -три .
И дороги частные , за вьезд и проезд тоже требуется платить .
"У птички коготок увяз , птичке утонуть на раз" .

Какие ваши дальнейшие мысли насчёт "сладкой земли "?!