Хотите финансовую независимость? Откажитесь от квартиры! 29 / 2272

В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь «тылы» в виде собственной квартиры. На ее покупку и обустройство следует направить свои силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше, чем в арендованной. Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период своей жизни приходится переезжать по несколько раз, меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях «тылы» приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени. Не разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой независимости? Как показано на примере это не так уж и дорого, а выгода весьма очевидна.
Идея, предложенная в настоящей статье, подойдет не всем. Универсальных советов не бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте автора и его знакомых.
Суть идеи состоит в следующем: вместо покупки квартиры для проживания, создать коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег хватит не только на аренду жилья, но еще и немало останется.
Цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому, рассмотрим предложенную стратегию на основе реальной недвижимости и цен 2014 года.
Давайте представим, что страстно хотим купить квартиру в Москве на Шоссе Энтузиастов в «сталинском» доме в районе Измайловского парка. При площади 85 м.кв. такая квартира стоит примерно 13 млн. руб. Что бы купить эту недвижимость придется продать имеющееся жилье и/или потратить накопления. Предположим, что в итоге мы собрали 5 млн. руб. из тринадцати. Недостающие 8 млн. руб. придется взять через «ипотеку на выгодных условиях», например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте банка, при первоначальном взносе 5 млн. руб., ежемесячно, в течение 20 лет необходимо платить 96 590 руб.

Первоначальный взнос: 5 000 000 руб.
Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 000 000 руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.

Итого, потратив 5 млн. руб. ежемесячно имеем минус 96 590 руб.

Теперь, альтернативный сценарий. В одном из городов ближайшего Подмосковья за 5 млн. руб. покупаем квартиру площадью 66 м.кв. на первом этаже жилого дома. Берем потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн. руб. Затем, переводим квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение сдаем в аренду за 124 тыс. руб. в месяц. Потребительский кредит будем погашать в течение трех лет, ежемесячно выплачивая банку 63 728 руб. При этом, как только помещение сдано в аренду, сразу же арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. в месяц.
Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать патентную систему налогообложения. Годовой налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон Московской области от 2 октября 2013 года №107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, т. к. находимся на упрощенной системе налогообложения. Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20 727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.

Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 000 000 руб.
Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 000 руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение трех лет)
Ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 000 руб.
Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год или 2 675 руб. в месяц.

Итого, потратив 5 млн. руб., первые три года ежемесячно имеем:
124 000 — 63 728 — 50 000 — 2 675 = плюс 7 597 руб.;
с четвертого года и далее:
124 000 — 50 000 — 2675 = плюс 71 352 руб. в месяц!

В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн. руб., мы будем жить в полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96 590 руб. в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. в месяц. Разница между двумя вариантами 167 942 руб. ежемесячно в пользу съемной квартиры, которую действительно арендуют мои знакомые. Что касается нежилого помещения в ближайшем Подмосковье, то оно недавно создано и сдано в аренду.
Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:

Примерная цена коммерческого помещения: 124 000 х 100 = 12 400 000 руб.
Вложенные собственные средства: 5 000 000 руб.
Потребительский кредит: 1 800 000 руб.
Прибыль от потенциальной продажи: 12 400 000 — 5 000 000 — 1 800 000 = 5 600 000 руб.
Доход на вложенные средства: 5 600 000 / 5 000 000 = 112%

Деньги, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно вернуть. Но вряд ли стоит надеяться на прибыль.
При создании коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд и строительные работы обошлись «дешевле рынка». Весь процесс занял всего несколько месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не первый год. Но как ни странно, другим, в тех же условиях, удается создавать себе только проблемы. Поэтому важно понять, что для подобных инвестиций нужны знания и опыт. Приобрести их доступно любому нормальному человеку. По крайней мере, это гораздо проще и быстрее двадцатилетней ипотечной кабалы. Создав всего один-два объекта вы обеспечите себе финансовую независимость. Доход от аренды легко перекроет все ваши текущие ежемесячные затраты!
Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке своей первой недвижимости?
Во-первых, им можно посоветовать все таки арендовать квартиру, а разницу между потенциальным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую инвестицию.
Во-вторых, как только наберется достаточная сумма — купить собственную квартиру. Да, именно так. Купить квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через некоторое время купить еще одну. Причем покупать стоит обязательно «однушки»: их легче сдать в аренду, продать, а так же они сильнее повышаются в цене. Через некоторое время, продав «инвестиционные» квартиры вы создадите коммерческое помещение. А многолетний опыт сдачи квартир в аренду окажется серьезным подспорьем в новой деятельности.

Не знаю московских цен на квартиры которые можно перевести. По Сочи - 3-х комн. 70 кв стоит в районе 8-9 млн. Положить на ремонт и перевод 2-2,5 млн. Итого имеем в районе 11 млн. Сдавать ее можно за 80-100 в месяц. Т.е 9-10% годовых. Продать ее можно за 12-13 млн в лучшем случае.
Поэтому не думаю что у вас ситуация намного лучше с покупкой и переводом.
Предполагают - что ТС Буратин ищет для своего поля чудес :mi_ga_et:

!!!!

Я бы книжку, ну ту, которая за 350р, отдавал бы бесплатно - за подписку на рассылку. А продавал бы вебинары. Но думаю вы и так это знаете)))

Вы учитываете в расчете временной срок необходимый для перевода купленной квартиры в нежилой фонд?
Откуда взялась ставка аренды в подмосковном городе в 124 000 рублей в месяц за 66 кв.м.? Подразумевается, что это торговая точка?

Невозможно на долгое время утверждать о стабильности ставки с коммерческого объекта в 10% и что жилье за 13 млн вы снимите за 50 тыщ
Во первых жилье стоимостью в 13 млн вы снимите не за 50 а за 65 000 р 1:200
Во вторых начался этап относительного удорожания аренды жилой. Может наступить коэффициент 1:170 или даже 1:150 и вы будете платить уже 76000 или даже 86600
В третьих коэффициент на сдачу коммерческой будет двигаться навстречу жилой т.е с 1:120 он будет 1:130 или даже 1:150.
В четвертых жить вы будуте не в своей а в арендованной квартире и вас могут просто через 11 месяцев выгнать чтобы получить с новых жильцов еще раз 100% комиссию через подставного агента.
В пятых " власть " стоит денег.
И за "власть" делать что хочу в своей квартире то же надо платить.

Рентополучатель писал(а):
Невозможно на долгое время утверждать о стабильности ставки с коммерческого объекта в 10% и что жилье за 13 млн вы снимите за 50 тыщ
Во первых жилье стоимостью в 13 млн вы снимите не за 50 а за 65 000 р 1:200
Во вторых начался этап относительного удорожания аренды жилой. Может наступить коэффициент 1:170 или даже 1:150 и вы будете платить уже 76000 или даже 86600
В третьих коэффициент на сдачу коммерческой будет двигаться навстречу жилой т.е с 1:120 он будет 1:130 или даже 1:150.
В четвертых жить вы будуте не в своей а в арендованной квартире и вас могут просто через 11 месяцев выгнать чтобы получить с новых жильцов еще раз 100% комиссию через подставного агента.
В пятых " власть " стоит денег.
И за "власть" делать что хочу в своей квартире то же надо платить.

Это ведь шоу бизнес, а не бизнес план. Для шоу бизнеса вкатит. Подачу только малость подкрутить.

А ремонт в съемной квартире будете за свой счет делать? А когда хозяева выгонят, им ремонт подарите?
Или будете жить в том, "че есть"? Вы съемные квартиры 85 кв.м. за 50 тыс. вообще видели?
А детей в садик и школу как без регистрации отдадите?

А трудозатраты на перевод в нежилое и сдачу в аренду (где вы такие расценки, кстати, нашли? 124 за 66 метров в МО??) - у вас бесплатные? Как и на поиск съемной квартиры и переезд каждые полгода.

То есть свое время не жалко, все равно не на что потратить?

Да, дядьку, хотим, хотим, хотим!!!

Константин, раскройте нам карты,

Аня Моисеева писал(а):
где вы такие расценки, кстати, нашли? 124 за 66 метров в МО??

а то можно написать и 224 за 66, ещё быстрей окупится

Сергей А. Шевченко писал(а):
Вы учитываете в расчете временной срок необходимый для перевода купленной квартиры в нежилой фонд?
...
...

Там по шоу-бизнес плану на всё про всё четыре месяца полагается. (Сорри - несколько месяцев).
Сущий пустяк! Можно не учитывать... :hi_hi_hi: