Ипотека на старый дом. 6 / 1373

Старый деревянный дом с земельным участком в Подмосковье. Появились покупатели с налом, потом сказали, что денег нет, но одобрена ипотека. Предлагали в договоре указать цену больше фактической на 2 млн. Мы отказались. Теперь предлагают не указывать, что на участке старый дом, т.к. ипотеку не дадут. Мне одной кажется, что это мошенники?

olimpiada3 писал(а):
Старый деревянный дом с земельным участком в Подмосковье. Появились покупатели с налом, потом сказали, что денег нет, но одобрена ипотека. Предлагали в договоре указать цену больше фактической на 2 млн. Мы отказались. Теперь предлагают не указывать, что на участке старый дом, т.к. ипотеку не дадут. Мне одной кажется, что это мошенники?

Вам кажется.
1. Обычно просят цену в договоре указать больше фактической тогда, когда хотят получить больше денег от банка (чтобы еще и на ремонт дома хватило).
Но в данном случае, как правило, люди пытаются обмануть банк (чтобы получить с него больше денег), а не Вас.
Риск для Вас - только в случае расторжения сделки: "В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке". Но ведь Вы сделку расторгать не собираетесь.
Что касается банка, то банк давно научился с подобными обманщиками работать. Например, одно из требований банка - чтобы участок с домом оценили независимые оценщики. И банк даст денег больше лишь в случае, когда и оценщики оценят его дороже, чем Вы продаете.

Поэтому, если требование об указании большей цены снимается, ничего опасного для Вас не вижу.

2. Что значит "не указывать, что на участке старый дом"?
Наличие дома будет видно по кадастровому паспорту на земельный участок.
А оценщики, выехавшие на оценку земельного участка, обязаны будут о наличии дома написать в оценочном отчете.
Для меня наличие их требований (что первого, что второго) говорит о том, что люди никогда с ипотекой дел не имели, и всю процедуру покупки в ипотеку представляют себе достаточно приблизительно. Но также их пожелания говорят мне о том, что им действительно нравится Ваш дом и участок, и они пытаются найти решение, как они могли бы его приобрести.

Скорее всего, дом не подходит под требования банка либо по году постройки, либо по материалу стен, либо по отсутствию тех или иных коммуникаций...
В этом случае, их задача искать банк не тот, который выдаст кредит на участок с домом, а в тот, который выдаст кредит только на земельный участок, не учитывая дом.
В чем проблема?
В том, что если под залог коттеджа с земельным участком банки могут дать до 70 - 80% стоимости дома в виде кредита, то под залог земельного участка без дома - как правило (за редким исключением), не больше 50% (а остальные деньги им нужно иметь свои).

Как быть Вам?
1. Посылать таких покупателей лесом (не самый лучший вариант: других можете и не найти, или найти, но не за эти деньги);
2. Попытаться разобраться в их ситуации с деньгами и банками, чтобы понять, могут ли они получить кредит хоть в каком-то банке и стать покупателями Вашего дома.

Как быть им?
1. Искать банк, который даст нужную сумму кредита исключительно на покупку земельного участка и приняв в залог только земельный участок;
2. Получить кредит под залог другой недвижимости (например, квартиры, например, тещиной). И на эти деньги купить Ваш участок с домом.

В любом случае, лучше всего Вам проконсультироваться со специалистами.
Для этого нужно: Вам и им подъехать с документами:
- Вам - с документами на дом и участок (документы можете привести в ксерокопиях);
- Им - с информацией о доходах, о наличии кредитов в других банках и кредитной истории и информацией, в каком банке у них имеется одобрение.

Лично я готов Вас проконсультировать, если подъедете до 7 августа (в Вашей ситуации Вам нужен волшебник, а после 7 августа все мои волшебники будут в отпусках).
В Вашем случае, консультация будет платной: 5000 рублей/час.

Надумаете - обращайтесь.

Сразу все волшебники в отпусках? Вы же тут конвеерным способом людей набираете? Не выдерживают Ваших требований? И еще вопрос - почему люди должны платить 5000 руб/час за то, что кредитные инспектора банков делают бесплатно?

Васяnew писал(а):
Сразу все волшебники в отпусках? Вы же тут конвеерным способом людей набираете? Не выдерживают Ваших требований? И еще вопрос - почему люди должны платить 5000 руб/час за то, что кредитные инспектора банков делают бесплатно?

Наглядный ответ я смогу дать через несколько недель: когда закончим тестовые испытания компьютерной программы по подбору кредитных программ банков (которую делаем более 2-х лет).
Поэтому, пока что наглядно продемонстрировать не смогу, а потому, можете поверить на слово (или не верить: мне как-то все-равно):
Отвечаю на первый вопрос: банки, которые готовы кредитовать землю - их единицы. Что-то мне подсказывает, что у покупателей - не густо с собственными деньгами, а потому, нужно подобрать банк, где наилучшее сочетание "кредит/залог".
Нужно смотреть на назначение земель, удаленность от города и т.д.
Дело усугубляется тем, что многие банки не называют свои программы типа: "коттедж", "земля", а называют их типа "стандарт", "загород",...
То есть, мало зайти на сайты полусотни банков. Надо пройтись по 5-8-12 программам каждого из банков, чтобы понять: кто из банков кредитует землю и по какой программе. Потом по соотношению "кредит/залог", по удаленности от города, по назначению земель отбросить те программы, по которым кредит получить нельзя. Также нужно проанализировать доходы заемщиков и по их размеру, способу подтверждения и первому взносу отбросить те банки, которые конкретным заемщикам кредит не выдадут.
Сюда же добавляем нюансы каждого из банков и то, что большинство банков на собственных сайтах так информацию представляют, что там хрен разберешься: приходится звонить в кредитные отделы и уточнять там.
Если у человека нет знаний в данном вопросе - работы по подбору банка - примерно на месяц.
Теперь насчет "волшебников": шла бы речь о квартире на вторичном рынке - с этим просто: любой сотрудник нашей фирмы с этим вопросом запросто поможет.
А по старому дому с земельным участком чтобы помочь - нужен волшебник (а их - один на всю фирму, и это не я).
Теперь о деньгах: коммерческие фирмы бесплатно не работают.
Я же привык не ставить людей перед фактом о стоимости услуг (в том числе и консультаций), когда они уже пришли, а обозначать стоимость заранее.
Что касается сотрудников банков, то они - тоже бесплатно не работаю. Только алгоритм там будет иной: "Подавайте документы, будем рассматривать"
То есть, человек сперва должен будет собрать документы, заполнить анкету-заявление на получение кредита, а потом банк примет решение: будет давать кредит или нет.
Но: сотрудник банка может проконсультировать заемщика по своим программам.
Но ни один банк не будет консультировать человека по программам других банков. А ключевое здесь - именно: "Правильно выбрать банк".

В Подмосковье сейчас навалом участков и домов продается, и очередь из покупателей не стоит.
Именно поэтому, упускать потенциального покупателя ни в коем случае нельзя: следующий может быть только через год найдется (или надо сильно занижать стоимость своего объекта и недополучать сотни тысяч денег).
И в данной ситуации важно максимально оперативно понять: являются ли люди, которые решили участок купить, покупателями (можно ли на них рассчитывать) или не являются, и тогда не тратить на них свое время.

Вроде бы на все Ваши вопросы ответил.
Впрочем, был вопрос относительно набора людей. Отвечу и на него: сейчас запускаем некоторые сервисы, которые должны резко увеличить число обращений в компанию. (До старта, как я уже писал выше, считанные недели: может одна, может две, может три)
Но даже сейчас поток обращений несколько увеличился и это совпало с периодом отпусков (половина сотрудников в отпусках): все хотят отдыхать летом.
А потому, именно сйчас сотрудники нужны как никогда: работы хватит всем.
Но не смотря на то, что сотрудники нужны как воздух, понижать планку я не собираюсь: высшее финансовое - обязательно.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Вам кажется.
1. Обычно просят цену в договоре указать больше фактической тогда, когда хотят получить больше денег от банка (чтобы еще и на ремонт дома хватило).
Но в данном случае, как правило, люди пытаются обмануть банк (чтобы получить с него больше денег), а не Вас.
Риск для Вас - только в случае расторжения сделки: "В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке". Но ведь Вы сделку расторгать не собираетесь.

Я не собираюсь расторгать сделку, но это могут сделать покупатели, и тогда мне придется возвращать им на 2 млн. больше.

Дмитрий Овсянников писал(а):
2. Что значит "не указывать, что на участке старый дом"?
Наличие дома будет видно по кадастровому паспорту на земельный участок.
А оценщики, выехавшие на оценку земельного участка, обязаны будут о наличии дома написать в оценочном отчете.
Для меня наличие их требований (что первого, что второго) говорит о том, что люди никогда с ипотекой дел не имели, и всю процедуру покупки в ипотеку представляют себе достаточно приблизительно. Но также их пожелания говорят мне о том, что им действительно нравится Ваш дом и участок, и они пытаются найти решение, как они могли бы его приобрести.

Дом очень старый, ремонту не подлежит и под требования ипотеки не подходит однозначно. Вот и думаю как они рассуждали о том, что подать банку чертеж без указания дома:)
Были мы с ними и с нами два юриста, у каждого - свой. Они настаивают на указании большей цены в договоре, и это, пожалуй, главное для них в этой сделке, а на разницу обещают расписку. Сомневаюсь, что расписка будет "весить" больше чем цена, указанная в договоре, случись что.
Переговоры они начинали обещая обычную сделку без ипотеки.

Спасибо за советы.

olimpiada3 писал(а):
...
Я не собираюсь расторгать сделку, но это могут сделать покупатели, и тогда мне придется возвращать им на 2 млн. больше...

Либо Банк не одобрит кредит на Ваш Объект, а у Покупателей останется Предварительный с Вашей Распиской.