Коммерческая недвижимость в условиях кризиса 33 / 4475

Сейчас в Москве и Питере доходность ком.недвижимости оценивается, в среднем по рынку, за 10% годовых до налогообложения.
В большинстве договора с арендатором рублевые, но даже где есть с привязкой к доллару - есть подозрение, что арендаторы раньше чем через год это уже не смогут тянуть.
Плюс с 2015 года увеличение налога на недвижимость.
Как считаете, с учетом нынешних реалий, по какой доходности имеет смысл покупать объекты с арендатором?

наш калькулятор доходности внешняя ссылка

Подниму тему.
По-прежнему смотрю объекты КН для себя и в Москве и в Питере.
В основном продают с доходностью от 9% до 11% годовых (с арендатором)
При этом, официальный уровень инфляции сейчас 13% годовых.
То есть, деньги, вложенные сейчас в street retail с арендаторами в комплекте, даже не покрывают инфляцию.

Что продавцы и агенты думают по этому поводу? Как на такую доходность сейчас реагируют другие потенциальные покупатели?

13% это официальная инфляция (близко к официальным заявлениям), фактическая же думаю, немного больше.
Коэффициент рентабельности и срок окупаемости в 2014-2015 г.г. резко ухудшился. Срок окупаемости сейчас на практически все объекты в Петербурге и Москве около 15 лет, т.е. примерно 6,5%. Вот собственно и вся арифметика. Плюс доп. налоги по имуществу. Плюс проблемы со всякой...... типа пожарных надзорных инспекций и т.д. Так что эксплуатация коммерческой недвижимости сейчас в России из разряда развлечений от скуки...
Скорее всего, самые высокие показатели для вывоза капитала среди хороших налоговых юрисдикций в нетоталитарных государствах (где иногда отрубают головы). В мире есть страны с законами защищающими права инвесторов и создающие благоприятные условия для работы.

Vi-j писал(а):
Что продавцы и агенты думают по этому поводу? Как на такую доходность сейчас реагируют другие потенциальные покупатели?

Хорошо реагируют, если Вам мало - нам подходит.
Куплю магазинчик какой нибудь маленький (30-50м2) на первом этаже до 5 млн. с арендой 50.... :co_ol:

Святослав писал(а):
Vi-j писал(а):
Что продавцы и агенты думают по этому поводу? Как на такую доходность сейчас реагируют другие потенциальные покупатели?

Хорошо реагируют, если Вам мало - нам подходит.
Куплю магазинчик какой нибудь маленький (30-50м2) на первом этаже до 5 млн. с арендой 50....

Это Московские цены??? Прям как в Рязани :-)

Так что эксплуатация коммерческой недвижимости сейчас в России из разряда развлечений от скуки...

Похоже на то.. Причём, продавцы тупо держат цены образца 2012 года и похоже ещё живут в старой реальности.
С другой стороны, лет 6 назад я купил доходный дом в Германии по доходности 8% (после налогов), но там в итоге была куча дополнительных расходов от управляющего домом, что также делало владение домом малорентабельным.
Продал его через 1.5 года и до сих пор рад этому.

По-сути, вкладка в недвижимость сейчас, это только защита от инфляции.
На капитализацию уже не приходится расчитывать.

Хорошо реагируют, если Вам мало - нам подходит.
Куплю магазинчик какой нибудь маленький (30-50м2) на первом этаже до 5 млн. с арендой 50

Я рассматриваю объекты от 400 тыс.евро

А какие мысли есть про готовый арендный бизнес? Кто-нибудь в Москве покупал такое? Собираю информацию.

А какие мысли есть про готовый арендный бизнес? Кто-нибудь в Москве покупал такое? Собираю информацию.

Я покупал лет 6 назад. Все было хорошо. 10% годовых поток, сетевой арендатор.
сейчас помещение упал в цене раза в два из-за стоимости годовой аренды. Сейчас если что-то и покупать, то только по доходности не менее 15% годовых.
А еще лучше - купить в ЕС ближайшем (Финляндия, Германия) коммерческую недвижимость. Да, налоги в районе 30%, но зато доход в евро и более стабильная общая ситуация. То есть, при прочих равных, недвижна в ЕС (развитые страны) сейчас более логичный вариант.
Единственное, не покупал бы там, куда мотаться далеко или бардак в стране.